對(duì)《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范(2014年版)》的解析

1、對(duì)江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2014年版）的解析發(fā)布時(shí)間：2015-12-1408:08:19作者：黃羽1倉(cāng)正陽(yáng)2許陳韓2來源：本站原創(chuàng)瀏覽次數(shù)：99摘要：江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2014年版）已于2014年8月發(fā)布實(shí)施。該規(guī)范在2007版的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂完善，是江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的重要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)提升全省地價(jià)管理工作質(zhì)量和保證全省各地的地價(jià)數(shù)據(jù)保持現(xiàn)勢(shì)性與科學(xué)性有重要作用。本文介紹了新規(guī)范主要內(nèi)容的變化以及新規(guī)范的特點(diǎn)，并對(duì)我們?nèi)粘９ぷ魈岢鲆蠛徒ㄗh。關(guān)鍵詞：規(guī)范內(nèi)容變化外業(yè)巡查標(biāo)定地價(jià)一、規(guī)范修訂的背景與目的開展城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)

2、測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作是完善土地資源市場(chǎng)配置體系的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，及時(shí)掌握城市地價(jià)水平與地價(jià)指數(shù)情況，有利于政府部門把握土地市場(chǎng)運(yùn)作情況與整體價(jià)格走勢(shì)，從而增強(qiáng)政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管能力。同時(shí)，適當(dāng)?shù)毓_地價(jià)水平與地價(jià)指數(shù)信息能夠滿足社會(huì)公眾對(duì)相關(guān)信息的需求，也保證了土地市場(chǎng)的公開透明。2003年，江蘇省根據(jù)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系技術(shù)規(guī)范和江蘇省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系研究技術(shù)方案的要求，結(jié)合全省實(shí)際情況，確定部分試點(diǎn)城市作為江蘇省地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市，建立起了全省地價(jià)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)。經(jīng)過試點(diǎn)工作總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)后，江蘇省又于2005年將監(jiān)測(cè)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，在全省開展縣城鎮(zhèn)以上城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，并制定了江

3、蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）。該技術(shù)規(guī)范自實(shí)施以來，為全省的城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作提供了重要的技術(shù)基礎(chǔ)，在土地利用管理等工作方面發(fā)揮了重要的作用。然而隨著管理、應(yīng)用層次需求的不斷拓展，該規(guī)范也開始逐漸出現(xiàn)一些滯后與不完善的部分。為了更好地適應(yīng)江蘇省土地市場(chǎng)的發(fā)展，亟需對(duì)此規(guī)范進(jìn)行修訂與完善工作。為了進(jìn)一步加強(qiáng)全省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，提升地價(jià)管理工作質(zhì)量，保證全省各地的地價(jià)數(shù)據(jù)保持現(xiàn)勢(shì)性與科學(xué)性，為全省地價(jià)工作的開展確定新的規(guī)范基礎(chǔ)，江蘇省地價(jià)所依據(jù)江蘇省國(guó)土資源廳土地利用管理處的委托，開展了對(duì)江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范

4、（2007年版）的修訂工作，并于今年8月正式發(fā)布了江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2014年版）。二、新規(guī)范主要內(nèi)容的變化對(duì)比2007年制定的舊規(guī)范，此次修訂后的新規(guī)范在內(nèi)容上有如下變化：1. 將舊規(guī)范中的“商業(yè)用地”統(tǒng)一改為“商服用地”此次將“商業(yè)用地”修改為“商服用地”主要依據(jù)有兩點(diǎn)：一是2007年8月10日發(fā)布實(shí)施的最新全國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)應(yīng)的是商服用地，且目前國(guó)家動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)使用的此類別名稱為商服用地；二是在實(shí)際工作操作中，所劃分的商業(yè)地價(jià)區(qū)段也包括一些住宿餐飲用地和商務(wù)金融用地等，這與商服用地的內(nèi)涵更趨一致。2. 對(duì)技術(shù)路線和技術(shù)手段的表述進(jìn)行了更新由于我省開展的城

5、鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新是兩位一體，不宜分開的，此次修訂將舊規(guī)范中“4.1地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線”與“4.2基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線”合并為“技術(shù)路線”；將舊規(guī)范中“以城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)成果為基礎(chǔ)”改為“以原城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果為基礎(chǔ)”。3. 明確規(guī)定監(jiān)測(cè)范圍的確定監(jiān)測(cè)范圍的確定是開展后續(xù)工作的前提，國(guó)家規(guī)范對(duì)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍有明確的規(guī)定而省規(guī)范缺乏監(jiān)測(cè)范圍確定方面的相關(guān)規(guī)定說明。所以此次規(guī)范新增“監(jiān)測(cè)范圍的確定”，對(duì)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新監(jiān)測(cè)范圍確定的要求和內(nèi)容做出了明確規(guī)定。4. 地價(jià)區(qū)段劃分要求更詳細(xì)對(duì)舊版規(guī)范這一內(nèi)容的修訂主要包括三個(gè)方面:在劃分要求中對(duì)地價(jià)區(qū)段面積規(guī)模的

6、確定進(jìn)行了定性描述。由于以往劃出的地價(jià)區(qū)段有的面積較大，內(nèi)部缺乏相對(duì)一致性，與地價(jià)區(qū)段的本意不符，故此次修訂增加了說明。增加了地價(jià)區(qū)段更新與調(diào)整”內(nèi)容，對(duì)地價(jià)區(qū)段應(yīng)予更新調(diào)整的情形做了明確的規(guī)定。增加這部分內(nèi)容主要是因?yàn)榕f版規(guī)范對(duì)地價(jià)區(qū)段的劃分主要涉及區(qū)段的初次劃分，而對(duì)地價(jià)區(qū)段的更新調(diào)整沒有規(guī)定。此外，就地價(jià)區(qū)段合理性方面，增加了“地價(jià)區(qū)段審核與確定”內(nèi)容。增加了“地價(jià)區(qū)段的土地利用條件設(shè)定”，主要對(duì)“開發(fā)程度設(shè)定”進(jìn)行了規(guī)定。5. 對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)行了調(diào)整考慮到城市發(fā)展及地價(jià)監(jiān)測(cè)的需要，對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)行了調(diào)整。省會(huì)城市和省轄市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)由“不應(yīng)低于120個(gè)”調(diào)整為“不應(yīng)低于180

7、個(gè)”，其他城市總數(shù)由“不應(yīng)低于60個(gè)”調(diào)整為“不應(yīng)低于80個(gè)”，此外，還增加了對(duì)監(jiān)測(cè)范圍較小地區(qū)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量的規(guī)定:“不應(yīng)低于60個(gè)”。工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)的要求:由“省會(huì)城市和省轄市的數(shù)量不少于20個(gè)，其他城市不少于10個(gè)”調(diào)整為“省會(huì)城市和省轄市的數(shù)量不少于30個(gè)，其他城市不少于15個(gè)”。同時(shí)要求商服、住宅和工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段各用途不少于2個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整后，要求在地價(jià)監(jiān)測(cè)時(shí)增加工作的精細(xì)度。6. 地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)測(cè)算與國(guó)家級(jí)相一致為了與國(guó)家級(jí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)使用的規(guī)范保持在工作上的一致性，此次修訂將監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)到區(qū)段地價(jià)的測(cè)算方法由原來的面積加權(quán)法改成了算術(shù)平均法。這個(gè)

8、改變屬于技術(shù)方法的重要變化，要求同一區(qū)段內(nèi)選取的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更具代表性。7. 成果要求更細(xì)化新規(guī)范也對(duì)成果內(nèi)容進(jìn)行了修訂。在文字報(bào)告方面，新增了年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告；在表格成果方面，新增了標(biāo)定地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)日常維護(hù)工作日志表和標(biāo)準(zhǔn)宗地公示表。8. 在附錄中增加標(biāo)定地價(jià)體系建立的內(nèi)容新規(guī)范中提出標(biāo)定體系建立的內(nèi)容主要包括標(biāo)準(zhǔn)宗地的選取、標(biāo)定地價(jià)評(píng)估修正體系建立和標(biāo)定地價(jià)的公示三大部分的內(nèi)容。首先，標(biāo)準(zhǔn)宗地選取的總原則是在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)中擇優(yōu)選取。此外選取的標(biāo)準(zhǔn)宗地在數(shù)量上和信息的全面性等方面都應(yīng)符合相應(yīng)的選取要求。標(biāo)準(zhǔn)宗地隨著地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新，每年也需要進(jìn)行相應(yīng)的

9、更新與維護(hù)。其次，在建立標(biāo)定地價(jià)評(píng)估修正體系時(shí)，主要分為兩個(gè)步驟：一是對(duì)修正因素的分析與確定；二是對(duì)修正幅度的分析與確定。在通過標(biāo)定地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，只設(shè)定個(gè)別因素修正系數(shù)，可直接通過個(gè)別因素修正系數(shù)對(duì)標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行修正評(píng)估宗地地價(jià)。所采用的個(gè)別因素修正因子則根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途進(jìn)行確定。分析確定修正幅度時(shí)則將上述修正因素劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣和劣五個(gè)等別，采用特爾斐法等方法確定修正因素每相差一個(gè)等別的修正幅度。最后，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析和地價(jià)管理需求，劃定標(biāo)定地價(jià)信息公示的區(qū)域范圍，即標(biāo)定地價(jià)公示區(qū)，公示相關(guān)說明和信息表等內(nèi)容。三、新規(guī)范的特點(diǎn)1. 在內(nèi)容的表述以及采取的技術(shù)路線和手段

10、等方面更嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范本次規(guī)范修訂對(duì)以前一些表述不準(zhǔn)確的內(nèi)容進(jìn)行了修改，在技術(shù)路線和技術(shù)手段上也以更新為主基調(diào)進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，并且明確提出底圖更新、成果公示等相關(guān)要求。2. 在驗(yàn)收環(huán)節(jié)首次增加外業(yè)巡查工作環(huán)節(jié)并實(shí)行打分制對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的驗(yàn)收，舊規(guī)范規(guī)定縣（市）級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果由省轄市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)驗(yàn)收，省轄市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)驗(yàn)收。主要方法是通過內(nèi)業(yè)審查對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告、圖件等相關(guān)成果資料進(jìn)行檢查。而此次新規(guī)范修訂過程中增加了驗(yàn)收辦法，辦法中首次提出外業(yè)巡查工作環(huán)節(jié)并實(shí)行打分制。外業(yè)巡查的主要目的是為了核查地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的真實(shí)性、代表性、簽字估價(jià)師對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的熟悉情況等相關(guān)內(nèi)容。驗(yàn)收

11、時(shí)實(shí)行打分制，內(nèi)外業(yè)相結(jié)合，并且對(duì)成果公示提出明確要求，要求每年的6月30日前，各地將年度監(jiān)測(cè)成果必須在江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)公布，對(duì)不進(jìn)行公布的地區(qū)采取扣分處理方式。3. 首次提出標(biāo)定地價(jià)相關(guān)內(nèi)容在新規(guī)范中首次提出了標(biāo)定地價(jià)的相關(guān)內(nèi)容，并且在驗(yàn)收辦法中提出鼓勵(lì)各地開展標(biāo)定地價(jià)工作，標(biāo)定地價(jià)成果相關(guān)內(nèi)容作為加分項(xiàng)處理。標(biāo)定地價(jià)是指根據(jù)政府管理需要，評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀條件下于某一估價(jià)基準(zhǔn)日的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，屬于城市地價(jià)管理的基礎(chǔ)部分。確定標(biāo)定地價(jià)的意義在于一是為土地交易雙方分析土地交易的成本和最后的決策提供依據(jù)；二是在科學(xué)評(píng)估的基礎(chǔ)上確定的標(biāo)定地價(jià)能為具體地塊使用權(quán)出底

12、價(jià)的確定提供依據(jù)。2013年4月8日，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)布了國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于2013年度城市地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作有關(guān)問題的通知（國(guó)土資廳發(fā)201323號(hào)）。該通知中明確要求：“鼓勵(lì)有條件的城市主動(dòng)開展標(biāo)定地價(jià)試點(diǎn)，試點(diǎn)方案應(yīng)經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門同意后報(bào)部備案”。此后，上海、長(zhǎng)沙、唐山三城市被確定為標(biāo)定地價(jià)公示試點(diǎn)城市。在這樣的背景下，我省也鼓勵(lì)各城市開展標(biāo)定地價(jià)體系建立工作。建立標(biāo)定地價(jià)體系，有利于完善我省的地價(jià)體系；將標(biāo)定地價(jià)體系中的標(biāo)準(zhǔn)宗地及其評(píng)估結(jié)果作為公示地價(jià)進(jìn)行公示公開，將有利于促進(jìn)我省各城市范圍的土地市場(chǎng)價(jià)格水平信息的公開，建立公平、公開的地產(chǎn)市場(chǎng)。四、對(duì)我們?nèi)粘９ぷ鞯囊笈c啟

13、示此次修訂工作對(duì)原有規(guī)范作出了許多新的調(diào)整，這也對(duì)我們平時(shí)的日常工作提出了許多新的要求。1. 加強(qiáng)與各省轄市國(guó)土資源管理部門的溝通與聯(lián)系新規(guī)范在組織準(zhǔn)備上明確了省轄市的國(guó)土資源管理部門的職責(zé)，要求“省轄市國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)市域內(nèi)各市、縣（區(qū)）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的協(xié)調(diào)與平衡”。這就要求我們?cè)谌粘５墓ぷ鬟^程中，進(jìn)一步加強(qiáng)與各省轄市的國(guó)土資源管理部門的溝通與聯(lián)系，正確掌握各地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的形勢(shì)與要求，從而更加準(zhǔn)確、合理地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。2. 保持相關(guān)信息的現(xiàn)勢(shì)性新規(guī)范對(duì)多處信息更新的要求更為詳細(xì)與嚴(yán)格，例如對(duì)工作底圖要求及時(shí)更新，對(duì)相關(guān)建筑的新建與搬遷需要在圖上有所反映；在監(jiān)測(cè)范圍的更新上要詳細(xì)說明更新的原因，范圍與面積。這就要求我們?cè)谌粘５墓ぷ鬟^程中及時(shí)了解相應(yīng)的變化情況，做好日常的記錄工作，來保證相關(guān)信息的現(xiàn)勢(shì)性、可靠性與準(zhǔn)確性。3. 注重對(duì)相關(guān)政策的了解新規(guī)范對(duì)報(bào)告編寫所涉及的資料也做出了新的要求。在相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料中增加了與土地有關(guān)的政策，內(nèi)容包括了土地供地計(jì)劃、土地出讓計(jì)劃、耕地保護(hù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等影響土地市場(chǎng)變化的政策資料，同時(shí)包括大面積土地供應(yīng)、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模的城市改造和用地結(jié)構(gòu)等方面等較大的與土地市場(chǎng)相關(guān)的事件。這就要求我們?cè)谌粘５墓ぷ鬟^程中，時(shí)刻關(guān)注國(guó)家、省以及各