07北京房地產(chǎn)市場背景分析(sxh)[1]

1、2007年上半年房地產(chǎn)市場背景分析:(一)北京2007年上半年房地產(chǎn)市場狀況2007年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房施工 面積小幅增長，影響未來市場供給的新開工面積持續(xù)下降。商品房銷 售面積繼續(xù)下降，但降幅比一季度有所趨緩。由于市場供需結構矛盾 依然突出，房屋銷售價格指數(shù)仍然高位運行。1、房地產(chǎn)開發(fā)運行情況(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，住宅投資增幅回落。上半年， 北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資709.9億元，比去年同期增長10.9%。從 各月投資增幅趨勢看，增速在4月份出現(xiàn)較明顯回落，原因是前門大 街改造及整治項目從去年4月開工，至去年年底基本完工，完成投資 額較大，使去年同期基數(shù)較大

2、，影響今年4月以來投資增幅開始放緩， 今年上半年投資額增幅同比回落 9.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全 社會投資比重為51.2%,比一季度的56.7%制低5.5個百分點。商品住宅投資增幅回落。上半年，住宅完成投資 365.3億元，比 去年同期增長9.5%,增幅同比回落21.6個百分點。經(jīng)濟適用房住宅 完成投資7.6億元，下降59.3%圖1房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨勢圖單位：(2)商品房施工面積小幅增長，新開工面積繼續(xù)下降。年初以來，北京市商品房施工面積穩(wěn)步小幅增長，截至6月底，達到8390.1萬平方米，比去年同期增長 3.1%。其中，本年新開工面積 970.8萬平方米，下降25.8%,降幅比一季度縮

3、小6.4個百分點圖2 房地產(chǎn)開發(fā)面積增長趨勢圖單位：在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈下降趨勢，分別 為4712.6萬平方米和627.2萬平方米，比去年同期分別下降 6.6%口 21.9%。寫字樓和商業(yè)等經(jīng)營性用房施工面積分別為 1195.9萬平方米 和1228萬平方米，比去年同期增長11.8咐口 14.5%。其中，寫字樓和 商業(yè)等經(jīng)營性用房新開工面積均呈下降趨勢，分別下降23.9%和50.1%。(3)商品房竣工面積增長加快，住宅竣工拉動作用明顯。07年以來，北京市商品房竣工面積一直保持較高增速。上半年，北京市商 品房竣工面積959萬平方米，比去年同期增長20.1%,增速比一季度 提高

4、10.4個百分點。其中，住宅竣工面積為 731.1萬平方米，增長 26%占商品房竣工面積的比重達76.2%。僅6月份，新竣工住宅面積 在1萬平方米以上的項目就有34個。(4)商品房期、現(xiàn)房銷售面積持續(xù)雙降，降幅趨緩。上半年， 北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)較大幅度下降，現(xiàn)房銷售 210.7萬平方米，期房銷售654.1萬平方米，分別比去年同期下降 43.9麻口 19.5%。與今年一季度相比，降幅分別縮小 7.9個和9.1個百分點。其中，住宅現(xiàn)房銷售152.8萬平方米，下降50.7%;住宅期 房銷售539.3萬平方米，下降26.3%,分別比一季度縮小8.6個和14.5 個百分點。(5)經(jīng)濟適用

5、房住宅新開工面積和竣工面積增長較快。 6月末， 經(jīng)濟適用房住宅施工面積323.4萬平方米，比去年同期下降33.2%, 其中，新開工面積60.3萬平方米，增長14.4%?？⒐っ娣e保持年初 以來的增長趨勢，達128.5萬平方米，增長45.5%。(6) 2007年以來北京市政府加大了力度建立保障性住房機制。特別是政府在近一段時間接連推出了大量的兩限房用地，頒布了一系列經(jīng)濟適用房、廉租房新政。這些舉措都表現(xiàn)出政府對于抑制房價上 漲過快，做好市民保障性住房體系的決心。 迅速的推出限價房用地和 明確價格預期將對遏制北京房價過快的上漲勢頭起到積極作用。同 時，加快限價房等保障性住房入市是控制北京房價最有效的

6、手段。2、房地產(chǎn)市場價格變動情況2007年上半年，北京市房屋銷售價格指數(shù)累計為109.3%,比去年同期提高1.4個百分點。自年初以來，各月房屋銷售價格指數(shù)呈先 揚后緩趨勢，5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1個百 分點，達到109.5%。分結構看：圖3房屋銷售價格指數(shù)趨勢圖(同比) 單位：%10&. 011之o1111 o10S. 006年0 3月口5月09月12月仃年 月月(1 )二手房住宅銷售價格指數(shù)略追新建商品住宅銷售價格指數(shù)。上半年，二手房住宅銷售價格指數(shù)累計為 109.4%,僅比新建商品 住宅價格指數(shù)低0.7個百分點。圖4新建商品住宅與二手房住宅銷售價格指數(shù)趨

7、勢圖單位："建一房 LL.112. 0 r二手房住宅10&. 0-111111-11'-111-11'-11口彈 D3月DE月09月12月7年 口 3月州月(2)普通住宅價格增長最快。在新建商品房中，住宅銷售價格指 數(shù)累計為110.1%，其中6月份為110%非住宅價格指數(shù)累計為104.5%, 其中6月份為106.9%在新建商品住宅中，普通住宅價格指數(shù)累計為 111.4%,其中6月份為111.2%,是拉動總指數(shù)走高的主要因素。(3)遠郊區(qū)縣價格指數(shù)最高。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武 區(qū)四個城區(qū)，房屋銷售價格指數(shù)最低，累計為105.9%,朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石

8、景山區(qū)四個近郊區(qū)，累計為109.6%,十個遠郊區(qū)縣房屋銷售價格指數(shù)最高，累計為111.7%(4)五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價過萬元。從分環(huán)路看，四環(huán)路以 內(nèi)住宅期房均價達到13696元/平方米，四至五環(huán)路為11439元/平方 米，五至六環(huán)路為8006元/平方米，六環(huán)路以外為5385元/平方米。（二）北京二手房市場狀況雖然 2006 年房地產(chǎn)市場出臺了多項宏觀調(diào)控政策，希望以此來穩(wěn)定房價快速增長的趨勢； 但是， 從今年宏觀調(diào)控政策的實施效果來看，與政策預期所要達到的結果依然存在一定的差距。 2006 年北京12 個行政區(qū)的二手房交易價格達到了 7155元/平方米，相比 2005年的二手房價上漲了18.

9、6%；而 2005年北京二手房的同比漲幅為11.6%，因此， 2006年的二手房價同比漲幅相比去年還高出了 7個百分點。繼 2006 年政府一系列的宏觀調(diào)控政策之后， 2007 年北京二手房市場整體的交易環(huán)境大為改觀， 由此使得今年以來二手房成交量不斷攀升局面顯現(xiàn)。一方面，自年初以來，北京住宅新開工面積連續(xù)大幅下降， 受制于前期土地供給的減少， 商品房現(xiàn)房和期房銷售面積隨之也呈現(xiàn)出較大幅度的下降之勢， 這在客觀上促使一部分購房者棄“一手”選“二手”； 另一方面， 上半年北京的二手房市場依舊政策迭出，在整體交易環(huán)境日趨規(guī)范和透明的前提之下， 購房者的主觀能動性得以大大加強， 買賣雙方對于二手房市

10、場的信心不斷高漲， 理性交易觀念漸趨提升； 除此之外， 大幅震蕩的股市也導致部分投資型買家的資金回流，在資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策頒布之后，經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)部的自律和規(guī)范化程度迅速提高， 由此吸引越來越多的消費人群加入二手房購買大軍之中。 縱觀以上因素， 上半年整體交易量的一路上揚也就在情理之中了。不僅如此，北京二手房市場不俗的交易表現(xiàn)也說明：隨著市場的進一步發(fā)展和完善，二手房正在被越來越多的消費者所青睞， 其地段優(yōu)勢、 硬件配套設施等因素決定了它在未來住宅市場中所扮演的重要角色。 尤其是在政府積極倡導大力發(fā)展住宅二級市場的政策指引下， 各項利好政策的落實將會極大的激發(fā)二手房市場的發(fā)展?jié)摿σ约百I賣雙方

11、的交易熱情， 伴隨著交易觀念的理性回歸， 買賣雙方對于二手房市場的信心將會不斷高漲， 北京的房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場也將迎來新一輪的發(fā)展契機。（ 1） 上半年北京二手房買賣市場交易數(shù)量狀況變化根據(jù)我愛我家市場統(tǒng)計資料顯示， 今年 1-6 月二手房交易總量為43365套， 與去年上半年交易總量相比同比向上提升了16.02%； 而較之于去年下半年交易總量而言增勢也頗為明顯， 環(huán)比上漲幅度達到了10.93%?？傮w而言，進入2007年以來，北京二手房市場的整體交易狀況繼續(xù)保持著穩(wěn)步增長， 買賣雙方對于二手房的關注程度以及購買熱情也正在悄然發(fā)生著轉(zhuǎn)變。 隨著時間的推移， 其與一手房之間的市場競爭將逐漸

12、趨向白熱化，整體市場交易份額也將繼續(xù)快速攀升。（ 2） 上半年北京二手房買賣市場交易價格變化2007 年上半年北京的二手房市場交易價格呈現(xiàn)出同、環(huán)比同時上揚的發(fā)展走勢。 2007 年 1-6 月二手房交易均價為 7152 元/平方米，與去年同期的交易均價6419元/ 平方米相比， 上漲了 733元/平方米，增幅為11.42%；與去年下半年的交易均價6829 元/ 平方米相比，則提高了 323 元/平方米，漲幅為4.73%。從城八區(qū)的二手房買賣市場來看， 2007 年上半年城八區(qū)的二手房銷售均價為 8050元/ 平方米， 較之去年同期的 7147元/平方米， 上漲了元，漲幅為12.64%。從各具

13、體區(qū)域來看，海淀區(qū)、石景山、崇文區(qū)和宣武區(qū)的上漲明顯，其漲幅速度高于同期內(nèi)整體市場水平。供不應求 , 房源緊缺仍然是二手房房價上漲的主要原因。但相比過去兩年，二手房均價上漲速度及幅度已經(jīng)明顯減緩。自去年以來，政府相關職能部門相繼出臺法律法規(guī)為“高燒不退”的房價“降溫”， 以此來加大對投機炒房者的打擊力度， 保障購房者尤其是低收入購房群體的切身利益。 與此同時， 自今年以來行業(yè)內(nèi)部的自我調(diào)整、整頓以及二手房源的有效供給等各方面因素進一步加速了房價增長幅度向低位靠攏；除此之外，人民幣升值預期、通貨膨脹、貨幣流動性過剩等一系列現(xiàn)象使得國內(nèi)整體經(jīng)濟環(huán)境受到前所未有的壓力與沖擊， 央行的兩次加息對二手房

14、價的直接影響雖然有限， 但其對于后續(xù)加息預期所帶來的影響難以估量。 另一方面， 盡管個別區(qū)域由于地理位置、軌道交通等因素出現(xiàn)了一、二手價格“倒掛”的現(xiàn)象，但隨著大量兩限房項目的相繼推出以及經(jīng)濟適用房、 廉租房等保障性住房工程的全面實施， 尤其是三年內(nèi) 1000萬平米經(jīng)濟適用房以及1000萬平米限價商品房的入市， 未來京城房價上漲幅度的日趨減弱已是大勢所趨。反觀上半年的二手房市場，總體交易價格的回調(diào)已初現(xiàn)端倪。（ 3）上半年北京二手房買賣市場不同權屬交易量變化據(jù)我愛我家統(tǒng)計資料顯示， 07 年上半年北京二手房市場的房屋交易權屬比重中， 已購公房和商品房的交易比重呈勢均力敵之勢。 其中二手商品房交

15、易量在上半年小有提升，占整個二手房交易總量的50.66%，與其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03 個百分點；而與 06 年下半年48.11%的交易比例相比，則增加了2.55%。二手已購公房方面，與去年同期相比變化不大，環(huán)比交易量則小幅回落。以上數(shù)據(jù)顯示： 07 年上半年已購公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量則呈現(xiàn)微漲趨勢。但從整體狀況來看，兩者的表現(xiàn)各有千秋。進入07 年以來，二手商品房和二手已購公房的成交量比重開始呈現(xiàn)出交替上升的發(fā)展態(tài)勢，兩種交易權屬的此消彼長從一定程度上表明： 伴隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展， 我國的住房體制改革得以不斷發(fā)展和完善，尤其是1998 年住房

16、體制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消， 購房主體個人化成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。 不僅如此，在房地產(chǎn)一、二級市場相互作用的前提下，住宅一級市場商品房的不斷增加導致二手商品房存量得到相應擴充，市場容積不斷增加；與之相反的是，在二手房需求持續(xù)升溫的同時，已購公房資源的相對稀缺成為制約已購公房交易比重上升的瓶頸， 由此導致了兩者之間差距的從有到無。 但二手已購公房和二手商品房平分天下的局面將不會在短期內(nèi)有所改變。（ 4）上半年北京二手房買賣市場不同區(qū)域交易量變化據(jù)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 上半年城八區(qū)的交易比重占總成交量的 81.77%， 郊區(qū)交易比重占18.23%，。 從北京市各行政區(qū)的交易量排

17、名來看，城八區(qū)交易最活躍的區(qū)域為朝陽、海淀、豐臺，其交易比重分別占總交易量的 35.76%、 17.74%、 13.69%。遠郊區(qū)縣交易活躍的區(qū)域為昌平、 通州、 大興， 其交易比重分別占總交易量的8.35%、6.09%、3.33%。相對于遠郊區(qū)縣而言， 城八區(qū)憑借其無可匹敵的地理位置優(yōu)勢以流動及完善的社區(qū)配套設施等特點， 吸引了眾多消費者關注的目光。頻繁的人群以及大量的房源供給等因素使其一直處于二手房市場的交易主導地位。 但不容小覷的是， 隨著未來北京各區(qū)域城市功能的相應調(diào)整， 遠郊區(qū)縣將發(fā)揮其越來越重要的作用。 遠郊區(qū)縣的不斷發(fā)展將帶動越來越多購房群體的分流， 其在市場中所占的交易比重將逐

18、漸呈現(xiàn)擴張之勢。（ 5）上半年北京二手房買賣市場成交居室、成交面積比重變化從我愛我家1-6 月的成交面積及居室數(shù)據(jù)可以看出： 消費者最關注的交易面積集中在 60-90 平米房源，其交易比重占到總交易量的36.15%；緊隨其后的是面積在60 平米以下的二手房源，其交易比重達到34.26%。從居室交易數(shù)據(jù)來看，消費者對中小戶型二居室的關注程度始終有增無減， 其牢牢控制著二手房市場的絕對主力位置， 交易比重占到總成交量的56.87%。綜合分析得出，上半年90平米以下的中小戶型交易比重占到了總體成交量的70.42%，其中60-90 平米房源始終是購房群體的置業(yè)首選， 與之相匹配的二居室也遙遙領先于其他

19、戶型。除此之外， 60 平米以下的小戶型房源日漸走俏，其與60-90 平米之間房源的比重差異有漸趨弱化之勢。 從購買群體的角度來看， 目前北京二手房市場上， “ 80 后”人群逐漸成為了購房生力軍，但鑒于此部分人處于創(chuàng)業(yè)的初級階段， 自身的經(jīng)濟實力相對薄弱， 因而在首次置業(yè)的戶型選擇上偏重于總價較低的小戶型房源，這就令60 平米以下房源的交易比重得以穩(wěn)步擴張。（ 6）上半年北京二手房買賣市場交易價格比重變化從我愛我家2007 年上半年的成交價格數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出：交易價格在 50 萬元以下的二手房源成交比例占到總交易量的51.29%，同比去年上半年交易比重向下回調(diào)了10.04%； 而環(huán)比降幅為5

20、.30%。 與之相比， 50-70 萬元區(qū)間以及70 萬元以上房源的成交比例均呈上升趨勢，所占比重分別為總交易量的27.07%和 21.65%，環(huán)比去年下半年增長了2.30%和 3.02%； 同比則相應上揚了5.45%以及4.60%。 隨著二手房源價格的持續(xù)上攻， 成交價格在整體市場上所占的交易比重也在發(fā)生著微妙的變化， 低總價房源比例在一定程度上有所減弱。 盡管如此，市場的主流購房交易價位依然集中在 50 萬元以下的中小戶型房源， 未來一段時間內(nèi)低總價房源的主導地位不會動搖， 成交量也將繼續(xù)保持領先位置。隨著住宅二級市場的進一步發(fā)展， 買房置業(yè)已不再是一個終極消費目標， 再加之近幾年購房人群

21、結構的年輕化趨勢日益顯現(xiàn)， 首次置業(yè)者選擇總價較低小戶型房源的可能性將會不斷增加， 在梯級消費觀念不斷強化的發(fā)展趨勢之下，越來越多的消費者開始根據(jù)自身條件，從房屋的性價比、 地理位置以及配套設施等方面出發(fā)， 選擇最適合自己的棲息之所。 伴隨著消費者消費觀念的日臻成熟， 二手房市場必將 走上更加健康、理性的發(fā)展之路。（三）北京寫字樓市場狀況1、整體狀況2007 年第二季度，北京寫字樓市場集中供應的狀況得到緩解，與前幾個季度相比新增供應量有所回落。經(jīng)過上季度的大規(guī)模放量，雖然市場對本季度新入住的寫字樓項目吸納良好， 但整體空置率仍然維持在高位。租金方面，在奧運經(jīng)濟的帶動下，北京寫字樓市場租金繼續(xù)保

22、持穩(wěn)中有升的態(tài)勢， 但由于市場供應比較充足， 加劇了項目之間的競爭壓力， 導致租金增幅并不明顯。 本季度寫字樓市場大單交易仍然活躍， 顯示出內(nèi)地機構和外資基金仍對北京寫字樓市場前景持樂觀態(tài)度。2、市場供求狀況（ 1）供應情況2007 年第二季度，共有三個項目竣工入住，為北京寫字樓市場提供了近 18 萬平方米的供應量， 與去年同期相比供應量下降近50% 。新入住的三個項目分別位于朝陽門、 燕莎和中關村地區(qū)。 其中光彩國際中心位于東單路口東南角，本季度交付使用的是該項目的B、 E 兩棟， 為長安街區(qū)域提供了 58000平方米的寫字樓面積。 中國紅街和天元港國際中心分別為朝陽門及燕莎區(qū)域提供了 38

23、， 600 平方米和 80，000 平方米的新增供應。12， 498，截止到 2007 年第二季度，北京市場寫字樓存量共計963 平方米。超甲級和甲級寫字樓的存量與上季度相比略有下降，約占存量總的37%；乙級寫字樓存量所占比例上升至62.7%。與一季度熱點區(qū)域的集中放量相比， 本季度的新增供應主要分布朝陽門、長安街等非熱點區(qū)域，而CB于口中關村區(qū)域本季度則沒有新 項目供應?？傮w來看，北京寫字樓市場存量分布依然不平衡，目前中關村、CBDF口金融街三個區(qū)域的寫字樓存量占到整體的60%Z上。（ 2）需求情況經(jīng)過 2007 年一季度供應量的大規(guī)模增加，寫字樓市場的空置面積也相應增加， 市場需要較長一段

24、時間消化過剩存量， 加之本季度又有三個新項目入主， 因此， 本季度寫字樓市場的整體空置率略有上升。另一方面， 外資及國內(nèi)企業(yè)對投資寫字樓的熱情仍然不減。 本季度中國平安保險 （集團） 股份有限公司出于自身的使用需要購買了位于北京的辦公零售大樓美邦國際中心。 與此同時， 德意志銀行旗下中國商業(yè)信托對外透露稱，將以 27 億元收購北京佳程廣場90%股權。佳程廣場位于北京三元橋東南角的燕莎商城， 包括 2 幢寫字樓和 1 個大型商場，總建筑面積約 14 萬平方米。政策方面， 5 月份中國人民銀行先后調(diào)高人民幣存款準備金率及存貸款基準利率， 以收縮需求， 控制 投資過熱。二季度共有三個新項目進入北京寫

25、字樓市場，提供了 17.6 萬的新增供應量，僅相當于上季度新增供應量的三分之一。3、交易價格2007 年第二季度，北京寫字樓銷售市場項目均價和上一個季度相比基本持平。 整棟購買等大單交易仍然十分活躍， 在某種程度對寫字樓成交單價起到拉低的作用。本季度中國平安保險（集團）股份有限公司購買了位于燕莎區(qū)域的美邦國際中心辦公樓部分， 成交均價約為人民幣 16516/ 平方米，而品質(zhì)相近的寫字樓在售項目均價大多在人民幣 18000/ 平方米至人民幣 20000/ 平方米左右。 另一方面， 受政府最近出臺的一系列政策影響， 迫于資金壓力一部分開發(fā)商不得不改變銷售策略， 有意整棟出售。 因此寫字樓市場上散售

26、項目的數(shù)量也在逐步減少。4、租金水平2007年第二季度，北京寫字樓市場租金水平繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。本季度北京寫字樓市場項目的平均租金報價為178人民幣/平方米.月（含物業(yè)管理費），與上一個季度相比增幅不足1%北京寫字樓有效凈租金區(qū)域頂級寫字樓成交租金（兀/月 itf ）美圓人民幣40.5307上月0.40%變動百分比三個月前 六個月前1.10%-0.10%一年前6.50%CBD31.3237-0.50%0-1.60%2.80%甲級亮馬河34.82630.40%3.60%7.00%17.00%寫字東二環(huán)26.72021.30%4.30%7.60%13.10%樓金融街332501.00%7.4

27、0%10.50%20.10%中關村251890.20%6.40%10.70%23.20%根據(jù)高緯環(huán)球市場研究部提供的市場各典型辦公區(qū)域的成交租 金數(shù)據(jù)資料，各區(qū)域甲級寫字樓的租金水平除 CB/卜，均有不同程度 的上漲，頂級寫字樓租金達到每月每平米 40.52美元，與上月相比輕 微上漲0.4%。此外，甲級、乙級寫字樓有效凈租金上升了0.8 %和1.2 %,分別達到每月每平米29.86美元和20.63美元。其中上漲幅度最大的是金融街和東二環(huán)，月均漲幅達到1%金融街一直以來受到國內(nèi)外各大金融投資機構及國有大型企業(yè)的青睞， 企業(yè)的巨大需求使得區(qū)域市場供應略顯緊張。而CBDK域主要受2007年上半年新增

28、供應量集中釋放，區(qū)域的 租金已顯下降壓力。5、空置率上升在經(jīng)歷了一季度寫字樓項目的大規(guī)模放量以及二季度176600平方米新增供應量進入市場，二季度北京寫字樓市場的整體空置率仍然 保持穩(wěn)定趨勢，比一季度減少了 0.09個百分點，小幅下降至15.99%, 顯示出強勁的市場需求。雖然整體空置率保持穩(wěn)定，但各個區(qū)域卻呈 現(xiàn)出不同的市場態(tài)勢。CBD金融街以及中關村等寫字樓傳統(tǒng)熱點區(qū) 域的平均空置率繼續(xù)呈下降趨勢， 而燕莎、長安街等區(qū)域由于新項目 的放量，空置率有不同程度提高。二季度甲級寫字樓的整體空置率較一季度略有下降， 為 14.3%。 乙級寫字樓整體空置率則上升至17.16%。6、區(qū)域特征（1） C

29、BD & CBD 周邊2007年第二季度，CBDE域沒有寫字樓項目入住，平均空置率從 上季度的23.3%卜幅下降至22.35%,顯示出CBD1區(qū)對寫字樓的需求 依然旺盛，上季度的供應已經(jīng)開始被慢慢消化。 2007 年第三季度預 計將有 6 個寫字樓項目完工入住，近47.8 萬平方米的新增供應量，CBDE域的平均空置率有望達到 2年來的最高水平。二季度，CBD區(qū) 域?qū)懽謽亲饨饒髢r上升至 196.71 人民幣 / 平方米 / 月（含物業(yè)管理 費） 。金融街和周邊2007 年第二季度，金融街寫字樓市場沒有新項目入住，使該區(qū)域原有的空置面積得以進一步消化， 整體空置率也從一季度的 14.42%

30、 下降至14.19%。今年下半年金融街區(qū)域?qū)⒂邪‵1, F2大廈在內(nèi)的4 個項目約 240000 平方米新增供應量進入市場，但由于大多數(shù)項目 都在完工前被整棟購買，因此預計該區(qū)域的空置率不會有大幅提高。金融街規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的寫字樓可開發(fā)地塊已經(jīng)全部利用， 從目前的供求情況看， 不能滿足企業(yè)機構的需要， 很多單位不得不在周邊選擇 辦公場所，更為廣闊的泛金融街正在形成。 朝陽門與東二環(huán)新項目的加入使本季度朝陽門及東二環(huán)寫字樓市場寫字樓項目的整體空置率有所上升，目前為23.03%。租金報價也由于中國紅街的加入出現(xiàn)了小的漲幅，目前為人民幣 178.73/ 平方米 / 月（含物業(yè) 管理費） 。燕莎區(qū)域二季

31、度天元港國際中心的如期竣工為燕莎區(qū)域的寫字樓市場增加了 8 萬平米的供應量， 稍稍緩解了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉倘钡木置妗?然而單個項目的入住并不能扭轉(zhuǎn)目前供應短缺的局面， 燕莎區(qū)域 的寫字樓依然保持著較高的入住率，租金也相應上漲至人民幣213.44/ 平方米 / 月（含物業(yè)管理費） 。 東長安街沿線二季度光彩國際中心兩座寫字樓的日入住結束了長安街區(qū)域自從 2005 年上半年以來沒有新項目供應的局面，這一區(qū)域的整體空置率也相應大幅提高，達到11.22%。中關村地區(qū)由于新項目供應短缺， 中關村區(qū)域的寫字樓市場整體空置率在本季度回落至10.57%。租金在本季度也小幅度地上升，至人民幣150.09/

32、平方米 / 月（含物業(yè)管理費） 。亞運村地區(qū)進入 2007 年第二季度，亞運村區(qū)域仍然沒有新的寫字樓項目供應。 而寫字樓整體空置率和上一個季度相比略有上升， 主要是由于亞運村區(qū)域內(nèi)的寫字樓項目設施設備相對老舊， 已經(jīng)很難滿足租戶的需要，因此一部分客戶分流到CBD燕莎等其它區(qū)域。7、下半年及未來預期眾多項目的推遲入住使下一個季度北京寫字樓市場又將迎來一個供應高峰。新增供應量有望達到77萬平方米，主要集中在CBDf口朝陽門區(qū)域，預計這兩個區(qū)域的寫字樓項目將面臨很大的競爭壓力。CBD區(qū)域供應趨勢依然強勁，預計今年近 50%勺新增項目都出自 這個區(qū)域。并且CBDE域投資活躍，不僅有海外基金整棟購買項目

33、租 賃，也有很多中小投資者長線投資。因此CB舊字樓市場的項目將面 臨很大的競爭壓力。金融街區(qū)域目前有多個在建項目， 但很多項目已經(jīng)被大型國有企業(yè)和外資定制， 因此該區(qū)域的寫字樓供應相對有限， 租賃市場前景比 較樂觀。朝陽門區(qū)域?qū)懽謽枪型谙掳肽暄杆僭鲩L。 第五廣場、 朝陽廣場 1 期等項目都將在下季度竣工入住， 從而緩解一段時間以來該區(qū)域缺乏高品質(zhì)寫字樓供應的局面。 新項目的加入也提高了朝陽門區(qū)域 寫字樓的市場競爭力。（四）商業(yè)物業(yè)市場狀況整體市場狀況進入 2007 年北京商業(yè)地產(chǎn)市場將會形成商業(yè)項目集中開業(yè)的態(tài)勢。由于在 2008 年北京房地產(chǎn)項目將不再允許繼續(xù)施工， 加上諸多項目都試圖

34、趕在奧運會之前開業(yè)以抓住奧運會帶來的巨大商機，所以很多商業(yè)項目預計交付及開業(yè)時間都設定在了 2007年。從 2007 年第一季度的市場來看，市場比較平靜，只有位于 CBD的萬達新世界商場于 3 月 23 日開始試營業(yè)，為北京商鋪市場增加了31,000 平方米的商業(yè)面積。截止到目前，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的總供應達到了 619.22 萬平方米。 相對的總需求量為 519.24 萬平方米， 總的空置率為16.15%。根據(jù)專業(yè)機構發(fā)布的二季度北京市商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢報告顯示，二季度北京商業(yè)地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)迅速增長的態(tài)勢。由于CBDM其周邊地區(qū)幾個大型項目投入市場， 整個市場供應出現(xiàn)了快速增加。 2007年二

35、季度，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的總存量達到了 662.12 萬平方米。相對的總需求量為 561.74 萬平方米，總的空置率為15.16%，較一季度下降6.13%。1、供應情況2007第一季度北京新的商鋪項目供應只有來源于CBD區(qū)域的萬達廣場新世界彩旋百貨項目， 提供商業(yè)面積31000 平方米。 新增的面積與今年全年預計的供應相比非常小。 同時， 部分商圈的商場或進行拆除改建，或重新裝修業(yè)態(tài)重組，如王府井的女子百貨、西單的君太百貨，使得北京商鋪的存量新增十分有限。 各主要商業(yè)圈的商鋪供應量，萬柳和中關村地區(qū)的商業(yè)各以近70 萬平方米的體量處于區(qū)域商業(yè)量體的第一集團。王府井、西單、CB莊口望京等商圈的體量

36、處于第二集團，并且這幾個商圈在年內(nèi)還將有幾個大面積的商業(yè)項目面市。由于政府對大型購物中心的審批限制， 2008 年后將有部分商業(yè)項目出現(xiàn)在四環(huán)甚至五環(huán)以外，望京、朝陽路青年路、上地清河等板塊將成為商業(yè)的熱點區(qū)域。另外，各主要商業(yè)圈中，CBDE域以777000平方米的存量眾望所歸的成為北京商業(yè)體量最大的區(qū)域， 萬柳、 中關村區(qū)域本季度沒有新增項目，其存量略少于CBD未來其他板塊均有新項目或改造項目投入市場，進一步促使北京多商業(yè)中心格局的發(fā)展。2、需求情況2007 年一批大型的商鋪物業(yè)將陸續(xù)投入運營，加上外資零售商的持續(xù)涌入， 一季度北京商鋪物業(yè)市場整體需求表現(xiàn)繼續(xù)暢旺。 從業(yè)態(tài)來看，超市、 百貨

37、及家居用品等對大面積物業(yè)的需求十分活躍。外資一線品牌服裝、珠寶及鐘表等品牌也紛紛到北京選址開店。 截止2007 年一季度北京優(yōu)質(zhì)商鋪需求量為 519.24 萬平方米，本季度新增需求 95592平方米。由于本季度新增供應有限，而相對需求旺盛，導致整體商鋪市場的空置率下降了1.29%。由于臨近 2008 年，即將開業(yè)的項目陸續(xù)推出，雖然增加了市場的供應量， 但一方面北京強大的消費力和奧運的臨近為商戶們提供了足夠的信心， 另一方面西單、 王府井等傳統(tǒng)商業(yè)中心沒有新項目的出現(xiàn)，使得第二季度北京市商業(yè)市場空置率繼續(xù)下降。從業(yè)態(tài)來看，國際一線品牌在北京加速開業(yè)， 其中華貿(mào)新光天地聚攏了許多尚未在國內(nèi)出現(xiàn)的國際一線品牌，表明了其對北京商業(yè)市場的信心。 2007 年第二季度北京優(yōu)質(zhì)商鋪新增需求 473060平方米，其中多數(shù)新增需