第四講報(bào)建快速拿證技巧

1、 作為開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，報(bào)建流程貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程之中，每個(gè)環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)和各相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記審核，并嚴(yán)格按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行。各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門(mén)的批文是項(xiàng)目得以順利開(kāi)展的重要“通行證”。因此開(kāi)發(fā)企業(yè)的報(bào)建流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)在政府各相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理下，通過(guò)內(nèi)部各組織部門(mén)間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相互協(xié)調(diào)，并不斷從政府各監(jiān)督管理部門(mén)獲取且反饋信息以最終完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，報(bào)建顯得尤為重要和關(guān)鍵。作為前期報(bào)建人，腦海中要始終強(qiáng)調(diào)時(shí)間管理的重要性并尋找優(yōu)化報(bào)建流程中的關(guān)鍵路線，壓縮

2、整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，提高自身資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)作水平，防范并有效降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將是前期報(bào)建工作的核心。 作為前期報(bào)建人員日常工作中須做到“準(zhǔn)、快”相對(duì)應(yīng)的是“兩拿”： 一一 “拿人拿人” “拿人”是前期報(bào)建工作重點(diǎn)，關(guān)于人一定要認(rèn)一個(gè)“準(zhǔn)”字。從“拿地”到“拿證”到建設(shè)要行走于大大小小的幾十個(gè)政府部門(mén)之間，最常涉及的幾個(gè)部門(mén)：規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門(mén)、水電燃?xì)飧髦鞴懿块T(mén)，要尤為重視“準(zhǔn)”字。 這里要著重關(guān)注幾門(mén)學(xué)問(wèn)：這里要著重關(guān)注幾門(mén)學(xué)問(wèn)： 1 1、是政策解讀、是政策解讀: : 這些主管部門(mén)的人員可以說(shuō)水平不一，學(xué)院派、江湖派、行政

3、派。 遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒(méi)條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路?！八嘉?、思退、思變”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務(wù)熟練政策清晰，換位思考，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。（1）、各個(gè)政府部門(mén)都有公示欄，有照片、工作職責(zé)等。（2）、了解部門(mén)之間的關(guān)系、流程和工作人員的分工（3）、讓領(lǐng)導(dǎo)解決（同意）的問(wèn)題，辦法（理由）一定是你出的。 一一 “拿人拿人” 2 2、是人脈梳理：、是人脈梳理： 理清這張網(wǎng)似乎事情就已經(jīng)成功了一半，公司治理、渠道建立、“上壓、下供”法等都是其精髓所在。 前期報(bào)建工作中如何處理職能部門(mén)中層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是報(bào)建工作成果的

4、關(guān)鍵，每個(gè)部門(mén)的科室約四五人，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開(kāi)展，提供決策，所以職能部門(mén)的中層起到了承上啟下的作用。有些時(shí)候還需要通過(guò)不同途徑熟知哪些平行的科室中層之間關(guān)系融洽程度，避免陷入內(nèi)部人際之爭(zhēng)。具有一定的溝通能力：找對(duì)人，說(shuō)對(duì)話，辦成事。具有一定的溝通能力：找對(duì)人，說(shuō)對(duì)話，辦成事。 （1）、找對(duì)人是辦成事的方向（搞定人物） 了解辦事機(jī)關(guān)的組織架構(gòu)，工作流程，關(guān)健人物，根椐角色制定攻關(guān)策略。 （人的需求：平恒關(guān)系、家庭責(zé)任、七情六欲） （2）、說(shuō)對(duì)話是辦成事的策略（建立關(guān)系） 沒(méi)話題找話題，找到話題聊話題，聊了話題沒(méi)問(wèn)題。A、共同話題 : 新聞、天氣、重大事件、借景生

5、情B、通用做法：表?yè)P(yáng)、贊美、重復(fù)、肯定認(rèn)同、PMP拍馬屁C、年輕麗美、有氣質(zhì)、有內(nèi)函、補(bǔ)實(shí)、有水平、有智慧、博學(xué)、與眾不同（3）、做對(duì)事是辦成事的基石（完成任務(wù)保持關(guān)系保持關(guān)系）3 3、充分運(yùn)用中國(guó)酒桌文化、充分運(yùn)用中國(guó)酒桌文化 酒桌文化很有文章，中國(guó)人的感情都是喝出來(lái)的，這是一句俗話，作為前期報(bào)建人都不得不面對(duì)這個(gè)讓人汗顏的現(xiàn)狀。在開(kāi)發(fā)報(bào)建工作中，這份“酒桌情”確實(shí)會(huì)起到不小的作用，平時(shí)或在周末時(shí)要經(jīng)常創(chuàng)造一些可以增進(jìn)交流機(jī)會(huì)的場(chǎng)合，畢竟想和政府部門(mén)做好關(guān)系，要有一個(gè)場(chǎng)合和橋梁，在推杯換盞中，話語(yǔ)越來(lái)愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語(yǔ)言，其中需要注意的一點(diǎn)是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，

6、當(dāng)你再去的時(shí)候事情要好辦的多。 一一 “拿人拿人” 領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)局長(zhǎng)吃飯了-事成了 二二 “拿證拿證” 拿證本身是個(gè)程序化的過(guò)程，但牽扯到時(shí)間成本而連鎖帶來(lái)的利益及現(xiàn)金流問(wèn)題，所以要突出一個(gè)“快”字。1 1、熟知流程、統(tǒng)籌安排、熟知流程、統(tǒng)籌安排由于前期報(bào)建工作貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，從頭到尾涉及多個(gè)節(jié)點(diǎn)，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個(gè)節(jié)點(diǎn)的報(bào)建工作外，還需要根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等要求，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。 其次前期部作為企業(yè)對(duì)外的一個(gè)窗口日常工作中存在著大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對(duì)待工作要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?/p>

7、工作態(tài)度，切實(shí)維護(hù)企業(yè)利益與形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強(qiáng)對(duì)公司、項(xiàng)目及專業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識(shí)、要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)具有豐富的知識(shí)儲(chǔ)備和靈活多變的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門(mén)溝通，完成既定的工作目標(biāo)。同時(shí)做到及時(shí)了解政府相關(guān)政策、法規(guī)，讓公司最大化地利用政策從而達(dá)到項(xiàng)目的有序開(kāi)展和優(yōu)化成本的作用。二二 “拿證拿證” 報(bào)建工作中有各種各樣的方法和手段，但是最基本還要合乎規(guī)范規(guī)定，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的各職能部門(mén)在審查過(guò)程中基本執(zhí)行行政規(guī)定和許可范圍。所以要細(xì)致了解各職能部門(mén)的審查標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)法規(guī)規(guī)范和報(bào)建資料內(nèi)容的重點(diǎn)與核心，分清哪些

8、是必須的，哪些是可以妥協(xié)的，做到心中有數(shù)。 （1）、到行政大廳索要辦理地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)組件目錄；（2）、進(jìn)入政府各部門(mén)的網(wǎng)站下載項(xiàng)目的相關(guān)組件目錄；（3）、加入政府各部門(mén)的QQ群、微信群下載和查詢業(yè)務(wù)辦理的事項(xiàng)。將搜集到的各種信息分類整理，按六證（房產(chǎn)證）建產(chǎn)檔案，做好目錄。要點(diǎn)：1、目錄； 2、目錄中各項(xiàng)證件辦理時(shí)的組件內(nèi)容； 3、取得該項(xiàng)證件的前提條件； 4、收費(fèi)的計(jì)算方法 5、時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2、拿證過(guò)程中要注意的報(bào)建關(guān)鍵點(diǎn)、拿證過(guò)程中要注意的報(bào)建關(guān)鍵點(diǎn) 在項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及眾多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其中有些存在著一些地域差異性，關(guān)于項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我們注意了以下幾點(diǎn)：1）、是修建性規(guī)劃審批：此階

9、段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段，所以要對(duì)建筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，避免日后修改。2）、是建筑方案審批：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問(wèn)題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)院充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見(jiàn)問(wèn)題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過(guò)率。3）、是消防專項(xiàng)審批：從2010年10月1日開(kāi)始實(shí)施新的備案制度，但如果地下單體建筑和建筑高度超過(guò)50米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收。這對(duì)圖紙要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門(mén)的開(kāi)啟方向、最短逃生距離等常見(jiàn)問(wèn)題要盡量避免。 二二 “拿證拿證”借力-請(qǐng)各專業(yè)分包商代辦本專業(yè)的備案、審圖、竣工驗(yàn)收手

10、續(xù)。向設(shè)計(jì)院提供項(xiàng)目地審批事項(xiàng)辦理導(dǎo)則4）、是人防專項(xiàng)審批：人防審批一般請(qǐng)人防設(shè)計(jì)單位與人防施工圖審查中心協(xié)助辦理，因?yàn)樗麄兣c人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于是否易地建設(shè)需要提前確定，如易地建設(shè)需提前辦理易地建設(shè)費(fèi)的繳納。此項(xiàng)為辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證關(guān)鍵點(diǎn)。5）、是建設(shè)工程規(guī)劃許可證：根據(jù)縣規(guī)劃局要求確保計(jì)容規(guī)劃面積經(jīng)市規(guī)劃局電子校核處校核的數(shù)據(jù)不能大于1平米，否則不予辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。6）、是建設(shè)工程施工許可證：此環(huán)節(jié)關(guān)鍵是提前準(zhǔn)備，對(duì)資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標(biāo)、總包單位與分包的用章、項(xiàng)目經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證、總監(jiān)證等。涉及的各項(xiàng)繳費(fèi)需提前繳納。7）、是預(yù)售許可證：因辦理預(yù)售許可證時(shí)即進(jìn)行銷售階段，內(nèi)部需提前與營(yíng)銷、工程等部門(mén)溝通，確定現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度與計(jì)劃開(kāi)盤(pán)日期。外部與房產(chǎn)局要進(jìn)行資料提前預(yù)審，涉及關(guān)鍵人員審查要時(shí)刻關(guān)注行蹤，避免辦證時(shí)人員不在、出差等情況導(dǎo)致不能按期辦理完成預(yù)售證的