東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略ppt課件

1、東特大連市中心勞動(dòng)公園工程整體定位及開(kāi)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連東特企業(yè)終稿匯報(bào)闡明中期匯報(bào)的共識(shí)：本工程在高容積率情況下，不做大戶型豪宅；不做超高層；完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)和客戶認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)；本工程不適宜開(kāi)展大型集中式商業(yè)；本次匯報(bào)思索新的變化：地價(jià)從原先2.5億元，調(diào)整為1.8億元；容積率由原先的9，調(diào)整為7.3；1號(hào)地塊從原先的12，調(diào)整為10；2、3、4號(hào)地塊容積率為5.7，未變；思索地塊的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；在新的變化條件下，我們必需對(duì)工程重新思索關(guān)鍵問(wèn)題是：思索到兩塊地的聯(lián)動(dòng)開(kāi)展，對(duì)于工程存在的兩大中心優(yōu)勢(shì)CBD/勞動(dòng)公園，誰(shuí)將成為本工程開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)價(jià)值；在本工程容積率5.7的情況下，如何構(gòu)成高

2、檔物業(yè)籠統(tǒng)；如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；開(kāi)展高檔物業(yè)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值及對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵要求；CBD案例的選擇原那么和選擇案例工程的選擇是距CBD中心區(qū)域步行為十五鐘內(nèi)；選擇的工程是以居住為主導(dǎo)的；選擇成熟的CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；選擇的是CBD區(qū)域內(nèi)高密度、高層物業(yè)；選擇北京、上海、深圳、大連CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；北京棕櫚泉國(guó)際公寓、SOHO現(xiàn)代城；上海靜安楓景、嘉里中心；深圳名仕閣、都市名園；大連振屹.城市廣場(chǎng)、曼哈頓；世聯(lián)CBD居住中心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè)類似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購(gòu)買(mǎi)用途用途的多元化純居家經(jīng)濟(jì)因素投資回報(bào)穩(wěn)定性性價(jià)比的合理性客戶構(gòu)成非主流家庭主流家庭居住流動(dòng)性高低服務(wù)的要求私人化、商務(wù)化服務(wù)日常

3、管理配套要求社會(huì)的、開(kāi)放的交流家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類方向：第一個(gè)方向：大戶型豪宅，它普通需俱備的條件是：有良好的外部景觀資源。有較大規(guī)模和良好的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部不含辦公樓，由于辦公樓對(duì)大戶豪宅價(jià)值有折減。與CBD的商務(wù)氛有一定間隔。第二個(gè)方向：中等戶型效力式住宅和小戶型公寓具備效力功能和公共交流功能。處在CBD氣氛內(nèi)或其延續(xù)范圍內(nèi)。如臨主干道，那么偏向辦公。內(nèi)部環(huán)境不成為其中心價(jià)值。公園對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響世聯(lián)研討世聯(lián)經(jīng)過(guò)對(duì)泛CBD區(qū)六個(gè)公園物業(yè)的研討，得出以下結(jié)論：公園的價(jià)值在于景觀面，景觀面對(duì)物業(yè)的價(jià)值的提升約為10

4、%；地段是物業(yè)價(jià)值的決議要素，而公園僅為附加值；公園不是構(gòu)成高檔物業(yè)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素；公園對(duì)豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的價(jià)值提升是類似的；地塊中心價(jià)值分析結(jié)合以上的價(jià)值取向，本工程的限制條件在于：景觀面只能占到工程的20%左右；地塊的高容積率、土地的較小占地規(guī)模決議了工程內(nèi)部環(huán)境的局促性；地塊1的商務(wù)功能決議了工程的混合屬性；1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊景觀視野面結(jié)論根據(jù)工程價(jià)值取向、工程的限制條件綜合研討：抓CBD的優(yōu)勢(shì)，是工程中心價(jià)值；CBD的物業(yè)價(jià)值建構(gòu)主要經(jīng)過(guò)以下要素：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因：用途的多元化經(jīng)濟(jì)要素：投資報(bào)答穩(wěn)定性客戶構(gòu)成：非主流家庭居住流動(dòng)性：高效力的要求：私人化、商務(wù)化效力配套要求：社會(huì)

5、的、開(kāi)放的交流產(chǎn)品籠統(tǒng)：國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的因此工程初步定位為：非主流家庭的、國(guó)際化的、中小戶型的高檔公寓；公園價(jià)值利用是圍繞CBD價(jià)值中心的附加體系，詳細(xì)利用將在下面分述；在本工程容積率5.7的情況下，如何構(gòu)成高檔物業(yè)籠統(tǒng)如何處理高容積率并不破壞工程高檔物業(yè)籠統(tǒng)的問(wèn)題？自創(chuàng)CBD案例：高容積率如何構(gòu)成高檔籠統(tǒng)CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)立足于：由于在CBD區(qū)，區(qū)域價(jià)值大于產(chǎn)品價(jià)值；外環(huán)境價(jià)值大于內(nèi)環(huán)境價(jià)值。故普通都是高密度，高容積率物業(yè)，其并不直接貶損物業(yè)的高檔次；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔籠統(tǒng)的立足點(diǎn)：CBD內(nèi)居住物業(yè)籠統(tǒng)立足點(diǎn)與普通住宅物業(yè)立足點(diǎn)不同，更不是經(jīng)過(guò)橫向的單

6、向比較，而是依托于區(qū)位籠統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)；共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；效力的高檔化、深化化；高科技的智能化；高檔次的交流平臺(tái)；支持性專題研討：類似區(qū)域CBD及周邊產(chǎn)品定位的共性大連CBD根本情況及銷(xiāo)售特征大連CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、人民路、港灣廣場(chǎng)到大連新港區(qū)。其范圍界定東沿港灣廣場(chǎng)至節(jié)省街，北沿港灣廣場(chǎng)至大連火車(chē)站，西沿大連火車(chē)站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與節(jié)省街相匯處，占地面積約2.4平方公里。 大連CBD的四大功能區(qū)：一是以東部海關(guān)、商檢以及東港區(qū)改造為代表的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是以人民路兩側(cè)商務(wù)酒店和商務(wù)辦公樓

7、宇所構(gòu)成的商務(wù)辦公區(qū)；三是以中山廣場(chǎng)為中心所構(gòu)成的金融商務(wù)區(qū)；四是以青泥洼購(gòu)物中心和正在改造的天津街商業(yè)區(qū)構(gòu)成的商貿(mào)購(gòu)物區(qū)； 根底設(shè)備完善：具備完善的市政交通與通訊條件 投資客大約占20-30%：目前已售的住宅物業(yè)的客戶注重周邊物業(yè)的租金、物業(yè)的升值潛力；或由于產(chǎn)品稀缺性而提早購(gòu)買(mǎi)。有一定量的外銷(xiāo)比例，約占20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶有一定量的外籍人士；目前居住的非主流家庭約60-70%，用于辦公的約占15-20%；北京CBD根本情況及銷(xiāo)售特征北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路西-西大望路東、朝陽(yáng)北路北-通惠河南之間約3.99平方公 里的區(qū)域。高檔寫(xiě)字樓云集：云集了國(guó)貿(mào)、漢威、嘉里、航華大廈等

8、高檔寫(xiě)字樓；國(guó)內(nèi)外知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等數(shù)家國(guó)內(nèi)外知名大公司；根底設(shè)備完善：具有最完善、最便利的交通、通訊等現(xiàn)代化的根底設(shè)備；外銷(xiāo)公寓銷(xiāo)售旺:在外銷(xiāo)公寓、內(nèi)銷(xiāo)住宅和寫(xiě)字樓各類物業(yè)中，以外銷(xiāo)公寓所占比例最多，到達(dá)了45；投資客多：已售的CBD住宅物業(yè)，投資客戶多；目的客戶變化明顯：中心區(qū)域的住宅物業(yè)目的客戶為金領(lǐng)、CBD邊緣的住宅物業(yè)目的客戶為高級(jí)白領(lǐng) 、泛CBD區(qū)域的住宅物業(yè)目的客戶為普通白領(lǐng) ；CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)籠統(tǒng)高檔的、國(guó)際化、高密度、高容積率、高附加值的公寓物業(yè)；高檔的CBD的籠統(tǒng)拉升、物業(yè)提供附加值拉升高檔籠統(tǒng)；國(guó)際化CBD的籠統(tǒng)、客戶的國(guó)際化

9、、效力與配套設(shè)備的國(guó)際化表達(dá)的，國(guó)際化又表達(dá)了工程的高檔次；高密度、高容積率主要能過(guò)商務(wù)功能與小單設(shè)置來(lái)分解工程的高容積率的；高附加值經(jīng)過(guò)效力與配套設(shè)備營(yíng)造；經(jīng)過(guò)CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)特征的研討闡明：高密度、高容積率CBD公寓物業(yè)，并不貶損物業(yè)的高檔次，CBD 的籠統(tǒng)、國(guó)際化、高附加值拉升了工程的檔次；本工程區(qū)位決議其匹配的物業(yè)類型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CBD區(qū)域容積率高高低物業(yè)類型公寓住宅純住宅客戶物征富有階層非主流家庭居住高級(jí)白領(lǐng)普通白領(lǐng)物業(yè)檔次頂級(jí)中高檔中檔物業(yè)形象國(guó)際化公寓高檔住宅居家適宜住宅外銷(xiāo)比例高一般較少升值潛力高較高一般物業(yè)用途商住、投資居家、投資居家配套設(shè)施依托CBD依托CBD

10、與自身配套依托自身配套附加值服務(wù)設(shè)施要求高服務(wù)設(shè)施要求一般服務(wù)設(shè)施要求較少結(jié)論基于以上對(duì)CBD物業(yè)特征的研討，闡明：CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔籠統(tǒng)的有其特殊的立足點(diǎn)；如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在中期匯報(bào)中，我們?cè)?jīng)對(duì)市場(chǎng)的情況做了詳細(xì)的分析，因此本次報(bào)告主要回想一下分析的結(jié)論：目前大連高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)不存在短缺；大連對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的消化才干有限；大連的高檔住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售速度較慢；但小戶型公寓銷(xiāo)售速度相對(duì)較快；大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，直接受商住公寓沖擊；大連商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)較高，銷(xiāo)售速度較快；中心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研討“1是以產(chǎn)品的質(zhì)量

11、與創(chuàng)新，確立本人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“2是以產(chǎn)品附加效力，確立本人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“3是客觀性的；典型的單一工程勝利要素，以區(qū)域環(huán)境快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售表達(dá)“工程價(jià)值；“4是跨區(qū)域性品牌模型，以大規(guī)模、本錢(qián)控制和品牌所傳送的內(nèi)涵作為中心競(jìng)爭(zhēng)力，一旦構(gòu)成很難被模擬和超越表達(dá)“品牌價(jià)值； 3 1 4 2社會(huì)資源客觀性自動(dòng)式被動(dòng)式客觀性產(chǎn)品效力人文環(huán)境新進(jìn)者品牌自然、區(qū)位中心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研討核心競(jìng)爭(zhēng)力具務(wù)條件本項(xiàng)目具務(wù)條件擬合情況判斷“1”低密度、低容積率初步判斷，本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力為“2+3”；“2”體現(xiàn)項(xiàng)目差異化，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力；“2”主動(dòng)式服務(wù)人為服務(wù)“3”客觀存在自然環(huán)境與區(qū)位CBD、勞動(dòng)公園“4”大盤(pán)與品牌發(fā)展商

12、社會(huì)資源客觀性自動(dòng)式被動(dòng)式客觀性產(chǎn)品效力人文環(huán)境新進(jìn)者品牌自然、區(qū)位3 14 2競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析萬(wàn)達(dá)華府“1+3”客觀條件：低容積率曼哈頓“2+3”服務(wù)：同質(zhì)化，人文性少城市廣場(chǎng)“2+3”如何以效力和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)嶺南會(huì)工程位置：廣州二沙島 ；工程檔次：廣東著名的高檔豪宅；工程根本情況：嶺南會(huì)共由5幢7層樓宇相連，單位面積由169平方米至280平方米，全部單位均有園林景觀及珠江；周邊配套：毗鄰星海音樂(lè)廳、廣東美術(shù)館、美國(guó)國(guó)際學(xué)校以及著名的高檔酒樓新荔枝灣酒樓；小區(qū)配套：設(shè)有室外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、室內(nèi)外兒童游樂(lè)場(chǎng)、乒乓球室、桑拿等等生活設(shè)備；物業(yè)效力：提供24小時(shí)保安、清潔效力、早餐、

13、嬰兒照看、穿越巴士、商業(yè)中心、停車(chē)場(chǎng)、訂票中心、城市旅游等貼身效力；租憑情況：工程只租不售單層三房公寓：163-220平方米USD3800-5000/月復(fù)式三到五房公寓：266-350平方米USD7300-8500/月目的客戶：外籍人士和商務(wù)金領(lǐng)；美國(guó)鄰事館租用為員工公寓；本工程可自創(chuàng)其勝利方式：工程的中心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)位環(huán)境+效力目的客戶的鎖定與工程構(gòu)成了籠統(tǒng)互動(dòng)；本工程的高檔籠統(tǒng)，可經(jīng)過(guò)效力、高質(zhì)量配套設(shè)備、目的客戶塑造；嶺南會(huì)勝利基因解碼：工程最大化發(fā)揚(yáng)了工程的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：富人區(qū)+珠江；工程的效力與高級(jí)配套設(shè)備，提升了工程的質(zhì)量，提高了工程的附加值；效力與配套設(shè)備，更加人文化，更具藝術(shù)檔次；工程

14、的目的客戶與工程質(zhì)量構(gòu)成互動(dòng)，塑造了工程的獨(dú)特魅力；如何以效力和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)嶺南會(huì)案例自創(chuàng)1SOHO現(xiàn)代城地理位置：北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路88號(hào)SOHO現(xiàn)代城 ，CBD中心區(qū)位的邊緣區(qū)；開(kāi)展商：北京中鴻天房地產(chǎn) 占地面積：7.3萬(wàn)平米 建筑面積：49 萬(wàn)平米 容 積 率：6.7停 車(chē) 位： 2092個(gè)根本情況：工程為公寓+商業(yè)+寫(xiě)字樓為一體的綜合體；一期建立：6棟28層塔樓，總建筑面積27萬(wàn)平米，公寓總套數(shù)為5套，車(chē)位1226個(gè)；二期建立：4棟聯(lián)體樓，總建筑面積22萬(wàn)平米，商業(yè)街1.9萬(wàn)平米,寫(xiě)字樓6.1萬(wàn)平米、公寓14萬(wàn)平方米；其中SOHO公寓512套，商鋪48間，辦公室277套，車(chē)位866個(gè)；

15、配套：一所幼兒園2150平米，一所小學(xué)校5800平米，俱樂(lè)部2235平米；主要經(jīng)過(guò)商務(wù)功能、小面積單元，分解工程高容積率；經(jīng)過(guò)CBD的籠統(tǒng)、物業(yè)提供附加值高程度的設(shè)計(jì)拉升高檔籠統(tǒng)；經(jīng)過(guò)先啟動(dòng)住宅部分，帶動(dòng)整體工程開(kāi)展；案例自創(chuàng)2財(cái)富廣場(chǎng)由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，因此找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)較關(guān)鍵；目前市場(chǎng)供應(yīng)的寫(xiě)字樓，價(jià)錢(qián)較高，寫(xiě)字樓的硬件設(shè)備較高檔，其本錢(qián)較高；因此，我們應(yīng)該避開(kāi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，控制工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)，走低本錢(qián)道路；案例自創(chuàng)2財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容 積 率： 5.50；樓宇情況：A棟為2

16、8層寫(xiě)字樓，B棟為25層商住公寓；總 戶 數(shù)：330；停 車(chē) 位：230；戶型稱號(hào)類型面積總套數(shù)可售面積(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面49.55432130.6512.25 %11.14 % 1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面36.92441624.4812.54 %8.490 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面53.09884671.9225.07 %24.41 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面52.88884653.4425.07 %24.31 % 2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面77.76443421.4412.54 %17.88 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面59.88442634.7212.54 %13.7

17、7 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面52.78 國(guó)際公寓寫(xiě)字樓案例自創(chuàng)2財(cái)富廣場(chǎng)本工程可自創(chuàng)其勝利方式：爭(zhēng)取住宅用地審批，獲得70年產(chǎn)權(quán)的方式；由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都添加了，降低了購(gòu)買(mǎi)壓力；高籠統(tǒng)、低運(yùn)用本錢(qián)面市；兩棟功能明晰，目的客戶明晰的方式；財(cái)富廣場(chǎng)勝利基因解碼：財(cái)富廣場(chǎng)是以土地為住宅用地推向市場(chǎng)，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都添加了，降低了購(gòu)買(mǎi)壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高工程籠統(tǒng)；低本錢(qián)，其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；A、B棟目的客戶明晰；案例自創(chuàng)2財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)開(kāi)展研討大連集中商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)

18、較高，銷(xiāo)售速度較快；沿街商鋪的旺銷(xiāo)是商業(yè)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)；因此本工程不適宜打造大型集中商業(yè)；因此如何添加沿街商鋪的面積，是本工程商業(yè)打造的關(guān)鍵點(diǎn)；商鋪經(jīng)過(guò)一、二層聯(lián)體商鋪的打造，提升二層商鋪的價(jià)值；商業(yè)是本工程的輔助功能，商業(yè)的檔次要配合本工程整體籠統(tǒng)；因此本工程的商業(yè)籠統(tǒng)為：國(guó)際街區(qū)；商業(yè)開(kāi)展方式研討國(guó)際街區(qū)可以構(gòu)成高檔籠統(tǒng)的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原那么商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)備高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國(guó)日本料理咖啡廳等健身俱樂(lè)部等銀行、美容美發(fā)、書(shū)店、面包房、藥店等小型超市業(yè)態(tài)商業(yè)開(kāi)展方式研討工程開(kāi)展戰(zhàn)略及定位開(kāi)發(fā)順序根據(jù)從低風(fēng)險(xiǎn)至高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)原那么；對(duì)CBD邊緣物業(yè)的案例研討，公寓帶開(kāi)工程銷(xiāo)售；建

19、議工程從西面至東面依次開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)2、3、4號(hào)地塊，其次1號(hào)地塊；1號(hào)地塊二期開(kāi)發(fā)3號(hào)地塊4號(hào)地塊一期開(kāi)發(fā)2號(hào)地塊工程定位籠統(tǒng)定位及中心價(jià)值主張籠統(tǒng)定位：國(guó)際的、尊貴的、私家的中心價(jià)值主張：在CBD，在后花園中心價(jià)值主張備選：青泥洼的紅，烘托出勞動(dòng)公園的綠工程定位功能定位大連，都市示范區(qū)示范城市未來(lái)高尚國(guó)際公寓城市多功能綜合體1號(hào)地：偏商務(wù)功能。小戶型為主，可拼可合 1棟辦公籠統(tǒng)， 1棟商務(wù)公寓假設(shè)開(kāi)展商有資源可思索產(chǎn)權(quán)式酒店；1號(hào)地：復(fù)式街鋪：國(guó)際風(fēng)情街區(qū)2-4號(hào)地：偏住宅功能，中等戶型為主，無(wú)商業(yè)。案名推介公園大道 國(guó)際公寓東特.新城市 國(guó)際公寓東特.新風(fēng)格 國(guó)際公寓東特.新世界金鑰匙

20、國(guó)際公寓工程定位戶型定位戶型配比從公寓的物業(yè)用途思索，戶型面積不宜過(guò)大；從抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度思索，降低置業(yè)門(mén)檻，戶型面積不宜過(guò)大；地塊戶型戶型面積（M2）面積比例1號(hào)地塊1房（純辦公公寓）70，可拼合50%1房（商住公寓）50，可拼合50%不沿景觀面的1房40-6015%2 房75 - 8535%3房2廳1衛(wèi)100-12030%沿景觀面的3 房2廳2衛(wèi)130-15020%頂層做兩套大面積的復(fù)式，通過(guò)拍買(mǎi)造勢(shì)，建立價(jià)值標(biāo)桿體系；1號(hào)地塊純辦公公寓客戶定位：工程定位客戶定位中心客戶重要客戶游離客戶本地中型民營(yíng)企業(yè)原1號(hào)地塊辦公的客戶為首要目的入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處

21、1號(hào)地塊商住公寓客戶定位：工程定位客戶定位本地創(chuàng)業(yè)型公司中心客戶重要客戶游離客戶投資客、SOHO一族、外籍商務(wù)人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員2、3、4號(hào)地塊公寓的客戶定位：工程定位客戶定位重要客戶游離客戶有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自在任務(wù)者等、大連公司高級(jí)經(jīng)理、大連金領(lǐng)一族中心客戶私營(yíng)老板、外籍及外地商務(wù)人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員重要客戶游離客戶工程定位價(jià)錢(qián)定位功能 產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場(chǎng)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)公寓國(guó)際公寓銷(xiāo)售工程定位價(jià)錢(qián)定位1號(hào)地塊純辦公公寓價(jià)錢(qián)定位：大連寫(xiě)字樓價(jià)錢(qián)約為7000-13000元/平方米之間；本工程純辦公公寓定位檔次為高檔國(guó)際

22、公寓；綜上各要素思索，本工程寫(xiě)字樓初步定價(jià)為：7500-8000元/工程定位價(jià)錢(qián)定位1號(hào)地塊商住公寓價(jià)錢(qián)定位：根據(jù)市場(chǎng)比較法，本工程的商住公寓價(jià)錢(qián)區(qū)間為7500-8000元/M2由于目前，距銷(xiāo)售時(shí)間較遠(yuǎn)，因此建議價(jià)錢(qián)為價(jià)錢(qián)區(qū)間； 項(xiàng)目名稱綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=振屹城市廣場(chǎng)地理位置1059規(guī)模1058交通1069外部景觀1067園林環(huán)境1065使用率1065容積率1047戶型結(jié)構(gòu)1076基本生活設(shè)施1079物業(yè)管理10710合計(jì)得分1005975權(quán)重100%_100%權(quán)重得分權(quán)重總分:7575銷(xiāo)售單價(jià)9500銷(xiāo)售單價(jià)權(quán)重權(quán)重單價(jià)95009500本工程價(jià)錢(qián)本工程得分權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分 =747

23、3元/平方米 7500元/平方米本工程的商住公寓采用市場(chǎng)比較法，工程周邊的振屹城市廣場(chǎng)進(jìn)展市場(chǎng)比較定價(jià)，由于目前有許多不確定要素，所以以下為工程目前的初步均價(jià)。詳細(xì)價(jià)錢(qián)定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售預(yù)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。工程定位價(jià)錢(qián)定位根據(jù)定價(jià)影響要素經(jīng)過(guò)對(duì)大連市工程周邊的二個(gè)高檔樓盤(pán)振屹城市廣場(chǎng)；萬(wàn)達(dá)華府進(jìn)展市場(chǎng)比較定價(jià)，由于目前有許多不確定要素，所以以下為工程目前的初步均價(jià)。詳細(xì)價(jià)錢(qián)定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售預(yù)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。 項(xiàng)目名稱綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=振屹城市廣場(chǎng)B=萬(wàn)達(dá)華府地理位置10887規(guī)模10888交通10898外部景觀10975園林環(huán)境10757使用率10958容積率10369戶型

24、結(jié)構(gòu)10868基本生活設(shè)施10888物業(yè)管理105106合計(jì)得分100737274權(quán)重100%_30%70%權(quán)重得分權(quán)重總分:73.421.651.8銷(xiāo)售單價(jià)95006000銷(xiāo)售單價(jià)權(quán)重權(quán)重單價(jià)705028504200本工程價(jià)錢(qián)本工程得分權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分 =7011元/平方米 7000元/平方米 2、3、4號(hào)地塊公寓的價(jià)錢(qián)定位：根據(jù)市場(chǎng)比較法，本工程的公寓均價(jià)為7000-7500元/M2工程定位價(jià)錢(qián)定位裙樓商業(yè)的價(jià)錢(qián)，根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)或是自行運(yùn)營(yíng)；功能 收益方式銷(xiāo)售價(jià)格（元/）裙樓商業(yè)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)1號(hào)地塊商務(wù)公寓銷(xiāo)售7500-80002、3

25、、4號(hào)地塊公寓銷(xiāo)售7000-7500物業(yè)開(kāi)展建議 我們給出的物業(yè)開(kāi)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建立性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買(mǎi)的要素。需求闡明的是原那么：一切均基于競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值添加CVA(Competition Value Added)物業(yè)開(kāi)展建議 國(guó)際公寓價(jià)值新體系CBD價(jià)值建構(gòu)效力價(jià)值國(guó)際公寓 價(jià) 值 新 體系大環(huán)境價(jià)值建構(gòu)共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；效力的高檔化、深化化；高科技的智能化；居住流動(dòng)性大；高檔次的交流平臺(tái)；在景觀面打造少量的大戶型物業(yè)，建立工程的價(jià)值標(biāo)桿；把高檔俱樂(lè)部建在公園內(nèi)把公園直接拉入綠化體系，工程客戶可直接進(jìn)入。立體綠化高

26、檔俱樂(lè)部以盡能夠低的本錢(qián)建構(gòu)高籠統(tǒng)；經(jīng)過(guò)外立面、奢華大門(mén)、私家車(chē)道、奢華大堂、小型泳池五大目的建構(gòu)高檔籠統(tǒng)；國(guó)際金鑰匙認(rèn)證提供私家效力；設(shè)置智能化；設(shè)租賃代管效力；設(shè)置高檔俱樂(lè)部；寫(xiě)字樓與商住公寓建筑風(fēng)格提示：建議建筑風(fēng)格以現(xiàn)代建筑風(fēng)格劇烈的視覺(jué)沖擊力，建筑具有公建化立面效果，強(qiáng)調(diào)沿街的昭示性；如何打造高檔籠統(tǒng)1臨街的公建外立面如何打造高檔籠統(tǒng)2私家車(chē)道私家車(chē)道加強(qiáng)領(lǐng)地感盡顯尊貴私密如何打造高檔籠統(tǒng)3公園1號(hào)會(huì)館是一個(gè)頂級(jí)私人俱樂(lè)部，提供交流平臺(tái)如何打造高檔籠統(tǒng)4住宅外立面住宅的外立面提示高雅的、現(xiàn)代的、簡(jiǎn)約、親切的、國(guó)際化的建筑風(fēng)格高品味，強(qiáng)調(diào)雅致，顏色與構(gòu)造的運(yùn)用突顯出地標(biāo)物業(yè)在空間規(guī)劃、

27、軸線的處置以及園林造景上，同時(shí)有國(guó)際文化元素的神韻建筑風(fēng)格及外立面建議：現(xiàn)代建筑風(fēng)格寬闊、華貴、華美堂皇大堂，提升工程競(jìng)爭(zhēng)力； 如何打造高檔籠統(tǒng)5奢華大堂華貴入口，提升工程競(jìng)爭(zhēng)力； 如何打造高檔籠統(tǒng)6奢華入口利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)：做出足夠的車(chē)庫(kù)量，并打通住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)的車(chē)庫(kù)，使其得到共享和高度利用；車(chē)庫(kù)可租可售；車(chē)庫(kù)有單獨(dú)的高檔大堂，經(jīng)過(guò)私家電梯感應(yīng)卡控制管理；如何提升CBD運(yùn)用價(jià)值足量車(chē)庫(kù)如何打造效力價(jià)值1 國(guó)際金鑰匙物業(yè)效力金鑰匙認(rèn)證資歷較難，有利于提升工程的國(guó)際籠統(tǒng)；金鑰匙的物業(yè)效力與目前市場(chǎng)推出的物業(yè)效力，產(chǎn)生了差別化，提高了工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力；金鑰匙提供的效力：就應(yīng)無(wú)所不能，在合法的根底上，客人的任何要求都能滿足； 如何打造效力價(jià)值2設(shè)租賃代管處如何建構(gòu)大環(huán)境價(jià)值1公園利用在景觀面打造少量的大戶型物業(yè)，建立工程的價(jià)值標(biāo)桿；把高檔俱樂(lè)部建在公園內(nèi)把公園直接拉入綠化體系，工程客戶可直接進(jìn)入。大戶型豪宅公園私家入口高尚俱樂(lè)部設(shè)在公園內(nèi)如何建構(gòu)大環(huán)境價(jià)值2立體綠化高爾夫住宅四大元素少量底層架空商業(yè)屋頂綠化住宅和寫(xiě)字間空中綠化寫(xiě)字間適當(dāng)提高層高立體綠化和空中共享空間：CBD物業(yè)通常的做法是向空中發(fā)明共享空間，政府往往是支持與獎(jiǎng)勵(lì)的，一方面經(jīng)過(guò)不計(jì)該部分容積率；1號(hào)地規(guī)劃表示方案一1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊寫(xiě)字樓商鋪行走線路商住公寓可思索產(chǎn)權(quán)式酒