經典實用有價值企業(yè)管理培訓課件萬科競爭對手研究報告集團

1、經典實用有價值企業(yè)管理培訓課件萬科競爭對手研究報告集團主要內容一、競爭對手分類三、宏觀調控后各家土地儲備動向四、競爭對手案例介紹一、主要競爭對手分類 我們關注的競爭對手有哪些 我們關注的三類競爭對手分類競爭優(yōu)勢特點機會競爭對手資金實力境外開發(fā)、海外上市擁有良好的境外融資渠道：和黃、中海、合生、華潤、復地土地獲取國資背景、良好的政府關系介入土地一級開發(fā)；央企地產業(yè)務重組；低成本、大規(guī)模獲取土地招商、綠地其他跟隨萬科的擴張模式、快速開發(fā)的運作模式可借鑒經驗教訓、快速的現(xiàn)金流周轉金地、順馳（融創(chuàng)）二、城市布局及資源配置 宏觀調控對不同發(fā)展策略企業(yè)產生的影響 2.1 土地儲備總量比較 土地儲備被更多的

2、競爭對手所重視6家開發(fā)商土地儲備超過900萬平米；萬科土地儲備的總量暫不再具有領先優(yōu)勢。注：此處及本部分后續(xù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2005年6月，未區(qū)分權益土地儲備量。 2.2 競爭對手的城市布局比較 宏觀調控前，各家均選擇擴全國擴張，但策略不同長三角珠三角環(huán)渤海中西部合計萬科上海、南京、蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、昆山深圳、廣州、東莞、中山北京、天津、沈陽、大連、長春、鞍山成都、武漢、南昌19順馳上海、南京、蘇州、無錫北京、天津、長春、青島、石家莊成都、重慶、德陽、武漢、荊州、榆次、鄭州、洛陽17綠地上海、南京、合肥、昆山、常熟、諸暨、徐州、無錫長春成都、重慶、南昌、西安、鄭州14和黃上海深圳、廣州、珠海、東莞

3、北京、天津、長春成都、西安、長沙、重慶、武漢13中海上海、南京、蘇州、寧波深圳、廣州、佛山、中山北京、長春成都、西安12金地上海深圳、廣州、東莞、珠海北京、天津武漢8招商上海、蘇州深圳、廣州北京、天津重慶7合生上海深圳、廣州、惠州北京、天津西安7全國布局超過十個城市的共有五家公司，萬科進入城市的數(shù)量排名第一，合生目前只進入了七個城市；從各發(fā)展商的城市布局來看，基本上都采取了全國擴展的基本思路，但由于公司發(fā)展階段、經營策略等方面的差異，其選擇的擴展策略也存在差異，如順馳與綠地目前沒有進入珠三角。 策略差異之一 對于聚焦三大城市經濟圈，各家的選擇不同除和黃外其余各家土地儲備在三大經濟圈內聚集程度均

4、超過60，萬科為83%。未計算西安經濟適用房項目時，合生為100；從各區(qū)域土地儲備的分布來看，合生在珠三角最多，綠地在長三角最多，順馳在環(huán)渤海最多，和黃在中西部最多，萬科比較平均。分區(qū)域土地儲備量比較（萬平米）三大經濟圈土地儲備占總儲備的比例 策略差異之二 對于是否進行中西部擴張，各家的選擇不同在布局超過10個城市的5大開發(fā)商中，有三家選擇了西安、重慶；同處中西部省會城市的鄭州、合肥、長沙也成為競爭對手的選擇目標。上海北京廣州天津長沙長沙西安西安重慶重慶深圳鄭州鄭州合肥合肥和黃和黃/ /綠地綠地/ /中海中海/ /合生合生和黃和黃/ /綠地綠地/融創(chuàng)融創(chuàng)/ /招商/陽光100綠地綠地/ /順馳

5、順馳綠地綠地/華潤和黃和黃/陽光100 策略的差異之三 對于三大區(qū)域內核心城市與二、三線城市選擇不同從絕對量看，除深圳外，萬科在核心城市的土地儲備與“地主”存在明顯的差距；從核心城市土地儲備比例上看，合生與金地集中度較高，萬科低于其他競爭對手。核心城市土地儲備數(shù)量（萬平米）比較核心城市占三大核心區(qū)域土地儲備總量的比例2.3 各種發(fā)展策略受宏觀調控影響分析 萬科的核心城市集中度有待加強n核心城市的行業(yè)成熟度及市場需求量較高，調控后的恢復能力較其他城市強；n采取各個區(qū)域均勻布局的辦法，有利于防范個別地區(qū)房地產市場可能存在的風險（如萬科），而集中于核心城市，有利于防范整個行業(yè)的市場風險（如合生）；n

6、和黃在內地的土地儲備主要集中在中西部，理論上受調控影響會較大，但是：其資金實力較雄厚；在內地一直采取“冷場進入”的土地發(fā)展策略，項目地價可能較低；地價支付上可能存在優(yōu)惠。 綜上，和黃可以較為從容地應對目前的宏觀調控。n萬科在核心城市土地儲備集中度方面低于所有對手，受宏觀調控影響應較大。三.宏觀調控中各家土地儲備動向數(shù)據(jù)來源：中國房地產TOP10研究組、各上市公司年報、公告、各地土地交易信息、企劃部競爭對手數(shù)據(jù)庫 3.1 主要競爭對手10月以來項目獲取比較 宏觀調控初現(xiàn)，并未影響對手的擴張步伐公司獲取新項目個數(shù)總建面（萬平米）公開方式獲取比例（建面）萬科111720442541%（7個）南都62

7、21和黃1366786%綠地643731%中海5260100%順馳5161100%由于率先采用了戰(zhàn)略性并購的方式，確保了萬科擴張速度;和黃的資金實力和綠地的項目獲取能力得到充分的體現(xiàn)，擴張速度明顯加快；中海和順馳的新獲取項目完全來自于公開市場，其擴張規(guī)模受到了明顯的限制 3.2 “通知”后各競爭對手的項目發(fā)展動向公司獲取新項目個數(shù)總建面（萬平米）公開方式獲取比例（建面）和黃5（長沙、武漢、成都、北京）136.537.3%綠地2（徐州、無錫與順馳合作）177.367.7%中海1（寧波）33100情況說明:合生上海新江灣城項目(公開)已經開始與政府談判,將一次性支付改為分期付款順馳在蘇州與綠地合作

8、，實質上為賣地。n和黃、綠地及中海仍然采取較為積極的項目發(fā)展策略；n合生與順馳采取了較為保守的項目發(fā)展策略。3.3 各競爭對手對宏觀調控的認識及策略調整n從宏觀調控剛剛開始，對各大發(fā)展商的土地儲備及擴張速度影響不大；n通知出臺后，大部分發(fā)展商土地儲備步伐放慢，擴張策略有所調整。n通知后和黃、綠地仍在繼續(xù)獲取新項目。但要看到：從策略上看，和黃土地儲備周期一般較長，應對市場風險能力較強，而綠地最近的擴張選擇了蘇北的徐州等三線城市；項目發(fā)展工作周期較長，現(xiàn)階段獲取的項目，其準備工作可能在通知前就已經開始。 總體上看，隨著宏觀調控的力度加大，各主要競爭對手的擴展速度放總體上看，隨著宏觀調控的力度加大，

9、各主要競爭對手的擴展速度放緩。緩。四. 競爭對手案例介紹 1、和記黃埔內地公司 2、珠江投資與合生創(chuàng)展 3、綠地集團 和黃內地投資歷史情況 01年至03年內地投資集中于珠三角及上海，擴張速度較慢。 項目名稱項目名稱項目所在城市項目所在城市地段地段總占地面積（平米）總占地面積（平米）總建筑面積（平米）總建筑面積（平米）廣州黃沙地鐵站廣州黃沙地鐵站上蓋71278.92 319986.25 海逸豪庭廣東東莞東莞環(huán)崗湖3340204.45 317105.51 江北區(qū)住宅發(fā)展項目重慶市渝北193711.64 215772.98 太平洋中心青島市青島東海路22171.70 22244.07 華爾登廣場上海

10、市徐匯區(qū)常熟路29708.31 62703.32 四季雅苑上海市浦東區(qū)花木路270123.38 119399.17 御翠園上海市浦東區(qū)花木路458631.69 160521.07 古北商業(yè)及住宅發(fā)展項目 上海市古北路50726.84 156347.26 長發(fā)花園上海市長寧區(qū)番禺路暫缺20644.42 黃埔雅苑深圳市深圳福田中心區(qū)156006.97 302724.03 海怡灣畔珠海市珠海唐家灣445657.00 402998.62 番禺珊瑚灣畔廣州市番禺大石鎮(zhèn)490647.91 736061.38 合計合計552.89552.89萬平米萬平米 283.65283.65萬平米萬平米 數(shù)據(jù)來源于和黃

11、0103年年報01年，和黃內地投資住宅項目共12個，總建筑面積約284萬平米，至03年沒有增加新的住宅項目。 和黃近期投資動態(tài) 04年開始，加快在中西部及環(huán)渤海區(qū)域的投資速度自2004 年10月以來，和黃在9個城市獲取項目13宗，建面667萬，地價總額億元。其中8個項目采用公開方式獲取，公開獲取項目的總地價達到億元。城市項目名稱獲取時間獲取方式占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）地價（億元）深圳華強北綜合項目2004年10月轉讓1.7 18.0 暫缺成都南地王項目2004年10月競拍69.1 244.5 21.35 重慶南岸項目2004年10月合作17.9 41.0 19.00 西安高新區(qū)項目

12、2004年12月競拍48.5 106.3 10.05 深圳平湖鎮(zhèn)鳳凰山項目2004年12月拍賣22.4 30.4 4.95 上海馬橋鎮(zhèn)項目2005年2月股權收購1313.0 2.47 重慶經開區(qū)B172005年3月競拍47.1 56.5 5.03 成都溫江項目2005年4月競拍37.3 48.5 3.47 長春凈月開發(fā)區(qū)大頂山地塊2005年4月拍賣82.7 37.2 2.64 天津天津營口道項目2005年5月2.0 20.0 16.28 武漢花樓街項目2005年4月掛牌10.6 38.0 12.03 武漢江漢路項目2005年4月掛牌3.0 13.3 4.20 北京北新嘉園2005年5月29.8

13、暫缺5.30 和黃地產的內地版圖 新增投資集中于中西部及環(huán)渤海，二線城市土地儲備比重較大2004年以來，新進入成都、西安、武漢、長沙、天津、長春六市，擴張速度明顯加快。新增投資集中在中西部地區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域。注：柱狀圖及數(shù)據(jù)顯示各區(qū)域的土地儲備量。北京上海成都成都西安西安重慶長春長春廣州東莞珠海深圳長沙長沙天津天津武漢武漢40萬197萬114.5萬593萬4.1.3 和黃內地投資策略 看重土地長期升值潛力、產品類型多樣 含新獲取項目，和黃目前在內地的住宅開發(fā)項目共25個。在銷售階段的項目6個，集中在珠三角、上海等東部經濟發(fā)達區(qū)域，全部于2002年前獲取項目多位于城市中心區(qū)；土地獲取時間早，開發(fā)周

14、期長；商住混合物業(yè)較多，單純的住宅項目較少；新獲取項目主要集中在中西部、環(huán)渤海省會城市，投資重心明顯偏向二線潛力區(qū)域關注中長期市場的發(fā)展，項目大多體量較大；物業(yè)類型包括住宅、酒店、商場、公園等多種形式；盡管很多項目通過公開方式出讓，但和黃通過設置總價、土地使用類型等多方面門檻，確保其項目獲取。n和黃內地公司的各項重大活動均需要香港總部決策，管理鏈條較長，勢必影響其對國內市場形式的判斷及反映速度。4.2 合生創(chuàng)展項目儲備情況 項目儲備集中于三大區(qū)域核心城市到目前為止，合生創(chuàng)展項目儲備面積萬萬平米，其中住宅891萬萬平米。 數(shù)據(jù)來源于合生創(chuàng)展年報，并含05年獲取上海新江灣城與北京廣渠門項目。廣東省

15、廣東省北京北京天津天津上海上海合計合計已建成（萬平米）已建成（萬平米）61.00 11.00 0.00 0.00 72.00 建設中（萬平米）建設中（萬平米）124.00 58.00 34.00 6.00 222.00 未開發(fā)（萬平米）未開發(fā)（萬平米）493.00 91.00 341.00 97.30 1022.30 1022.30 合計（萬平米）合計（萬平米）678.00 160.00 375.00 103.30 1316.30 住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓停車場停車場酒店酒店合計合計已建成（萬平米）已建成（萬平米）32.00 14.00 1.00 21.00 4.00 72.00 建設中（

16、萬平米）建設中（萬平米）156.00 16.00 6.00 25.00 19.00 222.00 未開發(fā)（萬平米）未開發(fā)（萬平米）891.00891.00 42.30 28.00 57.00 4.00 1022.30 合計（萬平米）合計（萬平米）1079.00 72.30 35.00 103.00 27.00 1316.30 4.2.1 珠江投資項目儲備情況 項目儲備主要集中三大區(qū)域核心城市和西安廣東省廣東省北京北京上海上海天津天津西安西安合計合計已建成與建設中已建成與建設中（萬平米）（萬平米）237.20 79.00 44.60 13.56 23.40 397.76 未開發(fā)（萬平米）未開發(fā)（

17、萬平米）65.00 95.00 0.00 43.00 216.60 419.60 419.60 合計合計302.20 174.00 44.60 56.56 240.00 817.36 截止目前，珠江投資共進入6個城市，項目儲備總面積約為420萬平米，其中西安珠江新城經濟適用房項目未開發(fā)面積為萬平米，占總儲備量一半。數(shù)據(jù)根據(jù)搜房網(wǎng)公布的珠江各地項目銷售情況計算4.2.2 珠江合生合并后土地儲備情況 以廣東為根據(jù)地，全國布局，環(huán)渤海投資力度較大項目儲備項目儲備（萬平米）（萬平米）廣東省廣東省北京北京天津天津上海上海西安西安合計合計珠江珠江65.00 95.00 43.00 0.00 216.60

18、419.60 合生合生493.00 91.00 341.00 97.30 0.00 1022.30 合計合計558.00 186.00 384.00 97.30 216.60 1441.90 1441.90 合并后，珠江合生的土地儲備主要集中在廣東、環(huán)渤海、及中西部，總面積約為1442萬平米，如果不計算西安經濟適用房項目（萬平米），總項目儲備面積為1225萬平米萬平米。4.2.3 珠江合生的投資策略 聚焦核心城市，產品形式多樣化 除西安與惠州外，珠江與合生在國內的投資全部集中在三大區(qū)域的核心城市內，集中度達86。 除住宅外，還涉及商業(yè)、寫字樓、停車場、酒店等。西安珠江新城是經濟適用房項目，一期約24萬平