A甲級寫字樓配置標準

1、5A、 甲級寫字樓標準配一、概況“甲級”、“5A”是不同角度界定辦公物業(yè)等級；二者概念基本代表了評定寫字 樓等級的基本方向，“甲級”從綜合品質角度出發(fā)評定寫字樓的等級，“ 5A”是從 硬件配置角度評定?！凹准墝懽謽恰笔且环N通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引 進并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾 個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè) （甲級寫字樓）、中檔物業(yè)（乙 級寫字樓）、低檔物業(yè)（丙級寫字樓）。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級 寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。 所謂甲級寫字樓主要

2、是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內 的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常 是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。對于超大城市（如北京、上海、深圳）在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外， 還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃（CBD布局）的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準 可作如下的劃分和界定：1、頂級物業(yè)（國際寫字樓）（1）樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建 筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率， 達到70%的使用率； 樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到

3、懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級 墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具。配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、 員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商 務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般

4、每4000平方米一部電梯，平均候梯時間 30秒左右。設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報 警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè) 管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系 統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多 種交通工具和地鐵直達。(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。(7)智能化：3

5、A5A。2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī) 范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。裝飾標準：外立面采用大理石、高級面石專、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂, 大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻 紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間 應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具。配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、 員工餐廳等，專用地上、地下停車

6、場，停車位充足。設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。（2）建筑規(guī)模：15萬平米。（3）客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子 商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。（4）物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。（5）交通便利：有多種交通工具直達。（6）所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。（7）智能化：3A及3A以上。3、“ 5A”的評定標準飛A標準是目前較流行的評定方式，但“ 5A”概念是針對智能化硬件方面， 包括OA（辦公智能化）、BA （樓宇自動化）、CA （通訊傳輸智能化）、FA （消防智

7、能化）、SA （安保智能化）。、辦公自動化系統(tǒng)（OA以物業(yè)管理、公用信息服務、智能卡管理為主的應用 軟件系統(tǒng)。、樓宇設備自動化系統(tǒng)（BA）樓宇設備自動化系統(tǒng)，可對全樓的供排水設備、 制冷設備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟 停為輔。1、空調自控系統(tǒng)2、供排水自控系統(tǒng)3、變配電監(jiān)視系統(tǒng)4、電梯監(jiān)視系統(tǒng)。、通信自動化系統(tǒng)（CA 1、綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計算機網(wǎng) 絡系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡平臺。室內鋪設架空地板、地面線梢、網(wǎng)絡地板。設計2、無線通信轉發(fā)系統(tǒng):院完成干路敷設。提供以5類線為基礎的綜合布線信息通道 移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設有移動信號增強

8、系統(tǒng)。、火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA） 1、設有智能類功能的火災自動報警 及自動滅火和消防聯(lián)動控制。2、廣播音響系統(tǒng)：火災緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用 一套廣播系統(tǒng)。、安全防范系統(tǒng)（SA）1、閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口、首層大廳設彩色變 焦帶云臺攝像機。樓內各層出入口、電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝像機。寫字 樓內走廊設置固定黑白定焦攝像機；地下停車庫內設黑白帶云臺變焦攝像機。2、防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設門磁開關、電子門鎖、讀卡器。3、停車場管理系 統(tǒng)：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機方式、甲級、5A寫字樓衡量標準指標甲級、5A寫字樓建筑高度高層（24-100M）

9、、超高層（100M以上）層（Wj3.3米以上a®城市中心區(qū)、核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接連接商務配套多功能會議室、活動場所、商務餐廳、咖啡廳、便利店等物業(yè)管理國際化的物業(yè)管理公司豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗體量30000平米以上樓層設計整層可出租使用面積超過 1000平米使用率超過70%室內凈高不彳底2.6米樓板承重不彳氐于250公斤/平米進深不彳底8米寬敞、挑高三層或以上，有寬敞走廊，大堂及公用走道為高檔裝飾，配有休 息區(qū)、計算機信息查詢系統(tǒng)及大型液晶顯示器走廊寬度電梯前室：不低于 3米公共走廊：不低于 1.5米衛(wèi)生間各衛(wèi)生間配有優(yōu)質卷紙、干手機，洗手液及空氣清新機等外墻裝修 :優(yōu)

10、質玻璃帚墻，鋁合金、不銹鋼、花崗巖等空調系統(tǒng)中央空調系統(tǒng)，利用水冷冷水機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每 冷噸大概服務15 1rf20 1rf左右。具后中央后備空調，當巾電斷電而后備電 源發(fā)動，后備空調量大概是正常情況下的四分之一，送風末端設備為 VAVBOX加米暖功能。辦公室內設計溫度為22c24C、濕度55%新風量為10升/秒/人。入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調提供，設計溫度為25c左右。每層公共洗手間均設抽風系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調到洗手間，設計溫度為26c 28c 間。電力系統(tǒng)雙路供電應急發(fā)電機電力負荷達80VA/平米90VA/平米提供備用的發(fā)電機組，保證供應量在250千伏安電

11、梯系統(tǒng)平均等候時間不超過 30s載重量：不低于 1600公斤/部，梯速：2.54.0米/秒 配置比例：不低于 5000平米/部，設置有電梯空調系統(tǒng)，客貨分離，貨梯 至少1部，完善先進的智能控制系統(tǒng)。消防系統(tǒng)配備齊備的自動噴淋系統(tǒng)，消防栓，防火卷閘分區(qū)，編程火災自動報警系 統(tǒng)。音響系統(tǒng)？走道，門廳，車庫，電梯、大堂等公共場所均裝配消防播音及音樂播放系 統(tǒng)。樓宇自動化設備控制監(jiān)視點一監(jiān)測，控制及記錄設施設備的運行包括冷凍水機組、電二力系統(tǒng)、水泵、電梯、扶梯、空調機 /新風機、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等。停車位智能化停車場管理系統(tǒng)，有長期 /月票/時票提供，有自動校對車輛識別功 能，停車場實時使用量及停車位置顯示及引導系統(tǒng)等等。保安監(jiān)控系 統(tǒng)數(shù)據(jù)通信系 統(tǒng)各主要出入口信道及停車場、電梯轎廂配設攝像頭作二十四小時監(jiān)控錄映，各消防信道門均配門磁監(jiān)控。平均每十米至十五米建筑面積設有一條電話線，每單位配備10條IDD長途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光纖結構化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達1000mpso每層均配有一對多模光纖線，提供100mps1000mps頻帶，并預留兩組（二對）備