淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)采購(gòu)_工程管理

1、淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)采購(gòu)術(shù)語(yǔ)：選購(gòu)管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以從執(zhí)行組織外獲得物資和服務(wù)所需要的過(guò)程，由選購(gòu)方案編制、尋價(jià)方案編制、尋價(jià)、供方選擇、合同管理和合同收尾構(gòu)成。這是一個(gè)廣義的選購(gòu)概念，一般傳統(tǒng)的選購(gòu)管理大部分表現(xiàn)為物資選購(gòu)，按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的選購(gòu)定義，物資選購(gòu)屬于選購(gòu)范圍，服務(wù)也屬于選購(gòu)的范疇。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，選購(gòu)二字伴隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的階段劃分，從開(kāi)發(fā)商的決策層次分：為投資意向、項(xiàng)目定義、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目交驗(yàn)、物業(yè)管理。上述每一個(gè)階段都有一個(gè)或幾個(gè)可交付的成果，對(duì)應(yīng)于每個(gè)需交付的成果，執(zhí)行組織就會(huì)有不同的選購(gòu)需求。在眾多的選購(gòu)需求中，如何進(jìn)行選購(gòu)管理

2、，是現(xiàn)代項(xiàng)目管理特地解決的問(wèn)題。服務(wù)的選購(gòu)管理是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將面臨的問(wèn)題，不論它的機(jī)構(gòu)設(shè)置多大功能多全，都不能完全不要從公司外獵取服務(wù)而自行解決在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所面臨的眾多服務(wù)問(wèn)題。但如何能得到滿足的服務(wù)。這個(gè)則是依據(jù)需求的服務(wù)不同，區(qū)分對(duì)待。1、可行性討論服務(wù)的選購(gòu)，其過(guò)程如下：1）、預(yù)備資料房產(chǎn)商必需對(duì)有投資意向的地塊位置、規(guī)模，擬開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)有一個(gè)初步意向，在意向書(shū)中描述擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、將要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、需要作可行性討論的詢問(wèn)公司將要提交的成果和開(kāi)發(fā)本地塊的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；是公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)地塊的產(chǎn)品簡(jiǎn)要描述；同時(shí)，還要對(duì)公司開(kāi)發(fā)該地塊假設(shè)條件進(jìn)行描述，如資金等進(jìn)行介紹以及開(kāi)發(fā)的挨次、

3、時(shí)間時(shí)段的掌握狀況進(jìn)行描述。2）進(jìn)行詢問(wèn)市場(chǎng)摸底是對(duì)詢問(wèn)市場(chǎng)的資源狀況進(jìn)行調(diào)研，對(duì)本開(kāi)發(fā)地塊作可行性討論的單位的提出相關(guān)資質(zhì)要求；3）進(jìn)行是公司組織人員或是托付詢問(wèn)公司作可行性討論報(bào)告的分析了解公司的戰(zhàn)略，分析自己組織內(nèi)部有無(wú)資源能否完成可行性討論報(bào)告，是自己作培育自己的力氣做可行性討論報(bào)告，還是托付面詢問(wèn)公司作可行性討論報(bào)告；可行性討論報(bào)告牽頭人組織公司相關(guān)專家進(jìn)行討論，分析利弊，并得出結(jié)論；若是托付外部供應(yīng)服務(wù)，并在會(huì)上初步提出合約事項(xiàng)，確定合約形式。4）提出可行討論服務(wù)的管理方案本方案主要解決怎樣托付、何時(shí)托付。5）編制本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行討論工作說(shuō)明書(shū)在說(shuō)明書(shū)中描述可行性討論的工作范圍、工

4、作程序、步驟和可行討論報(bào)告質(zhì)量、進(jìn)度要求2、編制可行討論的尋價(jià)方案1）依據(jù)可行討論的管理方案、可行性報(bào)告的工作說(shuō)明書(shū)以及擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行組織的相關(guān)政策，對(duì)作可行性討論的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，收集適合作本項(xiàng)目可行性討論的合格的合作伙伴名錄、相應(yīng)項(xiàng)目的相關(guān)可行討論詢問(wèn)費(fèi)用和國(guó)家規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。2）查詢或制定本項(xiàng)目可行性討論報(bào)告的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；組織相關(guān)專家對(duì)可行性工作說(shuō)明書(shū)、可行性討論報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行爭(zhēng)論，制定可行性討論報(bào)告的可行性報(bào)告的邀請(qǐng)建議書(shū)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在可行性報(bào)告的邀請(qǐng)建議書(shū)里，具體描述將要進(jìn)行可行性討論服務(wù)的要求，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的要求詳細(xì)明確，嚴(yán)格以確保各可行性討論詢問(wèn)機(jī)構(gòu)供應(yīng)的建議書(shū)相對(duì)全都，利于對(duì)建議書(shū)

5、的評(píng)價(jià)；又要足夠敏捷，以確保各供應(yīng)可行性討論服務(wù)的合作伙伴其好的建議能反映在建議書(shū)中。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從以下幾方面入手：可行性討論合作伙伴對(duì)需求的理解、總成本或全壽命周期成本、技術(shù)實(shí)力、管理力量、財(cái)務(wù)力量。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在制定上述相關(guān)可行性要求文檔和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)時(shí)，必需認(rèn)真討論項(xiàng)目發(fā)起人的相關(guān)政策和約束條件。3）由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品描述是一個(gè)漸進(jìn)明晰的過(guò)程，因此經(jīng)過(guò)幾次專家會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目可行性 討論有了進(jìn)一步的熟悉，在項(xiàng)目可行性討論服務(wù)的管理過(guò)程編制的項(xiàng)目可行性工作說(shuō)明書(shū)有必要進(jìn)行一次更新。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性討論的尋價(jià)1）依據(jù)尋價(jià)方案編制過(guò)程得出的可行性報(bào)告邀請(qǐng)建議書(shū)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及更新的可行性報(bào)告工作說(shuō)明書(shū)，向擬定

6、可行討論的合格合作伙伴發(fā)放邀請(qǐng)建議書(shū)。組織合格的可行討論服務(wù)單位（三家以上）進(jìn)行標(biāo)前會(huì)議，在會(huì)上以書(shū)面文檔形式說(shuō)明本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性討論的工作范圍、工作進(jìn)度、工作程序、報(bào)告質(zhì)量的要求。2）收取合格合作伙伴的可行性討論建議書(shū)和報(bào)價(jià)書(shū)。4、可行性討論的合作伙伴選擇本文轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟 在收到了各家合格合作伙伴的可行性討論建議書(shū)和報(bào)價(jià)書(shū)后，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)、適當(dāng)?shù)膮⒓尤藛T進(jìn)行公開(kāi)的開(kāi)標(biāo)會(huì)。會(huì)上嚴(yán)格根據(jù)在尋價(jià)方案編制過(guò)程編制的建議書(shū)邀請(qǐng)和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定各家提交的技術(shù)建議書(shū)和報(bào)價(jià)，選出合同洽談單位。在與合同洽談單位就主要合同條款進(jìn)行談判，以確定合同的結(jié)構(gòu)、雙方的職責(zé)和權(quán)利、義務(wù)等相關(guān)事項(xiàng)，以確定

7、可行性討論的合作伙伴及相應(yīng)合同文本。5、合同管理依據(jù)雙方所訂合同和服務(wù)供應(yīng)商的工作結(jié)果以及合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生的合同變更狀況，執(zhí)行合同中的付款條款。隨時(shí)監(jiān)控、監(jiān)督合同的執(zhí)行績(jī)效。將雙方來(lái)往書(shū)面函件、合同變更文、支付財(cái)務(wù)記錄隨時(shí)進(jìn)行歸檔。6、合同收尾可行性報(bào)告討論單位已按合同供應(yīng)可行性討論報(bào)告或服務(wù)，買方已按合同進(jìn)行了付款，合同終止。或可行性討論單位不能供應(yīng)可行討論報(bào)告或服務(wù)，合同終止，合同終止的通知權(quán)利由合同管理人員發(fā)出。在合同終止以前，必需進(jìn)行合同審計(jì)（主要審核可行性討論單位是否按合同供應(yīng)了可行性討論報(bào)告和服務(wù)，它審核選購(gòu)的全過(guò)程），經(jīng)過(guò)合同審計(jì)以后，才能進(jìn)行合同收尾和管理收尾。上述過(guò)程是可行性討論服務(wù)選購(gòu)的全過(guò)程，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特性、唯一性和暫態(tài)性，它在服務(wù)的需求上也是唯一的，沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的可行性討論報(bào)告、項(xiàng)目策劃案、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖適用于任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。正是由于這種服務(wù)的唯一性需求，就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)需求的簡(jiǎn)單性。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)選購(gòu)能真正發(fā)揮其效果，其關(guān)鍵的就是開(kāi)發(fā)商本身對(duì)需要什么樣的詢問(wèn)服務(wù)有一個(gè)清晰而明確的定義。它的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是以技術(shù)建議書(shū)為主，相對(duì)而言報(bào)價(jià)在選擇砝碼上要