房地產(chǎn)估價第八組

1、第八組羅松 成進 王瀟 劉龍興 樊楊 曹勇 羅澤蘭金科金科陽光小鎮(zhèn)小區(qū)二陽光小鎮(zhèn)小區(qū)二手房價值測算手房價值測算建筑物基本情況描述與分析建筑物基本情況描述與分析 一、實物狀況描述與分析 估價對象位于金科陽光小鎮(zhèn) 36 棟 4 層（總樓層 32 層），戶型為 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，建筑面積 95 ，產(chǎn)權(quán)證書齊全。建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，朝向南，于 2014 年 1 月完成裝修，裝修及室內(nèi)外情況如下。通過與業(yè)主進行溝通，業(yè)主要價 55.8 萬元，并且表示無降價的余地。 二、權(quán)益狀況描述與分析 建筑面積為95，其中建筑套內(nèi)面積為71.25。共有情況為單獨所有，規(guī)劃用途為住宅，共32層，結(jié)構(gòu)為鋼筋混

2、凝土結(jié)構(gòu)，占有部分為全部（權(quán)屬人），房屋所有權(quán)性質(zhì)為所有房產(chǎn)，所有權(quán)來歷為購置，房屋所有權(quán)取得方式為繼承，納稅情況為免稅。竣工日期為2013年12月，裝修日期為2014年1月。三、區(qū)位狀況描述與分析三、區(qū)位狀況描述與分析 1 位置描述 永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部東連江津區(qū)、璧山縣，南臨合江縣、瀘縣，西接榮昌縣、大足區(qū)，北界銅梁縣。截止到2013年底，永川區(qū)常住人口為106.8萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口64.87萬人，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到74.73平方公里，城鎮(zhèn)化程度61.78%，為重慶主城九區(qū)以外城鎮(zhèn)化程度最高區(qū)。 2 交通描述 估價對象西臨興龍大道，雙向六車道，地面鋪瀝青，出入交通工具以私家車

3、、出租車和公交車為主，道路實行南北雙向交通管制。交通較便利，出行較方便。 3 周圍環(huán)境和景觀描述 周邊有金科中央公園城、荷塘月色小區(qū)等居住區(qū)，住宅集聚度高。有大學重慶文理學院、中學永川中學、楓葉國際學校、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、新世紀百貨超市、協(xié)信商業(yè)區(qū)、人民廣場商業(yè)區(qū)、興龍湖公園等，生活和市政配套設(shè)施完善。 4 外部配套設(shè)施描述 估價對象為居住用房，環(huán)境衛(wèi)生較好，供水、排水、供電、通信和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用。 5 區(qū)位優(yōu)劣狀況分析 近幾年，隨著城市發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，永川區(qū)優(yōu)勢地位逐步體現(xiàn)，老城區(qū)布建筑密度大、交通擁擠、公共配套設(shè)施不足等問題日益突出，因此新城區(qū)得到

4、大力的發(fā)展，同時隨著成渝高鐵通車，永川到重慶市區(qū)的距離也被拉近，也使得永川的發(fā)展速度得到進一步的加快。估價時點接受委托的時間是 2016 年 8 月 31 日，估價時點也為 2016 年 8 月 31 日。估價方法選擇估價方法選擇 房地產(chǎn)評估最基本的估價方法有市場比較法、收益法、成本法。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。估價技術(shù)路線估價技術(shù)路線 經(jīng)過對周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)合估價對象的特點，選取了三個類似房地 產(chǎn)作為比較實例，采用市場比較法進行評估。房地產(chǎn)估價測算過程房地產(chǎn)估價測算過程 1、市場比較法測算公

5、式 比準單價=可比實例單價交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn) 狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)+實物狀況調(diào)整系數(shù)+權(quán)益狀況調(diào)整 系數(shù) 估價對象比準單價=實例 1比準單價權(quán)重 1+實例3比準單價權(quán)重 3+實例 5比準單價權(quán)重5 2、選取可比實例可比實例可比實例可比實例可比實例1 1可比實例可比實例3 3可比實例可比實例5 5位置位置金科陽光小鎮(zhèn)金科陽光小鎮(zhèn)金科中央公園城小區(qū)金科中央公園城小區(qū)荷塘月色小區(qū)荷塘月色小區(qū)交易情況交易情況二手房交易二手房交易二手房交易二手房交易二手房交易二手房交易交易日期交易日期20152015年年1212月月20162016年年3 3月月2015

6、2015年年1212月月建筑面積（建筑面積（m2m2）1001009797116116所在樓層所在樓層/ /總樓層總樓層28/3228/3216/3216/3214/2014/20朝向朝向南南北北南南建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)土地使用年限土地使用年限20652065年年1212月月20662066年年3 3月月20652065年年1212月月總價（萬元）總價（萬元）54.254.261.561.563.863.8 建立價格可比基礎(chǔ)修正項目修正項目可比實例可比實例 1 1可比實例可比實例 3 3可比實例可比實例 5 5統(tǒng)一

7、付款方式統(tǒng)一付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款統(tǒng)一使用單價統(tǒng)一使用單價54205420元元/ /63446344元元/ /55005500元元/ /統(tǒng)一貨幣單位統(tǒng)一貨幣單位人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積內(nèi)涵按建筑面積計價按建筑面積計價按建筑面積計價按建筑面積計價按建筑面積計價按建筑面積計價 交易情況修正 根據(jù)估價人員對周邊類似房地產(chǎn)的調(diào)查，可比實例1、3、5 均為正常成交價格，不考慮修正。 交易日期調(diào)整修正 2015年12月2016年9月，永川區(qū)二手房住宅價格走向如下：5000、5000、4533、4900、4900、5066、506

8、6、5066、5066、5066、5066、5066。房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正區(qū)位狀況 住宅集聚度高，區(qū)域繁華周邊有大學重慶文理學院、中學永川中學、楓葉國際學校等。公交便捷，附近有102路、501路、119路等多條公交線路。實物狀況 建筑物實物狀況包括建筑結(jié)構(gòu)、樓層、層高、評估樓層、室內(nèi)裝修、朝向、成新率、采光通風、噪聲、設(shè)備設(shè)施、平面布置、物業(yè)管理、建筑面積等因素。 修正項目修正項目估價對象估價對象可比實例可比實例1 1可比實例可比實例3 3可比實例可比實例5 5建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土總樓層總樓層3232層層323

9、2層層3232層層2020層層層高層高3 3米米3 3米米3 3米米3 3米米評估樓層評估樓層第第4 4層層第第2828層層第第1616層層第第1414層層室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修中等裝修（防盜門，中等裝修（防盜門，鋪地板，天花、內(nèi)鋪地板，天花、內(nèi)墻刷乳膠漆，設(shè)有墻刷乳膠漆，設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)維護衛(wèi)生間，室內(nèi)維護較好）較好）中等裝修（實木門，中等裝修（實木門，鋪地磚，天花、內(nèi)鋪地磚，天花、內(nèi)墻刷乳膠漆，設(shè)有墻刷乳膠漆，設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)維護衛(wèi)生間，室內(nèi)維護較好）較好）中等裝修（實木門，中等裝修（實木門，鋪地板，天花、內(nèi)鋪地板，天花、內(nèi)墻刷乳膠漆，設(shè)有墻刷乳膠漆，設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)維護衛(wèi)生間，室內(nèi)維護較好）較

10、好）中等裝修（實木門，中等裝修（實木門，鋪地磚，天花、內(nèi)鋪地磚，天花、內(nèi)墻刷乳膠漆，設(shè)有墻刷乳膠漆，設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)維護衛(wèi)生間，室內(nèi)維護較好）較好）朝向朝向南南南南北北南南成新率成新率樓齡樓齡55年，成新率年，成新率約約8 8成成樓齡樓齡55年，室外、年，室外、室內(nèi)維持較好，成室內(nèi)維持較好，成新率約新率約8 8成成樓齡樓齡55年，室外、年，室外、室內(nèi)維持較好，成室內(nèi)維持較好，成新率約新率約8 8成成樓齡樓齡55年，室外、年，室外、室內(nèi)維持較好，成室內(nèi)維持較好，成新率約新率約8 8成成通風采光通風采光客廳外有陽臺，臥客廳外有陽臺，臥室有飄窗，廚房有室有飄窗，廚房有落地窗，采光通風落地窗，采光通風

11、好好客廳外有陽臺，臥客廳外有陽臺，臥室有飄窗，廚房有室有飄窗，廚房有落地窗，采光通風落地窗，采光通風好好客廳有陽臺，臥室客廳有陽臺，臥室也設(shè)有窗戶采光通也設(shè)有窗戶采光通風好風好臥室設(shè)有飄窗，采臥室設(shè)有飄窗，采光通風較好光通風較好噪聲噪聲四周環(huán)繞馬路，車四周環(huán)繞馬路，車流量巨大，受噪聲流量巨大，受噪聲影響嚴重影響嚴重四周環(huán)繞馬路，車四周環(huán)繞馬路，車流量巨大，受噪聲流量巨大，受噪聲影響嚴重影響嚴重位于小區(qū)內(nèi)部，離位于小區(qū)內(nèi)部，離馬路較遠，噪聲較馬路較遠，噪聲較小小位于興龍大道臨近位于興龍大道臨近馬路，車流量大，馬路，車流量大，受噪聲影響受噪聲影響設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施供水、排水、供電供水、排水、供電設(shè)施

12、齊備，電梯上設(shè)施齊備，電梯上下下供水、排水、供電供水、排水、供電設(shè)施齊備，電梯上設(shè)施齊備，電梯上下下供水、排水、供電供水、排水、供電設(shè)施齊備，電梯上設(shè)施齊備，電梯上下下供水、排水、供電供水、排水、供電設(shè)施齊備，樓梯上設(shè)施齊備，樓梯上下下平面布局平面布局三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚二衛(wèi)三室二廳一廚二衛(wèi)物業(yè)管理物業(yè)管理金科物業(yè)金科物業(yè)金科物業(yè)金科物業(yè)金科物業(yè)金科物業(yè)永川申豐置業(yè)有限永川申豐置業(yè)有限責任公司責任公司建筑面積（）建筑面積（）959510010097.397.3116116建筑物實物狀況修正系數(shù)表修正項目修正項目估價

13、對象估價對象可比實例可比實例1 1可比實例可比實例3 3可比實例可比實例5 5建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)0%0%0%0%0%0%0%0%總樓層總樓層0%0%0%0%0%0%-1%-1%層高層高0%0%0%0%0%0%0%0%評估樓層評估樓層0%0%6%6%3%3%2.5%2.5%室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修0%0%1.5%1.5%2%2%1%1%朝向朝向0%0%0%0%2%2%0%0%成新率成新率0%0%1.8%1.8%1.1%1.1%-0.6%-0.6%通風采光通風采光0%0%-1%-1%3%3%-3%-3%噪聲噪聲0%0%0%0%3%3%1%1%設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施0%0%-2%-2%-1%-1%-4%-4%平面布

14、局平面布局0%0%-3%-3%-1%-1%1%1%物業(yè)管理物業(yè)管理0% 0% 0%0%0%0%-1%-1%建筑面積建筑面積（）（）0%0%0.5%0.5%0.2%0.2%2.2%2.2%匯總匯總0%0%3.8%3.8%12.3%12.3%-1.9% -1.9% 權(quán)益狀況修正 三個可比實例與估價對象土地、建筑物權(quán)益狀況大體一致，故不修正修正項目修正項目估價對象估價對象 可比實例可比實例1 1 可比實例可比實例3 3 可比實例可比實例5 5 權(quán)益狀況權(quán)益狀況0%0%0%0%0%0%0%0% 房地產(chǎn)狀況修正匯總修正項目修正項目估價對象估價對象可比實例可比實例1 1可比實例可比實例3 3可比實例可比實

15、例5 5區(qū)位狀況區(qū)位狀況0%0%0%0%-1%-1%0.5%0.5%實物狀況實物狀況0%0%3.8%3.8%12.3%12.3%-1.9% -1.9% 權(quán)益狀況權(quán)益狀況0%0%0%0%0%0%0%0%合計合計0%0%3.8%3.8%11.3%11.3%-1.3%-1.3% 求取比準價格項目項目可比實例可比實例1 1可比實例可比實例3 3可比實例可比實例5 5名稱名稱陽光小鎮(zhèn)陽光小鎮(zhèn)4242棟棟2828層層中央公園中央公園X X棟棟1616層層荷塘月色荷塘月色X X棟棟1414層層建筑面積（）建筑面積（）10010097.3 97.3 116116總價（萬元）總價（萬元）54.254.261.5

16、61.563.863.8建立比較基準后（元建立比較基準后（元/ /）542054206344634455005500交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)100/100/（100+0100+0）100/100/（100+0100+0）100/100/（100+0100+0）交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)5066/50005066/50005066/49005066/49005066/50005066/5000房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 100/100/（100+3.8100+3.8）100/100/（100+11.3100+11.3） 100/100/（100-1.3100-1.3）單可比實例比準價格單可比實例比準價格529052905893589356465646