房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為客戶提供個人貸款保證擔保相關(guān)問題淺析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人提供個人貸款保證擔保若干法律問題淺析2016.JUL前 言 PREFACE商品房與市場上的其他商品相比，具有相對高昂的價格，一次性支付購房款對于普通購房人來說資金壓力較大。因此，向銀行貸款購房成為購房人的普遍選擇。為了保障債權(quán)實現(xiàn)，銀行通常要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人提供貸款擔保，當購房人無法按時還款時，銀行有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應(yīng)的擔保責任。本課題從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）作為擔保人為購房人貸款提供擔保實務(wù)中的幾個問題。我們貸款買房，開發(fā)商要為我們承擔怎樣的擔保責任？目錄CONTENTS三方主體及其相互間的法律關(guān)系簽訂擔保合同

2、風險提示擔保方式、擔保期限承擔擔保責任后的救濟1三方主體及其相互間的法律關(guān)系三方主體及其相互間的法律關(guān)系購房人貸款銀行開發(fā)企業(yè)一、商品房買賣合同關(guān)系二、借款合同關(guān)系三、擔保合同關(guān)系開發(fā)企業(yè)是出賣人，購房人是買受人。購房人向開發(fā)企業(yè)支付的購房款中，一部分需要向銀行借貸，因此產(chǎn)生第二項法律關(guān)系。銀行是貸款人，購房人是借款人。銀行為了保障其債權(quán)的實現(xiàn)，要求開發(fā)企業(yè)為購房人提供擔保，因此產(chǎn)生第三項法律關(guān)系。銀行是債權(quán)人，購房人是債務(wù)人，開發(fā)企業(yè)是債務(wù)的擔保人。三方主體及其相互間的法律關(guān)系購房人貸款銀行開發(fā)企業(yè)一、商品房買賣合同關(guān)系二、借款合同關(guān)系三、擔保合同關(guān)系借款合同與擔保合同是主合同與從合同的關(guān)系

3、。 商品房買賣合同有效簽訂是借款合同簽訂的前提。三方主體及其相互間的法律關(guān)系商品房買賣合同借款合同u 這兩個合同并不是主合同與從合同的關(guān)系。u 在購房人依約支付首期房價款并委托按揭銀行將所貸款項支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)交房并為購房人辦理房產(chǎn)證，且開發(fā)企業(yè)履行完維保義務(wù)后，商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)即歸于消滅；u 但借款合同并不因此消滅，可獨立存在直到購房人還清貸款為止。是否是主合同與從合同關(guān)系？2擔保方式、擔保期限貸款銀行通常要求開發(fā)企業(yè)提供保證擔保，即承擔連帶擔保責任。擔保范圍為購房人的全部貸款。擔保方式擔保期限一般分為全程擔保和階段性擔保，開發(fā)企業(yè)通常僅為購房人提供階段性擔保。擔保期限擔保方

4、式、擔保期限根據(jù)物權(quán)法第一百七十六條的規(guī)定，“債權(quán)人應(yīng)按照擔保合同約定的順序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應(yīng)當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔保證責任?！睋鶛?quán)實現(xiàn)順序根該法條規(guī)定了三個層次的內(nèi)容：1. 根據(jù)當事人意思自治原則，首先應(yīng)當按照貸款銀行（債權(quán)人）、購房人（債務(wù)人）與開發(fā)企業(yè)（擔保人）之間簽訂的擔保合同的約定實現(xiàn)債權(quán)；2. 若擔保合同沒有約定債權(quán)的實現(xiàn)順序，或者約定不明確，購房人（債務(wù)人）自己提供物的擔保，貸款銀行（債權(quán)人）只能先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，而不能要求開發(fā)企業(yè)（擔保人）先承

5、擔擔保責任。3. 如果同時存在第三人提供物的擔保和保證擔保的，貸款銀行（債權(quán)人）可以選擇先就第三人提供物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，或者先要求開發(fā)企業(yè)（擔保人）承擔擔保責任。擔保方式、擔保期限然而，實務(wù)中購房人以自有財產(chǎn)向貸款銀行提供物的擔保，或者第三人提供物的擔保的情形都是少見的，通常僅有開發(fā)企業(yè)的保證擔保。擔保債權(quán)實現(xiàn)順序并且，貸款銀行通常會在擔保合同中載明如下條款：“當債務(wù)人未依約履行貸款合同債務(wù)時，無論債務(wù)人對合同項下的債權(quán)是否擁有其他擔保（包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、保函、備用證及其他任何形式的擔保方式），債權(quán)人均有權(quán)直接要求擔保人承擔全部保證責任，而無須先行行使其他擔保權(quán)利。”若開發(fā)企業(yè)與貸

6、款銀行簽訂了載明上述條款的擔保合同，則相當于承擔了完全的連帶擔保責任。不論該債權(quán)是否存在其他任何形式的擔保，貸款銀行都有權(quán)直接要求開發(fā)企業(yè)先承擔保證責任。盯住開發(fā)商，盯住開發(fā)商，債權(quán)有保障。債權(quán)有保障。擔保方式、擔保期限擔保方式、擔保期限因商品房通常為期房銷售，購房人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同后無法立即取得房屋所有權(quán)證，也就無法以該商品房作為抵押物辦理抵押登記。商品房竣工且購房人辦妥房屋所有權(quán)證后，購房人以該商品房作為抵押物向貸款銀行提供抵押擔保。階段性擔保，通常指當房屋抵押登記手續(xù)辦理完成后，開發(fā)企業(yè)的保證責任即告解除。階段性擔保以商品房抵押提供物的擔保購房人清償貸款購房人辦妥房屋所有權(quán)證

7、，辦妥抵押手續(xù)簽訂商品房買賣合同開發(fā)企業(yè)提供保證擔保為什么不直接以商品房辦理抵押擔保，而要求開發(fā)商先當保證人呢？新民事訴訟法施行后，抵押權(quán)實現(xiàn)的方式主要三種：1、由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。2、抵押權(quán)人可以向法院申請實現(xiàn)擔保物權(quán)，請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。3、通過法院訴訟的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。擔保方式、擔保期限階段性擔保以商品房抵押提供物的擔保購房人清償貸款購房人辦妥房屋所有權(quán)證，辦妥抵押手續(xù)簽訂商品房買賣合同開發(fā)企業(yè)提供保證擔保引申：辦理抵押登記后，購房人不履行還款義務(wù)，銀行如何實現(xiàn)抵押權(quán)？物權(quán)法第一百九十五條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者

8、發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。民事訴訟法第一百九十六條 申請實現(xiàn)擔保物權(quán)，由擔保物權(quán)人以及其他有權(quán)請求實現(xiàn)擔保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔保財產(chǎn)所在地或者擔保物權(quán)登記地基層人民法院提出。第一百九十七條 人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔保財產(chǎn)，當事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法

9、律規(guī)定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。相關(guān)法條：擔保方式、擔保期限在期房銷售的情況下，階段性擔保對于貸款銀行、開發(fā)企業(yè)和購房人來說相對公平合理u 保障了房屋抵押登記前銀行的債權(quán)；階段性擔保u 督促開發(fā)企業(yè)積極配合客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；u 避免開發(fā)企業(yè)的擔保責任過重、期限過長。3簽訂擔保合同風險提示簽訂擔保合同風險提示擔保合同是開發(fā)企業(yè)承擔保證責任的重要依據(jù)，因此開發(fā)企業(yè)為購房人提供擔保的風險防控主要在簽訂擔保合同階段。123貸款銀行與購房人協(xié)議變更貸款合同時，開發(fā)企業(yè)保證責任的變更辦理抵押登記的期限保證責任的解除條件擔保合同風險提示！簽訂擔保合同風險提示擔保合同作為貸款合同的從合

10、同，當主合同變更時，保證人是否應(yīng)當繼續(xù)承擔保證責任？擔保法解釋第三十條明確：“保證期間，債權(quán)人與債務(wù)人對主合同數(shù)量、價款、幣種、利率等內(nèi)容作了變動，未經(jīng)保證人同意的，如果減輕債務(wù)人的債務(wù)的，保證人仍應(yīng)當對變更后的合同承擔保證責任；如果加重債務(wù)人的債務(wù)的，保證人對加重的部分不承擔保證責任。債權(quán)人與債務(wù)人對主合同履行期限作了變動，未經(jīng)保證人書面同意的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間。債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變動主合同內(nèi)容，但并未實際履行的，保證人仍應(yīng)當承擔保證責任?！?貸款銀行與購房人協(xié)議變更貸款合同時，開發(fā)企業(yè)保證責任的變更因此，開發(fā)企業(yè)須注意擔保合同中是否約定，貸款銀行與購房人協(xié)議變更主合

11、同應(yīng)當通知開發(fā)企業(yè)，并同時協(xié)商一致修改擔保合同，否則依法減免開發(fā)企業(yè)的保證責任。簽訂擔保合同風險提示辦理抵押登記的前提是房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完成，而產(chǎn)權(quán)證辦理又涉及到工程竣工驗收、產(chǎn)權(quán)面積測算等多方面問題，且辦理產(chǎn)權(quán)證的申請主體為購房人，開發(fā)企業(yè)僅為配合方。因此，抵押登記何時能夠辦理完成，開發(fā)企業(yè)難以預(yù)估和保證。2貸辦理抵押登記的期限開發(fā)企業(yè)須注意擔保合同中，是否約定了辦理抵押登記的期限；若有，未在期限內(nèi)辦妥抵押登記的責任如何承擔。開發(fā)商應(yīng)與貸款銀行協(xié)商一個合理的辦理抵押登記的期限，否則可能造成，即使購房人按時還款，但未按時辦理抵押登記，銀行也有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)提前承擔擔保責任的后果。簽訂擔保合同風險

12、提示“保證人房屋竣工且借款人辦妥房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和以貸款人為抵押權(quán)人的房屋抵押登記手續(xù)及以貸款人為第一受益人的保險手續(xù)，則自借款人將該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、他項權(quán)證正本和保單正本交由貸款人收執(zhí)之日起，保證人的保證責任解除。”3保證責任的解除條件開發(fā)企業(yè)須注意貸款合同中約定的保證責任解除條件，需要辦理哪些手續(xù)。通常抵押登記手續(xù)是必要條件，而其他手續(xù)（比如保險）是可以選擇適用的。若約定了不合理的條件，可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的保證責任無法解除。4承擔擔保責任后的救濟承擔擔保責任后的救濟根據(jù)擔保法第三十一條規(guī)定：“保證人承擔保證責任后，有權(quán)向債務(wù)人追償?！比绻_發(fā)企業(yè)已經(jīng)為購房人承擔了擔保責任，則有權(quán)向購房人追償。追償如何追償？在商品房買賣合同中進行約定：1要求購房人在取得銀行貸款后，應(yīng)按借款合同約定按期、足額償還按揭貸款。2在開發(fā)企業(yè)提供階段性連帶責任擔保期間，如購房人存在導(dǎo)致銀行要求開發(fā)企業(yè)承擔保證責任的任何行為，均視為購房人違約，開發(fā)企業(yè)有權(quán)要求購房人支付違約金。3若購房人在合理期限內(nèi)不支付違約金，開發(fā)企業(yè)有權(quán)單方面解除商品房買賣合同，并從應(yīng)退還給購房人的購房款中直