廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告第一章賀州整體市場分析一、賀州概述賀州市位于廣西壯族自治區(qū)東北部,賀州市設(shè)立于2002年7月,地處于湘、粵、桂三省區(qū)的結(jié)合部,東與廣東省肇慶市、清遠(yuǎn)市毗鄰,北與湖南省永州市相連.總面積11855平方公里,總?cè)丝?20多萬；其中市區(qū)面積已擴(kuò)大到25萬平方公里,賀州中央城區(qū)長住人口已將近20萬人,賀街八步平桂鐘山城鎮(zhèn)鄉(xiāng)總?cè)丝?1萬左右.轄八步區(qū)、平桂治理區(qū)、鐘山縣、昭平縣、富川瑤族自治縣.賀州自古以來就是三省通衢之地,向東南至香港、澳門400公里,廣州市約230公里,是大西南地區(qū)東進(jìn)粵港澳和出海的重要通道,是中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛北部灣國際經(jīng)濟(jì)合作、泛珠江三角區(qū)域

2、合作和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略結(jié)合點(diǎn).賀州憑借其內(nèi)在蘊(yùn)含的農(nóng)業(yè)、自然資源、交通上得天獨(dú)厚的優(yōu)勢形成了位于桂粵湘三省交界的核心動脈,成為接納海外及中國沿海經(jīng)濟(jì)輻射與轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的“橋頭堡.尤其是隨著交通建設(shè)不斷取得新突破,賀州的區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯,大產(chǎn)業(yè)、大工程不斷進(jìn)入到賀州,使賀州成為了對接泛珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的黃金節(jié)點(diǎn)城市.由桂梧高速已通車、廣賀高速已通車與永賀高速在建構(gòu)成的“一環(huán)一橫一縱賀州高速公路網(wǎng),成為云南、貴州、四川、重慶等西部省份經(jīng)賀州通往粵港澳最快速的通道.洛湛鐵路已通車和貴廣快速鐵路在建分別從南北線和東西線在賀州形成十字形交叉,使賀州成為全國鐵路網(wǎng)的區(qū)域性重要鐵路交通樞紐.而規(guī)劃中的飛機(jī)場一旦

3、竣工,賀州必將成為升值潛力無與倫比的新都市.屆時,“三高兩鐵交通網(wǎng)絡(luò)的全部建成,賀州到達(dá)桂林、南寧、廣州的時間分別只需一個小時、四個小時、二個小時,使賀州融入珠三角地區(qū)2小時經(jīng)濟(jì)圈,實現(xiàn)到達(dá)香港、澳門當(dāng)日往返,成為桂粵湘三省區(qū)交會的區(qū)域性交通樞紐商業(yè)城市.賀州風(fēng)光秀麗.賀州位于港澳一廣州一桂林旅游黃金通道上,境內(nèi)擁有“華南地區(qū)最大的天然氧吧之稱的4A級景區(qū)一一姑婆山旅游景區(qū)、3A級景區(qū)紫云洞旅游景區(qū)、大桂山國家森林公園,有被評為“中國最具有旅游價值古城鎮(zhèn)、“中國最值得外國人去的50個金獎景區(qū)之11一的黃姚古鎮(zhèn),有被譽(yù)為中國“宋、明、清民居博物館的秀水狀元村以及有2000多年歷史的、列為中國重點(diǎn)

4、文物保護(hù)單位的臨賀故城,還有賀州溫泉、玉石林等一批旅游景區(qū)景點(diǎn).賀州是近年來廣西入境旅游人數(shù)增長最快的城市之一,2007年獲中國優(yōu)秀旅游城市、“全國雙擁模范城等稱號.賀州的年均氣溫20c左右,空氣濕潤,氣候溫和,陽光充足,雨量充分.全市森林面積6138平方公里,森林覆蓋率為,綠化程度達(dá),空氣負(fù)氧離子含量最高達(dá)65856個/CM3是典型的城市森林氧吧,被稱為“森林之城,田園都市,粵港澳養(yǎng)生休閑之后花園.因此,將會慢慢的吸引很大一部份的在粵港澳的人來賀居住與投資.二、賀州房地產(chǎn)業(yè)開展沿革1、起源賀州房地產(chǎn)業(yè)從興起至2021年,走過了極其艱難的成長歷程,賀州房地產(chǎn)的開展,開始于2002年.賀州房地產(chǎn)

5、業(yè)從無到有、從小到大,呈現(xiàn)欣欣向榮、廣廈百千的景象,特別是2021年到2021年這兩年,突飛猛進(jìn),房價一路看漲,從2年12月以前的每平米缺乏1000元,到2021年底的市場均價每平米2750元,是賀州漲幅最大的商品.2002年,市區(qū)的房價不到1000元每平米,一些樓盤為了促銷90%以上不到1000元每平米,當(dāng)時的賀江花園的房價也在1100元每平米,到了2021年底,城區(qū)住宅商品房銷售每平方米平均價格2750元,市中央大局部商鋪有的已高達(dá)每平方米萬元如向陽路臨街商鋪,匯豪國際城的期房價到達(dá)每平方米2300元.近年均價具體如下：20022003200420052006200720212021202

6、1價格元itf115012001280138014501750185023502750增長率%21%27%17%2、階段隨著房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程和開展,賀州房地產(chǎn)業(yè)也擔(dān)負(fù)著歷史使命,可以解讀為三個歷史階段：(1)學(xué)習(xí)起步階段,主要解決城市居民住宅的歷史問題,即為城市人口提供安居住所與最為迫切的商業(yè)用房,大體持續(xù)了八年的時間,于1996年根本完成.(2)標(biāo)準(zhǔn)開展階段,完整克隆境外成熟房地產(chǎn)開展的模式,并與當(dāng)?shù)鼐幼〉奈幕嘟Y(jié)合,比擬標(biāo)準(zhǔn)地、大規(guī)模地進(jìn)行商品房開發(fā),為新增城市人口提供能與市場接軌的普通商品房.這一時期大體也持續(xù)了八年時間；(3)推廣提升階段,這一階段的特點(diǎn)有兩個：一是城市為一切有能力進(jìn)

7、入賀州市生活的居民提供商品房；二是隨著市場細(xì)分而出現(xiàn)為富人建造的高檔化、精品化別墅類房.這一任務(wù)剛剛展開,可謂方興未艾.其實,這一過程可以簡化為,從給“城里人蓋樓房到給鄉(xiāng)下人進(jìn)城蓋樓房的過程,從小縣城蓋樓房開展到大中城市蓋樓房,從給普通居民蓋房到給富人蓋豪房的過程.第二章賀州房地產(chǎn)市場供銷形勢分析一、賀州市區(qū)房地產(chǎn)建筑均價分析(詳見下表)年份200220032004200520062007202120212021建筑卸積(力平方米)100125130145160300460560650商品房均價(元/m2)115012001280138014501750185023002750從建筑面和銷售的

8、速度來看,賀州房地產(chǎn)供銷兩旺,并且都在高速地增長,銷售的平均增幅比建筑面平均增幅高,從表中可以看得出,2021-2021年賀州房地產(chǎn)建筑面與銷售的增長規(guī)律根本一致,說明近年來賀州房地產(chǎn)市場開展的均衡性,根據(jù)均衡理論的觀點(diǎn),當(dāng)一個供銷體系的運(yùn)行接近其均衡值時,其市場能夠化程度處于優(yōu)化狀態(tài),這正是市場經(jīng)濟(jì)所追求的目標(biāo).因此,根本可以判斷賀州的房地產(chǎn)市場運(yùn)行是良性的健康的.2006年賀州房地產(chǎn)進(jìn)入開展期高速開展期,到了2021年賀州房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制業(yè)的建立,房地產(chǎn)市場行為標(biāo)準(zhǔn)有序.從此房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持了長期快速增長,出現(xiàn)了房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)根本合理,房價穩(wěn)中有升的良好局面.小結(jié)：賀州

9、房地產(chǎn)價格上漲因素1、城區(qū)可使用的地皮減少；2、外來投資人員增加,居民經(jīng)濟(jì)收入增加,七十到八十年代的人口占總口的很大一局部,剛性需求增加；3、建筑本錢增加4、農(nóng)村包圍城市賀州各小區(qū)銷售匯總樓盤名稱位置容量開盤時問開盤價元/現(xiàn)均價元/景園小區(qū)賀州大道公安局大院5棟202127302800匯蒙賀州市鞍山西路83號16棟202116003000畔山雅園賀州大道與八達(dá)東路交匯處燎原小區(qū)劉卸3棟2021一期1600二期20002300在美公寓將軍山街13號即公積金反面3棟202116002300中保小區(qū)賀州市建設(shè)東路明園巷旁1棟202117802700公路局小區(qū)八達(dá)中路6棟8002300大學(xué)生公寓賀州八

10、達(dá)西路賀州體校旁9棟2021年9月21002050醫(yī)約小區(qū)賀州市城西路27號9棟2021年11月18002200陶瓷廠小區(qū)光明街9棟2021年11月17002200金旗市場八達(dá)西路14棟20069002300職教中央賀州市四環(huán)路往3棟202113102000西灣方向惠農(nóng)苑賀州市銀河街1棟202115002800陽光財富賀州市建設(shè)中路10棟200612002200香港城原向陽路天天購物城對面3棟202114803000向陽花園城中建安街7棟202121803100恒和苑日月街馬鞍山腳下5棟202125002900遠(yuǎn)東國貿(mào)大廈城中1棟202130003700遠(yuǎn)東步梯房賀州市靈峰南路8號200214

11、002700德興花園賀州市平安西路百樂門對面1棟2021年8月22802600帝景灣江北東路202126003800恒興花園向陽路8棟200518602100副食品廠中央市場對面1棟202119502200麗景花園中央市場對面1棟202118002200區(qū)水利局賀州市建設(shè)中路3棟202116502550八達(dá)廣場八達(dá)西路23002600湖廣闊市場賀州市迎賓大道2021萬一棟2700恒安居賀州市太白西路1棟未定未賣未賣康盛花園建設(shè)東路5棟202130803350湖廣匯豪國際城湖廣闊市場旁邊42棟202118002080恒康嘉園迎賓大道湖廣闊市場對回3棟202124502700三、賀州未來兩年內(nèi)可交

12、房的樓盤匯總樓盤名稱位置交房時間規(guī)?，F(xiàn)均價成交舉%太原小區(qū)賀州市鞍山西路匯豪國際城旁邊2021年共5棟2250熱賣中匯豪1016棟賀州市鞍山西路83號2021年底共16棟28層300098康盛花園建設(shè)東路2021年3月共5棟11層3200熱賣中向陽花園城中建安街2021年6月共7棟300098遠(yuǎn)東國貿(mào)城中2021年共1棟370095帝景灣江北路2021年共8棟3800恒康嘉園一期迎賓大道湖廣闊市場對面2021年底共3棟2500260098大學(xué)生公寓一期賀州八達(dá)西路賀州體校旁2021年共9棟12層230099景園小區(qū)賀州大道2021年共3棟19層2600湖廣匯豪國際城迎賓大道2021年共42棟2

13、8層2300陶瓷廠小區(qū)光明街2021年共9棟17層220095德興花園平安四路2021年共1棟221尸270090第三章賀州經(jīng)濟(jì)形勢分析、比擬經(jīng)濟(jì)開展簡析：一、投資熱度2021年,賀州市生產(chǎn)總值在投資、消費(fèi)快速開展,工業(yè)企穩(wěn)上升的拉動下,增長幅度繼續(xù)高升：全年全市累計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值230億元,比上年同期增長%.二、工業(yè)增長工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)上升,企業(yè)效益逐步好轉(zhuǎn),全年度全市規(guī)模以上工業(yè)增加值億元,同比增長%,增長幅度在全區(qū)14個市中排十三位.三、固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長全市固定資產(chǎn)投資完成億元,增長%;在全區(qū)14個市中排位第二.四、消費(fèi)市場持續(xù)活潑社會消費(fèi)品零售總額億元,同比增長%,增長比上半年提

14、升個百分點(diǎn).五、這年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14070元左右,同比增長.六、旅游開展2021年以來全市接待游客將近400萬人次,增長13%以上；旅游總收入超過22億元,同比增長21%以上.此外,外貿(mào)和財政收入也保持快速增長.第四章賀州房地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)機(jī)遇篇1、賀州是的房地產(chǎn)是從2002年開始起步的,而到2006年才正式進(jìn)入到真正的開展時期,直到2021年賀州房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制才得以建立,到了2021年底人們可以看到的成熟小區(qū)僅有匯豪.2、賀州市作為一個新興城市,商品房的價格還很低,到2021年底賀州市商品房的平均價格只有2750元每平方米,只到廣西區(qū)商品房均價的一半；

15、賀州經(jīng)濟(jì)開展迅速,人均可支配的收入在2021年比2021年增加了%.賀州乃至全國都進(jìn)入到了農(nóng)村向城市過渡的開展階段,農(nóng)村人口向城市的流動性大.3、隨著賀州市旅游業(yè)和交通的開展,吸引了很大一局部粵港澳的居民前來賀州居住與投資.挑戰(zhàn)篇1、隨著賀州市區(qū)的土地供給量減少和建筑的本錢的增加,賀州的房價到了2021年一路飆升,很大一局部市民處于觀望狀態(tài).2、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)起云涌,2021年下半年國家對一線、二線城市房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控,由于賀州市屬新興城市,房地產(chǎn)業(yè)起步不久,很多有關(guān)房地產(chǎn)的政策都還不完善,一線、二線城市的很多開發(fā)商把苗頭投向三線、四線城市,2021年到2021年5月份賀州市區(qū)在建的商品房就有

16、匯豪國際城、康盛花園、帝景灣、遠(yuǎn)東國貿(mào)、向陽花園、大學(xué)生公寓、八達(dá)廣場、陶瓷廠小區(qū),這些小區(qū)規(guī)模不大且都會在2021年交付使用.3、政策賀州房地產(chǎn)在賀州的行業(yè)中從2002年起步至2021年還不到十年,各種問題還比擬多,今年市里由市建規(guī)委牽頭組成的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查組,對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了檢查,檢查中發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)工程存在沒有嚴(yán)格按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)、開發(fā)銷售的過程不夠標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)治理跟不上等幾個主要問題,出現(xiàn)這些問題的原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對相關(guān)的法律法規(guī)不熟悉.為此,市里正在研究增強(qiáng)各方面的監(jiān)督治理工作,嚴(yán)格辦證程序,對于今后房地產(chǎn)市場開展情況,分析認(rèn)為,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的開展,特別國家一

17、系列宏觀調(diào)控舉措的相繼到位,賀州市作為新興的地級市將會進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的開展時期.第五章賀州房地產(chǎn)開展前景分析一、國內(nèi)開展大機(jī)遇賀州是三省通衢之地,向東南至香港、澳門400公里,廣州市約230公里,是大西南地區(qū)東進(jìn)粵港澳和出海的重要通道,是中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛北部灣國際經(jīng)濟(jì)合作、泛珠江三角區(qū)域合作和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略結(jié)合點(diǎn).賀州憑借其內(nèi)在蘊(yùn)含的農(nóng)業(yè)、自然資源、交通上得天獨(dú)厚的優(yōu)勢形成了位于桂粵湘三省交界的核心動脈,成為接納海外及中國沿海經(jīng)濟(jì)輻射與轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的“橋頭堡.尤其是隨著交通建設(shè)不斷取得新突破,賀州的區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯,大產(chǎn)業(yè)、大工程不斷進(jìn)入到賀州,使賀州成為了對接泛珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的黃金

18、節(jié)點(diǎn)城市.賀州是一座正在崛起的新興城市,具備企業(yè)開展的優(yōu)越條件,是國內(nèi)外客商投資、創(chuàng)業(yè)、開展的熱土.二、城市建設(shè)面臨的開展機(jī)遇地處于湘、粵、桂三省區(qū)的結(jié)合部,東與廣東省肇慶市、清遠(yuǎn)市毗鄰,北與湖南省永州市相連,可以吸引到很豐富的外省資源.快速開展的鐵路,高速公路成為了架起南北交通網(wǎng)的一個重要的樞紐,再有豐厚的旅游業(yè)作鋪墊,旅游地產(chǎn)將會成為賀州市的一個新的產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn).賀州成為新興的地級市將會進(jìn)入一個相對穩(wěn)定、快速的開展時期,對于今后房地產(chǎn)市場開展情況,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的開展,特別國家一系列宏觀調(diào)控措施的相繼到位,賀州市作為新興的地級市將會進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的開展時期.由于賀州市屬新興城市,

19、房地產(chǎn)業(yè)起步不久,市建規(guī)委正在研究增強(qiáng)各方面的監(jiān)督治理工作,嚴(yán)格辦證程序,簡化辦事程序,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),盡量為開發(fā)企業(yè)提供必要的幫助和支持.三、賀州的地理優(yōu)勢1 .居住優(yōu)勢,在泛珠經(jīng)濟(jì)圈與大桂林旅游圈的區(qū)域合作一體化框架中,賀州市于2021年邀請我國著名城市運(yùn)營專家王志剛,通過他三個月的調(diào)研后形成了?賀州市開展戰(zhàn)略籌劃總報告?,賀州城市形象定位為“森林之城,田園都市,戰(zhàn)略定位為“桂粵湘區(qū)域中央城市,珠三角新明珠,功能定位為“生態(tài)產(chǎn)業(yè)城,商旅休閑地.隨著中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)旅游市場深入合作以及交通大突破的歷史機(jī)遇,賀州憑借粵港澳一桂林的黃金線上的區(qū)位優(yōu)勢,充分利用豐富的旅游資源和

20、獨(dú)特的名勝景點(diǎn),主動融入泛珠三角區(qū)域無障礙旅游圈和“大漓江旅游圈,努力打造粵港澳休閑旅游的“后花園,打造賀州“森林之城,田園都市的獨(dú)特城市名片.2 .賀州城市規(guī)劃的已獲國家批準(zhǔn),規(guī)劃將再度刺激城市規(guī)模及人口的擴(kuò)張,帶動賀州城市建設(shè)、房地產(chǎn)及其他產(chǎn)業(yè)的開展需求.預(yù)計未來幾年賀州房地產(chǎn)投資增長將會迅速提升,城市擴(kuò)張,市場運(yùn)作更加加快.3.至2021年城區(qū)人口將到達(dá)45萬,用地規(guī)模將由現(xiàn)在的23平方公里增加到50平方公里,賀州市房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速上升的階段,將成為賀州市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),房地產(chǎn)市場前景廣闊.四、賀州商品房均價走勢2001200220032004200520062007202120212

21、021價格元m21100115012001280138014501750185023502750口年份口價格元疔小結(jié)：從圖表中可以看出：賀州的房價從2002年到2021年一路呈上升的趨勢,其中上漲的最快的是2007年和2021年,而2021年賀州房價漲幅不大主要是金融風(fēng)暴的影響,經(jīng)濟(jì)危機(jī)在一定程度上影響了房價,然而在這一時期全國大局部地區(qū)的房價根本上沒有上漲,有些地區(qū)也呈下跌趨勢,而賀州到了2021年,房價呈快速增長的形勢.而2021年初,全國在國家政策的打壓下,大部分城市房價有所下跌或是沒有漲幅,賀州的市民也處于觀望的狀態(tài),到了2021年底,賀州房價繼續(xù)上升,居高不下.五、展望賀州未來房價賀

22、州有關(guān)部門推出了相應(yīng)的政策,并對少數(shù)開發(fā)商的違規(guī)行為進(jìn)行規(guī)范,雖然對賀州的樓市造成了一定的影響,導(dǎo)致許多消費(fèi)者持幣觀望,樓盤成交量有所下降,但是,由于房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r不同,目前賀州的房價仍是處于穩(wěn)步上升趨勢,雖然受炎夏帶來的“銷售淡季因素影響,而導(dǎo)致整體銷售量下滑,但潛在的需求量比擬大,房價走勢將是穩(wěn)步上揚(yáng),其主要原因有四點(diǎn)：1、不斷上升的開發(fā)本錢是房價上揚(yáng)的主要因素.2002年,國家出臺政策,所有土地必須進(jìn)入土地中央儲藏和治理,這意味著開發(fā)商再也不能以轉(zhuǎn)讓形式獲得低價土地,只能通過公開招、拍、掛得到可供開發(fā)的土地.土地本錢的上漲直接影響了房價,如果說前兩三年還有開發(fā)商手上儲藏有其他途徑獲得

23、的低價土地可供開發(fā)的話,那么今年以后新開發(fā)的工程那么都是通過競標(biāo)形式獲得的高價土地了.有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)在的樓面地價已經(jīng)占到了銷售價格的30%-40%由此可見,隨著土地本錢的增加,房價呈上漲趨勢是毋庸置疑的.國家宏觀調(diào)控加緊了對土地供給量的限制,可供開發(fā)的土地資源受到限制,土地將變得越來越珍貴,對開發(fā)商而言,這就意味著獲得土地變得更加困難,并且需要更多的資金.另外,鋼材、水泥等建筑用材的價格上漲也是直接造成開發(fā)本錢增大的重要原因.2、穩(wěn)定的需求市場保證了賀州市房地產(chǎn)的開展空間.賀州房地產(chǎn)市場購置潛力巨大.隨著賀州市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定開展,城市改造進(jìn)程的不斷加快,居民生活水平逐步提升,市場蘊(yùn)含著巨大的上

24、升空間.老城區(qū)的改造和拆遷,以及隨著城市化進(jìn)程的加快,農(nóng)村進(jìn)城居住和購房的人口增多,都給賀州的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求潛力.3、高品質(zhì)產(chǎn)品意味著高本錢的建設(shè)投入.賀州市的房地產(chǎn)市場雖然在近年來得到了飛速的開展,但就住宅產(chǎn)品而言,賀州現(xiàn)有的產(chǎn)品并不完善,無論從建筑設(shè)計的理念,到整體的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè),與我區(qū)許多大中城市比擬還存在較大的差距.不過,隨著各大房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入賀州市場,賀州的房地產(chǎn)競爭變得越來越劇烈,市場日益完善和標(biāo)準(zhǔn).隨著消費(fèi)者購置水平的增強(qiáng)和消費(fèi)觀念的更新,低端產(chǎn)品占據(jù)大份額市場的格局已開始改變,高品質(zhì)住宅逐漸成為市場主導(dǎo)產(chǎn)品.在日趨理性、成熟和良性開展的市場下,

25、走同質(zhì)化路線,低本錢、廉價開發(fā)的工程將變得沒有競爭力,高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度和需求度那么會大大提升.而好的住宅產(chǎn)品所對應(yīng)的那么是較高的設(shè)計本錢、建安本錢及治理本錢,本錢投入的上下決定了產(chǎn)品品質(zhì)的好壞.4、賀州近年來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展是房地產(chǎn)穩(wěn)步開展的根本保證.賀州市作為剛剛開展起來不久的新興城市,近年來經(jīng)濟(jì)保持了較快開展.2021年完成生產(chǎn)總值15億元,比上年增長,增速比上年加快7個百分點(diǎn),連續(xù)三年實現(xiàn)兩位數(shù)增長.工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快,房地產(chǎn)業(yè)保持強(qiáng)勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是經(jīng)濟(jì)快速增長的主要因素.隨著賀州城市文明建設(shè)和根底設(shè)施建設(shè)的完善,許多商家紛紛看好賀州市場的投資環(huán)境與開展前景,賀州將成為一個

26、崛起的新興城市,各項城市設(shè)施進(jìn)一步得到完善,經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持快速增長.在良好的經(jīng)濟(jì)開展形勢下,居民生活繼續(xù)得到改善,人均可支配收入持續(xù)增長,購置力增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的動力與支持,城市根底建設(shè)和城市環(huán)境的不斷完善,那么給房地產(chǎn)帶來了強(qiáng)大的開展空間和升溫環(huán)境.展望今后賀州房地產(chǎn)市場,國家出臺宏觀調(diào)控政策,銀行緊縮銀根,最終將會造成房地產(chǎn)開發(fā)商重新洗牌,淘汰一批實力弱、不標(biāo)準(zhǔn)的小開發(fā)商,到達(dá)進(jìn)一步完善賀州房地產(chǎn)市場的目的,而房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展.第六章賀州房地產(chǎn)市場需求特征分析一、戶型消化狀況據(jù)調(diào)查,目前賀州市大多數(shù)樓盤以三房、小三房為主,占整個市場的50%以上,二房占3

27、5%,四房15%,符合家庭人口的開展方向；面積在100到120平方米之間的戶型最受歡送.由于90平米二房以下市場供給量相對少,市場供不應(yīng)求,低價產(chǎn)品更為明顯；兩房、三房型購置熱潮是賀州市最亮麗的風(fēng)景線,市場儲藏著對此類產(chǎn)品巨大的需求,購置者大多數(shù)為青年一族.1、賀州市未來二、三年內(nèi),全市整體范圍內(nèi)每平米3000-4000價位的住宅工程有良好的市場潛力及開展空間時期.2、小戶型住宅受工薪階層歡送的主要原因在于：首先,總價低,月供少,對于收入較低的年輕人有吸引力；其次,小戶型樓盤大多數(shù)處在城市交通便利、配套設(shè)施齊全的區(qū)域,方便了青年白領(lǐng)一族的生活；再次,小戶型樓盤戶型的多樣性、時尚性與年輕人追求獨(dú)

28、立的個性是相互吻合的；最后,眾多投資客看準(zhǔn)了龐大的租房群體,買后出租成為他們盈利的手段.二、消費(fèi)購置比例1、購房面積根據(jù)是2021年下半年到2021年上半年的成交量得到的,數(shù)據(jù)顯：45%的消費(fèi)者需求住房面積在100130平方米之間,23%的消費(fèi)者需求住房面積130160平方米,22%的被消費(fèi)者需求住房面積6090平方米,不到10%的消費(fèi)者的需求住房面積大于160平方米.戶型兩房三房四房樓中樓需求力度表現(xiàn)面積6090m2110130m2130160m2180220m23房2房4房樓中樓賀州市主力戶型多以舒適型戶型為主,戶型面積集中在兩房、三房、小三房,較大四房和樓中樓所占份額較少.2、居住區(qū)域選

29、擇：50%的消費(fèi)者選擇買房的地點(diǎn)在城中或城東,而選擇城西的消費(fèi)者占只占30%,城南和城北各占10%左右,這說明,城東和城中這些小區(qū)大局部開展得較為成熟,而且樓盤的質(zhì)量較高.3、價格比例：在整個賀州市的房價中城中的價格是最高的,現(xiàn)市場均價每平米為2800,城東現(xiàn)市場均價每平米為2600-2700,而城西的現(xiàn)市場均價每平米為2200左右,城南和城北現(xiàn)市場均價每平米根本不到2000.小結(jié)：在買房者對房子的關(guān)注因素中,價格仍居首位,然后依次為居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、交通、物業(yè)治理、小區(qū)規(guī)模及開展趨勢.所以,開發(fā)商在開發(fā)新v1.0可編輯可修改工程時應(yīng)注意全過程質(zhì)量限制,以合理的本錢建造優(yōu)質(zhì)的住宅,注重細(xì)設(shè)計

30、,以人為本,以優(yōu)越的價格性能比贏得買房者的青睞.第七章賀州市房地產(chǎn)市場當(dāng)前現(xiàn)狀一、市場特點(diǎn)1、賀州整體房地產(chǎn)市場開發(fā)尚未成熟,與廣西其他市房地產(chǎn)開發(fā)尚有很大的差距；2、物業(yè)治理水平普遍較底,治理人員素質(zhì)有待提升；3、整體房地產(chǎn)市場以小區(qū)開發(fā)為主；4、買方市場欠缺成熟,投資置業(yè)趨于理性；5、市場分工逐步明細(xì)化,出現(xiàn)了專業(yè)營銷籌劃代理效勞公司；6、根本上為毛坯房出售,對進(jìn)一步提升樓盤素質(zhì)有一定拖累；8、大型小區(qū)及自然景觀樓盤熱銷但在賀州極少,價格相對不高.2021年,賀州的住宅建設(shè)開始開展迅速,單位集資建房、政府安居、經(jīng)濟(jì)適用和商品住房的開發(fā)建設(shè)齊頭并進(jìn),住宅建設(shè)得到了健康開展.商品房在逐步提升其

31、樓盤的總體素質(zhì),漸漸的就有一些大型的設(shè)備齊全的小區(qū)在規(guī)劃中產(chǎn)生,如湖廣匯豪國際城,其規(guī)劃里有42棟的大規(guī)模,而匯豪國際城、大學(xué)生公寓都將會是一個有規(guī)模的成熟小區(qū).二、國家政策影響下的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開展跟金融、經(jīng)濟(jì)來源有關(guān)、融資渠道息息相關(guān),而購房資金最大的來源渠道莫過于銀行,2021年底國家在面臨著房價直線上漲的變化開展下,考慮到民生問題,國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列調(diào)控政策,為的就是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展；銀行方面相應(yīng)做出反響,第一套房貸款首付不低于30%,第二套房不低于50%,停止第三套住房貸款；對于土地政策,?關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)土地出讓收支治理的通知?對土地出讓的收支治理進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn),明確開發(fā)

32、商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%,分期繳納全部價款的期限原那么上不超過一年,特殊工程可約定在2年內(nèi)全部繳清.另外,土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳的土地價款租金應(yīng)當(dāng)一次全部繳清,不得分期繳納.在國家如此重錘政策下,中國房地產(chǎn)反響一一博弈、觀望現(xiàn)象.賀州雖處于五線城市,房價低,但在現(xiàn)代化信息普及下賀州市民也異常反常,觀望跟風(fēng)現(xiàn)象盛行,所以在2021年的第一、第二季度賀州地產(chǎn)市場很蕭條,一直到8月份市場才開始反轉(zhuǎn),到了2021年5月份開始市民的買房熱潮上升,其中還有相當(dāng)一局部人是外地人.第八章賀州市房地產(chǎn)相關(guān)政策一、賀州市房地產(chǎn)投資環(huán)境加快工程建設(shè)進(jìn)度,進(jìn)一步完善部門工程集中聯(lián)合審批制度,建立

33、并聯(lián)審批工作機(jī)制,提升效率.充分發(fā)揮各職能部門作用,開展幫扶活動,幫助解決規(guī)劃審批、土地預(yù)審、環(huán)境評估、建設(shè)資金和征地拆遷等突出問題,促進(jìn)更多工程開工建設(shè)和竣工投產(chǎn).1 、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房,暫不預(yù)征土地增值稅.2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,按%勺預(yù)征率預(yù)征土地增值稅.3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按%勺預(yù)征率預(yù)征土地增值稅.4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn),按3%勺預(yù)征率預(yù)征土地增值稅.二、個人自住普通住房不受影響對以自住為目的的廣闊老百姓的普通住房需求,政府一直是鼓勵支持的.1999年以來陸續(xù)出臺了許多優(yōu)惠政策,這些優(yōu)惠政策將繼續(xù)保存.如：個人購置自用

34、普通住房,減半征收契稅；個人擁有的普通住房轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅；個人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價購房的,視新房價值全部或局部免征個人所得稅,自用5年以上并且是家庭唯一生活用房轉(zhuǎn)讓時免征個人所得稅.三、房地產(chǎn)過戶稅收政策A、五年內(nèi)普通住宅過戶稅收情況：144平方以下商品房、住宅樓營業(yè)稅：5%個人所得稅：1%建設(shè)維護(hù)教育附加稅：E日花稅、防洪維護(hù)：契稅：B、非普通住宅過戶稅收情況：等于或大于144平方以上住宅樓、商鋪、商品房營業(yè)稅：5%個人所得稅：1%商鋪衿建設(shè)維護(hù)、教育附加稅：E比稅,防洪維護(hù)：契稅：3%增值稅：C五年后過戶的普通住宅稅收個人所得稅：1%契稅：情況：D自建自住房：

35、指建筑許可證、土地證、房產(chǎn)證均屬向人個人所得稅：1%契稅：增值稅：E比稅：四、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)化費(fèi)用1、報建費(fèi)：5元/平方米2、城市建設(shè)配套費(fèi)：工程造價X%3、新型墻體費(fèi)用改革專項用費(fèi)：工業(yè)8元/平方米民用8元/平方米4、勞動保險費(fèi)：工程造價的2%甲方支付5、意外險：中標(biāo)價千分之三,施工單位支付6、農(nóng)民工工資保證金：工程造價2%甲乙雙方均支付7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：中標(biāo)價1%8、防洪保護(hù)費(fèi)：工程投資總額的千分之一第九章賀州市區(qū)位價格漲幅分析2021年市場均價2021底年市場均價增長城東2550元/m22800元/m2%城中2800元/m23200元/m2%城西1800元/itf2100元/m2%城南175

36、0元/itf1900元%城北1780元/itf1950元%表格數(shù)據(jù)顯示：2021年底與2021年相比城東房子增長率為%,城中的增長率為%,城西的增長率為%,城南的增長率為%,城北的增長率為%,因此可以看出增長率最高的是城中的房子,只要原因就是地處市中央絕版地段,交通便利,商貿(mào)開展快、是生活娛樂的活動中央,經(jīng)貿(mào)大廈和賀州風(fēng)雨橋一旦竣工,更會加速這一帶的經(jīng)濟(jì)發(fā),但是城中的空間有限,當(dāng)?shù)竭_(dá)飽和的時候就會出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象.城西相對于城中和城東開展晚、房價起步低,房價的漲幅空間大,圖表也顯示出了城西房價增長速度快.第十章城西房地產(chǎn)市場分析工程所在的位置是賀州市八達(dá)西路職教中央旁邊,屬城西開展建設(shè)的核心板塊,

37、交通便利,市場廣闊.一、城西區(qū)背景分析：根據(jù)賀州市總體開展規(guī)劃可以看出以上賀州市區(qū)域價格漲幅分析表格顯示,城西區(qū)也將會是賀州市重點(diǎn)規(guī)劃開展的區(qū)域之一,而且城西的房產(chǎn)價格漲幅大.城中城東已經(jīng)沒有開展小區(qū)的地皮,根據(jù)賀州開展的趨勢,經(jīng)濟(jì)文化中央將會慢慢向城西區(qū)火車站周邊推移,隨著賀州市區(qū)規(guī)劃的不斷的完善,城西區(qū)漸漸的呈現(xiàn)出良好的居住生活態(tài)勢,賀州市的工程投資選擇在城西片區(qū)是賀州城市開展的必然趨勢.二、城西區(qū)的地理位置分析工程所在地為賀州市城西區(qū),無論是居住環(huán)境還是在交通、商業(yè)、生活或是在房產(chǎn)價格上都表達(dá)出了工程的優(yōu)勢1、商圈：市場繁多如：金旗市場、水果批發(fā)市場、摩托車市場、農(nóng)貿(mào)市場等,有較好的商業(yè)

38、氣氛.2、交通：交通便利,四通八達(dá).柳韶鐵路、廣賀高速從城西經(jīng)過,離汽車站火車站及未來的飛機(jī)場都不遠(yuǎn).3、生活設(shè)施：有廣濟(jì)醫(yī)院、幼兒園、湘粵桂最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場等根本生活設(shè)施.4、文化中央：湖廣文化廣場、湘粵桂最大的人才交流中央、賀州學(xué)院賀州市最高學(xué)府、行知中學(xué)、客家文化活動交流中央,賀州市最大的體育中央、賀州市最大的職教中央.5、地段：處賀州較中央地段,離市中央不過3公里,城西一過去就是賀州市平桂治理區(qū)、距望高工業(yè)園區(qū)是20公里遠(yuǎn),是未來城市較中央位置.6、容量大：湖廣闊市場,分為A、B兩個區(qū)；湖廣匯豪國際城,共42棟28層,容量為4800套商品房；大學(xué)生公寓共9棟12層高.7、城鎮(zhèn)規(guī)劃也使

39、城西與周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)緊緊銜接,客戶群廣闊.8、未來,八步區(qū)公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)、湖廣文化廣場的完善,大學(xué)生公寓的高文化素質(zhì)人群的居住等等,這些都是拉動城西區(qū)快速開展的根底動力.工程所在地的環(huán)境：工程的北側(cè)是職教中央,南側(cè)是八達(dá)廣場,東側(cè)是西苑交警,是一個被商業(yè)加居住社區(qū)包圍的工程,工程周邊商業(yè)環(huán)境很微弱處于萌芽開展階段；住宅環(huán)境優(yōu)雅,相對于賀州市其他區(qū)域居住社區(qū)而言,本工程占有一個鬧中求靜的環(huán)境.交通便利和價格漲幅空間大是本工程最大優(yōu)勢.三、競爭樓盤分析城西工程有很多,如大學(xué)生公寓、八達(dá)廣場、恒康嘉園、湖廣匯豪國際城等,但對于此工程來說稱得上威脅的只有大學(xué)生公寓.大學(xué)生公寓細(xì)析：1、建筑類型大學(xué)生公寓

40、是高品質(zhì)的大型物業(yè)樓盤,市場結(jié)構(gòu)分布合理,居住類型較集中,屬于小高層的住宅物業(yè)；此物業(yè)正在迎賓大道的上,一期工程共6棟,總樓層為12層,二期工程共棟,總樓層為12層.主要以兩房、三房和小三房為主,面積為70平米、104平米、109平米、114平米、130平米、148平米、180平米,其中104130平米之間面積熱賣.2、價格分析08年首次出現(xiàn)在賀州是以樓花形式上市,價格是以90平米以內(nèi)1580元/itf、90平米以外1880/ttf起步,2021年年底價格漲止均價2050元/m2.2021年5月份止價格上漲至2300元/itf.3、客戶分布第一客戶：適婚人群、中等收入群體為主,年齡在2535歲間為主.第二客戶：周