同策置業(yè)顧問終極培訓_壓馬路與市調(diào)_23PPT

1、壓馬路與市調(diào)壓馬路與市調(diào)2壓馬路與市調(diào)課程目標壓馬路與市調(diào)課程目標掌握壓馬路的基本流程及執(zhí)行重點掌握壓馬路的基本流程及執(zhí)行重點掌握市調(diào)及填寫市調(diào)表格的方法掌握市調(diào)及填寫市調(diào)表格的方法能夠獨立完成壓馬路能夠獨立完成壓馬路能夠獨立完成市調(diào)表格的填寫能夠獨立完成市調(diào)表格的填寫v 課程目標課程目標3壓馬路與市調(diào)課程內(nèi)容壓馬路與市調(diào)課程內(nèi)容壓馬路的目的、流程和重點壓馬路的目的、流程和重點市調(diào)的目的、方法和重點市調(diào)的目的、方法和重點市調(diào)表格的填寫市調(diào)表格的填寫v 課程內(nèi)容課程內(nèi)容4壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路v壓馬路的目的壓馬路的目的選定引導動線選定引導動線尋找客源客層尋找客源客層為制作銷售道具提

2、供依據(jù)為制作銷售道具提供依據(jù)熟悉生活機能、交通情況熟悉生活機能、交通情況尋找與客戶的話題尋找與客戶的話題5壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路v 壓馬路的流程壓馬路的流程6壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖v生活機能圖生活機能圖 目的目的 幫助幫助業(yè)務員加深對業(yè)務員加深對周邊環(huán)境的印象周邊環(huán)境的印象，尋找與客戶溝通，尋找與客戶溝通的話題的話題 幫助專案制定幫助專案制定銷售策略和價格銷售策略和價格策略策略 幫助企劃尋找?guī)椭髣潓ふ覒敉鈸?jù)點和引導動線戶外據(jù)點和引導動線，提供銷平等信息，提供銷平等信息 豐富銷售講習的豐富銷售講習的說辭說辭7壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖壓馬路與市

3、調(diào)壓馬路生活機能圖 生活機能分類生活機能分類生活機能生活機能8壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖 生活機能圖的制作流程生活機能圖的制作流程 劃定區(qū)域范圍、重點區(qū)域路段，明確壓馬路的工作內(nèi)容和要求。劃定區(qū)域范圍、重點區(qū)域路段，明確壓馬路的工作內(nèi)容和要求。 根據(jù)地圖繪制區(qū)域道路草圖，以根據(jù)地圖繪制區(qū)域道路草圖，以“井井”字型方式將所壓區(qū)域內(nèi)所有字型方式將所壓區(qū)域內(nèi)所有路段預畫在草稿紙上。路段預畫在草稿紙上。 壓馬路，在踏點過程中隨時標注生活機能于草圖上。壓馬路，在踏點過程中隨時標注生活機能于草圖上。 壓馬路結(jié)束后，及時歸類整理，用不同符號或顏色標注，制作生活壓馬路結(jié)束后，及時

4、歸類整理，用不同符號或顏色標注，制作生活機能圖。機能圖。 校對、更新生活機能圖，保證其正確性和時效性。校對、更新生活機能圖，保證其正確性和時效性。9壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖 生活機能圖標注內(nèi)容生活機能圖標注內(nèi)容 各類生活機能至本案的各類生活機能至本案的步行或車行時間步行或車行時間 重要生活機能重要生活機能的注釋應詳細，包括營業(yè)時間、資質(zhì)等級、特色的注釋應詳細，包括營業(yè)時間、資質(zhì)等級、特色服務、具體費用、到達本案的路程與到達的路線與方式等服務、具體費用、到達本案的路程與到達的路線與方式等 各類生活設施的各類生活設施的大小大小、所提供服務的規(guī)格、檔次或產(chǎn)品重點、所提

5、供服務的規(guī)格、檔次或產(chǎn)品重點 標注出有利的、不利的、已規(guī)劃的、其他區(qū)域可借助的標注出有利的、不利的、已規(guī)劃的、其他區(qū)域可借助的各類生各類生活機能活機能 標注出地圖的東西南北標注出地圖的東西南北方向方向 交通方面交通方面，應包括，應包括公交站點（首末班車公交站點（首末班車、線路走向、間隔時間、線路走向、間隔時間、費用等）、主要路口紅綠燈時間、車流方向、道路狀況、附近費用等）、主要路口紅綠燈時間、車流方向、道路狀況、附近主要交通干道、規(guī)劃中的軌道交通或道路（用虛線表示）主要交通干道、規(guī)劃中的軌道交通或道路（用虛線表示）10壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機能圖 生活機能圖標注要點

6、生活機能圖標注要點 圖形圖形比例比例盡量真實，避免夸大，符號簡潔鮮明盡量真實，避免夸大，符號簡潔鮮明 標注前注意合理標注前注意合理排布排布，尤其是狹小地塊的標注，必要時可以采，尤其是狹小地塊的標注，必要時可以采用代碼的方式，然后在空余地方表示出來全稱用代碼的方式，然后在空余地方表示出來全稱 小規(guī)模同類業(yè)態(tài)聚集時，小規(guī)模同類業(yè)態(tài)聚集時，選擇選擇最具品質(zhì)者進行標注，其他在注最具品質(zhì)者進行標注，其他在注釋中說明釋中說明 注釋注釋可寫在旁邊或地圖反面可寫在旁邊或地圖反面 根據(jù)實際情況，用兩條細線表現(xiàn)出根據(jù)實際情況，用兩條細線表現(xiàn)出道路道路寬度，區(qū)分各級路段寬度，區(qū)分各級路段 各道路應盡量各道路應盡量拉

7、直拉直，以體現(xiàn)各生活機能之間的位置關系，以體現(xiàn)各生活機能之間的位置關系 字的寫法字的寫法：盡量采用與道路垂直的方式來書寫，利于排版：盡量采用與道路垂直的方式來書寫，利于排版11壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖v交通示意圖交通示意圖 目的目的 讓客戶直觀地了解本案周邊的道路、交通狀況讓客戶直觀地了解本案周邊的道路、交通狀況 方便業(yè)務員引導不同位置的客戶到售樓處參觀方便業(yè)務員引導不同位置的客戶到售樓處參觀 交通示意圖的內(nèi)容交通示意圖的內(nèi)容 現(xiàn)在本案周邊的主要交通網(wǎng)絡現(xiàn)在本案周邊的主要交通網(wǎng)絡 規(guī)劃中的重要交通線路規(guī)劃中的重要交通線路 這些交通線路所能到達的主要成熟商圈或重要

8、樞紐這些交通線路所能到達的主要成熟商圈或重要樞紐12壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖 具體而言，交通示意圖包括兩方面：具體而言，交通示意圖包括兩方面： 如何去一些比較知名的場所或區(qū)域以及需如何去一些比較知名的場所或區(qū)域以及需要多少時間、距離為多少。要多少時間、距離為多少。 如何去一些有利的生活機能場所或如何換如何去一些有利的生活機能場所或如何換乘，相隔距離與所用時間（如人民廣場、乘，相隔距離與所用時間（如人民廣場、新客站、徐家匯、淮海路等商業(yè)網(wǎng)點）。新客站、徐家匯、淮海路等商業(yè)網(wǎng)點）。 如何規(guī)避不利的生活機能場所。如何規(guī)避不利的生活機能場所。 方圓方圓800M800M以

9、內(nèi)共有多少條公交線路。以內(nèi)共有多少條公交線路。 公交車的記錄情況（首、末班車的時間，公交車的記錄情況（首、末班車的時間，車票的價格，高峰時間，有哪些人乘坐）。車票的價格，高峰時間，有哪些人乘坐）。 各主要道路交叉口的紅綠燈時間。各主要道路交叉口的紅綠燈時間。 周邊主要車行道兩邊的電線桿數(shù)量以及電周邊主要車行道兩邊的電線桿數(shù)量以及電線桿間的距離。線桿間的距離。 周邊多條馬路的寬度。周邊多條馬路的寬度。 市政對周邊道路有無規(guī)劃。市政對周邊道路有無規(guī)劃。 本案至附近馬路的最近距離與最遠距離。本案至附近馬路的最近距離與最遠距離。 尋找二至三條最方便的引導動線。尋找二至三條最方便的引導動線。 各主要時段

10、（各主要時段（AM7:00AM7:00、8:008:00、9:009:00、11:0011:00、12:0012:00、PM16:00PM16:00、17:0017:00、18:00)18:00)道路的人流、車流量及流量方向。道路的人流、車流量及流量方向。13壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖 交通示意圖的形式交通示意圖的形式 制作方法類似生活機制作方法類似生活機能圖做法能圖做法 描繪道路描繪道路 標識車站標識車站 注明車站車次和運注明車站車次和運營時間及各車到達車營時間及各車到達車站。站。 以本區(qū)域為核心，把以本區(qū)域為核心，把周邊及城市重要商貿(mào)周邊及城市重要商貿(mào)中心、交

11、通樞紐、辦中心、交通樞紐、辦公區(qū)、開發(fā)區(qū)等知名公區(qū)、開發(fā)區(qū)等知名區(qū)域的大致方位描繪區(qū)域的大致方位描繪出來，然后用射線相出來，然后用射線相連，并在相應射線上連，并在相應射線上注明車輛線路和換乘注明車輛線路和換乘點。點。 由交通動線圖衍生出由交通動線圖衍生出來，往往用于企劃的來，往往用于企劃的印刷品上，但它的表印刷品上，但它的表示方式與射線圖相反，示方式與射線圖相反，他是表示從知名區(qū)域他是表示從知名區(qū)域到達本案所在區(qū)域的到達本案所在區(qū)域的線路，所以箭頭是由線路，所以箭頭是由外部知名區(qū)域指向本外部知名區(qū)域指向本區(qū)域的。區(qū)域的。14壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖 交通示意圖的

12、標注要點交通示意圖的標注要點 交通示意圖中各交通示意圖中各道路道路應盡量拉直應盡量拉直 可適當可適當放大比例放大比例，以便于清晰標注各項生活機能，當紙不夠時，以便于清晰標注各項生活機能，當紙不夠時，可用幾張紙拼接起來使用可用幾張紙拼接起來使用 道路需根據(jù)實際情況用兩條細線表現(xiàn)出其道路需根據(jù)實際情況用兩條細線表現(xiàn)出其寬度寬度 注意繪制各道路的位置距離應接近注意繪制各道路的位置距離應接近實際情況實際情況，不要失真，不要失真 公交站點等一些內(nèi)容較多的生活機能可用公交站點等一些內(nèi)容較多的生活機能可用符號符號表示，具體內(nèi)容可在空表示，具體內(nèi)容可在空白處注明白處注明 在道路交叉口可以直接用箭頭表示各路口的

13、在道路交叉口可以直接用箭頭表示各路口的紅綠燈紅綠燈的間隔時間的間隔時間 指北針指北針加注加注 道路的相鄰關系和路幅道路的相鄰關系和路幅比例比例控制控制 運用運用附錄附錄標識補充標識補充15壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖射射線線圖圖16壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路v 壓馬路的執(zhí)行重點壓馬路的執(zhí)行重點17壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路大連西路，自四平路口交歐陽路口，橫跨玉田新村，密云新村等數(shù)個新村，沿線1公里有7家中介服務所、2家建材中心、3家布藝店，中介掛牌的租售比1。你得到的結(jié)論是？舉例舉例安亭共有12家銀行設立的13家銀行網(wǎng)點，5家咖啡店，2個大型室內(nèi)

14、菜場，小型私人中介門店為主，租售比基本在1：4，新建5個辦公大樓，軌道交通正在建設中。你得到的結(jié)論是？ 18壓馬路與市調(diào)市調(diào)壓馬路與市調(diào)市調(diào)v 市調(diào)目的市調(diào)目的了解競品樓盤主要賣點了解競品樓盤主要賣點了解競品樓盤與本案差異了解競品樓盤與本案差異為專案組制定銷售策略提供參考為專案組制定銷售策略提供參考 19壓馬路與市調(diào)市調(diào)壓馬路與市調(diào)市調(diào)v不同部門市調(diào)的區(qū)別不同部門市調(diào)的區(qū)別 區(qū)別區(qū)別業(yè)務業(yè)務研展研展企劃企劃市調(diào)目的市調(diào)目的專案組：定價方式(策略). 推案策略、去化情況。重點在于個案銷控方式。業(yè)務員：了解個案基本情況，與本案的對比，重點是總結(jié)說辭。整合樓盤資料，分析區(qū)域市場。重點在于市場變化和競品狀況（收集數(shù)據(jù)）了解個案客源客層、媒體投放方案，分析媒體投放效果。重點在于媒體（廣告表現(xiàn)和目標客戶的分析）市調(diào)內(nèi)容市調(diào)內(nèi)容針對競品作市調(diào)：區(qū)域市場的市調(diào)、能產(chǎn)生同等替換關系的市調(diào)公里范圍內(nèi)，從產(chǎn)品價格的差異化，得出消費層次和區(qū)域市場的價格水平及浮動空間基地周邊的掃街：生活機能圖、交通示意圖、戶外據(jù)點市調(diào)要點市調(diào)要點需要對比總結(jié)，需要各方面的信息價格、建筑類型、個案規(guī)模、產(chǎn)品定位、房型面積價格、建筑類型、媒體方向、產(chǎn)品風格、客源客層市調(diào)層面市調(diào)層面微觀宏觀兩者并重20壓馬路與市調(diào)市調(diào)壓馬路