物業(yè)公司設(shè)備維修檢查保養(yǎng)計劃制度

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 恒鼎鑫物業(yè)設(shè)備維修維護檢查保養(yǎng)計劃制度為使公司設(shè)施設(shè)備的預(yù)防保養(yǎng)、日常維護、故障請修及備品零件管理有章可循，確保公司設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，完好率達(dá)到95%以上，特制定本制度：1. 建立完整的公司設(shè)施設(shè)備檔案資料：（1） 各設(shè)施設(shè)備的原始資料，包括使用說明書、圖紙、產(chǎn)品合格證、安裝調(diào)試記錄等，分類造冊，歸檔管理；（2） 編制設(shè)備清單，設(shè)立設(shè)備臺帳，完整記錄設(shè)備的大、中修及改造升級等異動資料；（3） 建立設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)檔案，內(nèi)容包括維保計劃、維保記錄、檢測記錄、事故報告及巡查記錄。 2. 依據(jù)各設(shè)施設(shè)備不同特性、維護保養(yǎng)說明、操作狀況等，編制各設(shè)備的維保項目、要求和周期。

2、3. 公司設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常維護、定期維護和定期檢測。工程主管應(yīng)于每年12月份，進行本年度的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作總結(jié)和運行狀況評估，并依此編制下一年度的維保計劃，呈工程部經(jīng)理核準(zhǔn)公布實施。4. 每月28日前，工程主管依據(jù)年度維保計劃，并參照當(dāng)月份設(shè)備實際維修狀況，制定下一月份的公司設(shè)施設(shè)備月維保計劃。5. 公司設(shè)施設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng)工作，由工程值班人員和維保單位的維修人員負(fù)責(zé)執(zhí)行，異常情況應(yīng)及時處置，工作完成后，應(yīng)填寫巡查記錄。6. 公司設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)的要求：（1）清潔：設(shè)備內(nèi)外整潔，各部位不漏油、不漏氣、不漏水、無油污，設(shè)備周圍干凈、無雜物； （2）整齊：工具、附件、標(biāo)識標(biāo)牌要放

3、置整齊，管道、線路要有條理；（3）潤滑良好：按時加油或換油，不斷油，無干摩現(xiàn)象；（4）安全：遵守安全操作規(guī)程，不超負(fù)荷使用設(shè)備，設(shè)備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。7. 進行維護保養(yǎng)工作時，必須嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維護規(guī)程，逐項完成工作內(nèi)容，確保公司各設(shè)施設(shè)備工作狀態(tài)良好，并達(dá)到相關(guān)職能部門的年檢要求。附：公司設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)項目及要求附： 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)項目及要求一、配電設(shè)備1每隔2小時對高低壓配電房巡查記錄一次，掌握設(shè)備運行狀況，執(zhí)行交接班和工作日志制度。2每周清掃高低壓各配電房，保持整潔衛(wèi)生。3每月對高低壓配電柜及每層配電房、配電箱進行里外除塵。4每半年對配電柜進行一次停電清掃和接

4、頭緊固工作。5每年對變配電設(shè)備進行耐壓、絕緣及繼電器測試，并做好記錄。二、照明燈具1每周六巡查公共區(qū)域照明亮度，發(fā)現(xiàn)故障及時處理。2每周四檢查記錄用戶電表是否正常。3每季度檢查夜景燈線路狀況，做好保養(yǎng)，維修工作并記錄。三、水泵、水箱及管道1每班巡查各水泵運行狀況，檢查水箱水位、控制箱電壓、電流指示燈及供水壓力等，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；并做好巡查記錄工作。2每班巡查管道、閥件接口是否連接良好，破裂漏水等情況。3每月檢查每臺水泵運行狀況。4每月清掃機房及控制柜衛(wèi)生。5每季度對控制箱的接線端子緊固一次。6每半年對每臺水泵的過濾器進行清潔一次。7每半年檢修水箱浮球裝置一次。8每半年對進出水閥開關(guān)一次并檢修

5、。9每季度進行水質(zhì)化驗一次。10每半年清洗水箱一次。11每年對每臺水泵進行一次大修保養(yǎng)。四、衛(wèi)生設(shè)備、排水管道1每周六巡查使用樓層馬桶、茶水間及地漏排水情況，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。2每周六對小便器、面盆的沖水情況試驗一次，發(fā)現(xiàn)故障及時修理。3每周六檢查面盆、茶水間、公共水龍頭是否松動或漏水。4每月檢查排水管道閥件、接頭是否堵塞或滲漏。5每季檢查各窨井發(fā)現(xiàn)泥沙及時疏通清理。五、污水處理1每班檢查記錄污水處理泵設(shè)備運行情況、液位報警裝置及控制箱工作狀態(tài)。2每班清理隔柵房調(diào)節(jié)池垃圾一次。3每二周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈是否良好等）雨季每天。4每二周對污水處理控制箱及污水泵進行保

6、養(yǎng)一次。5每半年對污水井清淘一次。六、電梯1每班巡視記錄各電梯運行及電梯機房。2每班檢查各電梯機房控制箱、設(shè)備是否良好（電梯運行的聲音及控制箱的氣味、溫度等）。3每班巡查機房空調(diào)制冷情況，按時開關(guān)機。4配合監(jiān)督電梯保養(yǎng)承包商對設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）并做好記錄。5每月對每部電梯狀態(tài)匯總。6每年安排報請安監(jiān)局進行一次年檢工作。七、中央空調(diào)系統(tǒng)： 冷水主機：每月：1 啟動油泵，檢查供油系統(tǒng)2 系統(tǒng)探漏試驗3 運行制冷機組，檢查運行狀況，調(diào)校機組技術(shù)參數(shù)及設(shè)定4 檢查冷媒運行，冷凝器及蒸發(fā)器的溫度及壓力5 檢查閥門的操作狀況6 檢查及清理馬達(dá)起動柜內(nèi)的電器設(shè)備每年：1化驗壓縮機油并提

7、供報告，根據(jù)實際情況而定，更換壓縮機油和油過濾芯2清洗冷凝器3檢查安全保護元件4檢查壓縮機馬達(dá)絕緣情況5運轉(zhuǎn)制冷機組，檢查制冷狀況，進行負(fù)荷測試6空調(diào)系統(tǒng)管道過濾器清洗循環(huán)水泵及冷卻塔：每月：1 檢查水泵馬達(dá)的潤滑情況，若有必要給予加注潤滑油2 查及記錄馬達(dá)電流量、進水壓力和出水壓力3 檢查水泵進口端過濾器，若有必要給予清洗4 檢查補水箱補水情況5 清洗冷卻塔內(nèi)臟物每年：1 檢查填料及避震情況2 檢查布水器布水情況3 檢查軸心之平衡情況4 檢查及測量馬達(dá)之絕緣度5 檢查水位閥門動作情況6 檢查全部螺絲之緊固7 檢查繼電器、保護器及過載器設(shè)定空氣處理機及其他風(fēng)柜每月：1 檢查及調(diào)整電動二通閥、溫

8、度控制器2 洗隔塵網(wǎng)3 檢查去水盆4 補充馬達(dá)軸承間潤滑油每年：1 馬達(dá)絕緣測試2 檢查及調(diào)整電動二通閥，溫度控制器3 清洗盤管及風(fēng)機葉輪4 調(diào)整風(fēng)機馬達(dá)電流過載保護器分體式空調(diào)機：每月：1 清洗室內(nèi)機過濾網(wǎng)2 檢查機組運行操作情況3 清除室外機機殼臟物4 測量制冷系統(tǒng)壓力來斷冷煤是否匯漏每年：1 清洗室外機翅片2 測量壓縮機馬達(dá)絕緣情況3 對室外風(fēng)機加潤滑油4 檢查機組是否泄漏，如有必要補充冷媒八、BMS系統(tǒng)： 每日：1.檢查工作主機是否正常運行2.檢查BA軟件是否正常運行 3.檢查BA軟件是否有錯誤報警4.檢查BA系統(tǒng)的數(shù)據(jù)趨勢及趨勢圖形每月：1核對配電室變壓器的數(shù)據(jù)2核對配電室高壓進變電

9、的數(shù)據(jù)3核對配電室低壓進配電的數(shù)據(jù)4核對水位報警的數(shù)據(jù)5核對空調(diào)新風(fēng)機的溫濕度及電流、電壓的數(shù)據(jù)6核對通風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)控點的數(shù)據(jù)7核對照明系統(tǒng)的監(jiān)控點的數(shù)據(jù)8核對冷源系統(tǒng)的監(jiān)控點的數(shù)據(jù)9按照計劃，測試子中心的一個系統(tǒng)10核對調(diào)整BMS系統(tǒng)圖形每年：對BMS系統(tǒng)作各個子系統(tǒng)的聯(lián)動測試及年度評估報告九、消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：1 每班檢查1#、2#、3#、報警主機運行情況，認(rèn)真填寫消防自動報警系統(tǒng)運行記錄表；2 每月清潔主機柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰；3 每月檢查10%感煙（溫）探測器、手動報警器，核對其地址是否正確；4 每半年系統(tǒng)檢測一次，查看探測器

10、報警確認(rèn)燈、主機火警信號顯示、聯(lián)動信號輸出是否正常。消防廣播：1 每日檢查消防廣播（背景音樂）播放是否正常；2 每月清潔主機柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰；3 每月檢測火警時，消防緊急廣播是否正常播放；消防電話1 每日檢查主機工作狀態(tài)是否正常；2 每月檢查探測器測試樓層消防電話的通話情況；聯(lián)動控制柜1 每日檢查聯(lián)動柜工作狀態(tài)、信號顯示是否正常；2 每月檢查探測器測試樓層聯(lián)動響應(yīng)情況；3 每月清潔主機柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰；電梯聯(lián)動屏1 每日檢查聯(lián)動屏工作狀態(tài)、信號顯示是否正常；2 每半年進行一次消防聯(lián)動

11、測試。消防水泵：1 每日檢查各區(qū)壓力表指針正確；確定管網(wǎng)無滲漏；2 每日檢查水池水位是否正確，供水是否正常；3 每月檢查基座、接連位、泵軸及所有螺絲是否牢固；轉(zhuǎn)動水泵軸有無卡住、碰撞現(xiàn)象；4 每月清潔控制柜及柜內(nèi)元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰；5 每半年進行一次消防聯(lián)動測試。消防通道1 每日檢查安全出口和消防通道暢通，不得阻塞、占用、封堵；2 每日檢查安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明完好正常；3 每日檢查常閉式防火門完好，處于關(guān)閉狀態(tài)并不鎖死；4 每日檢查防火卷簾處于正常待命狀態(tài)，導(dǎo)軌和關(guān)閉區(qū)不得堆放物品；5 每月檢查探測器測試樓層安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明切換情況；6 每月手動檢測或結(jié)合探測器測試檢查卷簾門聯(lián)動響應(yīng)情況；CO2滅火控制室1 每日檢查CO2氣體滅火報警主機顯示正常、指示燈正常；2 每日檢查啟動瓶壓力，CO2瓶啟動開關(guān)位置正常、稱重機構(gòu)正常；3 每月清潔主機柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰