?？谑信f城改造項(xiàng)目策劃研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、舊城改造項(xiàng)目策劃研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)舊城改造項(xiàng)目策劃研究與規(guī)劃設(shè)計(jì) 以?？谂f城改造為例以海口舊城改造為例1舊城改造起源與定義舊城改造起源與定義2國(guó)外舊城改造的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及對(duì)我國(guó)的啟示國(guó)外舊城改造的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及對(duì)我國(guó)的啟示3實(shí)例實(shí)例?？谂f城改造海口舊城改造 3.1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 3.2 政策依據(jù)政策依據(jù) 3.3 現(xiàn)狀基礎(chǔ)研究現(xiàn)狀基礎(chǔ)研究 3.4城市形態(tài)研究城市形態(tài)研究 “舊城改造”說法緣起于我國(guó)，緣起時(shí)間約在改革開放后改革開放后，緣起背景主要是以舊城為中心區(qū)的城市擴(kuò)張及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而主要?jiǎng)右蚝?jiǎn)而言之，就是舊城成為了城市的“黃金地段”。 舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全改造和更新

2、老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境部物質(zhì)生活環(huán)境，以便從根本上改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。向和速度。舊城改造起源與定義舊城改造起源與定義1 1舊城改造的內(nèi)容舊城改造的內(nèi)容改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；更新或完善

3、城市道路系統(tǒng)；改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。 舊城改造和棚戶區(qū)棚戶區(qū)改造改造舊城改造的過程中包含了棚戶區(qū)改造，而棚戶區(qū)改造本身也是舊城改造的一種。棚戶區(qū)棚戶區(qū)改造僅指特定煤礦企業(yè)居住改造僅指特定煤礦企業(yè)居住區(qū)的改造區(qū)的改造。而舊城改造主要是以前都市村莊的整體商業(yè)開發(fā)，兩者有本質(zhì)區(qū)別。 棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。棚戶區(qū)改造是扒平房蓋樓房，對(duì)棚戶區(qū)項(xiàng)目周邊道路、廣場(chǎng)、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施的加強(qiáng)和完善，提升居住環(huán)境中的人氣指數(shù)，在改造棚戶區(qū)的同時(shí)

4、帶動(dòng)了城市整體環(huán)境的改善，促進(jìn)了就業(yè)、養(yǎng)老等社會(huì)問題的解決，產(chǎn)生了有利于構(gòu)建和諧社會(huì)的綜合效應(yīng)。 國(guó)外舊城改造的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及對(duì)我國(guó)的啟示國(guó)外舊城改造的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及對(duì)我國(guó)的啟示1958.8月 荷蘭海牙召開第一屆關(guān)于城市更新問題的研討會(huì)，定義了定義了根據(jù)城市發(fā)展的需要、在城市老化地區(qū)實(shí)施的有計(jì)劃的城市改造建設(shè)，包括再開發(fā)、修復(fù)、再開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)保護(hù)三個(gè)方面。改造程序改造程序：調(diào)查研究（必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)性），確定改造地區(qū)，整頓措施（商企拆遷，道路變更），建設(shè)，結(jié)束2 2經(jīng)驗(yàn)參考經(jīng)驗(yàn)參考1.重視市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量；2.把改造舊城與保護(hù)歷史文化古城風(fēng)貌結(jié)合起來, 對(duì)重要文物、古跡及古建筑物重點(diǎn)

5、保護(hù), 不準(zhǔn)改變?cè)酗L(fēng)貌；3.發(fā)揮各級(jí)政府及私人的積極性, 多方籌集舊城改造資金。3.1項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景3 3實(shí)例實(shí)例?？谂f城改造?？谂f城改造國(guó)家層面 為了有效解決舊城現(xiàn)實(shí)的諸多問題，全國(guó)各地陸續(xù)開展舊城改造工作。 國(guó)務(wù)院于國(guó)務(wù)院于2009年年12月月31日批準(zhǔn)建設(shè)海南國(guó)際旅游島的總體規(guī)日批準(zhǔn)建設(shè)海南國(guó)際旅游島的總體規(guī)劃劃，并提出推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見。不僅為?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)與發(fā)展帶來良好的機(jī)遇，也對(duì)?？谑谐鞘芯坝^形象塑造提出更高的要求。?？谑袑用?改造城中村，進(jìn)行土地整合與集約利用，不僅是應(yīng)對(duì)新一輪房?jī)r(jià)上漲，應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)緊張的重要舉措，也是改善居改善居民生活環(huán)境民生活環(huán)境的重

6、要舉措。 經(jīng)過近兩年舊城改造實(shí)踐，取得顯著成效，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。3.2 政策依據(jù)政策依據(jù)（1）關(guān)于加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定（海府-2006-36號(hào)）（2）關(guān)于加快我市舊城區(qū)(城中村)改造的決定（海委200728號(hào)）（3）關(guān)于印發(fā)?？谑邪仓梅拷ㄔO(shè)使用管理暫行規(guī)定的通知（海府-2008-2號(hào)）（4）海口市人民政府關(guān)于印發(fā)關(guān)于推進(jìn)舊城區(qū)（城中村）改造工作的指導(dǎo)意見的通知（海府-2008-78號(hào)）（5）關(guān)于印發(fā)?？谑姓顿Y項(xiàng)目管理暫行規(guī)定的通知（海府-2008-91號(hào)）（6）海口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（7）?？谑兄行慕M團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)控制暫行規(guī)

7、定（8）關(guān)于頒布實(shí)施?？谑谐擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（海府-2009-84號(hào)）（9）?？谑信f城區(qū)拆遷若干意見全稿（091119修改）（9）?？谑械诙谂f城區(qū)（城中村）改造片區(qū)三年計(jì)劃3.3 現(xiàn)狀基礎(chǔ)研究現(xiàn)狀基礎(chǔ)研究區(qū)位特征：（1）國(guó)興大道+美舍河交匯點(diǎn)上；（2）位于CBD核心區(qū)東部延伸線上；（3）市區(qū)通往機(jī)場(chǎng)的重要干道一側(cè)；（4）周邊省、市級(jí)公共設(shè)施眾多。土地權(quán)屬分析土地權(quán)屬分析（）總用地為350.63畝；（）以集體土地為主，為309.98畝，占88%；（）國(guó)有土地，40.65畝，占12%。以居住建筑為主，鄰接國(guó)興大道、海府二橫路、瓦灶路、澤豐花園、美苑路和美舍河的建筑底層多作為商業(yè)用途，下洋

8、村中部有馬可波羅瓷磚倉庫倉儲(chǔ)建筑及?？谝鏋柼蔷朴邢薰臼称窂S工業(yè)建筑。瓦灶村中部有?？诹宅樖称酚邢薰竟I(yè)建筑及趙公廟、戲臺(tái)等文化娛樂建筑?？偨ㄖ娣e：280625.59m2，其中：（1）住宅及其它非商業(yè)建筑面積：246644.9m2（含自改鋪面：31608.54M2），占88%；（2）簡(jiǎn)易、附屬物面積：33980.69m2，占12%。建筑性質(zhì)分析建筑性質(zhì)分析居住建筑商住建筑商業(yè)建筑倉儲(chǔ)建筑工業(yè)建筑文化娛樂建筑公共服務(wù)建筑（1）建筑層數(shù)為1-10層不等；（2）以層以下為主；（3）新建建筑以6-8層為主，其中瓦灶村北部較為集中成片；（4）現(xiàn)狀最高建筑位于瓦灶村10層高的佳家賓館；（5）建筑結(jié)構(gòu)以

9、框架、混合為主；（6）整體建筑質(zhì)量較好。建筑質(zhì)量分析建筑質(zhì)量分析公共服務(wù)設(shè)施分析公共服務(wù)設(shè)施分析道路蜿蜒系統(tǒng)性較弱,停車設(shè)施缺失。交通以人車混行為主。無固定的停車場(chǎng)，居民常利用空地以及靠道路邊緣就近停車（2）基地交通條件現(xiàn)狀小結(jié)現(xiàn)狀小結(jié)3.4 城市形態(tài)研究城市形態(tài)研究總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè) 土地價(jià)格預(yù)測(cè)土地價(jià)格分析土地價(jià)格分析3.5 規(guī)劃方案規(guī)劃方案項(xiàng)目定位對(duì)關(guān)鍵界面進(jìn)行導(dǎo)控對(duì)關(guān)鍵界面進(jìn)行導(dǎo)控創(chuàng)建開放的綠化與開敞空間體系創(chuàng)建開放的綠化與開敞空間體系合理利用地下空間合理利用地下空間進(jìn)行多方案比較與選擇進(jìn)行多方案比較與選擇方案方案介紹介紹是在第四輪方案二的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)優(yōu)化臨美舍河兩岸的建筑空間形態(tài)，注重構(gòu)造濱水空間的聯(lián)系性，并按照海口相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定的要求進(jìn)行調(diào)整與深化。土地利用的主要特點(diǎn)是部分保留現(xiàn)狀建筑部分保留現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好的建筑，注重改造與重建并舉，降低搬遷安置成本；結(jié)合保留建筑，有機(jī)更新，布置安置區(qū)，延續(xù)住區(qū)歸屬感。并對(duì)保留區(qū)內(nèi)部進(jìn)行環(huán)境整治和立面改造，從而改善居民居住環(huán)境和提高城市形象。修改意見修改意見:一、原則上保留瓦灶村沿美祥路南側(cè)建筑，范圍東至16米規(guī)劃路、西至30米規(guī)劃路、北至美