物業(yè)服務(wù)前期介入方案說(shuō)明

1、物業(yè)服務(wù)前期介入方案為了今后的物業(yè)服務(wù)工作順利進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，我公司在正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，將根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)“錦翠嘉園”制定科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員和物業(yè)管理人員各自立場(chǎng)不同，規(guī)劃人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽略了小區(qū)以后的管理服務(wù)問(wèn)題，結(jié)果造成小區(qū)建成后管理服務(wù)上的矛盾和漏洞很多，整體布局上的缺陷往往很難彌補(bǔ)，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，作為早期介入的物業(yè)管理人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，要從管理服務(wù)的角度審視規(guī)劃設(shè)

2、計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)服務(wù)工作。1 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置：2 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)：3 公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置：4 公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式：5 物業(yè)服務(wù)用房的位置設(shè)計(jì)6 小區(qū)垃圾房（桶）的設(shè)置：7 公共洗手間的設(shè)置必要；8 信報(bào)箱的設(shè)立；9 公共告示欄的配置；10家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留。二、建設(shè)施工階段“錦翠嘉園”建設(shè)施工階段的施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)早期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，在參與過(guò)程中逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題能夠早發(fā)現(xiàn)，早協(xié)調(diào)，早解決，為物業(yè)服務(wù)工作奠定良好的基礎(chǔ)

3、。1提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建設(shè)；2分析物業(yè)建造選料及安裝、降低隱患、改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；4提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)：5提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；6幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；7提前熟悉小區(qū)的各種設(shè)備、線路、管道等隱蔽工程，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；8了解工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期磁面會(huì)等）：9檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；10配

4、合設(shè)備安裝、管線布置、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；11提出工程遺漏項(xiàng)目的建議；12.對(duì)小區(qū)公建配設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、協(xié)助銷售階段在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)服務(wù)形象及物業(yè)服務(wù)品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于開(kāi)發(fā)商樹(shù)立物業(yè)品牌形象，物業(yè)服務(wù)早期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，參與開(kāi)發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動(dòng)。1制定合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備2售樓處及樣板房的秩序維護(hù)、保潔指導(dǎo)，以規(guī)范的服務(wù)和形象展示建立良好的物業(yè)形象；3委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的疑問(wèn)4對(duì)物業(yè)與銷售人員進(jìn)行物

5、業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)工作：5提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)服務(wù)資料。四、竣工驗(yàn)收階段為保證物業(yè)入住后的物業(yè)服務(wù)工作順利開(kāi)展，必須對(duì)物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)物業(yè)情況了如指掌，物業(yè)服務(wù)前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)、參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保障施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線等逐一檢查。1參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并違立驗(yàn)收檔案；2發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程項(xiàng)目；3參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；5指出工程缺陷，就改良方案的可能性提出建議。五、制訂規(guī)章制度為了使今后“錦翠

6、嘉園”的物業(yè)服務(wù)工作更能有序進(jìn)行，在物業(yè)正式交付驗(yàn)收前，物業(yè)服務(wù)早期介入人員將按照公司統(tǒng)一模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置，人員聘用，人員培訓(xùn)等前期工作。1、業(yè)主臨時(shí)公約2、住戶手冊(cè)3、裝飾裝修管理協(xié)議4、裝飾裝修管理辦法5、裝修人員臨時(shí)出入證6、資料發(fā)放記錄7、提供特約服務(wù)委托書根據(jù)以上管理服務(wù)設(shè)想，本公司將根據(jù)物業(yè)建造進(jìn)度，派出有經(jīng)驗(yàn)的工程人員，定期勘察及檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的隱患及對(duì)維修保養(yǎng)的影響、熟悉隱蔽工程及收集工程資料等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出書面報(bào)告。特別在施工后期，將協(xié)助開(kāi)發(fā)商及監(jiān)理單位，認(rèn)真檢查施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和缺陷及時(shí)請(qǐng)施工單位予以解決和

7、完善，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)單位實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，達(dá)到共贏目標(biāo)。 物業(yè)服務(wù)中心籌建方案本公司將督促物業(yè)服務(wù)中心按計(jì)劃認(rèn)真地完成各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)籌備工作：調(diào)整年度物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算案、調(diào)配和招聘合格的物業(yè)管理服務(wù)人員、有計(jì)劃地對(duì)員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系、制定各種管理方案、定制員工制服、合理布置物業(yè)服務(wù)中心辦公用房、購(gòu)置辦公設(shè)備和物品、熟悉物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、參與設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收、查驗(yàn)等工作。一、籌備階段工作計(jì)劃“錦翠嘉園”物業(yè)服務(wù)籌備階段工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間1組建機(jī)構(gòu)1)調(diào)配物業(yè)服務(wù)骨干；2)招聘空缺的崗位；3)對(duì)人員進(jìn)行上崗前培訓(xùn)；4)人員正式上崗。接管前2辦公后勤籌

8、備工作1)確定與裝修物業(yè)服務(wù)用房；2)完成物品采購(gòu)；3)訂制員工制服；4)配備物資裝備。接管前3制定完善管理規(guī)章制度規(guī)范1)制定各項(xiàng)工作規(guī)章制度；2)制定各項(xiàng)工作規(guī)范；3)對(duì)各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)整完；4)引入公司ISO9000質(zhì)量體系。接管前4物業(yè)驗(yàn)收移交接管1)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收；2)對(duì)開(kāi)發(fā)商所建造的物業(yè)，經(jīng)查驗(yàn)后有缺陷的，進(jìn)行記錄，要求其整改；3)督促施工單位完成整改；4)辦理物業(yè)移交手續(xù)；5)正式接管物業(yè)。正式接管二、準(zhǔn)備各種物資裝備本公司將根據(jù)“錦翠嘉園”的物業(yè)情況，利用開(kāi)發(fā)商提供的前期開(kāi)辦費(fèi)用，購(gòu)置各種物業(yè)服務(wù)所需的物資裝備，以保證物業(yè)服務(wù)中心的正常運(yùn)作。籌建物業(yè)服務(wù)中心，需要準(zhǔn)備

9、的物資裝備主要包括：購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備、購(gòu)置各種通訊器材、定制員工制服、購(gòu)置安保用品、購(gòu)置各種工具、清潔和維修用品等。三、制定物業(yè)服務(wù)各種方案本公司根據(jù)“錦翠嘉園”的周邊環(huán)境、居住刑象、商業(yè)配套和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方案，使員工知道其所承擔(dān)的角色。物業(yè)服務(wù)方案包括：物業(yè)驗(yàn)收方案、小區(qū)秩序維護(hù)方案、小區(qū)清潔和消殺方案、房屋及設(shè)備維修保養(yǎng)方案、財(cái)務(wù)運(yùn)行方案、商戶服務(wù)方案、小區(qū)的交通管理方案、停車管理方案、小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案等。四、招聘和培訓(xùn)管理人員本公司將根據(jù)實(shí)際需要，制定詳細(xì)的人員招聘和培訓(xùn)計(jì)劃。有關(guān)籌備期的人事工作可包括：制定人員架構(gòu)、崗位配置及崗位職責(zé)要求、制

10、定人員薪金及福利計(jì)劃、制定管理人員到崗計(jì)劃、調(diào)配和招聘物業(yè)管理人員、制定員工培訓(xùn)方案及實(shí)施對(duì)員工進(jìn)行入職培訓(xùn)。五、制定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章制度本公司在物業(yè)竣工前，將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家和無(wú)錫市有關(guān)法規(guī)，對(duì)本公司總部提供的物業(yè)服務(wù)規(guī)章、制度及規(guī)范的基礎(chǔ)上，制定“錦翠嘉園”物業(yè)服務(wù)中心完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，引入公司的ISO9000質(zhì)量體系。其中部分需要印刷后發(fā)放給業(yè)主，部分需要裝幀上墻，部分留存物業(yè)服務(wù)中心遵照?qǐng)?zhí)行。六、完成物業(yè)收費(fèi)的準(zhǔn)備工作根據(jù)“錦翠嘉園”的招標(biāo)文件的測(cè)算方案，向物價(jià)主管部門申報(bào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)批核準(zhǔn)工作，準(zhǔn)備好各種表單、發(fā)票、收據(jù)及收費(fèi)所需設(shè)備，為業(yè)主入住收費(fèi)做好各項(xiàng)準(zhǔn)

11、備工作。物業(yè)驗(yàn)收方案物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)在施工完畢后，開(kāi)發(fā)、施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門綜合驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，在驗(yàn)收和移交過(guò)程中，使物業(yè)服務(wù)中心員工對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備有一個(gè)基本的了解，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙和物業(yè)公司秩序維護(hù)上崗為標(biāo)志。一、政府有關(guān)職能部門綜合驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、公安消防、規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、房管局等部門到物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)物業(yè)，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知

12、有關(guān)政府部門在此驗(yàn)樓，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過(guò)的文件或證明。二、物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后，本公司將參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種缺陷和不足，以確保開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過(guò)政府有關(guān)職能部門綜合驗(yàn)收、水電、燃?xì)庹９?yīng)、電話開(kāi)通使用、建筑無(wú)重大缺陷、無(wú)影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。三、成立物業(yè)驗(yàn)收小組工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解小區(qū)設(shè)施設(shè)備，熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造、性能和水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置、走向，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。1移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。2公共

13、配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。3公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。4機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。四、物業(yè)驗(yàn)收的資料要通過(guò)物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：政府職能部門綜合驗(yàn)收文件或證明、工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明、物業(yè)設(shè)施的竣工圖（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、設(shè)備或系統(tǒng)的操作說(shuō)明、提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料其它有關(guān)技術(shù)資料：提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)：提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。五、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收虛由物業(yè)服務(wù)中心、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參，交接以物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)正式上崗和接收物業(yè)鑰匙為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞

14、、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)公共區(qū)域驗(yàn)收交接表。物業(yè)服務(wù)中心于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。六、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)機(jī)房驗(yàn)收表和設(shè)備驗(yàn)收表。物業(yè)服務(wù)中心于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。七、房屋內(nèi)的驗(yàn)收和移交住戶房屋的驗(yàn)收由物業(yè)服務(wù)中心、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理

15、及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅房屋鑰匙為標(biāo)志。住宅房屋驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)住宅房屋驗(yàn)收交接表。物業(yè)服務(wù)中心于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表具讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一在預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)妥善保存。八、綠化的驗(yàn)收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)服務(wù)中心、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參加，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的外觀、造型和數(shù)量，對(duì)植物的根基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簦名確認(rèn)綠化驗(yàn)收表。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍出原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，物業(yè)服務(wù)中心需保護(hù)綠化不受人為損壞。九、工程完善和工程遺留問(wèn)題1工程完善在房屋本體工程竣