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1、怎么給租賃土地使用權(quán)估價(jià)農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。以下是今天為大家精心準(zhǔn)備的:怎么給租賃土地的使用權(quán)估價(jià)。歡迎閱讀和參考!怎么給租賃土地使用權(quán)估全文如下:國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估1 .首先設(shè)定該宗地為由讓國(guó)有土地使用權(quán),采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法等2種方法評(píng)估由50年的地價(jià)。2 .其次,評(píng)估土地年市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金=50年由讓土地使用權(quán)地價(jià)土地還原利率/1-1/(1+土地還原利率)的50次方。3 .第三,評(píng)估土地的盈余租金。盈余租金=市場(chǎng)租金-合同租金(即租賃合同中確
2、定的租金)。4 .第四,評(píng)估承租土地使用權(quán)剩余年期的地價(jià)。地價(jià)=盈余租金/土地還原利率1-1/(1+土地還原利率)的5次方。式中的5為剩余土地使用年期。集體土地租賃權(quán)思路為:1 .首先評(píng)估由集體土地使用權(quán)的地價(jià)。采用的方法為直接采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除由讓金或者土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)。2.其次,評(píng)估市場(chǎng)租金,方法同國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估,2。3,第三,評(píng)估盈余租金,方法同國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估,3。4,第四,計(jì)算地價(jià),方法同國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估,4。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-20xx)第9.1.2條第(3)款規(guī)定:承租土
3、地使用權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)比由讓土地使用權(quán)大,收益不確定性高,因此,在運(yùn)用收益還原法評(píng)估時(shí),承租土地使用權(quán)還原利率一般比生讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。租賃土地使用權(quán)如何進(jìn)行估價(jià)?1、估價(jià)依據(jù):租賃土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估除應(yīng)依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市房屋租賃管理辦法外,還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn):租賃土地使用權(quán)的價(jià)值實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和,但要考慮地方對(duì)租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。3、估價(jià)方法:(1)市場(chǎng)比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與由讓土地使用權(quán)相同,則可以正常情況下的由讓或市場(chǎng)交易實(shí)例為比較案例,采用市場(chǎng)比較法評(píng)估,但要進(jìn)行年期修
4、正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益,按照租賃年限還原由地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費(fèi)用。4、注意事項(xiàng):(1)租金評(píng)估與租賃權(quán)評(píng)估是兩個(gè)不同的概念,要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價(jià)值,即所謂租金溢利現(xiàn)象。(2)以營(yíng)利為目的由租劃撥土地上的房屋,其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給由租金中所含的土地收益值,并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定,同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。土地租賃要注意哪些問題:一、土地租賃的兩種方式:隨著土地使用制度改革的深化,我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國(guó)有土地租賃;一是土地使用權(quán)由租。國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)由租都是國(guó)有土地有償使用的方式。1998年12月24日頒布
5、的土地管理法實(shí)施條例已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(以下簡(jiǎn)稱意見)第一條規(guī)定:國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地由租給使用者使用,由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式,是由讓方式的補(bǔ)充。規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見第六條規(guī)定:國(guó)有土地租賃,承租人取得承租土地使用權(quán)。土地使用權(quán)由租的標(biāo)的物具有復(fù)合性,即不僅包括土地使用權(quán),還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)由租地上建筑物、其他附著物時(shí),其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之由租,同時(shí),由
6、租土地使用權(quán)時(shí),其地上建筑物、其他附著物也隨之由租。土地由租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的,單純的場(chǎng)地由租行為在整個(gè)土地使用權(quán)由租市場(chǎng)中比較少。二、在國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)由租的概念中,都采用了租賃、租金這樣的詞語,使人容易混淆,實(shí)質(zhì)上國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)由租之間存在以下主要區(qū)別:第一,所處的土地市場(chǎng)不同。國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng);國(guó)有土地使用權(quán)由租屬于土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。第二,法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)由租是在土地使用者之間進(jìn)行,其主體由租人是通過劃撥、由讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物
7、、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán),并定期向由租人支付租金的行為主體。第三,土地使用者的權(quán)益不同。意見第六條規(guī)定:國(guó)有土地租賃,承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定,可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,必須依法登記。承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的,承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有,土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。三、什么
8、樣的農(nóng)村土地可以租賃?該土地是否可作為商業(yè)用途?例如:養(yǎng)馬場(chǎng)、游樂園等。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第六十三條之規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得由讓、轉(zhuǎn)讓或者由租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。要經(jīng)縣級(jí)土地部門審批,從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。知識(shí)總結(jié):由于在土地使用權(quán)由租中,土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,承租人以支付租金為
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