房屋維修管理手冊.doc

1、房屋維修管理制度1、 業(yè)主入伙時同管理處人員共同驗收房屋，并記錄在入伙驗房表，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系施工隊進(jìn)行維修處理，維修所需的一切費用由施工隊負(fù)責(zé)。2、 業(yè)主房屋自樓宇入伙起一年內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，都屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修范圍，管理處在接到業(yè)主投訴和反映情況后即報告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，所發(fā)生的有關(guān) 費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷；3、 業(yè)主房屋入伙滿一年后了生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負(fù)責(zé)維修；屬于業(yè)主在使用和裝修中發(fā)生的問題，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；4、 如業(yè)主需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理處提出申請，由管理處組織維修。維修好后由業(yè)主驗收簽名，管理處合理收費；5、 如業(yè)主提

2、出較大的維修申請，管理處應(yīng)上報公司， 公司核實情況后，安排維修計劃,組織人員進(jìn)行維修，維修后經(jīng)業(yè)主驗收簽字；6、 管理處在為業(yè)主房屋進(jìn)行維修中，業(yè)主提出重新裝修申請的，管理處可根據(jù)實際情況承攬裝修業(yè)務(wù)，并按規(guī)定收費；7、 凡公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中支出，不再向業(yè)主收費。維修服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)類型服務(wù)項目計算單位收費標(biāo)準(zhǔn)（元）安裝服務(wù)安裝玻璃元/塊5安裝窗簾/毛巾架/晾衣繩元/個10安裝燈具/門鈴/廚柜等元/只20安裝吊燈元/臺50安裝空調(diào)元/臺200安裝排風(fēng)扇元/部20安裝熱水器元/部60拆空調(diào)/熱水器/抽油煙機等元/臺20掛畫、鏡框元/幅51

3、0安裝線路內(nèi)線元/條50外線元/條200卷閘門彈簧元/根100膠片元/片5鎖元/只10其它服務(wù)代辦電話開戶免費代辦煤氣開戶免費代辦銀行開戶免費代佃后線電視免費代訂報刊雜志/特快專遞免費代客購物元/次515更換地磚元/40更換大花元/30檢修家用電器元/次10300市內(nèi)傳真（發(fā)/收）元/頁3/2室內(nèi)綠化元/次20修理窗簾/拉簾元/次1050修理防盜門元/扇40100修理家具配件元/次10100中央文打字元/100字10房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法1、 范圍住宅小區(qū)的住房及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施；2、 標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)的和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及 達(dá)到業(yè)主

4、（住戶）的合理要求。3、 標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法A 梁、柱、板主體a、 按圖紙設(shè)計分項檢查，無變形、弓、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性的 裂縫。b、 無鋼筋外露；B 頂棚a、 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b、 無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；C 墻面a,面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；a、料（如磁磚）面層a） 粘貼牢固，無缺棱掉角；b） 面層無裂紋、損傷，色澤一致；c） 縫砂漿飽滿，線條順直；口對外墻面：無裂紋、起紗、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；4、 地(樓)面A、 毛地面：平整，無裂紋；B、 塊料(如磁磚)面層；a) 粘貼牢固，無

5、缺棱掉角；b) 面層無裂紋、損傷，色澤一致，對縫線條順直；c) 對縫沙漿飽滿，線條順直；C、 水泥沙漿面層抹灰平整，壓光均勻。無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷。D、 衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面a) 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水；b) 第二天到樓下檢查樓面有無滲漏；E、 門窗a、 開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無扭曲變形；b、 從室內(nèi)輕搖門鎖與門連接牢固，開啟靈活；c、 木六油漆均勻，觀察六縫線條均勻，不掉角，無變形；d、 單指輕擊玻璃安裝牢固， 無輕微晃動現(xiàn)象， 下班膠縫實，下班面層無裂縫，無操作和無刮花痕跡

6、；e、 電子對講門a) 開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；b) 不銹鋼門無刮花痕跡；f 、防盜鐵門無銹跡和喬花痕跡；g、窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷：可選擇以下檢查方法：a) 先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間(屬天面均有檐口的房屋，普遍為多層住宅)自上而下均勻滲水，停止水后半小時檢查每個窗臺(墻面)是否有滲水；b) 查詢天氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗戶關(guān)緊，雨后檢查墻面和窗臺是否泛水。房屋管理及維修規(guī)定根據(jù)國家有關(guān)法律和省、市有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定以下規(guī)定：1、 在接管樓宇時，物業(yè)管理公司應(yīng)代表業(yè)主對發(fā)展商所建樓宇及其附屬配套設(shè)施進(jìn)行 驗收，業(yè)主入伙時應(yīng)盡力配合此

7、項工作，及時反映有關(guān)質(zhì)量情況，管理公司在驗收 之后提出及時的整改方案，由發(fā)展商視具體情況進(jìn)行返修。業(yè)主接收房屋鑰匙即視 為驗收結(jié)束。2、 物業(yè)管理公司完成同發(fā)展商的接管工作之后，依據(jù)同發(fā)展商簽定的委托代管協(xié)議，將承擔(dān)對所有樓宇的全面管理和維修工作。 保修期內(nèi)，依據(jù)買賣契約所定年限，從業(yè)主領(lǐng)取鑰匙之日起計算，凡因施工原因所 引起的質(zhì)量問題（不包括人為損壞）由發(fā)展負(fù)責(zé)。3、 房屋的室內(nèi)部分及自用陽臺住宅所有人自修部位，維修費自理。4、 承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道等到公用部分，以及公用上下水道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、屋頂水箱等整體性的公用設(shè)備，產(chǎn)權(quán)為全幢住宅所有 人共有，維修、更新

8、以及大、中修費用從房屋本體維修基金中支出。5、 住宅建筑以外管理區(qū)域以內(nèi)的道路上下水管道、井、化糞池、路灑照明、綠化等公共設(shè)施日常維護(hù)、維修由所有使用者共同承擔(dān)修理、養(yǎng)護(hù)費用，由管理公司管理維 修，在維修費用里支出。6、 住宅的公用部位、公用設(shè)備以及公用設(shè)施凡屬人為損壞，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。7、 管理費的用途：管理費將用于管理公司對涉及地域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公燈、公水等能源消耗及有關(guān)設(shè)備、工具的使用折舊和材料 使用消耗、管理人員工資及其它雜費等。8、 不經(jīng)管理公司許可，不得任意拆動，改變房屋結(jié)構(gòu)，不得在樓道、公共走道、陽臺、圍墻內(nèi)和屋子頂上私自違章搭建、占地

9、圍欄，不經(jīng)管理公司許可，不得在涉及房屋 外立面上進(jìn)行施工，違者經(jīng)勸告不聽，管理公司有權(quán)采取措施，直至恢復(fù)原樣。9、 要愛護(hù)和正確、安全使用各種設(shè)備，不得將雜物倒入水池、馬桶內(nèi)，因保護(hù)不善、使用不當(dāng)以致人為造成房屋設(shè)施損壞、管道阻塞者，除承擔(dān)修理所需費用外，另外 二倍罰款。10、 任何業(yè)主聘請的施工隊進(jìn)入管理區(qū)域施工都要先到管理公司登記，并將施工圖交于物業(yè)管理公司認(rèn)可，方可開展工程，竣工后應(yīng)將竣工圖交管理公司存檔。11、 本規(guī)定未涉及的房屋管理與維修的內(nèi)容，應(yīng)參照國家、省、市及物業(yè)管理公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。室內(nèi)維修辦法1、 維修目的為加強小區(qū)業(yè)主（住戶）室內(nèi)維修的管理，確保業(yè)主（住戶）室內(nèi)生活環(huán)境

10、及設(shè)施處于正常運作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）提供方便。2、 維修原則1、 堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約修繕費用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)件；2、 修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則；3、 方便業(yè)主（住戶）的原則。3、 維修依據(jù)1 符合修繕設(shè)計或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定；2 符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)；3 符合維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。四住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)1 樓層面漏水2 ) 維修程序A預(yù)約樓上樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來；B如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時疏通，如果是馬桶漏水，應(yīng)及時檢修馬桶；C如果是樓板裂縫滲

11、水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開，重做防水層和飾面；D其它地主漏水，應(yīng)將相關(guān)部位處理；E檢驗：維修完成后， 48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象；F維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。3 )告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用任何用水設(shè)施。4 換鎖(木門鐵門)1) 維修程序A 木門鎖鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能處理，及時修理，如鎖不能修 理至正常使用，立即更換。B檢驗：查看鎖蓋與瑣孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檔看開關(guān)是否靈活自如。C維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定期給鎖活動部位上油。5 個別樓臺層停水1) 維修程序A先檢查是

12、哪能一層沒有水；B然后關(guān)掉總；C拆開支閥，取出濾網(wǎng)。D清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥。打開總閥供水。E檢驗：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否己正常供水。F維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)及時通知管理處派專業(yè)人員前來檢查維修。6 維修程序A先查找原因B關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門C查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水。D維修時先關(guān)水表前的水閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。E裝入新水管F打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，回復(fù)裝修墻面。G檢驗：維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽收。2) 告知住戶使用須知：不要擅自改動，確需改動，請向管理處申請，由管

13、理處派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應(yīng)及時通知管理處派維修人員前 來查看。5、 閥門接頭漏水1） 維修程序A、 檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自來水總制。B、 如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝腔作勢上扭緊。C、 如因破損配件而漏水，應(yīng)及時更換相關(guān)配件。D、 如再無法控制漏水，應(yīng)及時更換閥門或接頭。E、 檢驗：a） 維修完畢后，把總閥門打開，檢查是否漏水；b） 閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。F、 請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過度。6、 水龍頭漏水A、 檢

14、查漏水情況，然后關(guān)上自來水總制；B、 如是因水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠布，再把水龍頭裝上扭緊；C、 如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯；D、 如是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應(yīng)更換；E、 如是水龍頭自身有泥沙而漏水，應(yīng)更換水龍頭；F、 檢驗：檢修完畢后，打開自來水總制，反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開關(guān)自如，不漏水；G、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。7、 浴缸堵塞和漏水1） 維修程序（ 1）堵塞維修程序A、 先查明原因B、 如是排水管有堵塞，打開檢查口（如檢查口在下層住戶室內(nèi)，應(yīng)先與該住戶預(yù)約維修時間），取出雜物，用水試通直到正常；C、 檢驗：維修完畢后，往浴缸內(nèi)放水，查看是

15、否能正常排放；D、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。（ 2）水維修程序A、先查明原因；B、如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝；C、檢驗：維修完成后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定量后，存放5分鐘再排放，查看相關(guān)部位有無漏水；D、 修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2）告知住戶使用須知：使用浴缸時，不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。8、 通馬桶1）維修程序A、 先檢查馬桶堵塞原因；B、 用馬桶抽子抽通馬桶；C、 如不通就系好安全帶到室外打開檢查口看是否堵塞；D、 如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到暢通為止；E蓋好檢查口，進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗，能正常使用；F檢驗：反復(fù)放水，檢驗

16、馬桶是否暢通；G維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 告知住戶使用須知：使用馬桶時不要亂拋雜物（如硬紙等）9 疏通地漏1） 維修程序A先用抽子試通；B不能查明原因時則打開檢查口檢查；C不通時再使用疏通機疏通直到暢通為止；D檢驗：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗；E維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。10 馬桶漏水1） 維修程序A先檢查漏水情況；B如是出水口漏水，應(yīng)先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換。裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周（3 小時后可以使用） 。C檢驗：維修后，放水看

17、是否漏水；D維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 告知住戶使用須知：應(yīng)正確使用馬桶。11 洗菜盆下漏水1） 維修程序A行檢查何處漏水，查明漏水原因；B如是軟管斷裂漏水，應(yīng)及時更換軟管，并把接頭處接好；C臺是水龍頭（水咀）或接頭漏水，檢查水龍頭（水明）或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應(yīng)及時換上新水龍頭（水咀）或接頭，并用生膠帶密封此處；D檢驗：打開菜盆水龍頭放水，看相關(guān)部位接頭是否漏水；E維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 告知住戶使用須知A必須正確使用水龍頭，不要亂動開關(guān)或接頭處，不要亂彎軟管，防水龍頭接頭或軟管有破裂情況發(fā)生；B不要用為撞擊洗菜盆，以防盆四周的白

18、水泥膏松脫。12 修理門窗1） 維修程序A、檢查門窗的附件是否齊全；B、檢查有無配件損壞；C更換配件，達(dá)到預(yù)期效果；D維修后請住戶驗收；D檢驗：維修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的；E維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 告知住戶使用須知A需定期往轉(zhuǎn)動部分加油；B如門窗有損壞，不要輕易動，以免發(fā)生不必要的意外。13 臉盆下漏水1) 維修程序A先檢查何處漏水，查明漏水原因；B如是存水彎管處漏，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重的要更換彎管，情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口處，以達(dá)到不漏水為止；C如是臺式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥

19、把盆四周密封一圈到不漏為止；D檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏為目的，在水呢凝固以后(約需四小時)，再在周圍泡水檢驗；E維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶使用須知A不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水；B不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水呢膏松動。14 洗臉盆堵塞1維修程序A查明堵塞原因；B取下存水彎倒掉雜物；C裝好存水彎；D如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直到暢通為止；E檢驗：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止；F維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶使用須知A用洗臉盆時盡量不要掉入雜物；B及時清除不小心掉進(jìn)

20、臉盆下水管內(nèi)的雜物。15、 洗菜盆堵塞1) 維修程序A先用抽子抽通；B不通時查明堵塞原因；C打開檢查口用疏通工具疏通，再用水試通直到暢通為止；D檢驗：檢修完畢后，把菜盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止；E維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶須知A剩飯菜及其它雜物不能倒入洗菜盆內(nèi)；B及時清除洗菜盆下水管內(nèi)的殘余雜物。16、 維修墻外水管1) 維修程序A先查找原因；B如無法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門；C查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明水管有破損漏水；D維修時先關(guān)水表前的總閥，限下破損水管；E裝入新水管F打開總閥后相關(guān)部位是否漏水；G、 檢驗：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所

21、有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動，并在24 小時跟蹤檢查；H、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶使用須知A、 不要擅自改動水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工；B、 一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水，應(yīng)及時通知管理處維修人員前來維修；17、 住戶門鈴不響1) 維修程序A、 分析原因，門鈴不響可能由以下原因造成：a、 電池沒電了；b、 因電源極板受空氣侵蝕生銹，或被電池中滲漏觀的電解 液腐蝕，而使門鈴斷電；c、 線路問題造成；d、 門鈴開關(guān)接觸不良。B、 針對A、 a 中的原因，則需換上新電池。C、 針對A、 b 中的原因，則取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去除

22、或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢 復(fù)門鈴的正常使用。D、 針對A、 c 中的原因，則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復(fù) 門鈴的正常使用。E、 針對A、d 中的原因，修理或更換門鈴開關(guān)。F、 檢驗：門鈴維修完畢后，反復(fù)試用幾次，直到達(dá)到預(yù)期效果；G、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 告知住戶須知：更換電源時，注意電池的正、負(fù)極性。18、 插座無電1) 維修程序A、 分析原因，插座無電可能由以下原因造成：a、 由于外界因素(如停電檢修)引起的人為停電；b、 由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因，當(dāng)把用電設(shè)

23、備插痤上瞬間， 造成線路短路，或因該插座電源線路超負(fù)荷時，致使保 險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘；c、 由于頻繁插撥操作，造成插痤端子上的電源接線松接觸 不良；d、 線路出現(xiàn)斷線。B、 針對A、 a 中的原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修；C、 針對A、 b 中的原因，首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況，然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點，再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上，恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷，可告知住戶及時處理；D、 針對A、 c 中的原因，先斷開此回路的電源開關(guān)，用萬用歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電；E、 檢驗：插座線路送電后，用試電筆驗電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常；F、

24、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。19、 住戶家中無電1) 維修程序A、 分析原因，住戶家中沒電機能由下列幾種原因造成：a、 線路停電檢修；b、 用戶總開關(guān)燒壞；c、 因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘；d、 進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢；e、 電度表燒壞。B、 針對A、 a 中原因，及時向用戶說明停電的原因；C、 針對A、 b 中的原因，首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致，將用戶的用電設(shè)備從插痤上的插頭拿下來，將所有的照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況，

25、若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電；D、 針對A、 c 中的原因，首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上撥下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開)，用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護(hù)控制開關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直到找出故障跳閘原因并解決；E、 針對A、 d 中的原因，斷開電源開關(guān)，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認(rèn)線路是否正常后方可恢復(fù)送電；F、 針對A、 e 中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用叫線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是否表本身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用

26、的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點；G、 檢驗；當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常；H、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2) 維修須知：維修人員找出故障點并排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)送電。3) 告知住戶須知：A、 用電時，應(yīng)確認(rèn)保安狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器；B、 不要超負(fù)荷用電，不要亂拉搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時，應(yīng)通知管理處派專業(yè)人員進(jìn)行處理；20、 配電箱開關(guān)故障1) 維修程序A、分析原因，低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：a、 因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷器的熔體或線路中的短路電流大于空氣

27、開關(guān)的額定短路通斷能力時，空氣開關(guān)燒壞；b、 因控制線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流脫扣器的額定電流時，空氣開關(guān)燒壞或接觸器角頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱損壞。R 針對A a中的原因，先將配電箱的開關(guān)置于“OFF'位置，再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置，根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬用表檢查線路，查找短路故障點，排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好，保護(hù)元件動作的整定值是否滿足設(shè)計要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常供電；C、 針對A、 b 存在的原因，如果是開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置

28、（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路，確認(rèn)無故障后，將開關(guān)合上，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測） ，看是否超過設(shè)計要求；如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷減少；如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需要更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電；D、 檢驗：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常；E、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2）維修須知：維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序為先斷開負(fù)荷側(cè)開關(guān)，后斷開電源側(cè)開關(guān)，送電順序相反。21、 燈不亮1） 維修程序

29、A、 分析原因，燈不亮可能由以下原因造成：a、 燈內(nèi)燈絲燒斷；b、 燈泡與燈頭接觸不良；c、 電源保險絲熔斷；d、 電源開關(guān)接觸不良。B、 針對A、 a 中的原因，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡；C、 針對A、 b 中的原因，將電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗燈頭是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后，方可送電；D、 針對A、 c 中的原因，將電源開關(guān)斷開，用萬能表檢查照明線路有無短路或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲方可送電；E、 針對A、 d 中的原因，檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固，用電筆測開關(guān)輸出端，在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電

30、，從而驗證是電源開關(guān)本身故障造成，應(yīng)及時更換開關(guān)；F、 檢驗：維修完成后，合上開關(guān)3 次，看燈泡發(fā)光是否正常；G、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 維修須知：上述維修過程只是一盞燈發(fā)生故障，若某個單元內(nèi)燈（二盞以上）都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開，用萬能表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排隊確認(rèn)線路正常時，方可送電。3） 告知住戶須知A、 不要點長明燈B、 發(fā)現(xiàn)動作不正常時，應(yīng)及時通知管理處派專業(yè)人員前來檢查、維修。頂棚抹灰層（飾面）脫落22、1） 維修程序A、如是抹灰層施工質(zhì)量問題，應(yīng)采限以下措施：a、 用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊

31、，以保護(hù)用戶的物件不致碰壞，然后將脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該頂棚的抹灰全部鏟下；b、 用鋼絲刷清掃頂棚面至沒有松動的雜物為止；c、 用噴水器具充分噴水濕潤2 3 次；d、 均勻地刷一道素水泥漿；e、 用1 ：3 水泥砂漿打底抹平；f 、批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平滑；g、 刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù)；h、 清理垃圾，恢復(fù)場地整潔。B、 如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引引導(dǎo)抹灰層脫落：a、 同A、ab、 同A、bc、 用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的東西打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴(yán)重，應(yīng)加焊同直徑規(guī)格的補充鋼筋；d

32、、 其它程序同A、 d 與 A、 hC、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。D、 告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。23、樓板裂縫1） 維修程序A、 先進(jìn)行全面仔細(xì)查看B、 如裂縫較?。ㄈ绨l(fā)絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴展趨勢再作處理；C、 如裂縫較寬、較深、應(yīng)及時處理，具體如下：沿裂縫用工具將兩側(cè)基層舉成內(nèi)八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒;a、 用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿；b、 準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時使用；c、 用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后清除表面多余的補縫材料；d、 修復(fù)飾面（按用戶原標(biāo)準(zhǔn)）。D、

33、 如裂縫寬度很寬，已影響結(jié)構(gòu)的正常功能，應(yīng)立即通知開發(fā)單位請有關(guān)技術(shù)人員（如：設(shè)計院、原施工單位）到場驗證，找出原因，然后做出加跑龍?zhí)追桨高M(jìn)行維修；E、 維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗收。2） 告知住戶須知A、 不要集中堆放過重物品；B、 平時留意樓板動作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題時，應(yīng)及時通知管理處派技術(shù)人員到場查處作業(yè)處理。房屋維修回訪制度一 維修目的使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保在正常的動作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持一個安全舒適美觀的生活環(huán)境。二維修原則1 堅持經(jīng)濟(jì)合理安全實用的原則。在保證使用功能和正常動作的前提下，注意節(jié)約維修材料；2 修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原

34、則；3 為用戶服務(wù)的原則。三維修依據(jù)1 符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定；2 符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。四維修標(biāo)準(zhǔn)1 小區(qū)道路（人行道和車道）A 修補損壞的砼路面如果損壞面積不大，可以用107 膠拌水泥，按時附帶的說明書進(jìn)行修補；對于大面積損壞的修補，采用1 ： 2： 2 硅酸鹽干硬性砼。a將人行道或車道表面松散或破碎的舉掉，萃除深度以達(dá)新面及結(jié)實面為準(zhǔn)；b、用舉子將坑底徹底舉毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的碎邊緣要向里掏舉成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面的一切散粒刷除干凈；c將要修補的砼表面充分濕潤（由表及里）。d濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普

35、通硅酸鹽泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實，哪修補面積較大，應(yīng)用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實下沉（砼坍落度要控制在小于3 公分） ；e 用木抹子輕輕地將修補表面抹平，在砼開始硬化時，還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。2）修補塊材地面（如：地面磚，石塊材料，預(yù)制砼塊等）。A 率除損壞的塊材面層，萃掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤；B待表面積水完全溶入后，涂抹普通硅酸鹽水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序）；C將塊材充分灑水或浸濕后，用1； 2； 5 水泥漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥

36、漿；D必須留縫，灰縫表面應(yīng)光滑平整，不得高出塊材面；E修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈；F對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層（可滲3%防水劑）， 然后再坐砌塊材。2路燈1） 燈不亮：參照室內(nèi)維修方法中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定；2） 燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。3） 雨水管道1) 如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因堵塞引起，應(yīng)清除雜物，注意管道要做襯底(基礎(chǔ))，使管道放置平衡；如因管道接口錯位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平衡；2) 如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)

37、用瀝青麻絲；3) 最后修復(fù)地坪。4 化糞池1) 如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定定期掏制度；2) 如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故；3) 如池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。5 隔油池1) 如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度；2) 如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，或打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢；3) 如池(井)蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時更換新蓋，其上部不允許雜物

38、。6 電纜溝1) 如果溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作(放足鋼筋)，并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉；2) 如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常；3) 如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。7 排水渠1) 如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉；2) 如是渠壁損壞，應(yīng)按損壞處鑿除清潔噴水濕潤，然后用與原相同的材料修復(fù)；如是砼或鋼筋砼

39、壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層；3) 如是雜物(如淤泥塑料袋等)堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時清除雜物；4) 池(井)壁損壞，通知用戶停用或采取其它措施，不影響用戶的日常動作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面幸于結(jié)實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷 片等) ，清理飾面殘余的水泥漿等。8 兒童游戲場(包括秋千鉆筒滑梯蹺蹺板砂池攀登架等)。1） 秋千：A 如配件缺損，應(yīng)立即修理并配齊配件，如無法修理，應(yīng)及時更換相關(guān)配件直至能安全使用為止；B 如轉(zhuǎn)動失靈，導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)動，卸下秋千鐵鏈，尋找轉(zhuǎn)動鉸失靈原因，如為軸承鉸，應(yīng)查看滾珠是否齊全，如不齊全

40、，應(yīng)補充，加上潤滑油；如為插銷鉸，應(yīng)將鉸拆開除銹后加上潤滑油，然后把秋千鐵鏈裝上，擺動幾下，看是否能正常擺動。2） 鉆筒、滑梯A、 如飾面層脫落，先將相關(guān)益的松杉層萃除，然后清潔、噴水濕潤、修補飾面、加強養(yǎng)護(hù)，待干硬結(jié)實后，打磨至恢復(fù)原先面層的光滑度；B、 鉆筒式滑板開裂，如裂縫不大，或?qū)⒘芽p處沖洗清潔干凈，然后用高標(biāo)號水泥漿補縫，等干硬后打磨光滑，如果裂縫很大，或已影響安全使用時，如能通過加固使之安全使用，則將裂縫參照上述方法修補，如無法使之安 全使用，應(yīng)拆除重建。C、 蹺蹺板a、 如缺配件，應(yīng)及時修復(fù)至安全使用，如無法保證安全，應(yīng)更換新配件；b、 轉(zhuǎn)動鉸動不靈，如為軸承鉸，先查看滾珠是否齊

41、全，然后補加潤滑油；如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉(zhuǎn)動鉸部位的鐵銹，加上潤滑油，然后再裝回蹺蹺板，檢驗時應(yīng)擺動幾次蹺蹺板，看是否已轉(zhuǎn)動靈 活。D、 沙池a、 如缺砂，應(yīng)將池內(nèi)的雜物揀除，再補充干凈無泥、精細(xì)均勻的河沙，沙的量以低于池邊牙3 5 公分為準(zhǔn)；b、 池邊牙缺損。如為磚邊牙，應(yīng)將破損的磚塊率除，補上完好的磚塊，如為碎邊牙，應(yīng)將缺損部位松動支舉去，然后清潔、噴水濕潤，再用 高標(biāo)號水泥漿補上缺口。E、 攀登架：a、 如部件之間焊接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上，然后打磨光滑，刷兩首防銹漆（保持面漆與原色一致）；b、 如配件（如螺絲、螺母等）缺損，應(yīng)立即補上，確保設(shè)施處于安全狀態(tài)。9

42、、 單車棚、單車架：層面漏水（雨水滲漏）：如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；如因結(jié)構(gòu)損壞而導(dǎo)致漏水面，應(yīng)加固結(jié)構(gòu)部分，再重做防水層，如是玻璃鋼瓦面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。2）單車架：如配件缺損，應(yīng)用同一型號規(guī)格的配件修復(fù)，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。10、 鋼管路障：如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。11、 綠化水管管網(wǎng)1） 漏水：A、 如是水管接頭處漏水，應(yīng)將水管總制關(guān)掉，然后在漏水接頭處將水管拆下，在外絲管繞上膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總制放水檢查，至不漏為止；B、 如水龍頭漏

43、水，應(yīng)先關(guān)總水制，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開總制，檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。2） 水管銹蝕：A、 如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查；B、 如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。12、 垃圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站。1） 如飾面（如瓷片、抹灰）破損，可以采用兩種方法：A、 將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)；B、 直接用水泥補，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。2） 如五金部件（如閘門、鐵欄等）缺損：A、 檢查缺損部位，查明原因，然后和相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩

44、道防銹漆；B、 如是缺損較嚴(yán)重以至無法正常使用，應(yīng)及時更換新配件。房屋本體公用設(shè)施的維修方法1、 維修目的使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，延長使用權(quán)用壽命，確保正常運作狀態(tài)，方便用戶。2、 維修原則1、 堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修材料；2、 修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則；3、 為業(yè)主（住戶）提供方便的原則。3、 維修依據(jù)1、 符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求；2、 符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)；4、 各項維修項目的標(biāo)準(zhǔn)1、 地基基礎(chǔ)1） 如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。A將破損松散部位率除至結(jié)實

45、層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除；B、 用 1 ： 3 水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；C、 恢復(fù)勒腳飾面。2） 如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。A、 如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡進(jìn)和記錄；B、 如有擴展趨勢，應(yīng)立即通知開發(fā)商派專業(yè)人員檢查鑒定；C、 如情況較嚴(yán)重，應(yīng)立即通知開發(fā)商派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定；2、 梁、柱、板主體1） 露筋A(yù)將露筋部位的松散層率除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉；B、 用鋼絲刷清潔干凈；C、 充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層；D、 用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù)，如有需要量還需按要求恢復(fù)飾面。2） 有裂縫參考室內(nèi)維修方法中“樓臺板裂縫”維修程序進(jìn)行維修

46、。3） 有孔、洞A 將孔、洞周邊已松散的碎萃除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉；B、 用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞；C、 充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁；D、 如孔、洞小，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號水泥漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷一道素水泥漿后，用比原先（梁或柱或板）的砼標(biāo)號高一等級的細(xì)石砼填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好；E、 按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。4） 破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況時，應(yīng)立即通知開發(fā)單位，請有關(guān)專業(yè)人員到現(xiàn)場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。3、 墻體墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和濕度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等到的維修）。1） 裂墻A先將裂縫周邊的飾面率除，并將砌體已松散率至結(jié)實層，萃槽成外八字形；B、 用鋼絲刷清掃槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤；C、 均勻地涂刷一道素水泥漿；D、 再用比砌筑