萬科合約管理

1、第1頁合約制度宣講1/15第2頁合約制度采購制度合約制度簽證變更合約制度內審合約工作內容目錄第3頁 合約工作內容工作內容業(yè)務模塊事前事中事后合約規(guī)劃的制定與落實目標成本建立與執(zhí)行前期調研與資源開拓標準化體系的建立動態(tài)成本的管理工程招標采購合同簽訂簽證變更項目履約協(xié)調項目結算全過程評估與資源篩選資源關系的維護及潛力挖掘成本數(shù)據(jù)反饋及標準合約體系修正第4頁合約制度文件合約制度工程采購管理辦法(2011年11月修訂）;工程采購實施細則（2011年11月修訂;供應商管理細則（2011年11月修訂）;戰(zhàn)略合作實施細則（2011年11月修訂）;關于工程采購招投標管理辦法調整的通知（2015年4月下發(fā)）;萬

2、科上海區(qū)域招標采購實施細則 （2016年5月下發(fā)）萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導萬科集團設計變更、工程指令及簽證辦理管理辦法萬科集團工程計價管理辦法萬科集團營銷費用分類管理規(guī)范萬科集團目標成本管理辦法2011年11月，鼓勵發(fā)展戰(zhàn)略鼓勵發(fā)展戰(zhàn)略，長期合作，質量穩(wěn)定，工期保障優(yōu)先。2015年4月，成本控制為基準，取消施工類戰(zhàn)略合作，鼓勵招標取消施工類戰(zhàn)略合作，鼓勵招標，并提高中標率要求。但對優(yōu)秀供應商優(yōu)秀供應商給予優(yōu)質優(yōu)價系數(shù)、優(yōu)先談判限價。鼓勵總價包干。對非住業(yè)務非住業(yè)務給予二次回標報價機會。2016年5月，區(qū)域采購實施細則，進一步強調成本控制，進一步細化招標階段操作細則，要求從嚴從嚴。第5

3、頁合約制度適用范圍及基本原則合約制度l適用范圍：“管理辦法”第2條：本辦法適用于萬科企業(yè)股份有限公司控股房地產公司所開發(fā)項目的工程施工、監(jiān)理/咨詢服務、材料設備供貨（含甲指乙供）、配套工程、維修工程等工程類業(yè)務。l通用原則：“管理辦法”第4條：廉潔奉公、公平公正、公開決策、三權分立、統(tǒng)一管理、投標檢測、充分競爭/擇優(yōu)選擇、全過程管理、一致性、集中采購、信息系統(tǒng)操作、可追溯、事前簽訂、事先備案、合理用工、保密。紅色：核心基本要求第6頁合約制度招標采購方式合約制度第7頁合約制度招標職責劃分合約制度工作內容合約管理部事業(yè)部/項目經(jīng)理部工程管理中心設計管理部編制項目采購計劃負責參與 參與編制項目采購策

4、劃負責參與 編制采購方案負責參與參與 采購尋源及采購流程管理負責參與/考察評估參與/考察評估 采購招標決策組織/招標決策小組決策參與參與參與控制采購工作進度負責參與 編制采購文件主持編制提出技術、工期及配合要求參與/技術支持提供圖紙，負責產品定樣發(fā)出招標文件或報價邀請函負責參與 答疑負責技術、工期及配合要求答疑 參與圖紙、樣品等方面的答疑開標主持接標、開標（財務部參與） 評審投標技術標文件組織負責參與 評審投標經(jīng)濟標文件負責 談判負責根據(jù)情況參與談判 采購定標決策組織/招標決策小組決策參與參與 文檔管理負責 第8頁合約制度招標制度核心要求合約制度l供應商入圍入圍資源應保持同一水平線，競爭與優(yōu)秀

5、資源的保有應同等考慮；入圍即可中；推薦單位，推薦人信息可追溯。l定標原則定標原則須符合唯一性；定標原則在發(fā)標前確定；定標原則確定后不可改變；技術標合格前提下，投標報價*供應商系數(shù)，合理最低價中標。出現(xiàn)以上認可情況均需要重新招標。第9頁合約制度直接委托、零星采購合約制度l零星采購零星采購以效率為先、規(guī)范透明為原則，應采用不同采購方式選擇供應商。金額小于30萬元，具備技術驗收標準，有比價過程及記錄（有比價分析、約談記錄等），可由項目部發(fā)起的，合約管理部負責審核和監(jiān)控。紅線：不得為了實現(xiàn)零星采購而人為肢解采購業(yè)務必須明確單位是怎么定的（如比價確定單位）必須明確定價依據(jù)（如比價分析說明、約談記錄等）相

6、關資料齊全（設計確認圖紙、技術驗收規(guī)范等）l直接委托 直接委托審批發(fā)起前，應進行直接委托公示，公示范圍為采購決策小組、管理層全體、項目部及其它相關部門同事。 上海公司直接委托僅接受政府壟斷類、技術壟斷類理由，示范區(qū)工期等以時間緊、沒有圖紙為理由的均不成立。第10頁合約制度配套類工程合約制度第11頁合約制度簽證變更新要求合約制度l2015年8月31日前發(fā)生的未在2015年8月31日前上報的簽證變更不予認可；l2016年7月20日前須上報完成2015.9.12016.7.20的變更簽證，未上報的簽證變更不予認可；l2016年7月20日后的簽證變更，務必月清月結，否則不予認可。第12頁合約制度簽證變

7、更新要求合約制度l共計發(fā)生簽證及設計變更4066份，預估金額2.09億；其中簽證2019份（1.1億）；設計變更2047份（0.99億）；l目前已經(jīng)審核下發(fā)2035份（0.973億），流程審批中的2031份；l各項目中時一區(qū)和旗忠項目設計變更簽證量巨大，特別是旗忠項目設計變更1170份，涉及金額約5551.68萬；項目項目內容內容數(shù)量（個）數(shù)量（個）金額（萬元）金額（萬元）備注備注七寶國際七寶國際簽證265470下發(fā)122383上報審核設計變更62680下發(fā)103400上報審核合計合計55255219331933旗忠項目旗忠項目簽證166401.4下發(fā)83415上報審核設計變更299851.3

8、5下發(fā)8714700.33上報審核合計合計141914196368.086368.08時一區(qū)時一區(qū)簽證5761760.54下發(fā)1921471.16上報審核設計變更1201490.32下發(fā)471874.47上報審核合計合計9359356596.496596.49翡翠五期六期翡翠五期六期簽證4533726.31下發(fā)113217.68上報審核設計變更50289.05下發(fā)15161.05上報審核合計合計6316314394.094394.09萬科學校萬科學校簽證3149.05下發(fā)1131.65上報審核設計變更1313.68下發(fā)162542.16上報審核合計合計217217636.54636.54雅賓利

9、雅賓利簽證00下發(fā)2951000上報審核設計變更00下發(fā)2-22.76上報審核合計合計297297977.24977.24收購后收購后名都城名都城簽證00下發(fā)763上報審核設計變更00下發(fā)820上報審核合計合計15158383第13頁合約制度簽證變更新要求合約制度l 金額5萬，項目主辦人-合約PM-項目經(jīng)理l 5萬金額10萬，項目主辦人-合約PM-項目經(jīng)理/合約大P-合約分管l 金額10萬，增加輪值總經(jīng)理、總經(jīng)理審批簽證審批流程設計變更審批流程l 設計缺陷類（不得不修改的） 必要前置動作：大于5萬郵件公示24小時。 設計主辦人-項目工程師/合約PM -項目經(jīng)理l 其它類設計變更（工程做法、定位調整、成本優(yōu)化、外部條件） 金額5萬,設計主辦人-項目工程師/合約PM-項目經(jīng)理 5萬金額10萬,設計主辦人-項目工程師/合約PM-項目經(jīng)理/設計大P 金額10萬，增加輪值總經(jīng)理、總經(jīng)理審批重點注意事項：1.涉及報批報建、銷售承諾、招商承諾的設計變更，在第二步中增加事業(yè)部報批報建、營銷、招商端口、客戶關系中心風險預控組相應負責人；2.變更需將變化的原因（根據(jù)規(guī)定進行相關分類）、變化情況列明；3.一個變更一個事項，不可多事項疊加；4.做前后對比圖、云線圈出，并明確此變更實施的范圍；5.如涉及返工，返工簽證金額在變更金額預估中一并體現(xiàn)，不再另行發(fā)起簽證。6.涉及扣款單位的，在備注中明確，添加扣款