國內產權酒店現狀分析復習過程

1、產權式酒店， 起源于上個世紀 70 年代的歐美國家， 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者， 投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲 得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。 它是一種投資與休閑度假相結合的旅游房產新模式。 近年來， 產權式酒店在中國的房產市場上也相當活躍，目前市場上已經有數十個此類酒店在營業(yè)中，不少投資者看 中了它的風險小，投資收益豐厚等特點，紛紛下注，但是作為一項新穎的房產投資模式，利弊共存是難免 的。正確面對產權式酒店的弊端，謹慎投資，規(guī)避風險，對于投資產權式酒店的投資者而言無疑至關重要。優(yōu)勢：委托經營，業(yè)

2、主輕松目前市場上投資產權式酒店一般業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產權之后，業(yè)主可以委托開發(fā)商或酒店經營 者出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店贏利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少不必要的管 理麻煩。提供包租，收益穩(wěn)定不少產權式酒店都提供相當誘人的包租服務，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有五年，有十 年不等。以一套總價 30 萬， 10 年包租，每年 8回報率的產權式酒店為例，對于投資者而言，若是一次 性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報率，其實只支付了 6 萬元就得到了這套原價 30 萬的產權 式酒店中的一套房。 若按揭貸款的話， 首付四成即 12 萬左右，每年穩(wěn)定的租金收

3、益，也基本可以抵消貸款 數額。這一優(yōu)勢條件是其他類型物業(yè)所無法比擬的。顯然，相比投資住宅，公寓、商鋪等，投資這類產權 式酒店風險也小得多。投資產權式酒店的業(yè)主，一般都不會經常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開 發(fā)商都會提供業(yè)主每年一定時間的免費入住權， 10 30 天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當吸引 人。最大風險：開發(fā)商是否誠信產權式酒店存在著以上種種的優(yōu)勢，但是，作為一項新興事物，它必然潛藏著一定的投資風險，所以要想 真正將上述優(yōu)勢轉化為自己的獲益，投資者還需要謹慎考慮。這種風險主要來自開發(fā)方誠信與否。產權式 酒店的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐

4、或經營公司在酒店營業(yè)中 經營不善，由于酒店經營成本較高，一旦產生經營風險，投資者投資回報就沒有任何保障。應對方式：選房先看開發(fā)商化解風險的辦法只有一個： 選擇一些真正高品質， 有穩(wěn)定收益保障的產權式酒店。 產權酒店品質高低與否， 起決定作用的是開發(fā)商與酒店管理公司的實力與經驗是否足夠雄厚。選產權式酒店實際就是在選擇開發(fā)商 與酒店管理公司，只要開發(fā)商實力強勁經驗豐富，酒店選址、建筑品質、服務質量、管理公司選擇等都將 得到有力的保證，這一切又都會幫助產品在市場上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對業(yè)主投資回 報的有力保障。所以開發(fā)商是推動項目良好運作的源泉。產權式公寓酒店的經營管理 公寓式酒店作

5、為酒店業(yè)的一個創(chuàng)新品種，是近幾年在我國出現的新事物。但無論是酒店行業(yè)，還是房地產 行業(yè)對它并不感到陌生， 因為它與國內在 90 年代中期出現的酒店式公寓在產品設計、 服務模式和功能配套 等方面都極其相似，二者只有從經營角度上分析才能區(qū)別。酒店式公寓面向的是長期租賃客戶，而公寓式 酒店主要是針對中短期旅游者市場。近幾年，隨著酒店式公寓的長期租賃客戶的租金不斷下降，一些擁有整體產權的酒店式公寓開始提出了以 按天到按月為短期租賃的酒店經營模式。 這種經營方式的演變， 實際上就是國外公寓式酒店 （Extended Stay Hotel ）的經營模式。雖然目前酒店式公寓樓很多，但在此之前，酒店式公寓樓盤

6、大都將每個單元出售給個 體購房者，購房者擁有產權，或自住或對外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式經營的酒店式公寓樓并 不多。如此可見，從市場供求關系來看，國內公寓式酒店的市場前景極其廣闊。隨著中國加入 WTO ，北京 申奧和上海申辦世博會的成功，預計未來國內主要大中城市的商務和度假旅游市場將大幅增長，房地產開 發(fā)商也適時機地推出了產權式公寓酒店品種。鑒于國內酒店業(yè)和房地產行業(yè)對產權式公寓酒店其獨特的經營模式比較陌生，本文將從酒店經營管理的角 度通過對國外公寓式酒店（ Extended Stay Hotel ）的市場定位、產品設計（包括服務和配套）和經營管理 等方面加以分析， 并結合國內旅游和酒

7、店業(yè)的發(fā)展現狀和趨勢， 運用 SWOT 分析方法對國內產權式公寓酒 店的目標市場定位、產品設計（包括服務和配套）和經營管理等方面作嘗試性的探討。一.國外公寓式酒店（Extended -Stay hotel）的經營模式按照字面上翻譯 Extended Stay 的意思是指相對較長時間的逗留。 Extended Stay Hotel 是美國酒店業(yè)在20 世紀 80 年代的創(chuàng)新品種，與傳統(tǒng)酒店比較， Extended Stay Hotel 的產品特征是：擁有居家的格局和良 好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全套的家具電器。由于其客房特征類似公 寓房，因此國內把它稱為公寓式酒店或

8、延時酒店。1.目標市場在美國， Extended Stay Hotel 的目標市場主要是針對在某地需逗留較長時間的旅游者（一般在一周以上） 。 比如：萬豪公寓式酒店（ Marriott Executive Apartments Extended Stay ）的客人平均居住的時間是十天左 右。典型的客戶群包括：因工作調動需在所在地解決臨時過度住所的公司高級職員、被指派到所在地從事 評估和統(tǒng)計的工作人員、中短期逗留的旅游和商務客人、家庭旅游者、律師、工程技術人員等。在該類酒 店出現之前，此類客人一般都只能選擇傳統(tǒng)酒店。2.美國公寓式酒店 （Extended Stay Hotel） 的產品設計美國的

9、 Extended Stay America, Inc （ESA） 成立于 1995 年，是美國歷史上擁有酒店物業(yè)最多，并在自我經 營管理公司中發(fā)展速度最快的公寓式酒店管理公司，同時，也是世界上第三大擁有酒店物業(yè)和自我經營管 理的酒店連鎖公司。該公司屬下?lián)碛腥齻€Extended Stay Hotel 的品牌 ,分別是 Studio Plus DeluxeStudios（高檔卜 Extended stayAmerica Efficiency Studios（ 中檔）和 Crossland Economy Studios（ 經濟型）。 該公司在全美 42 個洲管理經營 468 家 Extended

10、 Stay Hotel ，其公寓式酒店產品是全球最有代表性的。（1）客房設施Queen-size bed 或 King-size bed ，斜躺椅，有線電視，因特網接口。每個房間有獨立的廚房，包括冰箱、 微波爐、咖啡機、廚房器具和餐具等。2）服務酒店為客人提供 24 小時投幣洗衣機和自動售貨機服務。每周打掃房間一次，調換洗滌毛巾兩次。（3）配套該公司不同品牌的酒店，其房間的大小和酒店提供的服務功能也有所不同，如 Studio Plus Deluxe Studios 品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套設施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主

11、要是為追求舒適、經濟的客人而設計的。（4） 收費方式以Studio Plus Deluxe Studios 為例，每天計價是 59美元，每周計價是 299美元。其原則是居住時間越長 價格越便宜。3國外 Extended Stay Hotels 品牌在中國目前，在國內按照 Extended Stay Hotels 設計和經營的酒店主要有如下幾家：（1 ）雅詩閣 （ Ascott）雅詩閣是一家全球排名第二， 總部設在新加坡， 專營公寓式酒店的集團。 其名下有三個著名品牌： The Ascott （雅詩閣） 、 Somerset （盛捷）和 The Heritage （度假村品牌） 。目前，該集團在

12、北京和上海各擁有一家 The Ascott （雅詩閣）品牌；有五家 Somerset （盛捷）品牌，分布在上海（二家） 、北京（一家）、天津（一 家）和大連（一家） 。通過筆者對其在國內的酒店產品結構（公寓式客房以較大面積為主）來看，其目標市 場更傾向于中長期商務旅游者市場（以在華工作的中長期外國人為主） 。（2 ） Marriott Executive Apartments Extended Stay （ 萬豪行政公寓 ）上海明天廣場 -萬豪行政公寓是國外著名酒店管理公司進入國內的第一個Extended Stay 品牌。除此以外，其它國際著名酒店管理公司也都有各自的Extended Stay

13、 品牌，如Ritz-Carlton 的Residential Suites ,Hilton的 Hilton Corniche Residence 和 Six Continents 的 Staybridge Suites 等國際品牌。與傳統(tǒng)酒店比較， Extended Stay Hotel 的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上） ，因此，不會出 現傳統(tǒng)高檔商務酒店在周末客房出租率下降的現象。 資料顯示， 全美 Extended Stay Hotel 的平均客房出租 率在 80%以上。此外，與傳統(tǒng)的高檔酒店比較，公寓式酒店除客房功能外只提供簡單的餐飲服務和相對有 限的配套設施，因此更容易管理

14、，利潤比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。據國外有關專家預測，與高檔的商務休閑 酒店和經濟型酒店一樣， Extended Stay Hotel 將是全世界各大主要城市里最具發(fā)展?jié)摿Φ钠贩N。 二國內產權式公寓酒店的定義產權式公寓酒店實際上只是一個房地產品種概念，是房地產開發(fā)商為了迎合國內中產階層對房地產品種的 投資需求，而開發(fā)出來的以公寓式酒店為經營目的的旅游商業(yè)房產。其模式是：開發(fā)商把該房產的每一間 公寓房銷售給中小投資者，然后，由酒店管理公司與每一位公寓房所有權者簽定一定年限的管理合同，統(tǒng) 一對外經營。產權式公寓酒店模式對開發(fā)商而言能帶來比開發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產開發(fā)利潤，對投資者來說也 能得到比投

15、資普通房產較高的投資匯報。而對酒店管理公司，尤其是全國酒店連鎖公司來說，這種模式不 僅能在經營情況較好的前提下獲得較高的管理費用，也能為其帶來巨大的品牌效應和市場效應。 雖然公寓式酒店作為一個新的酒店產品有著極其廣闊的市場前景，但我們也應該意識到國內酒店市場競爭 激烈和全行業(yè)平均利潤率相對較低的事實。三國內酒店業(yè)經營現狀 中國旅游業(yè)起步較晚，起點較低，改革開放前以外事接待為主，只具備產業(yè)雛形，不完全屬于產業(yè)范疇。直到 1978 改革開放后，國際入境旅游才正式從以外事接待為主轉變成中國的現代旅游產業(yè)。在當時，只 針對國外入境旅游者的中國旅游產業(yè)的發(fā)展不僅僅是為了發(fā)展社會主義經濟和旅游創(chuàng)匯的目的，

16、同時，也 是為了鼓勵和吸引外商來華投資，促進技術轉讓和加強文化交流活動。為了滿足日益增長的國外旅游者的 需求，在當時與旅游相配套的其它行業(yè)、如餐飲，購物，休閑和娛樂等設施嚴重缺乏的情況下，國家旅游 局于 1988 年制定了旅游涉外星級酒店評定標準，并把是否具備上述配套功能作為星級酒店評定標準的重 要指標之一。此后，國內酒店的建設也基本以旅游涉外星級酒店評定標準為準。雖然說涉外星級酒店評定標準對我國酒店業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進作用，但同時也束縛了國內酒店業(yè)的 創(chuàng)新思維。正如一些專家，學者指出的，國內涉外星級酒店存在著“大而全 ”、“小而全 ”的現象，飯店像一個小社會，許多應該由社會所提供的服務功

17、能也能由飯店來負責提供。在國際上，評定一個酒店經營狀況的好壞一般以酒店客房出租率的高低為標準。但國內的涉外星級酒店由 于上述原因，即使酒店客房出租率高，也不代表酒店的經濟效益就好，造成此現象的主要原因如下：1 與酒店客房相配套的其它功能市場競爭力下降近些年來，隨著國內大中型城市建設的高速發(fā)展，與旅游相配套的相關行業(yè)也得以迅速發(fā)展。并且，社會 上的這些行業(yè)由于其經營方式的靈活性和專一性，已經使大部分酒店里除客房以外的其它功能失去了原有 的市場競爭力，并開始成為酒店經營的負擔。2 酒店成本過高 為了維持酒店的星級檔次或提高星級檔次，忽視市場競爭機制的作用，盲目提高配套設施的檔次，在收入 并沒有相應

18、增加的同時，造成酒店固定成本和管理成本過高。3 同類產品市場競爭激烈酒店發(fā)展速度過快，特別是產品雷同的星級酒店，加上世界著名的酒店連鎖品牌的進入，導致國內酒店行 業(yè)競爭越來越激烈。4 國內外消費者消費觀念逐漸成熟隨著我國加入 WTO ，旅游市場開始全方位對外開放、 旅游消費趨于成熟， 越來越多的國內外旅游者開始注 重酒店產品的價值含量。以上四點，我們可以從 2002 年中國旅游年鑒（副本）披露的數據中得到證實。以上海為例， 2002 年上海 涉外星級酒店的平均利潤率是 5.90% ，其中內資酒店或境內酒店管理公司管理的酒店僅為2.83% ，而外資或境外酒店管理公司管理的酒店高達 11.62%

19、。另外，我們也可以從近幾年才發(fā)展起來的經濟型酒店的良好 經濟效益中得到論證。根據筆者的調研，目前上海的幾家經濟型酒店（如：錦江之星、新亞之星、如家快 捷等）的出租率高達 90% ，年回報率高達 20%左右，他們成功的經驗就是以客房經營為主。而另一家由房 地產公司通過資本運作成立的中福大酒店（產權式酒店） ，由于只經營客房，而沒有其它附屬設施，也可以達到 10% 以上的回報率 因此，產權式公寓酒店經營的好壞不僅取決于酒店管理公司的經營管理水平，也取決于對其產品設計和目 標市場的正確定位。在酒店行業(yè)競爭日益激烈和消費者的消費觀念不斷變化的今天，企業(yè)只有在充分運用 市場細分理論的基礎上才能為自己的產

20、品確立既定的目標市場客戶群( Targeting Market )，并結合研究方 法論( Research Methodology )和研究分析策略( Analytic Research Strategies )對目標市場客戶群展開 系統(tǒng)的調研(生活模式、消費傾向、價值取向和消費心理等) ，從而制定企業(yè)有效的市場營銷策略 產品策 略(包括服務模式) 、價格策略、促銷手段和銷售渠道；建立企業(yè)內部的市場監(jiān)管系統(tǒng)和客戶數據庫，周期 性地對現有客戶和潛在客戶進行調研，從而進一步優(yōu)化企業(yè)的市場營銷策略，調整和完善企業(yè)的內部經營 管理，使企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地，給投資者帶來良好的回報。四產

21、權式公寓酒店產品 SWOT 分析產權式公寓酒店從其定義來看，既是一個房地產創(chuàng)新品種，也是新的酒店產品。因此，其產品和市場前景 既需要與國內傳統(tǒng)的涉外星級酒店比較，也必須與其它酒店類似產品，特別是酒店式公寓進行比較。只有 通過比較找出其真正的優(yōu)勢、缺陷、機會和威脅，才能結合其個人產權特點，正確定位其未來的經營管理 模式。1 優(yōu)勢( Strength )無論是傳統(tǒng)的星級酒店，還是最近幾年出現的經濟型酒店和產權式酒店，其客房主要是以標準間和套間為 主，因此，對公寓式酒店不構成威脅。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以 及追求居家環(huán)境的消費者。目前上海的酒店式公寓較多，但真正能做

22、到以酒店管理公司統(tǒng)一對外經營的酒店式公寓并不多。其原因是 大部分此類公寓的產權分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對外出租，其市場目標是在上海工作的長 期租賃客(一年以上) 。產權式公寓酒店的投資主體(國內外企事業(yè)單位組織和中產階級家庭)同時也是產權式公寓酒店目標市場 消費主體的模式，將對酒店的經營管理有良好的促進作用。2 缺陷 (weakness)新的酒店產品，由于受傳統(tǒng)酒店產品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時間被市場接受。該產品在經營 之前是作為房地產產品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產品作為酒店對外經營時會存 在配套功能不足等問題。開發(fā)商盲目抬高銷售價格，而業(yè)主對投資回

23、報預期又較高，因此，會影響酒店對外定價的靈活性。另外，國內目前缺乏對業(yè)主個人所有權和委托經營權之間法律條款的約束。如果此類房產個人所有權中的 處置權與管理公司經營權發(fā)生沖突，不僅會影響該物業(yè)的日常經營，同時也會影響管理公司的公眾形象。3 機會( Opportunity ) 中國經濟的高速發(fā)展和中國旅游業(yè)的巨大市場。旅游消費者對旅游產品的消費觀念逐漸成熟。國內信息技術的發(fā)展將使新的產品更快被市場接受。國外消費者對 Extended Stay Hotel 產品的認識。與傳統(tǒng)酒店業(yè)產品比較， Extended Stay Hotel 產品和經營的獨特性?，F有酒店式公寓由于產權的分散，不可能再采取Ext

24、ended Stay Hotel 的經營方式。4威脅（ Threat ）隨著市場的認同，新的公寓式酒店產品將逐漸增加。國外更加專業(yè)的 Extended Stay Hotel 公司的滲透。國內外突發(fā)性事件對旅游業(yè)的影響。五目標市場定位、產品和服務功能設計1目標市場定位 國內產權式公寓酒店與國外公寓式酒店（ Extended Stay Hotel ）的目標市場一樣主要是針對在某地需逗留 較長時間和追求住家式環(huán)境的旅游者。根據目前麗江市場旅游消費者的特征，產權式公寓酒店的主要目標 市場如下：（1 ） 國外、港澳臺來麗江商務考察，談判，會議，展覽等活動，需逗留一周以上的旅游者。（2 ） 國內大中型企業(yè)

25、、事業(yè)單位、各社會團體、協(xié)會等來麗短期工作，學習、培訓、參加研討會等需逗 留一周以上的旅游者。（3 ） 國內外來麗江一周以上的中高檔自費旅游者。（4 ） 其它目的需逗留一周以上的旅游者。2產品（包括服務）和配套功能設計（1 ）產品結構從目前麗江的公寓式酒店的產品結構來看，大部分此類產品是前幾年按照酒店式公寓樓建造的，主要是以 大面積的一室一廳（ 70-100 平方米）、二室一廳（ 90-120 平方米）為主。從酒店市場需求來看，小面積的 一室一廳（ 50 平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產產品目前的銷售情況來看，小戶型的產權式公 寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，公寓式酒店的產品

26、設計，以市場供求關系，消費者的消費（2）產品檔次 國內產權式公寓酒店也可以借鑒美國公寓式酒店（Extended Stay Hotels ）的方法分成三個檔次。 但從目前國內酒店星級越高、客房出租率越高的現象來分析，酒店業(yè)的中高檔市場比較好做。因此，目前國內產權 式公寓酒店的產品應以高檔為主，其公寓客房的裝飾標準和設施設備應達到四星或五星級酒店的水平。（3）配套功能設計美國公寓式酒店（ Extended Stay Hotels ）產品的創(chuàng)新與美國全套房酒店（ All Suites Hotel ）概念出現有相 同之處。全套房酒店是根據相當一部分商務和度假客人并不會使用高檔酒店里的會議、宴會廳、餐廳

27、和休 閑等功能設施，因此，把上述功能所占用的空間分配到客人真正需要的客房中，從而使每個房間都具有獨 立的客廳和臥室，同時，由于客房空間的增大，在價格制定上具有與高檔酒店同樣的市場競爭力。公寓式 酒店（ Extended Stay Hotels ）是在全套房酒店的客房基礎上再增加了獨立的廚房，形成完整的公寓房，給 客人營造住家的感覺。在服務功能配套上除客房功能外只提供簡單的餐飲服務，因此更易于管理，其利潤 率比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。另外，根據前面對國內星級酒店的功能配套和經營狀況分析，國內酒店業(yè)的市場競爭已進入了產品和市場 進一步細分時代。因此，國內產權式公寓酒店的產品設計重點應該放在公寓式的客房

28、上，配套設施的設計 應從非贏利的角度上考慮，或者尋求社會上相關功能的配套。3選址 產權式公寓酒店的選址既可以象傳統(tǒng)酒店一樣，選擇交通發(fā)達的城市商務，金融和商業(yè)中心等地區(qū)，也可 以考慮選擇交通發(fā)達，配套設施齊全的成熟社區(qū)周邊。4國內公寓式酒店的設施設備和服務配套構思（供參考） ：（1）公寓房 廚房，高檔時尚家具，洗衣機和烘干機，保險柜，儲藏室，獨立的家庭辦公區(qū)間和必備的辦公設備，電視 機，電話，空調和帶時鐘的收音機。（2）公共設施大堂，餐廳，酒吧，圖書館或商務中心（包括因特網服務） ，小超市，健身中心，休閑區(qū)域，私密性的社交 活動場所，停車場，提供額外的儲藏場所。（3）酒店式的日常服務24 小時

29、的保安服務， “金鑰匙 ”服務，最少每周兩次房間清掃，商務中心，小商品遞送和洗衣服務，房間服 務。（4）超值服務客人到達之前的咨詢服務客人到達之前， 酒店將提供一個專職咨詢員幫助客人解決所有關于安置一個臨時新家所面臨的問題。 比如： 酒店可以安排接機；在客人離家之前提供客人所定房間的私人電話，方便其與親朋好友的即使聯(lián)系。生活必需品和城市旅游指南客人到達后將會發(fā)現酒店已按照他們的要求為其房間里準備好了一切必需的家庭生活用品，包括儲藏在冰 箱里的食品和酒水飲料。專職人員對酒店設施和配套功能的介紹、提供城市旅游指南，將使客人有如在家 的感覺。社交活動 酒店定時舉辦各類娛樂和社交活動，讓住店客人及其家

30、人們有社區(qū)家庭的感覺。另外，客人在酒店居住其 間，酒店的員工將隨時為客人可能面臨的各類問題提供幫助和咨詢服務。六經營管理 外信息技術的不斷提高，國內產業(yè)經濟和行業(yè)政策等因素的不斷變化，以及企業(yè)和個人對旅游產品消費方 式和消費行為的改變，酒店行業(yè)的傳統(tǒng)管理模式和市場銷售模式面臨越來越大的挑戰(zhàn)。1市場策略與傳統(tǒng)的星級酒店不同，公寓式酒店應重點放在公寓式客房經營上。因此，應盡快建立以公寓式客房為特 色、中短期商務、旅游度假等為目標市場的市場營銷網絡。同時也應考慮到作為一個新的酒店產品投放到 市場需要一定的時間被行業(yè)內部和消費者所接受。（1 ） 利用房產開發(fā)商的銷售廣告向社會介紹其產品特色。（2 ）

31、采取銷售人員直銷方式向所在地潛在的國內外企事業(yè)單位用戶銷售。（3 ） 通過中介商，如：國內外定房網絡，旅游公司，房產中介商等。（4 ） 建立自己的網站，通過網頁展示其產品特色，和網上定房。（5 ） 以業(yè)主為核心，逐漸成立會員卡優(yōu)惠制。（6 ） 各類媒體廣告，招牌廣告等。2價格策略公寓式酒店產品的直接競爭對手，除同檔次的公寓式酒店外，是具有相同檔次客房產品的星級酒店和酒店 式公寓。按照國外公寓式酒店的定價原則是，居住時間越長價格越便宜。與同檔次的星級酒店比較，以居 住時間少于一周計算，其價格略高或一樣；以居住時間一周以上計算，其價格比星級酒店低 20%至 30% 與同檔次的酒店式公寓比較，以居住時間在三個月以內計算，其價格比酒店式公寓高20%至 30% 。3管理除按照傳統(tǒng)酒店正常的管理模式外，從所有權形式來看，產權式公寓式酒店由開發(fā)商、個人投資者和酒店 管理公司三方組成，因此，