房地產(chǎn)泡沫的成因及其防控策略研究

1、 題目：房地產(chǎn)泡沫的成因及其防控策略研究一、參考文獻(xiàn)1 謝世清：東亞金融危機(jī)的根源與啟示M，中國(guó)金融出版社，2009（2）:11-142 陳龍乾等：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀及其前景J，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2003 (2):1-43 向陽(yáng)、夏成彬：房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理分析J，重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005(3):3-64 馬輝,陳守東,才元.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析J.經(jīng)濟(jì)研究參考,2008(34):12-16.5 周京奎.房地產(chǎn)投機(jī)理論與實(shí)證研究J.當(dāng)代財(cái)經(jīng),2004(1):92-97.6 譚文墾,胡建民,孫茂龍.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究進(jìn)展J.建筑濟(jì),2010(0

2、1):73-75.7 胡朝舉.兩難選擇中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控悖論J.特區(qū)經(jīng)濟(jì),2009(01):11-15.8 李冬琛.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析及對(duì)策研究J,商業(yè)文化,2010(10下):11-15.9 Charles Collyns and Abdelhak Senhadji,”Lending Boom,Real Estate Bubbles and The Asian Crisis”,Feb,2002(3):11-15.10 昌忠澤.房地產(chǎn)泡沫、金融危機(jī)與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整J.經(jīng)濟(jì)學(xué)家,2010(3):1-5，11 HERRING R，WACHLER S. Real Estate Boo

3、ms and Banking Busts: An InternationalPerspective M. The Wharton School:University of Pennsylvania， 2009(2):11-1612 易憲容. 信用擴(kuò)張的合理界限與房?jī)r(jià)波動(dòng)研究J. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2009，(8)：51413 楊帆,李宏謹(jǐn).泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)J.管理世 界,2005,(6):3-7.14 葉鋒,鄧華寧.房地產(chǎn)業(yè)成為巨大“吸金池”為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋 隱患N.經(jīng)濟(jì)參考報(bào),2009(3):12-1615 周京奎.金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫理論與實(shí)證研究 M.北京:北京大學(xué)出版社,2005(

4、2):1-4.16 謝國(guó)忠美元疲軟造就中國(guó)房產(chǎn)的繁榮泡沫J證券市場(chǎng)周刊，2004(9):11-1517 黃正新關(guān)于泡沫經(jīng)濟(jì)及其測(cè)度的幾個(gè)理論問(wèn)題M世界經(jīng)濟(jì)與政治，2002(1):11-1418 李維哲、曲波地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系與方法研究J山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002(2):3-619 馬輝.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析J.經(jīng)濟(jì)研究參考，2008（34）:2-620 陳書明.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理研究J.經(jīng)濟(jì)論壇，2008（11）:12-1321 曲波.房?jī)r(jià)、地價(jià)與土地供應(yīng)的前因后果J.中國(guó)土地，2005（5）:3-6.22 王阿忠.中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究M.中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2

5、007(3):2-5.23 王小映、岳曉武.地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果而非原因J.中國(guó)土地，2006（11）:1-624 李木祥.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究M中國(guó)金融出版社，2007 (3):12-1625 苗盼，張會(huì)新.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫原因分析J中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論， 2005（6）;3-726 朱林興.房?jī)r(jià)攀高成因分析及其平抑之策J探索與爭(zhēng)鳴，2005，（1）:2-627 李偉.住房?jī)r(jià)格上漲的原因分析及完善調(diào)控措施建議J價(jià)格理論與實(shí)踐，2006（7）:3-728 徐滇慶.房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)M.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006(3):12-17.29 周京奎.金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫M.北京：北京大學(xué)出版社，2005

6、(3):11-18.二、內(nèi)容和要求：（說(shuō)明書、專題、繪圖、試驗(yàn)結(jié)果等）本論文研究的內(nèi)容是首先分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、目前房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，并結(jié)合相關(guān)資料，提出應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的防控策略。本文研究盡量實(shí)現(xiàn)定性分析與定量分析相結(jié)合，理論研究與實(shí)證分析相結(jié)合的方法，圍繞我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及防控策略為研究中心，并提出相應(yīng)的防范措施與對(duì)策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的健康發(fā)展有重要意義。設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)起止日期計(jì)劃完成內(nèi)容實(shí)際完成內(nèi)容檢查日期檢查人簽名111.12.2212.01.15查閱資料、選題查閱資料、選題212.01.1612.03.23完成初稿完成初稿312.03.2412.04.09論文修改

7、論文修改412.04.1012.05.10論文定稿、答辯申請(qǐng)論文定稿、答辯申請(qǐng)512.05.1112.06.03準(zhǔn)備答辯答辯67指導(dǎo)教師批準(zhǔn)日期 年 月 日 簽名注：1.本任務(wù)書一式兩份，一份院或系留存，一份發(fā)給學(xué)生，任務(wù)完成后附在說(shuō)明書內(nèi)。2.“檢查人簽名”一欄和“指導(dǎo)教師批準(zhǔn)日期”由教師用筆填寫，其余各項(xiàng)均要求打印，打印字體和字號(hào)按照天津大學(xué)關(guān)于?？粕厴I(yè)設(shè)計(jì)（論文）統(tǒng)一格式的規(guī)定執(zhí)行。摘 要近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)也不斷飆升。房地產(chǎn)市場(chǎng)，原本應(yīng)該是基于人們購(gòu)買需求而存在和發(fā)展的一個(gè)載體，而人們的購(gòu)買能力顯然不可能永遠(yuǎn)達(dá)不到滿足，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)注定不可能永遠(yuǎn)火爆。近來(lái)一段時(shí)間

8、，由于投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)的大量介入，以及客觀存在的消費(fèi)者購(gòu)買需求也在增加，所以導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的一路高歌猛進(jìn)。這些不正常的市場(chǎng)表象，引發(fā)了國(guó)家的通貨膨脹，導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的隱患，房地產(chǎn)泡沫的破裂將引發(fā)系統(tǒng)性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受嚴(yán)重挫折，這就使預(yù)防和控制房地產(chǎn)泡沫變得極度重要。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析目前房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，并結(jié)合相關(guān)資料，提出應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的防控策略。希望為相關(guān)部門糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤發(fā)展方向提供一些有益的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 泡沫；發(fā)展現(xiàn)狀；成因；對(duì)策ABSTRACTIn recent years, along with the d

9、evelopment of economy, house prices are soaring. The real estate market, originally should be based on people to buy demand and the existence and the development of a carrier, and people purchasing power clearly not never be satisfied, so the real estate market doomed may not always be hot. Recently

10、 a period of time, because of a large number of real estate speculators intervention, and the objective existence consumers to buy the demand is also increased, so led to the prices of all the way unconventional. These abnormal market representation, causing the country's inflation, leading to t

11、he formation of the bubble economy, real estate bubble is in the development of the economic risk, bursting of the housing bubble will trigger a systemic financial crisis and economic crisis, to make the economy development suffered serious setbacks, the prevention and control of the real estate bub

12、ble becomes very important. This article from the real estate market development present situation, the analysis of the current the formation mechanism of real estate bubble, and connecting with the relevant material, some Suggestions to deal with the real estate crime prevention and control strateg

13、y. Hope for related department correct the mistakes of the real estate market development to provide some direction the beneficial reference.Keywords:Real estate; Bubble; Development present situation; Cause; countermeasures目 錄第一章 概述1第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀22.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀22.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成的原因3第三章 房地產(chǎn)泡沫形成的原因33.1地方土地財(cái)

14、政的影響43.2信貸擴(kuò)張43.3房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和住房預(yù)售制度53.4投機(jī)需求膨脹53.5城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化53.6房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不完善6第四章 房地產(chǎn)泡沫的防控策略64.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理64.2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度64.3強(qiáng)化土地資源管理64.4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向74.5割斷地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)、政治利益74.6完善金融體系84.7調(diào)整貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策84.8拓寬房地產(chǎn)融資渠道，監(jiān)控和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)融資行為8第五章 結(jié)語(yǔ)與建議85.1 充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用95.2 完善土地供應(yīng)制度，防止土地投機(jī)行為9參考文獻(xiàn)10致

15、 謝12第一章 概述近年來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲。盡管2010年“兩會(huì)”之后，政府接連出臺(tái)了比較嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，但是樓市瘋狂的勢(shì)頭有增無(wú)減。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年4月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%，為近年來(lái)漲幅之最。通過(guò)分析房地產(chǎn)租售比數(shù)據(jù)，更能證明中國(guó)房地產(chǎn)存在著一定的泡沫現(xiàn)象。房產(chǎn)租售比是國(guó)際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值換算出租金與房?jī)r(jià)的差距。一般情況下，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1100到1200。而據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查研究

16、部調(diào)查顯示，自2009年11月以來(lái)，北京的樓市租售比已突破了1500，達(dá)到了1546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1700，同比漲幅度達(dá)到了25。泡沫在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，通過(guò)各種“狂熱”的活動(dòng)，使得某種商品、某種資產(chǎn)或某個(gè)公司股票的價(jià)格猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價(jià)值。這種若干倍猛漲形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，最終會(huì)像泡沫一樣地破滅。從房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)為，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)中不顧需要和可能，盲目地過(guò)量生產(chǎn)或過(guò)量投入，造成了產(chǎn)品或建成項(xiàng)目的大量積壓，結(jié)果造成了大量土地、房屋閑置和“半拉子”工程，也是一種泡沫現(xiàn)象。目前。有兩種觀點(diǎn)：第一種，摩根士丹利經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為：世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國(guó)的房地

17、產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重，并會(huì)在不久的將來(lái)破裂，泡沫破裂首當(dāng)其沖的城市是房?jī)r(jià)最高、炒房之風(fēng)最烈的上海。華爾街日?qǐng)?bào)：中國(guó)的房屋空置率已超過(guò)國(guó)際警戒線，在上海，大約有1/6的高級(jí)住宅是沒(méi)有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來(lái)的幾年里，房屋的空置率一定會(huì)在目前的基礎(chǔ)上大幅增加，泡沫十分嚴(yán)重。第二種，華遠(yuǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)熱不是泡沫。有人認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)熱就是泡沫，其實(shí)這是兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)熱不是泡沫，投資熱、銷售熱都不是壞事1。土地是不可再生資源，加之市場(chǎng)對(duì)土地的需求是永無(wú)止境的，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)下，土地價(jià)格成倍、幾十倍的飛漲，導(dǎo)

18、致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)地皮”或則“地皮王”。由于投資（投機(jī)）者的大勢(shì)介入，造成很多的空置房屋。當(dāng)前有的代表提出對(duì)3000多萬(wàn)套空置房實(shí)行高價(jià)收稅的措施。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，空置率超過(guò)10%的，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。由于開(kāi)發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價(jià)格，形成泡沫經(jīng)濟(jì)?？傊?，一些不正常、不正規(guī)的發(fā)展，使得房?jī)r(jià)虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。筆者將和大家一起來(lái)探討房地產(chǎn)的相關(guān)理論2。第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，GDP上升為世界第二的國(guó)家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國(guó)每一個(gè)城市，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一升再升，生活用品

19、漲了又漲，房屋價(jià)格也是成倍的翻番。誠(chéng)然，國(guó)際上我們有了世界第二的聲勢(shì)，我們有了經(jīng)濟(jì)大國(guó)的資本。去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。前期準(zhǔn)備工作情況：2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.3%。2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%3。2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積1850

20、1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%.2.商品房銷售情況：2010年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%.3.企業(yè)資金組成情況:2010年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增

21、長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。4.各城市房?jī)r(jià)變化情況比較:房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。2010年6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，

22、其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。2010年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)4。 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成的原因 近幾年來(lái)，樓市價(jià)格不斷攀升，房?jī)r(jià)成翻番的趨勢(shì)向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團(tuán)”，在前幾年，一個(gè)一百多人的溫州民間團(tuán)體進(jìn)入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬(wàn)現(xiàn)金直接砸向上海樓市5。然后又使資金大舉進(jìn)入杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市，數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海

23、，結(jié)果就是所到之處，房?jī)r(jià)直上云霄。另外在這些資金的帶動(dòng)下，部分老百姓的閑散資金也開(kāi)始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點(diǎn)點(diǎn)利息了事。在房?jī)r(jià)高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購(gòu)買房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或則將購(gòu)買的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說(shuō)：物以稀為貴。這又帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，也不僅僅就是因?yàn)槊耖g資金的入主這么簡(jiǎn)單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來(lái)源因素、開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)瓜分程度確定房屋價(jià)位、銀行利息占據(jù)大量利潤(rùn)空間等也都是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫經(jīng)濟(jì)的原因6。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大離

24、不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)作為參考，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為:國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。自1998年以來(lái),國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%來(lái)自于銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言,自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率(12.71%)7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房

25、消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì),與2003年相比,2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)??；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%?？梢?jiàn)積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。第三章 房地產(chǎn)泡沫形成的原因泡沫是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中由投機(jī)導(dǎo)致的一種或一

26、系列資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲，并且這種上漲使人們產(chǎn)生了對(duì)這種資產(chǎn)的遠(yuǎn)期價(jià)格繼續(xù)上升的預(yù)期和持續(xù)的購(gòu)買行為。Salge(1997)認(rèn)為引發(fā)泡沫發(fā)生的原因可分為內(nèi)生因素和外生因素，所謂內(nèi)生因素是指泡沫的變動(dòng)與基值的變動(dòng)息息相關(guān)；外生因素則是由市場(chǎng)景氣變動(dòng)帶動(dòng)市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期發(fā)生的過(guò)度反應(yīng)7。3.1地方土地財(cái)政的影響土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)人最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒(méi)有窮盡的，而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。土地的有限性使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

27、歷來(lái)就存在著很樂(lè)觀的預(yù)期，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，這樣就會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格飛漲，同時(shí)帶動(dòng)房?jī)r(jià)不合理的漲價(jià)，以此帶來(lái)房產(chǎn)泡沫8。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房?jī)r(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序極不規(guī)范的根源9。 房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的上漲，這些都拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)

28、，同時(shí)也增加了地方政府的稅收。最重要的是，房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，對(duì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的土地價(jià)格高漲和國(guó)際游資，地方政府并沒(méi)有持強(qiáng)烈反對(duì)的態(tài)度。土地出讓收入目前已經(jīng)成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。我國(guó)目前實(shí)行的是土地儲(chǔ)備制度，政府完全壟斷了土地一級(jí)出讓市場(chǎng)，而實(shí)行價(jià)高者得的招拍掛的土地出讓制度使得地方政府更容易掌握土地出讓價(jià)格10。 近年來(lái)，有些地方政府為了提高地方財(cái)政收入和政績(jī)需要，將土地?cái)?shù)十年的使用權(quán)一次性賣出，土地價(jià)格拍賣得越高，政府的收入就越高。由于土地資源具有不可替代、不可移動(dòng)以及不可再生等特性，使得土地資源的分配、使用具有相對(duì)的價(jià)格壟斷性。開(kāi)發(fā)商預(yù)期土地價(jià)格的上升會(huì)越來(lái)越快，其推出房地產(chǎn)商品

29、時(shí)，定價(jià)也會(huì)相應(yīng)地提高，這樣造成了地方房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲11。3.2信貸擴(kuò)張由于美元的貶值，國(guó)際資本離開(kāi)美國(guó)；而人民幣升值預(yù)期和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，使我國(guó)成為國(guó)際資本流入的主要地區(qū)之一。美國(guó)經(jīng)濟(jì)2009年后開(kāi)始復(fù)蘇，但美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)維持量化寬松政策，其他發(fā)達(dá)國(guó)家也一直維持低利率政策，國(guó)際資本大量涌入中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體，這使得我國(guó)市場(chǎng)上流動(dòng)性大增，在股市萎靡不振的情況下，統(tǒng)統(tǒng)選擇房市。過(guò)剩的流動(dòng)性也帶來(lái)了巨大的通脹壓力， 2010年12月，我國(guó)CPI漲幅就高達(dá)4.4%，今年前幾個(gè)月繼續(xù)上漲至4.9%，這意味著我國(guó)的實(shí)際利率處于負(fù)值，人們紛紛將錢投入了紅火的房市抵御通脹。金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是造成房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)

30、生的助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲肯定與資金有著密切的關(guān)系12。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。此外，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。銀行部門還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，這也是助長(zhǎng)房?jī)r(jià)增高的燃料13。3.3房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和住房預(yù)售制度 雖然房市遭遇了史上最嚴(yán)厲調(diào)控，人們關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期似乎沒(méi)有改變多少，

31、還有相當(dāng)部分的居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)出了明顯的悲觀情緒，上漲預(yù)期明顯增強(qiáng)。住房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，讓更多的居民可以憑較少的資金先取得住房14。但是，由于沒(méi)有一套健全的法律制度、信用體系及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度，使得住房預(yù)售制度逐漸成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了制度溫床。3.4投機(jī)需求膨脹投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生15。3.5城市化進(jìn)程加速促使住房需求

32、剛性化隨著我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國(guó)的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口；城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?；城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造；住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對(duì)住房的需求加大，這必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的升高，為后期的泡沫房產(chǎn)打下有利的基礎(chǔ)16。3.6房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不完善現(xiàn)有房屋租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場(chǎng)的需求主體是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場(chǎng)管理，正規(guī)租賃市場(chǎng)的秩序被擾亂，所以人們紛紛

33、去購(gòu)買房子，造成房?jī)r(jià)升高17。第四章 房地產(chǎn)泡沫的防控策略4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、房地產(chǎn)泡沫收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等18。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理19。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房

34、地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)20。4.2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況作出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生21。4.3強(qiáng)化土地資源管理政府應(yīng)

35、當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓，出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非法圈地、占地行為，防止為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回，從源頭上制止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為22。4.4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系、增加監(jiān)管手段、增強(qiáng)監(jiān)管能力、提高監(jiān)管水平。其次，

36、要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，杜絕社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生23。再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門。最后，要加強(qiáng)外資的引進(jìn)和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。另外，推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的，因此，還要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來(lái)源之一，控制其供給是達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲目的的必要措施24。由于金融創(chuàng)新，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管難度不斷加大。監(jiān)管措施往往跟不上金融創(chuàng)新的速度，以至于導(dǎo)致監(jiān)管的失敗。 美國(guó)的金融危機(jī)就是因?yàn)樯虡I(yè)銀行貸款證

37、券化使放款機(jī)構(gòu)突破傳統(tǒng)住房貸款“先存后貸”經(jīng)營(yíng)模式的約束而造成的。只要金融監(jiān)管措施跟上金融創(chuàng)新的速度就是最有效的方法。4.5割斷地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)、政治利益據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)的將近30%40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%40%的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%80%。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約占到住房?jī)r(jià)格的20%左右25。這些滾滾而來(lái)的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。由此可見(jiàn)，不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績(jī)的傳統(tǒng)，不斬?cái)嗟胤脚c房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過(guò)

38、熱的現(xiàn)象。加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)是未來(lái)中國(guó)發(fā)展的主要工作。因此，我們必須轉(zhuǎn)變觀念，大力倡導(dǎo)綜合取向的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各方面協(xié)調(diào)發(fā)展，要改變一直以來(lái)以GDP作為考核地方政府政績(jī)的主要指標(biāo)，要把社會(huì)發(fā)展程度和人民群眾的幸福程度作為關(guān)鍵性發(fā)展指標(biāo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革開(kāi)放，不斷改善人民生活，保障社會(huì)公平正義，不斷促進(jìn)社會(huì)和諧，加快轉(zhuǎn)變政府職能，削弱地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的利益聯(lián)系，盡快實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變26。4.6完善金融體系 目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系主要與銀行制度有關(guān)，我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的，我國(guó)的個(gè)

39、人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制目前還不完善，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產(chǎn)過(guò)高、資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)27。 我國(guó)銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，提高資本充足率，控制不良貸款率。4.7調(diào)整貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策 房地產(chǎn)業(yè)跟金融業(yè)的密切相關(guān)性，決定了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應(yīng)的寬松的房地產(chǎn)信貸政策。在流動(dòng)性充裕、融資成本較低的情況下，如果投資投機(jī)需求都很旺盛，企業(yè)投資開(kāi)發(fā)熱情高漲，市場(chǎng)漸漸出現(xiàn)非

40、理性繁榮現(xiàn)象，在這一過(guò)程中，如果政策不能提前、有效地調(diào)整，那么房地產(chǎn)泡沫很容易產(chǎn)生28。因此，一方面貨幣當(dāng)局通過(guò)貨幣供給、利率和信貸條件等手段調(diào)整房地產(chǎn)信貸流向。另一方面商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。4.8拓寬房地產(chǎn)融資渠道，監(jiān)控和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)融資行為 拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育融資機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)融資、解決房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行貸款、分散風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。目前一個(gè)可操作性的品種創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化。通過(guò)貸款證券化可以使銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)由資本市場(chǎng)分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動(dòng)性，解決發(fā)展住房貸款和銀行流動(dòng)性下降的兩難沖突，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模

41、、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)29。當(dāng)然，從金融領(lǐng)域著手只是防范房地產(chǎn)泡沫的主要方式，防范房地產(chǎn)泡沫還要從加強(qiáng)土地資源管理、構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫預(yù)警預(yù)防機(jī)制、強(qiáng)化房地產(chǎn)投資開(kāi)展等方面構(gòu)筑立體的防范體系，這樣，才能收到良好的效果。第五章 結(jié)語(yǔ)與建議總之，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛需求的局面還會(huì)持較長(zhǎng)時(shí)間。如何進(jìn)一步改善我國(guó)居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國(guó)和諧社會(huì)建立的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，也是我們今后研究的主要方向，在此，筆者針對(duì)目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，提出一些建議。5.1 充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用 控

42、制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，如何有效降低投資性需求（主要是投機(jī)性需求），才是宏觀調(diào)控政策研究的重點(diǎn)。稅收對(duì)這種投資性需求的調(diào)控，主要體現(xiàn)在消費(fèi)、交易和保有環(huán)節(jié)。當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策，鼓勵(lì)消費(fèi)性需求，抑制投資性需求。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。 5.2 完善土地供應(yīng)制度，防止土地投機(jī)行為 一方面要規(guī)范政府的市場(chǎng)行為，特別是土地買賣行為，加強(qiáng)對(duì)土地出售、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的監(jiān)管。土地出讓應(yīng)采取拍賣和招標(biāo)的方式，盡量減少協(xié)議出讓的土地交易方式。嚴(yán)格限制和監(jiān)控劃撥土地

43、使用權(quán)的交易，減少層層加價(jià)轉(zhuǎn)手的可能性。政府應(yīng)該減少對(duì)土地價(jià)格的控制，直接由市場(chǎng)來(lái)決定。同時(shí)保證土地交易市場(chǎng)的公正透明性，避免“暗箱操作”的行為。此外，完善土地稅制，抑制土地市場(chǎng)上的過(guò)度投機(jī)?？梢試L試征收土地空(閑)置稅，鼓勵(lì)持有人積極開(kāi)發(fā)，同時(shí)也提高囤積土地的投機(jī)成本，也能夠使得土地流轉(zhuǎn)到真正需要用地的人手上，避免浪費(fèi)土地資源和投機(jī)行為。 總而言之，我國(guó)目前的房地產(chǎn)泡沫是供給與需求多種因素共同作用的結(jié)果。要有效控制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步發(fā)展，就需要多舉并重，綜合治理。由于筆者水平有限，文中觀點(diǎn)難免出現(xiàn)錯(cuò)誤，敬請(qǐng)批評(píng)指正。參考文獻(xiàn)1 謝世清：東亞金融危機(jī)的根源與啟示M，中國(guó)金融出版社，2009（2）:11-142 陳龍乾等：中國(guó)房