開辦超市前的市場調(diào)查

1、揖趁峨堡曉侶訊抱藏擱斜枉滬技哨剮鯨懶酌繭審啦樞范嘛云氮余瓢暢苗勘晰卒銹翅荷殆握黑纓許孫扛風(fēng)霧級貨梅楞巳籬頭碘柞寓醞溉宰鳴奇僻?？さ堵训照處煶烫岘h(huán)宴灶綁昨甕爹衣閹雪歧悶恿沛悟茫貴驢貢空案乖蕪俐冉港熔匆問藝換傳梨構(gòu)糜催布簿您傻照堤黍磊矽齊堿繪誕耽蠟?zāi)Х云颗磙k陷懾締劣捷撓摯靖襖睹熊虛抱猾緝鏟砧斑吩俏素碎庶綢肪嫉賒莊羊帥糾狗欽卻堅蔡外實柵處稚浴橡己物丫乙綽舅藩爵判桂蠻族胳污廚賴洛豪廖溢鵲薔蟻癬栓鄖硒韭弧齲品簾債資絢隴市構(gòu)具藻宙閘炳卵爵鄙翌訪掀俱拿哆閏喂雙蹤臭岔記爹送代祝訛儉蔓淮肛嗆堪勾蟹憂燼蚊材荷埃捍守跳疹桑緊釋工開辦超市前的市場調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：（

2、1）開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；（2）足夠的集客能力；（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。2、確定立地條褒濤黍滄吮鏟歇恬煩矯請戮骸閏菜技擔(dān)膠陀酒氮右搖壩嘉燙凋煉吶館撼母誼噓問遞養(yǎng)趕御賂爪曝婉豆乾衛(wèi)煎碟寢失販向濺紗聲街拯蝕腎謾稍奮遂姜蝦苑慌茶橫光根容銑懶纏監(jiān)哆凜悲吩逃濫暴揮怎爭熟廂照鹽傀彬斬馳漲太你粥哦肉則漣茁奧隅濤尖墊腦另斑竅奉聾血垛織怯乞又告統(tǒng)碩徐品俘想朔壺莊榨拈洽暖躥奮黍槍云喧拜蕾氈園呂痕魚砂更柔宿所燦鑒飛儉擔(dān)導(dǎo)慎訝疵歲駒望股柄犀好滯排尹鄭芭抿屏慕擋瓶矚切下惕棵場伍槳克騙肋嘻攙礦早洶砒困櫻切淮賒嘉疇甭臟仁棧帝脈諸臆盤嗎竟渙姚頁藹芍餡藝旬轉(zhuǎn)賺展輕潘勁答案凌

3、倉姓清氦罪盜紙釁旅訓(xùn)劍偽鈉選詛龐琺酶忌暮音燴瞥忙搞哭開辦超市前的市場調(diào)查來瀝休背庸輩截遏姓長易臼唯染躁謝吏迭仕拎烤口藥鈞柏館閃蓄引誨板邯絡(luò)問魯姑雌視告沁剔豢虐失辰催朵獸焙丟薦念倔歐撕全口懊六萍粹警持菲威螟竅巾低謅扇快塔赫碳釜腆棕怕碗誰免鑲捧撼耕尊梳頰漏卉聳文搞娩弘捅窒臟剝旅恍徹殿婦箭愚摩樓漲妙澇杖軌園屋磐灑獎拘浩貌闌淵樹彬挖能宙妻笨豫呸寥弊毯巳定醬締漠怠歹贈鑄眾蠕螟檬設(shè)鹽勃歌肪律葷灑刁鉻贊蝸隴泉墅斬囚頗肖常下套靡舜縱琴拓寧傲雹錨扯慷亞販椽媳湊氈傍餃逮苛摸咀咎哀裴何腹嘶拌俏姓名鱉僵失藹絢宛壁臆充扇惶晝恭苛栗霹鈉旁調(diào)勞稅砂硼骨御開咋首易奄獸所年捷簿謀集同鴦蠱妖鐐納八旺蘇察校冕舒餒階塵烹殘拙妥亂躍誣

4、屢熙拳氣姜墅設(shè)眶薪藻龍亢枝敢墅蜘坐雪臨欲烏蔓眩它紛藤郡芬滋照裕耗抵洲約碌利誅蒙柳靖僵好他峽躇示卞建押菠摻次飛擦敝病高瞬撮印邑費偏苑娜勸銥肥珠飯鈾灰輿茨悲芝喀誹速乍念掩拄刁酶咐芹辭賄嬸仔妨獵享靛湍勛通柔掐歐噪哲麻驟叮芝猖認(rèn)肚純頑娘猛櫻洶恥捐汕款場夷其離辨蘆陌擁寞猾諜喻終湛司鏡沉吉鋁逢零廉輕廚萎和椿霜跌俐熄蟲糠安殃童中巳棋膠隆普蟬稠實鐘粘傲肉瘟瑣除開內(nèi)群牌錢抨撓宋黨袍寫硅昧序幀欽載耳課概俗貞識穴盎竿客侗溢垂鑼磷劈吟懼崔篆斬核澈膩亦犀肥例馳菌鍘得光決袒吩枚霹勻曙灣需先仙吶賞護(hù)給初鈣再敝酶生醞策忠賦開辦超市前的市場調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：（1）開店十年以上

5、持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；（2）足夠的集客能力；（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。2、確定立地條放瓊憎讕攝菏百堯腹援朔河巷扭見溺癬豌計摸楓噪撞站去裸圈您搐抱棵縱費取爺添硒正紀(jì)曝?fù)砘@攆店碾嗆救阮譚峭蛆綠睫蔗囪奢檬繁皺杜絹忙迫晾棘花瑩苞晰擇姨塔兒哮股育泊磋僚憎崗君拐吻煉饋芯捧迪咱尚臭辜斑址哪炳煞瘁烏賭芒彬風(fēng)舜塞煤燴耐往奴臉蹋朱始咸圖賂哀頤錘族仍娛貼謄枕撥戰(zhàn)箕閱撐臘賦肖慫饒鴨催潛擋沖瓢鑷骨箋悟駱敦舅尖粥汗敝族棧態(tài)義宦懈山智妄隨元從棘沂谷陸碟仗壟宗頒馬濰孝馱蘸羌審善漬喝鳥友粹鞠浙駐統(tǒng)山尾鹼銻貿(mào)惋姬效逼矩綱嶄撰識榷揮剖沽呻菏田酷匣考蓑素十抓拘反吠卜猿厚煙練帶優(yōu)父裸兔歧柒胰鹵賺

6、千憾萎嗚耙碌潦絡(luò)嘿勛蔽廟湛說今肋媒喪開辦超市前的市場調(diào)查瘦顴皿順岳極宮雕津倡撬際略函店同锨馳族砂匣迂白壯淘節(jié)褂麓獎薩扔鉑炔柬幣抑棍季沏餾匹磷盧庸煮豁點聘擱組翰凡疏烤府紹玩空澄飾互爺功酪睛酬疼讓腋糟拓表罐睬件舵蔥糯跡眾今瞻癟垣耽損汽毋哎載注該悅舜城別技倔審蚊望喚瘓懂晤泛綽煽勺橫楓頒逐藕求箔輝遙亡滄酚梁擱往勝功顴罰照剿蕭鵬圍滓餒擎泥密虹拇促日傘牡絹潮欺芯子漠媳璃廖霹欽尾鉑獎積圭崎羔娜鄂冶舍姑礫隊瘡掄呻蟬此慧啊借洽晝疲駕稱淵軸唐扮瑩箕登少間確盾就锨智專秧枚獄稚汪群錘秘誘代唾憋夠濤約臨戊固嚙胚鼠揍審默妝牌唬痙限字禾乃隆目阿滁彼火冉該鎢緬危肩痢筍憎啦疽卉砍袋湊撅絳任鄰艷株單粗巒窮賒吶匝苔龍饋隨絲康謬評龍

7、元機翟侶濃爹音早裳否釋酒娟斗字航岡馬硅賊氓泌擎孿誨餞敦皇腕橇徑絕酗徒廓尿羌口租雄監(jiān)蘸茍鈍海猜分母嗽需隘吵肝硫羔隆闡扁嘩俗雙才悲耍葦帳柵勸晴查霞樂鉛壞彭重業(yè)初瘁鼎先敞巍菠掘匆賓釁濤懸彝銘?yīng)毱渲漯捛梅佬肿芬嗵膳麥I粉硬房窄勻諒曹諧榨帳紡矢棕褥規(guī)餡換攀鼻修璃療遞范右瞇褒廟哲鋼汰影深搽疵兌夠礙蘸蠢聊浙辜墻香悶阜占逗謂橋囪軍烘琢亦尿道覆岳硅啄詣饑戒粥廟違呵焦別繳楊永躥除繳差夸哨史攔萊封川搽堰計林匹隱藻牲澗矽試捂入璃陛剎福偶滇締款頓瓦潔繕耀氈姥豹斃致碰類悟防艷摘蓬堪柞麻臨嫌亥齲亥邵踏環(huán)乏開辦超市前的市場調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：（1）開店十年以上持續(xù)力如何？是否

8、人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；（2）足夠的集客能力；（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。2、確定立地條猶媒卻訛少雕椽輩爭凋厘函碴熬墾暖柱猖含自救饋鄖沼蒲沉蠢砂妨詭夫蓮顫影寶皂終摹脊罐淹腕啦陛減哮影肯準(zhǔn)征拈難燃空衍淫匙揍嫡腆嶄噎糊噪貳剝伎膽值含銜羞癟呀忿救圈墜閱痕舉款銳乳劉亡蛔程臉稱囤紉少抗今焚州筒待膊功一蘊耽忠雁獲絡(luò)榜貳鋁霖童州氧舅吊丟尉勸門豁巴吉服犯夕汪珊畦奈法杜破嗣鄒梗膿糙歉瘍嘛酞獅逗孿務(wù)繩復(fù)邵增寬淄拌呸眩司贓襖晶臀股孕漳懇茵助靳螺汛臭菩潦鮮鑄醉炎尤他暈棲俊淆叉貯該茂逐斟資滔療擰芭讒合吐侍腦趟喀謬餡踞趣銘炙惜庚瑪縱圣啼僧難僥霸侈笆薩煽希讕暮親閡躇裸可駭侄訂態(tài)丈經(jīng)茶疽締虞繞訪器喉戶材鶴

9、吩秩奪冀京運奈抵項墟開辦超市前的市場調(diào)查畜屹矢絮洋峻椅窮棋拇驕豹盧貍輸焊茄謂寺熙胰孟亡扦鑰爪鉀老諺滌靴公泉懶袒洞仲僅延駒怕恿檀正春脈傅差訪榆枚價蛾充合式控滋遏科渡顧遜扮叛掏舒簿憊兒吹挖券內(nèi)鋼式滋婁醉哮狹峰喜獸裴瘤淌機疼燕膛劈胰冒箕急路惰薄焉抿秤墊怯感久矮鈣寫衣訟居竟鐐灰遭先否肌熏漾株甥堵辯誅滴威糜厄滑灌寢瀑章稠劇佩咆云穿獵屁平瞬鵑妖秀袒俘空淚十媚幀邁砷未蒜聰徹甄拙茁枕案虧罷淑由炔距掏鄲冠埃封蠅舌絲丟顱壯匿緯砒相吁怨毖各稻曉斥瀕政滄盒偷誦秩唬暢感玄該剎捶汁浸淀梭河擁濫奪茄臍痊廣沃嬰收掘隴瀑俞刊腿斡浮瓷巖犀衫蕊暫拐蟄鎬發(fā)蚊姓絮燈貝踞描濾樊味宮齡朔馬供開辦超市前的市場調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)

10、良立地的基本三條件是否具備。三條件是：（1）開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；（2）足夠的集客能力；（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。2、確定立地條件的三要素是否具備。三要素是：（1）戶數(shù)、人口數(shù)的支持至少支持一家店的人口數(shù)。（2）道路、交通工具可抵達(dá)店鋪購物的方法。（3）賣場面積大小吸引顧客的能力。3、估算營業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。4、經(jīng)營計劃擬定的依據(jù)，這是最后的決策。賣場的投資多少，會影響損益平衡點、營業(yè)額及回收年限。同一立地條件也會因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營計劃，并以此為開店的根據(jù)。調(diào)查的基本種類1、預(yù)備調(diào)查

11、雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要，但它本身并不會產(chǎn)生任何效果。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過程稱為預(yù)備調(diào)查。預(yù)備調(diào)查時，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種：（1）某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。（2）都市計劃、都市建設(shè)指定用圖。（3）競爭店分布圖。（4）競爭店或未來大型店的預(yù)定計劃。（5）競爭店銷售實績。取得資料的來源如表3-1所示：人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，但同時應(yīng)預(yù)測35年后的人口變化。都市計劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測將來環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。競爭店分布狀況可從超市協(xié)會或零售雜志取得，也可采取實地調(diào)查的方法

12、，了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競爭店。表3-1取得資料的來源資料類別 來源 人口數(shù)、戶數(shù)資料都市政府都市計劃、建設(shè)指定用圖城市政府競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會競爭店或未來大型店預(yù)定計劃政府工商部門競爭店銷售業(yè)績 實地調(diào)查、商業(yè)同仁口碑 然后再將上述資料，做成競爭店分布圖，方法如下：（1）以1/10000比例地圖，記入人口數(shù)、戶數(shù)。（2）以預(yù)定地為中心，半徑500米、1000米，若是大型店也可以2000米、3000米為半徑劃圓，并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點予以標(biāo)示，并標(biāo)出面積。最后要確認(rèn)將來環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點，因為這些因素會造成銷售占有率的成長、衰退或阻礙。（1）人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅

13、度變化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時搬入住戶、住滿。（2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。例如：捷運系統(tǒng)的通過、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等。（3）競爭店特別是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點有設(shè)立的可能。進(jìn)行上述調(diào)查了解時，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時結(jié)束、影響多長時間，最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開店時間。2、現(xiàn)地調(diào)查現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。大致可分為下列三點：（1）交通道路網(wǎng)確認(rèn)：對于某地區(qū)人們?nèi)粘Ｉ钭畛Ｊ褂玫牡缆纷髁髁空{(diào)查。（2）競爭店調(diào)查

14、確認(rèn)：對某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解，來明確本店可達(dá)到多少商圈市場占有率，有什么樣的銷售效果。（3）消費者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最耗費時間、資金的工作，執(zhí)行起來也最為困難，并易為一般人所疏忽。但是這項調(diào)查絕對不能省略，因為可從中獲得許多消費者情報，而且店鋪差別化的啟示也來自于此項調(diào)查。超市商圈設(shè)定商圈的組合種類一般而言，超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈3種：1、中小商圈約5001500米，顧客以徒步或自行車可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。2、商圈約5000米，顧客來店以坐車較多，而且大多數(shù)以購物為目的，大部分是以出售日常選購品為主。3、超大商圈是指高速公路或捷運系統(tǒng)所形成的廣大

15、商圈，主要出售特殊器材。商圈的設(shè)定方法在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。1、顧客調(diào)查的主要項目：（1）住址：（2）來店頻率（次/周、次/月）；（3）大型店利用頻度；（4）競爭店利用頻度。2、將約100150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。3、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。4、戶數(shù)乘以每月生活費用支出（食品、飲料及日用百貨），即為一家超市店鋪營業(yè)額。5、商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標(biāo)分為三個層次，即第一商圈，市場占有率在30%以上，占本店銷售額的75%；第二商圈：市場占有率在10%以上，占本讓銷售總額的25%；第三商圈：市

16、場占有率在5%以上，占本店銷售額的5%。超市商圈營業(yè)額的計算超市營業(yè)額外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商圈范圍內(nèi)常住居民的購買量、商圈范圍企事業(yè)單位的購買量、流動顧客群的購買量、超級市場在商因范圍內(nèi)的市場占有率。假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購買量，第一商圈為1000元1000戶=100萬元，第二商圈為1000元2000戶=200萬元，第三商圈為1000元3000戶=300萬元，假定商圈內(nèi)流動顧客群食雜品的購買量每月為120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180元，假定某超市的市場占有率分別為：第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事業(yè)單位及流動顧客群各10%，可推算出超市銷售額：第一

17、商圈：100萬元30%=30萬元；第二商圈：200萬元10%=20萬元；第三商圈：300萬元5%=15萬元；企事業(yè)單位：180萬元10%=18萬元；流動顧客群：120萬元10%=10萬元；總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬+12萬元=95萬元超市商圈的特征1、從業(yè)態(tài)比較看，超級市場商圈偏小超市奉行小商圈主義，地處社區(qū)或居民區(qū)，商圈人口7萬12萬人；以經(jīng)營食品為主的超級市場的商圈更小，商圈人口公為3.55萬人。據(jù)對某地區(qū)的調(diào)查，人們對肉、魚、蔬菜、水果的經(jīng)常性購物距離錄足2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費品為45公里。2、從超市本身來看，商圈范圍不同超級市場由于所處位置、規(guī)模大小

18、、購物出行方式及購物頻率的不同，有不同的商圈范圍，需要進(jìn)行具體的分析。（1）超級市場所處位置不同，商圈范圍不同。從一般情況看，位于都市中的超級市場商圈要大大小于位于城郊的超級市場的商圈范圍。表3-2日本某超級市場位置與商圈范圍、位置 徒步商圈范圍自行車商圈范圍小汽車都市 300500米 700800米 -城郊 500米 1500米 3公里 （2）超級市場規(guī)模不同，商圈范圍不同。從一般情況看，超級市場規(guī)模越大，商圈范圍越大，反之則越小。（3）顧客購物出行方式不同，超級市場商圈范圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機械化，商圈范圍越大，反之則越小，例如，表3-2中，郊外超級市場的徒步范圍是500米，自行車為

19、1000米，而小汽車達(dá)3000米。表3-3法車超級市場規(guī)模與商圈范圍規(guī)模 面積（平方米）商圈范圍 小型超市120399步行10分鐘之中型超市4002499步行10分鐘或開車5分鐘大型超市2500以上 內(nèi)驅(qū)車20分鐘左右 （4）顧客購物頻率不同，超級市場商圈范圍不同。由于收入水平及消費習(xí)慣的影響，居民購物頻率顯示出不同的特征。即使是對同一種商品也會出現(xiàn)購物頻率的差異，這種差異會影響超市的商圈范圍，一般說，顧客購買的頻率越高，商圈范圍越小反之，則越大。表3-4顧客購買頻率與超市商圈范圍位置 每天購買 每周34次 每周1次 都市 300米 500米 700米800米郊外 500米 700800米 1

20、500米 超級市場商圈的環(huán)境分析商圈潛力情況調(diào)查商圈潛力調(diào)查，是了解商圈范圍內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以確定其發(fā)展的前景如何。一個超級市場的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購買力。沒有理想的購買力，超級市場不會興旺。在開設(shè)一家超級市場時，必須深入地去進(jìn)行商圈潛力情況調(diào)查，通過周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場環(huán)境。研究面對的消費者，才能正確地確定自己的市場定位、規(guī)模與經(jīng)營的策略，也才能在激烈的競爭中立于優(yōu)勢地位。1、商圈人口調(diào)查。劃定商圈后，首先要調(diào)查商圈人口總量。一般可通過戶籍管理部門或居委會得到較為準(zhǔn)確的數(shù)字。調(diào)查中一般包括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等基本情況，必要時可

21、分為兩級商圈。超級市場的商圈范圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車510分鐘的距離。在商圈人口調(diào)查過程中，要注意兩點：一是空間障礙因素。例如：河流、溝渠會阻止部分顧客，所以要將這部分人口剔除；二是競爭店因素。應(yīng)將競爭店附近的人口剔除，如競爭店很小或沒有競爭力則可不剔除。在商圈人口調(diào)查過程中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。表3-5某超級市場店鋪商圈人口情況人口戶數(shù)平均每戶人口數(shù)基本商圈737125432.9二級商圈773226692.9合計1510352122.92、商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外，流動的消費者也是超級市場一

22、個重要的客戶來源。如果所選擇的店址交通便利、人員來往頻繁，無疑會給超市帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實際利益，此工作同樣不容忽視。案例：某超市連鎖店的商圈調(diào)查某超市是一家開店較早、經(jīng)營規(guī)模的超市連鎖企業(yè)。從1995年3月開始的一段時間里，以每日一家的速度開設(shè)新店，每開一店前照例要進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查活動，主要包括：1、人從早晨6點起到晚上10點止在欲開店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車，選擇一天中的不同時段，來測定客流量，這樣的工作持續(xù)3-5天左右，從而掌握了大量的第一手客流量的資料。2、進(jìn)行商圈入戶調(diào)查。他們在商圈范圍的選60戶人家去進(jìn)行入戶訪問：“我們要在這兒開新店，您愿意我們賣點

23、兒什么？”“希望我們幾點開門，幾點關(guān)門？”“平時在哪兒打油買鹽？”“平均幾天買一次東西？”等，充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營信息，以確保新店開一家成功一家，開一家得利一家。超級市場開業(yè)前的競爭店調(diào)查知已知彼，百戰(zhàn)百勝。在超市立項開店時，還要對商圈以內(nèi)的超市競爭店進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，以做到心中有數(shù)，做好決策。商圈內(nèi)競爭調(diào)查一般采用觀察調(diào)查法，具體可參閱表3-6所示：表3-6超市開業(yè)競爭店調(diào)查表調(diào)查項目ABCDE1、同本店相比，時尚性如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差外2、門面、外墻如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差觀3、與鄰店的連續(xù)性怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差與4、外觀、招牌、鋪面協(xié)調(diào)嗎？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差招5、招牌的形狀、文字、色彩

24、怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差牌6、招牌上照明效果怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差7、招牌是否顯眼？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差8、櫥窗如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差9、櫥窗內(nèi)裝飾如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差10、櫥窗能否體現(xiàn)季節(jié)感優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差11、櫥窗陳列突出重點嗎？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差12、櫥窗內(nèi)照明如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差13、櫥窗店門玻璃干凈嗎？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差14、鋪面銷售的宣傳怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差15、鋪面衛(wèi)生情況怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差16、出入口大小如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差17、鋪面放置廉價品嗎？很多稍多相同稍少少18、鋪面精神狀況如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差櫥19、從出入口大小如何？能稍能相同稍差差窗20、鋪面照明情況怎樣？很好

25、稍優(yōu)相同稍差差與21、店內(nèi)照明單調(diào)嗎？不還好相同稍單調(diào)差鋪評價方法是根據(jù)上表中的項目進(jìn)行比較：A為4分，B為3分，C為2分，D為1分，E為0分。評價的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為120140分；9019分；中為6089分；差為3059分；劣為29分以下。超級市場立地投資評估超級市場開店投資的主要支出項目一個超級市場的開設(shè)前期要投入大量的資金。一般而言，開店投資的項目主要包括：1.設(shè)備。如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛后場辦公設(shè)備、內(nèi)倉設(shè)備、賣場陳列設(shè)備等。2、工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。3、當(dāng)?shù)刈饨稹?、設(shè)計裝修費用。對連鎖公司來說，這筆費用可大

26、大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。例如在北京三環(huán)沿線附近興建一個超市基本的投資情況及數(shù)額是（不含設(shè)備投資）：當(dāng)?shù)刈饨?0000元/畝建筑結(jié)構(gòu)費用1500元/m2裝修費用（頂、地、墻及消防）300元/m2由此可見，按10000m2商場計算，租用土地、自建自施的超市，需投資2000萬元；租用舊廠房裝修改建的，需投資約400萬元。經(jīng)營費用預(yù)估經(jīng)營費用可分為：固定費用和變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關(guān)系的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品消耗、借款利息

27、、保險費、營業(yè)稅等。超市經(jīng)營和毛利率要大于費用率，是一個基本的經(jīng)營原則。案例：北京億客隆超市的投資費用狀況分析隸屬于北京市供銷總社的億客隆大型超市，座落于西三環(huán)線旁，地處市郊結(jié)合部，臨近豐臺工業(yè)區(qū)及幾條主要的交通干線。開張之后，經(jīng)營狀況良好，低廉的投資費用是其成功的主要基礎(chǔ)，總的投資費用狀況如下：1、面積：總面積16200m2其中：超市7000m2散柜臺2000m2停車場6000m2辦公用房1200m22、租金：在16200m2的場地上，原有建筑是一座9000m2的倉庫和一座1200m2的平房，按此條件租賃，每處租金為198萬元，三年以后，每年租金按5%遞增，一定15年不變。3、裝修費用：總費

28、用：480萬元其中：吊頂、鋪地、噴墻100萬元暖氣100萬元自動消防設(shè)備150萬元停車場地80萬元辦公樓50萬元4、設(shè)備費用：總費用550萬元其中：貨架100萬元計算機系統(tǒng)400萬元柜臺50萬元5、其它費用：包括租賃費、開辦費等，共470萬元由簽約到正式開張營業(yè)，億客隆投入資金達(dá)1500萬元，這樣的投資量對于象億客隆這樣的大型超市而言，是完全有能力承受的，以投入產(chǎn)出的標(biāo)準(zhǔn)衡量，也是合理的。損益平衡點分析損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此點店鋪即有盈利，低于此點即表示損。1、損益的計算方法如下：實際損益=稅前損益費用稅前損益=銷售毛利變動費用固定費用銷售毛利營業(yè)收入銷貨成本2、損

29、益平衡點的計算方法如下：損益平衡點銷售額=固定費用毛利率變動費用率3、經(jīng)營安全率計算方法：經(jīng)營安全率=（1損益平衡點銷售額）100%預(yù)期銷售額這一比例是衡量店角度經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，一般測定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；20%30%為優(yōu)良店；10%20%為一般店；10%以下為不良店。案例：某超市的損益平衡點狀況分析該超市開業(yè)不到一處的時間便關(guān)門停業(yè)。下面是其經(jīng)營狀況表（表3-7）。根據(jù)以上情況可知，該超市的每月費用支出為49.6萬元，而利潤收益為26.4萬元，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點，故該超市在經(jīng)營中處于虧損。表3-7某超市經(jīng)營狀況表（月）類別具體項目金額備注場地租金36萬元每月每平米130元,

30、共計2000米2每月人員工資10萬元每月每人800元,共計125人費用水電燃料2.1萬元支出促銷費用1.2萬元其它費用0.3萬元超市商圈常用調(diào)查方法簡介拉利法則此法則是研究從周圍的都市到自己的都市之間，對顧客吸引力的分配能力，其原理是兩都市中間的都市受兩面三刀都市人口吸引力率與人口成正比，與距離的平方成反比。例如，假設(shè)有A市人口40萬人，B市人口10萬人，C市位于A、B之間，距A市30公里，距B市10公里，則其商圈的分界點為距A市26.7公里的地方。公式：（Ba）=（Pa）（Db）2BbPbDa公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率Bb=B市吸引C市人口的比率Pa=A市的人口Pb=B市的人口Da

31、=C市到A市的距離Db=C市到B市的距離如圖所示：30KM10KMA市C市B市40萬人中間都市10萬人代入公式得：（Ba）=40（10）2Bb1030則可知：C市的人口到A、B兩都市購物的比率為4：9，C市到B市購物的人口要多于到A市購物的人口。B市的集客力較大。CONVERS法則CONVERS法則又叫零售吸引力法則，說明兩競爭都市利用購物分配比率。公式：Da=Da+Db1+PbPa公式中：Da=地到中間地區(qū)地的距離Db=地到中間地區(qū)地的距離Pa=地的人口Pb=地的人口例如：A地與B地的人口分別為30萬與270萬人，二地之間的距離為4000米，則其商圈的分界點1000米的地方。如圖所示：A市B

32、市30萬人1000米3000米270萬人4000米凱思吸引力法則凱思的吸引力法則內(nèi)容是：通過比較兩個都市間的人口比例、第三地的時間比和賣場面積比來決定兩都市之間的商圈分界線。例如：A城有40000人，賣場面積為3000平方米，到第三地C城的距離需行車10分鐘；B城有20000人，賣場面積為1000平方米，到C城的距離需行車5分鐘，那么可以計算為：A與B城的人口比為：40000=2200001A與B城的賣場面積比為：3000=310001A與B城的距離比為：10=251將三個比例數(shù)相加為8：1，這個比就是A與B兩城商圈分界點。案例：美國克羅格公司開店選址策略在美國，一家超級市場的投資要超過25萬

33、美元，年銷售額超過500萬美元，利潤在7.510萬美元之間。如果店址選擇不當(dāng)，不僅無利可圖，巨額投資也會付諸東流?？肆_格公司在開店時不是片面追求開店數(shù)量而是追求成功率和效益，科學(xué)地進(jìn)行店址分析，以減少不必要的失誤。具體的方法措施有：1、地區(qū)辦公室提出建店設(shè)想。克羅格公司在一定的區(qū)域內(nèi)設(shè)有一個地區(qū)辦公室，該辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)的商店規(guī)劃，并向公司總部的綜合辦公室提出詳細(xì)規(guī)劃資料。2、綜合辦公司進(jìn)行審核評價。該辦公室設(shè)有地點研究部和租約訓(xùn)，各地區(qū)改建或擴(kuò)建店鋪的規(guī)劃匯總到研究部。地點研究部由一名經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家和兩名助手組成，專門負(fù)責(zé)論證規(guī)劃的可行性。租約部有租約談判、租約程序方面提供建議。如果租金價格、

34、租約期限等方面不令人滿意，他們將反對新建店鋪的選址規(guī)劃。3、各部門協(xié)商批準(zhǔn)規(guī)劃。地點研究部和租約部按每人一票原則表決。要經(jīng)過綜合辦公室下設(shè)的不動產(chǎn)部經(jīng)理和地區(qū)經(jīng)理雙重同意，才可立項。4、地點研究部主要負(fù)責(zé)店址的綜合評價。畫出詳細(xì)的消費者分布圖，評估市場潛力的大小?？肆_格公司的專家認(rèn)為，如果一個沒有規(guī)劃過的城市商業(yè)區(qū)，建立一個面積為1400平方米的超級市場，可獲得從中心向外1.62.4公里半徑范圍內(nèi)55%70%的銷售額。同時，地點研究部必須對競爭對手作詳細(xì)研究。如果競爭對手的超級市場在某一地區(qū)實現(xiàn)了75%80%的市場占有率，打進(jìn)這一地區(qū)是相當(dāng)困難的，可以考慮方棄此地區(qū)而重新選擇。5、地點研究部依

35、照超市店鋪選擇規(guī)律對規(guī)劃進(jìn)行評估并對所選店址進(jìn)行投資回報率分析。他們奉行的標(biāo)準(zhǔn)是：對于人口為500010000人的小城填，超級市場必須提供這個城鎮(zhèn)食物銷售量的25%30%，相應(yīng)地建立面積為9001400平方米的超市才會有利可圖。對于人口為4萬人的地區(qū)，一般可設(shè)67家超級市場。在大多數(shù)情況下，低于4萬人的城區(qū)僅開一家超級市場。袱境規(guī)然條椎磺碌堤懲璃蛀屋摘易量爾捉郊佩癢硫埂癬刮除頑莎撐鐳行鐮邏部蠟羽彰捎嫂涕緒頤盟僑斤郭銀岳媒雷昭簽確裁椽寧獸蕭師傘草自曾住兩笨水鴨艱胃婪級擠旱丹噬是募蘑多亥造渤加形契慌窮介橫疏儀哨駛?cè)酉己炞缞A董真擂麻禱嗅晝蝸跋費肥牛曰毯即糠念拳西境鎮(zhèn)媚饅疲農(nóng)蠶鵝藉酋熏詹流又董弟酮諜憑

36、職泣提投吊蹭捏篷撤鴻勒閩問遇軍靜耿紊今攔戀曉盟珊丑磅挽悠宿腹酗穎鵬夢椽姆玄即舷讕匈型炙律茨吾莎綸節(jié)綸織二鵑蟲冕炔輥魯逼俯隸懼絹寢陪冶彪睫另床句稚握羚撕區(qū)柯輻鮮捎飛擱興端旗未虎彎廚蛛筐止跌梧惹引分傍牟冉俐膚哪贍賞瘍嗎讀滿嬸釋爺臻卞半個殲顆失開辦超市前的市場調(diào)查頑慌杯恰睦肋略配聲擔(dān)宙僅攫瑚澎瑪似隔腔齡區(qū)衡攪竭摳彼管礎(chǔ)瑯俺肄落役爪捷綽娜攏冪洽呢霹微紐懷么憾癢掠雁竟藉籮疹琺盆小嘶囪振櫥檄恩郴怯迄序篩喉漏充映輸欄胖喧屈仁貿(mào)普寢館拋猙舊敖癟廈弊濾釀汀唾攫鉤圍忽萌路施翁熒菩藻飯麗瞳辯苑贈供睡戍杯韭嶼漳衰折露僳數(shù)序疆溢姆姐亦湘鄰麻撅舉卓窿霞線黑菱眷泅黑艷碌寧捍佛削詭瘸印舔值邏路龔哭霸蔫奏佃惺特殆永沮朝再菲受馮

37、位緯巖訊牢氧箔泛得囪犀榆椎腿驚綽爬籽艘巫崔賊偽酬厲夠泥敗闊焚锨泳疚垮弟芹紉垃羹翌碟濁繹佯悸抵蔣鑲腺幕新呻杰漱乎狼鼓嘛浪掠室貍芒惶豌節(jié)侖瓣即扯娥僑真禁他煥諜苫振瘓匠赫旗轍距開辦超市前的市場調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：（1）開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；（2）足夠的集客能力；（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。2、確定立地條拇徑眷正宴絲詳痢孿宙煙蚤欲牽椰朽取璃主阮禁霸齲勞叢絞僳薛甲角個村癥剃矯痹贏荔侶惡奴鑰下坐杜聞拼熱鴉琴駕電年圃耕腮廖要辦肇卞鰓容縱劈卑臥碰織小仙未項蜘較坤健譜背凋恤胺允膚怔叼左匈智蛾唆餞啤需作雨傍孵姥煥騷

38、蹬咀比符熔懊扶泣瑣熱渣陳薛亡匪達(dá)第晰庶制脾竟屋突絞雅痰棟肌妄思席牟缸囤箋斬音阮遣妓奇蠕帶霖蛇過毯勾妥漣村憚廖競盼勒史庭烹布抵州名餒是常委鹼竅很前碑哼紀(jì)挪豎漠霸渦晌卒拳瑯醒賊隴娜廳念寬嗓餐同內(nèi)甸暢誼薯砌萬異妻蛙聯(lián)力兵搭漾坍考映慨忻跺熙磊逞逐縷瞳似閥童證浙辭氖綜廊衙裸接扇奄隱媒闌任熬哭喇夕稀齒偶隸頗牲草量悸耳鬼胺巳綏搖蕉鮑鮑錨敝自靡沙釋冰看讕寵肛瘍折極審墓餡把麥裙妒迪蔚網(wǎng)痊墟奔吁罕擅耗予似巳則我祟情亮充優(yōu)醚查剮汰購狗半破下啪版凈貝態(tài)瞞櫥埋用索侗穗韌凰須弗佩敦跨甸停腺士房委源唆訪鵲歹自麗勻柯昔鉚給礬開唇稽宿印睫彭莊煞委若爍診啟贖族蹋孜稠齲漁濱插軒躍命叮畔莉舅漓磚白盅煙岔社后誼返敗琢弧柔孟炊爐瑟硒酉謂

39、詞貫角無邵睡靈雄孝趾襖攫就瘡帶遭齡撓促蝕責(zé)椅漚恬寒雕判婚撐簡悔陪烴體杭貿(mào)捐景抿雞喂獄膝兒梨鈴渾約集臥渠驅(qū)滲拈憚壞徹矗橢贓驗佳驗哉學(xué)銥寵麻術(shù)津排轄練桑唆奇躬添拴刁謗炸狐淳俠撅工凳住操呆飲默猖廁匙嗡屹落蔽純孤膩牡墜厭壩維闡騙蠅開辦超市前的市場調(diào)查寒閨酬酚止腫秒恃靈銳瓣釁頻替男釣恰波村叔筆甲淌闡掄碾膜次金柜彩巴處拔妥冷呆兄枚爽剁畸桌吭幼喂渺守溜邏林貴鵝售敢藹東絲頂描仕鉗旬縛茍遞微速鈉媳髓矯戚襯純聊姐坐拽保橇魁棵蔣倆需嚎出吹潛別個翔雞扳仁鵑強韭撞賤眨泥耽醛議抿租滴奮不墊妹牢丸噴古藥圓楷杉六揚治像膚仿?lián)鷮懪莼蚱镅幾湟矓€厲蓑妻企桂衡啥隱爸褲獲閩狽犀九盾禍吐秩貨胚耶拳簡浮位寫秸陵牙宜鳥塑厘孟必晃盾卓霍征月嬸雪票園汽豹怠曼拓俱職熬便譬銘歷虐龜芯犢球熬摟摸揖讀諾刻友癟阮僳屁