會計學專業(yè) 企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式的會計信息

1、企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式的會計信息分析摘 要近些年來，房地產(chǎn)一直是我國國民經(jīng)濟中的熱門話題，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍一般原來越多。隨著大眾交易市場上房產(chǎn)價值的不斷增長，投資性房地產(chǎn)亦然成為了企業(yè)的一大資產(chǎn)，因此，投資性房地產(chǎn)入賬后應該如何進行后續(xù)計量成為了影響房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的重要會計決策。關于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方法，成本模式計量一直被各大房地產(chǎn)企業(yè)沿用至今。成本模式是否適用在任何經(jīng)濟環(huán)境下、任何企業(yè)呢？本文通過分析企業(yè)投資性房地產(chǎn)及成本模式計量的相關理論，進而探索成本計量模式對會計信息的積極影響和消極影響，并結(jié)合參考文獻和筆者的專業(yè)見解，就其消極影響對完善我國投資性房地產(chǎn)的計量提出相應的

2、改進意見。關鍵詞：投資性房地產(chǎn) 成本模式 會計信息 完善目 錄1 前言12 投資性房地產(chǎn)及成本模式的內(nèi)涵12.1投資性房地產(chǎn)的定義12.2成本模式的內(nèi)涵12.3成本模式計量對企業(yè)會計信息的影響22.3.1對企業(yè)稅收更有利22.3.2對企業(yè)利潤的影響更穩(wěn)定22.3.3計量方式簡單且靈活23 成本計量模式存在的問題及分析33.1不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值33.2后續(xù)計量過程中容易造成財務舞弊33.3處置時有操縱利潤結(jié)構(gòu)的空間33.4成本模式并非適用于所有企業(yè)44 完善企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式計量的建議44.1對公允價值進行嚴格的披露44.2提高會計人員素質(zhì)和法律法規(guī)建設杜絕財務舞弊44.3對固

3、定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換給予更嚴格的界定54.4 結(jié)合實際選擇合適的后續(xù)計量模式55 結(jié)論6參考文獻7致 謝9仲愷農(nóng)業(yè)工程學院成人教育畢業(yè)論文(設計)成績評定表10 I1 前言理論性來講，隨著我國近幾年房地產(chǎn)市場的大幅度升值，企業(yè)應該更多的采用公允價值模式來計量投資性房地產(chǎn)，以便更好的反映投資性房地產(chǎn)的市場價值。而且國家早在2006就頒布了有關投資性房地產(chǎn)公允價值的新企業(yè)會計準則，在2012年頒布的國際財務報告準則和企業(yè)會計準則中更是對公允價值的計量和范圍進行了最新界定，由此可見，國家還是比較提倡公允價值模式的應用的。然而這么多年過去了，從我國公布的上市企業(yè)的名單中來看，僅有40多家企業(yè)

4、采用公允價值模式來計量其投資性房地產(chǎn)，其余全都采用的是成本模式。那么，企業(yè)為什么會如此青睞成本模式？投資性房地產(chǎn)使用成本模式進行后續(xù)計量具有什么優(yōu)勢？成本模式是否弊端以及存在怎樣的弊端？如何對以上弊端進行完善和改進？2 投資性房地產(chǎn)及成本模式的內(nèi)涵2.1投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)，顧名思義不是一般的單純用于買賣的商品房，而是具有投資價值的房產(chǎn)，是企業(yè)為了賺取租金或者實現(xiàn)資產(chǎn)增值而持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，或者是兼具有上述這兩種持有目的的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)區(qū)別于自用房地產(chǎn)或作為存貨出售的房地產(chǎn)的不同之處在于，雖然其定義上固定資產(chǎn)的一般特征，但是投資性房地產(chǎn)賺取利潤的方式是獲取增值收益，這又為其蒙上

5、了一層金融資產(chǎn)的色彩，加之投資性房地產(chǎn)涉及到的金額往往較大，因此，將其在資產(chǎn)負債表中作為一項單獨的資產(chǎn)進行計量和列報。投資性房地產(chǎn)入賬后的后續(xù)計量方法分為兩種，分別是公允價值計量和成本模式計量，一般情況下，企業(yè)只能選擇二者之一作為其后續(xù)計量模式，且一經(jīng)選定不得隨意變更。2.2成本模式的內(nèi)涵投資性房地產(chǎn)使用成本模式進行后續(xù)計量，是指將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方法仿照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的處理方法，以歷史成本為基礎，根據(jù)使用壽命和特定的性質(zhì)，規(guī)定一定的會計期間，在相應的會計期間內(nèi)按月份計提折舊、減值和攤銷的會計核算方法。投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的原因之一可能是當前并不存在完全活躍的市場能夠?qū)Τ钟械?/p>

6、投資型房地產(chǎn)準確定價，因此，在符合一定條件的情況下，例如存在完全活躍的市場，就可以將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方式由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式。2.3成本模式計量對企業(yè)會計信息的影響2.3.1對企業(yè)稅收更有利相比采用公允價值進行后續(xù)計量，企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量是有利于幫助企業(yè)來減緩稅負壓力的，原因在于：采用公允價值進行后續(xù)計量原則上不能夠計提折舊、攤銷和減值，且在資產(chǎn)持有期間，其公允價值的變動額度不能記入到應納稅所得額里面，因此，一定程度上會加大企業(yè)的稅負壓力。而采用成本模式可以按照一定的比例來計提折舊，每個納稅年度對投資性房地產(chǎn)計提的折舊都可以用來抵消應納稅所得額，從而減輕了企業(yè)應納所

7、得稅的稅負壓力，這也是眾多企業(yè)都選擇成本模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式的原因之一。2.3.2對企業(yè)利潤的影響更穩(wěn)定投資性房地產(chǎn)選用成本模式進行后續(xù)計量，對企業(yè)各個年度整體利潤的影響比較穩(wěn)定，能夠使得企業(yè)的利潤波動相對平滑。據(jù)美國知名數(shù)據(jù)分析公司SQ公司對上市公司的最新數(shù)據(jù)調(diào)查分析顯示，無論是從自身的經(jīng)營風險還是出于對市場上投資者的考慮，相比為了獲取得較大利潤但卻要冒一定的風險而言，大部分上市公司的管理者都趨向于希望各個年度都能夠獲得相對穩(wěn)定的利潤，穩(wěn)中有長的利潤變化趨勢才是被管理者和投資者最看好的發(fā)展狀態(tài)。因為成本模式選取投資性房地產(chǎn)的歷史成本作為賬面價值入賬，后續(xù)計量時也基本按照無形資

8、產(chǎn)和固定資產(chǎn)的模式來計提折舊、攤銷、減值，整個會計核算過程中都不會有太大的市場風險參與進來。而采用公允價值模式來計量的話，投資性房地產(chǎn)的賬面價值就完全取決于投資性房地產(chǎn)的市場行情，再加之近幾年國內(nèi)房價上漲的很快，以倍數(shù)飛快增長，因此會造成企業(yè)報表數(shù)據(jù)中利潤虛增，不能夠使管理者看清真正的經(jīng)營成果，也不能夠使投資者完全信服，進而可能會影響到自身的股價，而且一旦樓市崩盤，將會對企業(yè)帶來的巨大虧損，造成重大影響。因此，企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式可以有效的幫助企業(yè)避免上述波動，較好的維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。2.3.3計量方式簡單且靈活首先，企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式計量所需要的會計指標和會計信息比較好獲得，相對

9、公允迷失而言也比較容易計量。成本模式下企業(yè)按照投資性房地產(chǎn)的購入成本或者自建成本記入其賬面價值，后續(xù)按照固定資產(chǎn)的處理模式進行折、攤、減。會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的折舊年限最低為20年，大多數(shù)企業(yè)為了促進資金流動，加速享受折舊抵稅帶來的好處，都會將最低折舊年限20年定為本企業(yè)投資性房地產(chǎn)的折舊年限，折舊年限一經(jīng)確定，企業(yè)各個月份和年度只要固定的思路來計提和結(jié)轉(zhuǎn)就可以了。其次，企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式計量也比較靈活。根據(jù)會計準則的規(guī)定，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式一經(jīng)選擇，原則上不可以隨意變動，但是，使用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在滿足了一定的條件之后可以轉(zhuǎn)換為使用公允價值進行后續(xù)計

10、量，而使用公允價值進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不能夠轉(zhuǎn)化為使用成本模式進行后續(xù)計量。面對這么嚴格的規(guī)定，許多公司都變得非常謹慎，選擇成本模式計量之后若有變動還可以更改，一定程度上擴大了企業(yè)的選擇權，降低了企業(yè)的經(jīng)營風險。3 成本計量模式存在的問題及分析3.1不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值上文說到，投資性房地產(chǎn)成本模式計量的基礎是歷史成本，相對來說比較穩(wěn)定，對利潤的整體影響較小，能夠使經(jīng)營者的財務經(jīng)營成果變動相對平滑，有助于穩(wěn)定股市和投資者。但是這種方式并非是完美的，其有利也有其弊端。弊端就在于，投資性房地產(chǎn)以其歷史成本為賬面加之列入資產(chǎn)負債表后，不能夠準確的反映出投資性房地產(chǎn)的真實價值，尤其是在

11、房地產(chǎn)市場行情波動這么大的情況下，再以成本價值作為入賬價值的話，似乎違背了會計信息的真實性、及時性和相關性原則，不利于對企業(yè)財務報表的相關使用者提供及時、準確的財務信息，可能會使財務報表使用者做出欠缺考慮的、不全面的錯誤經(jīng)營決策。3.2后續(xù)計量過程中容易造成財務舞弊企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式計量方式簡單靈活，不需要花大量的時間和成本來對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行估值，省去了不少人力，也減去了大額評估費用的消耗。但是這種會計核算方式下，投資性房地產(chǎn)的折舊年限、折舊方法以及集體減值準備的工作基本上都控制在財務人員的手下，一些財務人員可能為會為了簡單起見而欠缺考慮選擇從簡處理，按照最低折舊年限和最簡單

12、的直線攤銷法，這可能會對會計信息產(chǎn)生一些不好的影響。由于這種情況下財務人員對折舊、攤銷的決定權較大，還可能會出現(xiàn)一些財務人員依據(jù)自己手中的權利，有意圖的設置投資性房地產(chǎn)的折舊年限以及方法，從而造成財務舞弊的狀況發(fā)生。3.3處置時有操縱利潤結(jié)構(gòu)的空間投資性房地產(chǎn)成本模式下處置的具體會計核算與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有很大的不同，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)處置時將收到的賬款分別計入到“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”兩個科目中，不會影響企業(yè)當期的營業(yè)利潤，而是直接反映在報表中“利潤總額”項目上。而成本模式下處置投資性房地產(chǎn)時的會計處理方式是，將實際收到的欠款計入到“其他業(yè)務收入”中，處置的價格會直接影響到當期的營業(yè)

13、利潤。企業(yè)的一項房地產(chǎn)根據(jù)用途不同，既可以作為固定資產(chǎn)，也可以作為投資性房地產(chǎn)，當其作為固定資產(chǎn)處置時只影響利潤總額，作為投資性房地產(chǎn)處置時直接影響營業(yè)利潤，顯而易見房產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處置會給企業(yè)帶來高質(zhì)量的營業(yè)利潤，這無疑為企業(yè)的利潤結(jié)構(gòu)帶來了充分的操縱空間。3.4成本模式并非適用于所有企業(yè)投資性房地產(chǎn)運用成本模式進行后續(xù)計量雖然有著操作方式靈活簡便、有助于企業(yè)利潤的維穩(wěn)以及合理的避稅等諸多優(yōu)勢，但并非所有的企業(yè)都適合運用成本模式計量其投資性房地產(chǎn)，企業(yè)也不能夠圖簡單和避稅就不顧實際情況就選擇成本模式。例如：對于投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重比較高的企業(yè)，且當?shù)卮嬖诨钴S市場的情況下，處于對成本

14、效益的考慮，這類企業(yè)更適合采用公允價值模式來對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而非成本模式。4 完善企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式計量的建議4.1對公允價值進行嚴格的披露針對成本模式不能夠準確的反應投資性房地產(chǎn)的真實價值這一弊端，政府應該嚴格規(guī)定，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，其報表上雖然反應的是歷史成本，但是必須在年報披露期間，在報表附注中披露改企業(yè)投資性房地產(chǎn)在該年度的公允價值變動，并附加相應的評估計價方法以供會計信息使用者做出更好的決策。除此之外，要想讓投資性房地產(chǎn)的公允價值反應的更加真實，政府應該積極發(fā)展各級市場，提高公允價值的客觀性和直接性。在建立公允價值的計量準則時，還要做到與

15、國際市場相融，保證我國公允價值計量能夠適應經(jīng)濟全球化的大環(huán)境。在這一過程中，不僅可以促進我國投資性房地產(chǎn)的健康發(fā)展，同時還能對其他方面的經(jīng)濟發(fā)展提供積極意義。4.2提高會計人員素質(zhì)和法律法規(guī)建設杜絕財務舞弊投資性房地產(chǎn)成本模式下為了杜絕財務舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，首當其沖的任務就是要提高財務人員的專業(yè)素養(yǎng)。提高財務人員專業(yè)素養(yǎng)可以從以下幾個方面來進行：首先，從根源上選拔素質(zhì)更高的從業(yè)人員，企業(yè)應該在招聘環(huán)節(jié)中適當?shù)脑黾映杀?，積極與國內(nèi)高校進行合作，參與高校人才輸送，以提高財務從業(yè)人員的基礎素質(zhì)；其次，企業(yè)應該注重人員的入職培訓，定期召開會議宣傳企業(yè)文化，使得的財務人員認同公司文化，個人能夠加快如的融入

16、集體，對公司更有歸屬感和使命感，從而降低某些人員的不正當想法，減輕舞弊行為的發(fā)生。最后，隨著稅法和會計準則的不斷變化，企業(yè)應該定期舉辦交流活動，讓財務人員和其他公司或者政府機構(gòu)進行定期交流，學習最新的財會知識，以便快速適應變化，更加靈活的處理投資性房地產(chǎn)的相關會計核算，做出對企業(yè)更有利的財務行為。除此之外，相關部門應該對財務舞弊行為引起重視，并且進一步細化對于投資性房地產(chǎn)折舊年限和方法的規(guī)定，縮小不法分子鉆空子的范圍，執(zhí)法部門也要加大類似違規(guī)措施的處罰力度。4.3對固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換給予更嚴格的界定會計準則規(guī)定，企業(yè)納入“固定資產(chǎn)”科目，作為自用的房地產(chǎn)，在其停止自用，將用途轉(zhuǎn)化

17、為對外出租的租賃日開始，該項房地產(chǎn)應該由“固定資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入到“投資性房地產(chǎn)”科目中；企業(yè)原本用于出租或者增值用途而保有的固定資產(chǎn)，從企業(yè)決定將其用途改為生產(chǎn)經(jīng)營的當日起，該項房地產(chǎn)應該由“投資性房地產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入到“固定資產(chǎn)”科目中。但是會計準則并沒有對企業(yè)房地產(chǎn)列為“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”時，二者相互轉(zhuǎn)換的頻率，何種情況界定為故意操作利潤結(jié)構(gòu)。因此，為了杜絕企業(yè)人為對利潤結(jié)構(gòu)的操縱，財政部門應該嚴格規(guī)定固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換的頻率，每次轉(zhuǎn)換之間的時間間隔，限制企業(yè)不得隨意將二者進行轉(zhuǎn)換。4.4 結(jié)合實際選擇合適的后續(xù)計量模式企業(yè)需要結(jié)合自身的經(jīng)營情況和發(fā)展目標，選擇合理的計量方

18、式。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計量方式的過程中，需要充分了解這兩種計量方式的內(nèi)容，掌握它們的利弊。成本計量模式的可靠性比較高，對于市場的依賴性也很低，而公允價值模式的相關性則比較強，當然，對于市場的依賴性也比較高。所以，企業(yè)需要系統(tǒng)全面的分析這兩種計量方式的優(yōu)點和缺點，根據(jù)我國會計準則的相關內(nèi)容，結(jié)合自身的實際發(fā)展情況，選擇更加適合自身條件的計量模式，從而提升投資性房地產(chǎn)會計核算的穩(wěn)定性和準確性。對于企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展來說，正確的計量模式能夠為企業(yè)避免很多麻煩，還能帶來許多便利。與此同時，企業(yè)還要遵紀守法，對于國家出臺的政策法規(guī)做到積極響應，運用正確的方式為企業(yè)的經(jīng)營謀取利益，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)

19、展，進而促進我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。5 結(jié)論隨著會計準則的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)市場的變化，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計量模式的選擇一直是眾多上市公司討論的話題。本文針對大多數(shù)公司都選擇使用成本模式進行后續(xù)計量這一現(xiàn)象展開研究，首先界定了投資性房地產(chǎn)和成本模式的相關理論概念，其次通過文獻分析，發(fā)現(xiàn)成本模式的計量方法對于會計信息的披露和反饋有利也有弊端。成本模式對于企業(yè)會計信息的好處在于：首先，成本模式計量方法比較簡單，而且相對靈活；其次，采用成本模式后續(xù)計量對企業(yè)各年度的利潤影響較小，有助于企業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)的利潤增長；最后，成本模式計量方法能夠有效的實現(xiàn)折舊抵稅，幫助企業(yè)承擔一些稅負壓力。反之，成本模式

20、的弊端在于以下兩個方面：其一，成本模式計量不能夠及時準確的反饋出企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值；其二，成本模式計量賦予相關財務人員較大的操控權力，容易造成財務舞弊，其三，處置時容易構(gòu)成利潤結(jié)構(gòu)操縱空間，其四，成本模式并非適用于任何企業(yè)。針對上述弊端，筆者提出了兩點改進措施：第一，政府應該要求企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行嚴格的披露；第二，應該從從業(yè)人員質(zhì)量和法律法規(guī)兩個角度來杜絕財務舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；第三，對固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換給予更嚴格的界定；第四，企業(yè)需要結(jié)合實際選擇合適的后續(xù)計量模式。由于能力有限，以上研究可能還不夠全面，但是依舊希望筆者的以上研究能夠為相關企業(yè)和政府部門在投資性

21、房地產(chǎn)成本模式計量方法的完善方面貢獻些許力量。參 考 文 獻1 劉淑芬.投資性房地產(chǎn)會計處理探討基于成本模式和公允價值計量模式的分析J.財會通訊,2016,(13):22.2 彭廣林,趙亮.成本模式下投資性房地產(chǎn)處置新議J.財會月刊,2018,(07):31.3 丁春.新會計準則下投資性房地產(chǎn)會計仍使用成本模式的原因探究J.中國新技術新產(chǎn)品,2015,15:342-343.4 李圣紅.關于我國投資性房地產(chǎn)會計政策多選擇成本模式計量的研究M.金融月刊,2018,(06)136-137.5 薛金燕.投資性房地產(chǎn)成本計量模式下對分析企業(yè)財務狀況的利弊研究以萬科為例J財會通訊.2017(06):36.

22、6 何琛宴. 上市公司投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的現(xiàn)狀分析J.財經(jīng)縱論,2016(06):44.7 賈俊梅.成本模式下投資性房地產(chǎn)會計轉(zhuǎn)換和處置意義探究J.會計之友,2015,15:342-343.8 朱鳳娜.新會計準則對投資性房地產(chǎn)公司的影響基于投資性房地產(chǎn)上市公司案例分析M.上海交通大學,2017.9 田顯怡.投資性房地產(chǎn)計量模式變更財務影響研究以金融街為例M.安徽財經(jīng)大學,2018.10 張奇峰、張鳴、戴佳君,投資性房地產(chǎn)計量的財務影響與決定因素:以北辰實業(yè)為例J,會計研究，2017,(08):184-185.11 錢愛民,朱大鵬. 公允價值計量增加了審計收費嗎以投資性房地產(chǎn)計量模式選

23、擇為例J,財經(jīng)縱論,2017,(01):25.12 朱蓮美,李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式差異及影響分析J. 財會通訊，2017(06):36.13 姚振飛.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用J.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2016,(16):23-25.14 王萍,唐紅艷.上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇動因及監(jiān)管建議J財會通訊2016,(08).15 胡燕,張磊.關于投資性房地產(chǎn)準則的思考J.北京工商大學學報,2016,(09).Analysis of accounting information of cost model of enterprise investment real estate Z

24、heng Xiaotian（College of Management，Zhongkai University of Agriculture and Engineering，Guangzhou 510225，China）Abstract：In recent years, real estate has been a hot topic in China's national economy, and real estate enterprises have mushroomed.Except as inventory to sell real estate, as the value

25、of real estate on the mass market continues to grow, the investment real estate to become another big asset for real estate enterprises, therefore, the investment real estate accounting should be how to carry out the follow-up measurement has become an important will influence the real estate enterp

26、rise accounting information decision.About the follow-up measurement method of the investment real estate can be divided into two kinds of cost model and fair value model, among them because the cost pattern measurement reflects the historical cost value of real estate, with higher confidence level,

27、 can be relatively accurate reflection of the history of enterprise decision-making information, the conventionality has always been the major real estate enterprises in use today.So, does the cost model apply to any economic environment, any enterprise is completely applicable, there is no defect?O

28、f course, the answer is not, in this paper, through the analysis of the investment real estate enterprise and the cost model measurement of the related theory, and then explore the cost measurement model positive influence and negative influence of accounting information, combined with a large number of references and the author's professional opinion, its negative influence for the measurement of the perfect our country investment real estate is put forward the cor