園區(qū)項(xiàng)目操盤全景圖參考

1、園區(qū)項(xiàng)目操盤全景圖導(dǎo)讀：不謀全局者，不足謀一域.不謀全局者，不足謀一域。意思是凡做大事者、成大業(yè)者都要有戰(zhàn)略眼光，要登高望遠(yuǎn)。園區(qū)操盤是一個(gè)長(zhǎng)期、系統(tǒng)的過(guò)程，短則三五年，長(zhǎng)則十幾年，內(nèi)容涉及市場(chǎng)調(diào)研、策劃規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資開(kāi)發(fā)、資源整合、招商運(yùn)營(yíng)、組織管控等方方面面。只有著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、多策并舉，才能筑牢根基、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。正文：總的來(lái)說(shuō)，園區(qū)操盤全流程工作主要包括策劃規(guī)劃、投資開(kāi)發(fā)和招商運(yùn)營(yíng)三大模塊。01策劃規(guī)劃工作一、策劃在前啟動(dòng)一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，首要任務(wù)是做好項(xiàng)目策劃。一份內(nèi)容完整、可操作性強(qiáng)的策劃方案至少能起到五個(gè)方面的作用：1、作為向政府爭(zhēng)取政策支持與立項(xiàng)的匯報(bào)材料；2、為后續(xù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)奠

2、定指導(dǎo)思想；3、作為項(xiàng)目操盤的行動(dòng)綱領(lǐng)；4、作為對(duì)外合作與融資的展示藍(lán)本；5、作為未來(lái)產(chǎn)業(yè)招商的推介材料。在做項(xiàng)目策劃之前，我們先要詳細(xì)了解一個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，重視政府規(guī)劃的導(dǎo)向力量。案例：2000年后，杭州城市外擴(kuò)，推進(jìn)跨江發(fā)展，曾經(jīng)偏僻的江南區(qū)塊一躍成為最繁華的濱江高新區(qū)和錢江世紀(jì)城；2015年，杭州推動(dòng)城西科創(chuàng)大走廊建設(shè)，在上位政策的引領(lǐng)下，之江實(shí)驗(yàn)室、西湖大學(xué)、阿里、oppo、字節(jié)跳動(dòng)等一眾創(chuàng)新載體和科技龍頭企業(yè)快速進(jìn)入，園區(qū)發(fā)展欣欣向榮。項(xiàng)目策劃包括項(xiàng)目定位策劃、產(chǎn)業(yè)策劃、開(kāi)發(fā)策劃、產(chǎn)品策劃、招商謀劃等等。在實(shí)際操作中，企業(yè)由于對(duì)項(xiàng)目前期策劃不重視、政策爭(zhēng)取不到位、商業(yè)模式

3、不清晰、策劃方案無(wú)法落地等原因致使項(xiàng)目陷入困境的案例數(shù)不勝數(shù)。總之，項(xiàng)目策劃是一個(gè)全局性引領(lǐng)性工作，甚至關(guān)乎一個(gè)項(xiàng)目的成敗，作為園區(qū)操盤者應(yīng)足夠重視。二、規(guī)劃在后項(xiàng)目策劃拿地之后，下一步是做建設(shè)規(guī)劃。相比于綱領(lǐng)性的項(xiàng)目策劃，建設(shè)規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)細(xì)致和務(wù)實(shí)，具體包括修建性詳規(guī)、功能分區(qū)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、財(cái)務(wù)測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等。在實(shí)際操作中，不少企業(yè)對(duì)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)不重視，認(rèn)為只要價(jià)格夠低、政策夠好便不愁招不到好企業(yè)。但事實(shí)卻并非如此，在影響和決定園區(qū)發(fā)展的諸多因素之中,形象品質(zhì)是其中最為重要和顯著的因素之一，因?yàn)閷?shí)力企業(yè)都鐘愛(ài)高端樓宇、花園辦公，臟亂差的園

4、區(qū)幾乎不可能吸引到優(yōu)質(zhì)企業(yè)。因此，園區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上多出一分力，在招商運(yùn)營(yíng)上就可能少出五分力！案例：山東沂南雙創(chuàng)科技園在建設(shè)之初便極為重視顏值打造，園區(qū)設(shè)計(jì)曾獲亞太空間設(shè)計(jì)二等獎(jiǎng)，整體顏值非常高，在施工成本幾乎不增加的前提下，吸引區(qū)域企業(yè)爭(zhēng)相入駐。02開(kāi)發(fā)建設(shè)工作開(kāi)發(fā)建設(shè)工作一般在獲得公司內(nèi)部通過(guò)和政府審批后，委托建筑單位施工，園區(qū)方的主要精力應(yīng)放在管理上。開(kāi)發(fā)工作，第一步是做好定位把控，開(kāi)發(fā)動(dòng)工前，要注意把控產(chǎn)品定位，不要盲目跟風(fēng)，每個(gè)園區(qū)所在的城市能級(jí)、區(qū)位地段、客戶喜好都不相同，產(chǎn)品定位時(shí)不能簡(jiǎn)單拷貝別的項(xiàng)目，尤其要注意分析土地密碼，如果忽略了土地性質(zhì)，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品與政策背離，導(dǎo)致

5、項(xiàng)目失敗。對(duì)產(chǎn)品定位較為清晰后，接下來(lái)要做項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等。很多項(xiàng)目一開(kāi)始就缺乏整體謀劃，推進(jìn)過(guò)程中就會(huì)顯得混亂無(wú)序，最后結(jié)果自然也難以盡如人意。接下來(lái)是做成本測(cè)算，根據(jù)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和產(chǎn)品建造園區(qū)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需要注意控制時(shí)間成本和管理成本，時(shí)間成本上，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，開(kāi)發(fā)周期越短，資金回籠越快，資金占用時(shí)間就越短。管理成本上，引入科學(xué)的管控體系，在設(shè)計(jì)成本、采購(gòu)成本、對(duì)接成本、資金管理成本上下功夫。03招商運(yùn)營(yíng)工作招商運(yùn)營(yíng)是整個(gè)園區(qū)操盤工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，如果沒(méi)有招商運(yùn)營(yíng)，園區(qū)就是一堆水泥磚頭。招商運(yùn)營(yíng)，第一步還是先做策劃方案，具體包括客戶分析、品牌塑造、營(yíng)銷宣傳、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、政策體系、去化速度、招商渠道選擇與合作機(jī)制、產(chǎn)業(yè)資源整合、創(chuàng)新平臺(tái)搭建、服務(wù)體系、物管服務(wù)、組織管理、費(fèi)用預(yù)算、年度工作計(jì)劃等。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，需把握兩個(gè)要點(diǎn)。其一，園區(qū)招商重在渠道建設(shè)，全靠招商人員尋找一手項(xiàng)目的做法并不實(shí)惠，與渠道合作反而效率更高。渠道具體包括中介、政府部門、科技服務(wù)機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)專家、以商招商等。其二，園區(qū)運(yùn)營(yíng)重在資源整合，整合一批產(chǎn)業(yè)人才、行業(yè)協(xié)會(huì)、科研院所、創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，日后的創(chuàng)新服務(wù)、產(chǎn)業(yè)孵化、創(chuàng)業(yè)服務(wù)等