灣項目商業(yè)市場及競品項目分析（202008）

1、恒裕深圳灣項目恒裕深圳灣商業(yè)項目恒裕深圳灣項目Contents商業(yè)市場及競品項目分析項目發(fā)展方向項目案名分享恒裕深圳灣項目南山片區(qū)及后海商務(wù)區(qū)消費者大數(shù)據(jù)分析恒裕深圳灣項目本次考察的范圍是以后海 至登良，沿著后海濱路所 規(guī)劃的商業(yè)群根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，未來這里將形成城市級商圈深圳灣 體育中 心深圳灣 壹號已開業(yè)未開業(yè)商業(yè)市場基本概況擁有城市級購物中心，未來將入市大量商業(yè)項目，形成城市級商圈恒裕深圳灣項目Page 5區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)以購物中心、寫字樓配套為主，商業(yè)類型較為單一。區(qū)域內(nèi)商業(yè)定位與物業(yè)屬性基本匹配?，F(xiàn)有商業(yè)整體以中等檔次為主，主要滿足片區(qū)商務(wù)人口所需；小部分商業(yè)（后 海匯）面向年輕潮流類客

2、群。區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目較多，不乏大型開發(fā)商主導(dǎo)的大體量商業(yè)項目，整體商業(yè)氛圍濃厚，競爭較為激烈。序號商業(yè)類型代表性商業(yè)項目商業(yè)體量()開業(yè)時間定位目標(biāo)客群1寫字樓配套航天科技廣場-銀河薈3萬2018年1月打造“精英白領(lǐng)生活圈”的寫字樓商業(yè) 配套周邊寫字樓商務(wù)人口2寫字樓配套卓越INTOWN后海中心0.74萬2015年3月深圳頂級高品質(zhì)的商務(wù)配套周邊寫字樓商務(wù)人口3購物中心鵬潤達(dá)海德中心13萬2020年11月24小時泛娛樂綜合體-4購物中心深圳天利名城購物中心3.7萬2010年9月中國獨特的歐洲宮廷式購物體驗中心周邊住宅客群、海岸城導(dǎo)流的年輕客群5購物中心海岸城購物中心12萬2007年12月集購物、

3、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型濱海特色風(fēng)情購物中心周邊寫字樓商務(wù)人口；周邊高消費居住人客群；深圳西部區(qū)域內(nèi)目的性購物、餐飲客群6購物中心保利文化廣場15萬2008年12月集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術(shù)等多項功能于一體的標(biāo)志性商業(yè)體周邊寫字樓商務(wù)人口；周邊中等消費居住人客群；深圳西部文化追求人群7購物中心ok mall潮流廣場4萬2016年6月定位為時尚韓國商城，為追求時尚潮流 的年輕人士提供體驗式購物場所。周邊寫字樓商務(wù)人口；年輕客群8購物中心深圳灣萬象城8萬2018年12月融合奢侈購物、文化藝術(shù)、品質(zhì)生活為 一體的高端時尚精品體驗中心區(qū)域高消費人群、中高層管理人員、外籍人 士9購物中心

4、聯(lián)想鐵獅門后海匯7.2萬2021年9月深圳首個“Z世代”購物中心Z世代（95后）年輕客群10購物中心騰創(chuàng)未來1.8萬2023年高端商務(wù)年輕客群11購物中心深圳灣壹號4萬2018年11月華南首個高端定制奢尚生活中心頂富、周邊豪宅居住客群商業(yè)市場基本概況商業(yè)氛圍較好，基本消費客群于南山消費，較少外溢情況居住客群-到訪頻次(次/人/月)辦公客群-到訪頻次(次/人/月)訪問客群-到訪頻次(次/人/月)深圳灣萬象城1.00海岸城0.85深圳灣萬象城0.77海岸城0.78深圳灣萬象城0.84海岸城0.76保利文化廣場0.70保利文化廣場0.74保利文化廣場0.66天利名城購物中心0.69okmall潮流廣

5、場0.74天利名城購物中心0.65okmall潮流廣場0.66天利名城購物中心0.37okmall潮流廣場0.45來福士廣場0.60寶能allcity購物中心0.24來福士廣場0.38南山天虹商場0.48來福士廣場0.20寶能allcity購物中心0.37萬象天地0.18萬象天地0.20深圳歲寶百貨(萬象 店)南山天虹商場益田假日廣場0.360.280.23星宇時代前海購物中0.16星宇時代前海購物中0.14心心海雅繽紛城0.11海雅繽紛城0.11深圳灣萬象城及海岸城商業(yè)組團(tuán)（含海岸城、保利文化廣場、天利名城購物中心、OK潮流廣場）為后海商務(wù)區(qū)辦公、 居住、訪問客群客群到訪的主要場所。二者緊鄰

6、，商圈聚集效應(yīng)明顯。后海商務(wù)片區(qū)客群主要到訪項目較為集中地分布在本片區(qū)商業(yè)項目上，無明顯消費外溢情況。后海商務(wù)區(qū)各類客群到訪項目TOP10排行蛇口片區(qū)招商片區(qū)后海商務(wù)區(qū)粵海片區(qū)恒裕深圳灣項目Page 6商業(yè)市場基本概況片區(qū)商業(yè)概況后海商務(wù)區(qū)商業(yè)體量多，涵蓋普通、中檔、中高檔次、高端、奢侈等多個類別，檔次齊全。片區(qū)內(nèi)各檔次都有代表性商業(yè)項目，未來競爭激烈；海岸城組團(tuán)主要由海岸城購物中心、OKMALL潮流廣場、天虹百貨、天利名城購物中心、保利文化廣場共同組成，除海岸城購物中心運營良好外，其它商業(yè)項目整體質(zhì)量一般;后海商務(wù)區(qū)為深圳市代表性商圈，眾多品牌選擇全球/全國/深圳首店落子于此，側(cè)面反映片區(qū)商

7、業(yè)發(fā)展較為成熟，影 響力大。卓悅INTOWN、鵬潤達(dá)商業(yè)廣場（未來入市）、后海匯（未來入市）海岸城購物中心OK MALL潮流廣場、天利名城購物中心、保利文化廣場、銀河薈深圳灣萬象城、深圳灣壹號普通恒裕深圳灣項目Page 7中端中高端高端商業(yè)市場基本概況現(xiàn)有商業(yè)的分布后海區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要集中于后海地鐵站西側(cè)，是 以海岸城為代表的后海西商圈西區(qū)除海岸城以外，整體的檔次及運營的情況一般東區(qū)目前入市深圳灣萬象城，是區(qū)域內(nèi)又一城市級 商業(yè)入市序號商業(yè)類型代表性商業(yè)項目營運情況1寫字樓配套航天科技廣場-銀河薈依靠自身寫字樓客群所提供 商業(yè)人流進(jìn)行，目前持續(xù)招 租中，商業(yè)運營情況一般2寫字樓配套卓越INTO

8、WN后海中心卓越中心以快餐簡餐+便利 服務(wù)為主，多為中午時間段 消費，其余時間生意一般4購物中心深圳天利名城購物中心非自持項目，多為快餐簡餐，缺乏商業(yè)氛圍5購物中心海岸城購物中心檔次逐漸升級，現(xiàn)為中高端 項目，引領(lǐng)區(qū)域消費6購物中心保利文化廣場非自持項目，整體商業(yè)氛圍 一般7購物中心okmall僅一樓及二樓沿街部分有商 業(yè)入駐8購物中心深圳灣萬象城19年開業(yè)，通過運營與萬象 自身的廠牌，成為城市級商 業(yè)深圳灣 體育中 心深圳灣 壹號恒裕深圳灣項目Page 8代表性商業(yè)分析海岸城購物中心位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，緊鄰濱海大道、南海大道、后海大道、后海濱路、創(chuàng)業(yè)路等南山區(qū)的五條城市主干道的交匯處；以

9、其為代表的“海岸城商圈”名列大眾點評深圳市人氣商圈榜單第一名。海岸城購物中心商業(yè)面積12萬開業(yè)時間2007-12開發(fā)商海岸集團(tuán)項目定位深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、 服務(wù)人口最為廣泛、最具代表性、時 尚氣息最濃郁的濱海風(fēng)情多功能城市 復(fù)合體物業(yè)構(gòu)成寫字樓、購物中心（盒子）、商業(yè)街總建筑面積項目總建面約30交通地鐵2/11號線恒裕深圳灣項目Page 9代表性商業(yè)分析海岸城購物中心海岸城為區(qū)域最成熟商業(yè)，基本覆蓋整體南山客群海岸城購物中心訪問客群到訪項目主要為海岸城商業(yè)組團(tuán)，其次為招商蛇口片區(qū)寶能all city，花園城購物中心、粵海 片區(qū)來福士廣場等項目；整體來看，項目訪問客群來源周邊各個片

10、區(qū)，側(cè)面反映海岸城購物中心項目區(qū)域輻射力強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計海岸城購物中心平均逗留時長為1.39h,略低于深圳購物中心平均逗留時長1.8H?？土骱０冻侨站植?人)26333商旅人口占比10.1%停留時長(小時)1.292.202.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00恒裕深圳灣項目Page 10海 保岸 利城 文 化 廣 場okmall潮 流 廣 場天 虹 商 場allcity購 物 中 心城 購 物 中 心南 寶 花 來 深 茂 萬 山 能 園 福 圳 業(yè) 象士 灣 百 天 廣 萬 貨 地 場 象城海岸城維度標(biāo)簽海岸城19-2532.1%26-3536.

11、8%年齡（歲）36-4516.7%46-558.5%553.1%152007.2%平均支出（元）6044.4代表性商業(yè)分析海岸城購物中心從區(qū)域輻射到城市級商業(yè)，海岸城持續(xù)調(diào)整自身開業(yè)時初期遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，交通欠 發(fā)達(dá)，周邊配套非常不完善，當(dāng)時定 位為家庭生活型購物中心，引進(jìn)很多 適合家庭消費的品牌2011年，加大對商務(wù)與年輕客群的關(guān) 注力度，先后引入本土精品女裝及特 色餐飲，開始進(jìn)行品牌升級調(diào)整互聯(lián)網(wǎng)思維試水實體商業(yè)微生活，深圳首個開通微信會員卡的商業(yè)2013年引進(jìn)六大國際化妝品（ESTELAUDER、CLINIQUE、MAC、BENEFIT、LOCCITANE），引進(jìn)國際輕奢品牌（MICHA

12、EL KORS、KATESPADE、PATRIZIA PEPE、ROUGE &LOUNGE、PINKO）2007-2011年2012-2014年2015-2017年定位親民、傳遞快樂國際美妝+躍進(jìn)輕奢創(chuàng)新營銷+玩樂社交從商業(yè)市場發(fā)展方面看，作為區(qū)內(nèi)第一家購物中心，海岸城通過不斷調(diào)整定位及品牌升級，逐步成為南山商業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿，帶動南山中心區(qū)成為城市級商圈的一極，豐富了深圳城市商業(yè)格局流量時代，運營為王恒裕深圳灣項目Page 112018年，海岸城進(jìn)行重大調(diào)整，永旺 撤場，從硬裝到內(nèi)容上實現(xiàn)0到100的 突破，品牌總量達(dá)到378家輕奢時尚矩陣、精品超市、網(wǎng)紅餐飲 的“夢工廠”、彩妝之王、跨界玩 轉(zhuǎn)

13、、運營為王策劃“奔跑吧吃貨”社群活動，以及主題IP展，并聯(lián)合騰訊、阿里、滴滴、優(yōu)步、美團(tuán)等進(jìn)行線上線下互動2015年，餐飲品牌進(jìn)行了大調(diào)整，引 進(jìn)了一批的深圳首店餐飲品牌2016年，引進(jìn)LINE FRIENDS CAF&STORE深圳首店、SUPERDRY、UGG深圳首家旗艦店，TESLA特拉斯 旗艦體驗中心、MUJI等品牌2018-2020年代表性商業(yè)分析海岸城購物中心從品牌來說，在大而全的基礎(chǔ)之上，輕奢、彩妝、網(wǎng)紅是商場趨勢Polo ralph laurenPINKO全品類旗艦店VALENTINO副線Chloe副線ysl雪花秀經(jīng)調(diào)改后，在零售品牌中引入大量輕奢（Polo ralph lau

14、ren、PINKO全品類旗艦店）、國際一線品牌副線及彩妝（Dior、GUCCI Beauty、YSL 、雪花秀、philosophy）檔次品牌，未來將占據(jù)南山片區(qū)中高檔次女性消費龍頭地位在餐飲品牌中，海岸城成為了網(wǎng)紅首店開業(yè)選擇處，從輕餐到重餐，海岸城成為網(wǎng)紅餐飲聚集地，在北京、成都人氣 爆棚的“客從何處來”，香港米其林一星推薦的“I love you dessert bar”，火遍廣州的陶陶居 、蔡瀾越南牛肉河 粉（蔡瀾 pho）、蔡瀾港式點心專門店等，零售餐飲奈雪夢工廠客從何處來恒裕深圳灣項目Page 12代表性商業(yè)分析海岸城購物中心從空間上來說，由外到內(nèi)進(jìn)行更新，形象匹配內(nèi)容從外立面上，

15、海岸城自18年進(jìn)行調(diào)改，有原本的以紅磚瓦片為底色的較為陳舊的設(shè)計，變?yōu)槿缃窬哂袝r尚感潮流感 的商業(yè)外墻從內(nèi)裝上，從大空間的中庭、天花吊頂?shù)叫】臻g衛(wèi)生間等等，海岸城均往精致化進(jìn)行設(shè)計，給到消費者從品牌到空間 不斷層的體驗感未更新前更新：外墻更新：中庭空間更新：公共空間恒裕深圳灣項目Page 13代表性商業(yè)分析海岸城購物中心從營運活動來說，跨界、線上線下是不可或缺對于營銷，海岸城選擇的方式則是跨界合作，在煥新開業(yè)期間，海岸城聯(lián)合雅昌.流動美術(shù)館、蔚來汽車與禮橙專車 等企業(yè)打造活動同時潮玩永不落幕，開啟科技、社交、體驗全新商業(yè)空間，打通線上線下渠道。雙十一期間，海岸城作為天貓華南唯 一官方主會場同時

16、，海岸城也給予了商戶廣闊的推廣平臺，在海岸城可謂周周有活動、月月有主題的專業(yè)商業(yè)運營，支持商戶A級路演，加大節(jié)慶營銷頻次，讓利消費者，帶動客流和消費，海岸城已然形成深圳西部消費者休閑娛樂的首選之地。恒裕深圳灣項目Page 14代表性商業(yè)分析海岸城購物中心小結(jié)海岸城購物中心位于本案的西北側(cè)，是后海西區(qū)商業(yè)，擁有大體量商業(yè)，經(jīng)營成熟，且占據(jù)著女性消費市場高地，是 目前區(qū)域綜合性最強(qiáng)的商業(yè)。建議項目與體量及租戶不占優(yōu)的情況之下，挖掘自身主題特色，避免與該項目進(jìn)行正面競爭步行距離590米 步行時長10min恒裕深圳灣項目Page 15優(yōu)勢10余年打磨，擁有良好的商業(yè)影響力，且不斷進(jìn)行改 進(jìn)，是區(qū)域商業(yè)

17、標(biāo)桿：無論是自身體量、還是商戶組合 以及運營的能力，海岸城都是西區(qū)首屈一指的商業(yè)自身地上物業(yè)豐富，涵蓋辦公、酒店：自身規(guī)劃有較大 面積寫字樓、酒店，項目自身帶有較大客流；擁有大面積城市廣場，慢行的交通系統(tǒng)，成為獨特的風(fēng) 景線，利于人流聚集。劣勢無法直接接駁地鐵站，對于商業(yè)造成一定影響代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城深圳灣萬象城位于科苑大道和海德三道的交匯處，也是后海金融總部基地、深圳灣超級總部基地、高新園總部基地三 大總部基地匯聚的核心腹地。它是華潤深圳灣綜合項目的一部分，比鄰中國華潤大廈“春筍”。深圳灣萬象城商業(yè)面積8萬開業(yè)時間2018-12開發(fā)商華潤置地項目定位融合奢侈購物、文化藝術(shù)、品質(zhì)生活為

18、 一體的高端時尚精品體驗中心建筑形態(tài)盒子物業(yè)構(gòu)成寫字樓、住宅、購物中心、酒店交通地鐵11、2號線后海站恒裕深圳灣項目Page 16代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城項目較海岸城，更能吸引全市人們前往allcity購 物中 心場深 海 寶 保 皇 圳 岸 能 利 庭 灣 城文 廣萬化 場象廣城okmall潮 流 廣 場茂 萬業(yè) 象百 天貨 地COCOPark來 福 士 廣 場深圳灣萬象城訪問客群到訪項目主要為海岸城商業(yè)組團(tuán)，其次為蛇口片區(qū)寶能all city購物中心，福田片區(qū)皇庭廣場、 高新園片區(qū)萬象天地等項目；整體來看，項目訪問客群遍布全市，側(cè)面反映項目客群多為辦公、訪問客群等流動性較 大群體，項目吸

19、引全市客群，輻射城市級別。相較于市內(nèi)現(xiàn)有購物中心及萬象城產(chǎn)品線系列，深圳灣萬象城提升了整體藝術(shù)、文化類體驗業(yè)態(tài)比重，訪問客群平均逗留時長為1.49h,高于海岸城購物中心，略低于深圳購物中心平均逗留時長1.8H。深圳灣萬象城2.202.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00客流深圳灣萬象城日均分布(人)24224商旅人口占比10.4%停留時長(小時)1.39維度標(biāo)簽深圳灣萬象城19-2532.1%26-3536.8%年齡（歲）36-4516.7%46-558.5%553.1%152007.2%平均支出（元）6063.9恒裕深圳灣項目Page 17代表

20、性商業(yè)分析深圳灣萬象城地標(biāo)式綜合體建筑，聯(lián)通公建設(shè)施，成為城市標(biāo)桿恒裕深圳灣項目Page 18周邊的公建設(shè)施及華潤自身的物業(yè)，為項目帶來了各種區(qū)域外的客流，輻射區(qū)外甚至全市范圍。深圳灣萬象城為華潤深圳灣其中一部分，他匹配自身的超五星級酒店、高端住宅與酒店式公寓，以深圳商業(yè)標(biāo)桿為目 標(biāo)，打造最高端的商業(yè)環(huán)境華潤深圳灣 兩期開發(fā)聯(lián)動國際商業(yè)中心一期總建筑面積33.5萬平方米，于2011年底開業(yè)包括深圳灣體育中心“春繭”（世界大學(xué)生夏季運動會 開幕式場地，集體育比賽、運動訓(xùn)練、休閑娛樂、會展博覽、文藝匯演、旅游觀光于一體）、木棉花酒店國際商業(yè)中心二期總建筑面積50萬平方米包括中國華潤大廈、華潤金融大

21、廈、深圳灣萬象城、五 星級酒店安達(dá)仕、酒店式公寓及住宅等代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城深圳灣體育中心，為項目帶來大量目的型人流“春繭”擁有“一場兩館、三位一體”的創(chuàng)新設(shè)計，集可容納2萬人的海景體育場、1.3萬人的體育館、國際標(biāo)準(zhǔn)的游 泳館、星級酒店、大眾健身設(shè)施及兒童“寓教于樂”主題商業(yè)于一體。它不僅成為了深圳的新地標(biāo)，也代表著深圳的 城市形象。春繭的人流組成由酒店、大眾健身、賽事活動、企業(yè)演出以及商業(yè)等等，整體各類賽事以及文化演藝活動、早教培訓(xùn)等平均294場，年度人流量超600萬人次春繭主要收入來源構(gòu)成來自場地出租、商戶租金、大眾健身收費等場地出租賽事活動舉辦大眾健身游泳館羽毛球館等商業(yè)兒童教育

22、商業(yè)等恒裕深圳灣項目Page 19代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城商業(yè)部分，兒童教育成為主要消費目的經(jīng)過多年發(fā)展，深圳灣體育中心的商業(yè)部分形成以兒童教育為主要基調(diào)的商業(yè)中心，已引入大量的兒童教育機(jī)構(gòu)，包 括語言類、藝術(shù)類、早教類、體育類等等，目前已輻射區(qū)域及區(qū)外的家庭客群，成為具有影響力的教育區(qū)語言類體育類早教類科技藝術(shù)類恒裕深圳灣項目Page 20代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城定位為城市生活新質(zhì)感，以一站式的商業(yè)升級提高人們生活質(zhì)量城市生活新質(zhì)感深圳灣萬象城想通過“場景式購物體驗”，重塑 “高端”，由商品擴(kuò)展至生活方式，有單一消費延伸至其圈層，由 從物質(zhì)價值提升到精神滿足萬象城以覆蓋全南山為前提，輻射

23、全市利用商業(yè)品牌萬象城去形成一個高端形象，對租戶及品牌進(jìn)行招商指引，詳情請看附件深圳灣萬象城招商手冊（2018）高品質(zhì)生活物品&服務(wù)提供商高格調(diào)社交場所高端前沿時尚消費目的地高端商務(wù)會客廳高層次精神生活啟發(fā)者輻射客群20萬+住戶30萬+辦公 目的性客群恒裕深圳灣項目Page 21代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城開業(yè)初期，頂奢零售招商難度大，通過展廳及活動形式，活躍商業(yè)萬象城追求奢侈品品牌，故在開業(yè)時L1層開業(yè)率不足1/3，大多用于陳列藝術(shù)展覽以及承接小型活動等等例：L1層會與drivepro、施華洛斯奇等品牌進(jìn)行合作，成為他們一個展示空間；在項目未圍擋空間則是與知名藝術(shù)家 合作，打造各類藝術(shù)區(qū)域，讓

24、消費者們排隊進(jìn)入，還需要預(yù)約，形成城中熱點時尚藝術(shù)跨界區(qū)A沉浸式藝術(shù)區(qū)L1層藝術(shù)品、互動裝置陳列L1層活動打造恒裕深圳灣項目Page 22代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城另辟蹊徑，利用餐飲體驗，玩轉(zhuǎn)不一樣的高端高級料理頂級配套重奢晴空？而在深圳灣項目，由于頂奢品牌的選址要求,結(jié)合消費者對于高端餐飲的需求，項目在繼承萬象城系列高端零售因子 的情況下，另辟蹊徑，在以餐飲、配套業(yè)態(tài)上下功夫，引入多個首家米其林餐廳、網(wǎng)紅餐飲、頂級美妝、家居生活以 及美容spa等，打造高格調(diào)商務(wù)社交場所,以頂級服務(wù)配套實現(xiàn)高品質(zhì)生活探新，玩轉(zhuǎn)不一樣的高端晴空日本料理客單價2226元老乾杯客單價800元菲洛嘉醫(yī)學(xué)抗衰 老中心恒

25、裕深圳灣項目Page 23代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城回歸零售，引入奢侈品升級店，打造不一樣的高端近日，Burberry在深圳灣萬象城開了一個“奢侈品行業(yè)首家社交零售精品店”，起了個名字叫“Burberry空間”， 他聯(lián)合新媒體技術(shù)，線上線下互動，打造一個與時代接軌的商業(yè)空間。店內(nèi)設(shè)置與新媒體結(jié)合的場景、跨界的咖啡館以及即將成為潮流前線的試衣間，Burberry正在擺脫自身固定形象同時，推出店內(nèi)小程序，需要通過預(yù)約才能進(jìn)入店鋪進(jìn)行體驗，為品牌賦予高貴的感覺室內(nèi)科技場景多媒體裝置跨界咖啡社交空間最美試衣間店內(nèi)小程序體驗恒裕深圳灣項目Page 24代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城從建筑空間上來說，融入藝術(shù)

26、、人文元素，打造簡約的設(shè)計風(fēng)格深圳灣項目在空間上的打造上不僅將其當(dāng)做單一功能場所，更是通過獨特地設(shè)計，塑造為打卡場所，吸引更多的消費 者來訪深圳灣項目的室內(nèi)設(shè)計，引入自然的材質(zhì)和設(shè)計元素，融情于景，以場景化的打造，提高室內(nèi)空間的高級感深圳灣萬象城屋頂花園吊頂“漂浮島”店鋪360全景連廊扶梯電梯間藝術(shù)墻吊頂深圳灣萬象城恒裕深圳灣項目Page 25代表性商業(yè)分析深圳灣萬象城小結(jié)深圳灣萬象城是后海東部未來最高端項目，擁有著萬象城系列商業(yè)品牌的背書以及商戶資源，將成為片區(qū)金字塔頂端 位置萬象城追求著頂級的商業(yè)目標(biāo)，對于招商會有一定難度，且整體商業(yè)氛圍與其空間結(jié)合將會呈現(xiàn)一個人流較少，商業(yè) 氛圍較冷的氣

27、質(zhì)步行距離690米步行時間11min恒裕深圳灣項目Page 26優(yōu)勢優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌：無論是自身體量、還是商戶組合以及運 營的能力，萬象系列都是華南區(qū)首屈一指的商業(yè)自身地上物業(yè)豐富，涵蓋辦公、酒店：自身規(guī)劃有較大 面積寫字樓、酒店，項目自身帶有較大客流；擁有大面積城市廣場，慢行的交通系統(tǒng)，成為獨特的風(fēng) 景線，利于人流聚集。劣勢與地鐵站相差較遠(yuǎn)，且目前周邊無成形商業(yè)，對于商業(yè) 造成一定影響評判標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)體的評判標(biāo)準(zhǔn)恒裕深圳灣項目Page 27評分標(biāo)準(zhǔn)60分及以下7080分8090分90100分開發(fā)商運 營實力不具備商業(yè)項目/商業(yè)項 目運營較差擁有自身商業(yè)且經(jīng)營情況不錯的項目擁有一線城市內(nèi)知名商業(yè)品牌擁

28、有國內(nèi)知名商業(yè)品牌綜合體影響力商業(yè)商業(yè)、寫字樓商業(yè)、寫字樓、高品質(zhì)居住（公寓、住宅）高品質(zhì)居?。ü?、住宅）、商業(yè)、酒店、寫字樓、其他公建設(shè)施等商業(yè)體量5萬以下68萬810萬10萬以上空間體驗 感單一空間體驗、環(huán)境一 般、設(shè)計傳統(tǒng)單一空間體驗、環(huán)境舒適、設(shè)計具有 一定特色多元化的空間體驗、舒適的環(huán)境、符合主題的設(shè)計多元化的空間體驗、舒適的環(huán)境、符合主題的 設(shè)計，結(jié)合活動空間主題特色綜合性區(qū)域性商業(yè)定位為大眾娛樂化主題，引入通過目 的性獨立消費品牌定位是市場商業(yè)大趨勢主題（藝術(shù)、人文、自然）， 擁有貼合自身的品牌商戶市場缺乏的特色主題，同時在推廣與品牌的引 入貼合項目商戶組合少量知名連鎖商業(yè)品牌

29、以知名連鎖商業(yè)品牌為主以知名連鎖商業(yè)品牌、特色創(chuàng)新品牌等擁有首進(jìn)品牌、特色創(chuàng)新品牌、首創(chuàng)的特色主題區(qū)檔次中低檔中檔中高檔高檔現(xiàn)有商業(yè)市場競爭分析在現(xiàn)有商業(yè)市場中，海岸城與萬象城將作為競品項目分析：海岸城目前是區(qū)域綜合性最高項目，占據(jù)女性消費市場（彩妝、大女裝）及其他一站式的商業(yè)，運營能力與體量亦占據(jù)優(yōu) 勢，項目與其相比的突破點是自身綜合體的品質(zhì)、客源，建筑形態(tài)以及主題特色萬象城為區(qū)域標(biāo)桿項目，是區(qū)域最高消費代表，也是代表著區(qū)域藝術(shù)特色的商業(yè)，商業(yè)氛圍會相對較冷，項目可從中尋求 突破可能綜合體主題特色檔次體量空間體驗感商戶組合海岸城開發(fā)商運營實力100806040200綜合體主題特色檔次體量空間

30、體驗感商戶組合深圳灣萬象城開發(fā)商運營實力 100806040200恒裕深圳灣項目Page 28未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)聯(lián)想鐵獅門 后海匯/7萬騰創(chuàng)未來/1.8萬深圳灣廣場BC區(qū)/4萬本案/6.8萬鵬潤達(dá)商業(yè)廣 場/13萬定位：Z世代硬核潮流場檔次：中檔為主，部分中高檔聯(lián)想鐵獅門后海匯恒裕香悅新天地深圳灣廣場BC區(qū)定位：嗨生活新標(biāo)地檔次：中檔定位：城市人文村落檔次：判斷地下商業(yè)多以中檔， 甚至中低檔為主定位：24小時泛娛樂中心檔次：中檔鵬潤達(dá)商業(yè)廣場恒裕深圳灣項目Page 29未來商業(yè)市場深圳灣大街東延線（C區(qū)）與文化山谷（B區(qū)）串聯(lián)片區(qū)綜合體 利好型：鵬潤達(dá)商業(yè)廣場與聯(lián)想鐵獅門后海匯未 來將受

31、到深圳灣大街東延線的利好條件，與保利文化廣場、海岸城、天利名城、 深圳灣萬象城等在二層步行廣場相連； 局部利好型：騰創(chuàng)與A區(qū)、B區(qū)相鄰，自然景觀優(yōu)越， 在B1層與A區(qū)與B區(qū)有通道相連，受到片 區(qū)規(guī)劃利好； 相對獨立型：本案與片區(qū)整體規(guī)劃較為脫離，相對獨 立。深圳灣廣場由深圳灣文化公園（A區(qū)）、文化山谷（B區(qū)） 以及深圳灣 大街東延線（C區(qū)）組成C區(qū)B區(qū)A區(qū)聯(lián)想鐵獅門后海匯/7萬本案/6.8萬騰創(chuàng)未來/1.8萬鵬潤達(dá)商業(yè)廣 場/13萬恒裕深圳灣項目Page 30未來商業(yè)市場深圳灣廣場A區(qū)深圳灣廣場A區(qū)深圳創(chuàng)意設(shè)計館和深圳科學(xué)生活館組成，作為后海中心區(qū)文化設(shè)施帶的核心所在，建成后將成為代表 深圳城

32、市形象的地標(biāo)性設(shè)施。條目內(nèi)容功能組成創(chuàng)意設(shè)計館、生活科學(xué)館、公共展廳、屋頂觀 景平臺、露天開放劇場建筑面積總建筑面積18.2萬平方米，其中地下為13.7萬平方米，地上為4.4萬平方米地上商業(yè)面積1.4萬平方米開業(yè)時間預(yù)計建成時間為2023年A區(qū)項目效果圖恒裕深圳灣項目Page 31未來商業(yè)市場深圳灣廣場A區(qū)預(yù)判未來商業(yè)發(fā)展方向A區(qū)以文化創(chuàng)意類零售、休閑輕餐、配套商業(yè)為主，B區(qū)以藝術(shù)相關(guān)類零售、體驗業(yè)態(tài)為主（如畫廊、展廳、畫室、手作坊等）；深圳灣廣場BC區(qū)公建屬性較強(qiáng)，規(guī)劃有科學(xué)館、博物館等文化場館，亦有用于舉辦劇場活動、音樂節(jié)、市集等娛樂活動的公共 場所，預(yù)計未來將吸引科學(xué)愛好者、藝術(shù)/文化/

33、展覽活動愛好者等高素質(zhì)且具有較高消費力的人群。本案占據(jù)地理位置優(yōu)勢，建議合理引流，拓寬客群來源。CAFECAFECOMMERCIALCOMMERCIALCOMMERCIAL商業(yè)-廣場中央水池-可作為劇場，容納萬人活動-景觀平臺-公共藝術(shù)展覽、市集、藝術(shù)節(jié)、 音樂節(jié)活動場地恒裕深圳灣項目Page 32未來商業(yè)市場深圳灣廣場BC區(qū)深圳灣廣場BC區(qū)是深圳灣廣場的一部分，由文化山谷與深圳灣大街東延段立體慢行系統(tǒng)構(gòu)成，未來將建成匯集商業(yè)、 文體設(shè)施、廣場、交通場站及水域等功能的城市低密聚落。條目內(nèi)容宗地號T107-0086土地位置南山區(qū)后海中心區(qū)開業(yè)時間預(yù)計建成時間為2022年土地用途商業(yè)用地+文體設(shè)施

34、用地+交通設(shè)施用地+綠地與 廣場用地+水域土地面積91691.16平方米（其中建設(shè)用地面積56311.13 平方米，道路用地面積32432.24平方米）建筑面積166250平方米（5.6萬平米是文化設(shè)施，建成 后無償移交給政府；3.8萬平米地上商品房，限 自用，不得轉(zhuǎn)讓；接近3.1萬平米辦公樓和接近4萬平米地下商業(yè)，可分割銷售）BC區(qū)恒裕深圳灣項目Page 33未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)深圳灣廣場優(yōu)勢規(guī)劃利好，串聯(lián)多個公共場所與綜合體，實現(xiàn)人流共享： 深圳灣廣場BC區(qū)在B1、L1與L2層均與周邊公共場所與綜合體連接；自身地上物業(yè)豐富，涵蓋辦公、居住、公建：自身規(guī)劃 有較大面積寫字樓、限自用商品房

35、與文化公共設(shè)施，項 目自身帶有較大客流；低密的建筑形態(tài)，慢行的交通系統(tǒng)，成為獨特的風(fēng)景線，利于人流聚集。劣勢作為地下商業(yè)，體量達(dá)到4萬平方米，自持或銷售存在招商或去化問題。深圳灣廣場B區(qū)都市文化山谷位于本案北側(cè)，文化山谷的地下商業(yè)未來將與本案B1層連接，商業(yè)氛圍連續(xù)；項目目前處于開發(fā)建設(shè)階段?？紤]文化山谷與其相鄰的深圳灣萬象城屬于同一開發(fā)商，且兩者未來也將在B1層連接， 結(jié)合萬象城的中高端定位以及華潤商業(yè)的一般經(jīng)營模式，未來文化山谷地下商業(yè)采取自持的經(jīng)營模式的幾率較大。深圳灣廣 場BC區(qū)本案深圳灣廣場A區(qū)恒裕深圳灣項目Page 34未來商業(yè)市場聯(lián)想鐵獅門后海匯條目內(nèi)容項目名稱聯(lián)想泰倫廣場（商業(yè)

36、名稱：后海匯）土地位置南山區(qū)后海中心區(qū)開業(yè)時間計劃開業(yè)時間2021年土地用途商辦用途土地面積29768建筑面積208700，其中商業(yè)7.2萬平方米，地下兩層， 地上三層，B2層連接地鐵通道物業(yè)組成由兩棟寫字樓與購物中心組成，其中一號寫 字樓140米高，二號寫字樓230米高，裙樓30 米高聯(lián)想后海匯于2017年2月15日破土動工，建成后將是集商務(wù)、科技、文化于一體的高端城市綜合體，聯(lián)想國際總部大 樓也囊括其中。辦公塔樓（230米）辦公塔樓（140米）商業(yè)（地上4層，地下2層）恒裕深圳灣項目Page 35未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)聯(lián)想鐵獅門后海匯開發(fā)商 背景全球科技巨擘企業(yè)作為全球領(lǐng)先的智能設(shè)備及企

37、業(yè)IT解決方案提 供商，聯(lián)想業(yè)務(wù)遍布160多個國家和地區(qū)2020年，聯(lián)想在世界500強(qiáng)排行榜中排名第224位全球地產(chǎn)界翹楚成立于1978年，迄今為止在全球28個市場收 購、改建、開發(fā)管理了超過1551萬平方米的高 端辦公、商業(yè)及住宅項目，標(biāo)志性資產(chǎn)包括紐 約的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）聯(lián)想后海項目是鐵獅門公司在華南市場的首秀，由其全權(quán)負(fù)責(zé)聯(lián)想后海項目的開發(fā)和招商恒裕深圳灣項目Page 36未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)聯(lián)想鐵獅門后海匯后海Z時代硬核生活場深 夜 娛 樂 中 心恒裕深圳灣項目Page 37國 潮 區(qū)屋 頂 花 園主題定位：以“定義年輕、征服年輕”為 初衷的商業(yè)

38、，主要針對Z世代（95后）消 費群體進(jìn)行商業(yè)探索，旨在打造為深圳首 個“Z世代”購物中心。項目定位為The Creative Junction of Shenzhen - 后海Z 世代硬核生活場,以創(chuàng)新、科技、潮流、生 活方式與多元互動為特色標(biāo)簽;業(yè)態(tài)品牌：招商階段，現(xiàn)有規(guī)劃“Z pods”共享空間、深夜娛樂中心、國潮區(qū)、具話題熱度&能量的屋頂花園等主題空間；Z pods 共 享 空 間未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)聯(lián)想鐵獅門后海匯多樣化、個性化的市場推廣手段在營銷初期，項目已搭建官方微信平臺，以潮流主題相關(guān)的深度訪談、視頻、radio等形式多樣的方式發(fā)布宣傳文案，通過在媒體上對消費者 輸送不斷的、

39、深度的潮流理念形成商業(yè)“潮”形象。推出充滿創(chuàng)意、設(shè)計潮流的周邊宣傳產(chǎn)品（如海報等）推出首位虛擬代言人想想，希望借助虛擬偶像的形式，塑造全新的Z世代定位購物中心的形象。官方微信平臺已搭建創(chuàng)意市場營銷及推廣推出專屬后海匯的虛擬偶像-想想Hilda恒裕深圳灣項目Page 38更多項目詳情可見招商手冊：深圳后海匯介紹中文未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)聯(lián)想鐵獅門后海匯原始硬朗的混凝土工業(yè)風(fēng)設(shè)計風(fēng)格商業(yè)建筑特色：現(xiàn)代化明亮工業(yè)風(fēng)格由建筑事務(wù)所KPF設(shè)計，為貼合“Z世代”的審美偏好，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)柔和 規(guī)整的設(shè)計風(fēng)格與元素，外部現(xiàn)代通透明亮，室內(nèi)采用原始硬朗的混凝土 工業(yè)風(fēng)，奠定了“摩登COOL感”的設(shè)計基調(diào)商業(yè)建

40、筑形態(tài)：mall+街區(qū)涵蓋了盒子MALL、獨棟的24小時夜娛中心、露天 花園和戶外美食街等4種建筑形態(tài)恒裕深圳灣項目Page 39后海匯位于海德一道與中心路交接處，與本案距離相鄰，商業(yè)聯(lián)系緊密。項目目前正處于招商階段，前期市場宣傳推廣已鋪開。未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)聯(lián)想鐵獅門后海匯優(yōu)勢后海匯開發(fā)商實力強(qiáng)勁，具有體量優(yōu)勢，整體規(guī)劃完善靠近海岸城商圈，受到商圈輻射的利好影響：深圳灣大道在 二層連接后海匯；較好的公共交通優(yōu)勢：商場與地鐵2號線、11號線、13號線 的距離較短，僅略長于鵬潤達(dá)商業(yè)廣場，在片區(qū)內(nèi)屬于交通 較好的水平；項目規(guī)劃有街區(qū)與集中式購物中心，空間呈現(xiàn)出豐富性，同 時利用下沉式廣場等

41、的打造，整體商業(yè)氛圍在地上地下連續(xù)；招商與運營前置：搭配有專業(yè)商管團(tuán)隊，在早期已推出項目專屬IP，以結(jié)合年輕人喜好的方式進(jìn)行前期宣傳；同時利用3D與VR設(shè)施，幫助品牌預(yù)了解商鋪情況；劣勢與鵬潤達(dá)相比較，后海匯一層向北的展示面稍弱，二層向北 的展示面更強(qiáng)。本案聯(lián)想鐵獅門 后海匯恒裕深圳灣項目Page 40未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)鵬潤達(dá)商業(yè)廣場鵬潤達(dá)商業(yè)廣場位于南山后海片區(qū)海德三道與后海濱路交匯處，主要建設(shè)2棟塔樓及建筑物裙樓，項目集辦公、酒 店、商業(yè)于一體；條目內(nèi)容項目名稱鵬潤達(dá)商業(yè)廣場開發(fā)商深圳市鵬潤達(dá)置業(yè)集團(tuán)有限公司土地位置南山區(qū)后海中心區(qū)開業(yè)時間原計劃開業(yè)時間為2019年，后推遲，現(xiàn)處于全

42、面招商階段土地用途商辦用地土地面積22912建筑面積建筑面積23.6萬，容積率10.3，其中購 物中心面積約13萬平方米，共11層物業(yè)組成寫字樓、四星級酒店、購物中心辦公塔樓（32層）酒店塔樓（32層）商業(yè)（地上11層，地下4層）商業(yè)2層與 深圳灣大 道相連恒裕深圳灣項目Page 41未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)鵬潤達(dá)商業(yè)廣場“24小時泛娛樂”綜合體主題定位：鵬潤達(dá)商業(yè)廣場定位為“24小時泛娛 樂”綜合體；業(yè)態(tài)品牌：就現(xiàn)有規(guī)劃，區(qū)別于傳統(tǒng)購物中心，項目最大的亮點為娛樂業(yè)態(tài)，已在3層引入大型夜店 SPACE CLUB，同時擬圍繞夜店引入酒館、餐吧、LIVE 現(xiàn)場等，讓整個區(qū)域具有層次感，在8層區(qū)域

43、引入量販?zhǔn)終TV及網(wǎng)咖，打造成鵬潤達(dá)不夜城地 標(biāo)。整體以餐飲業(yè)態(tài)為主，包含蘇杭菜、粵菜、日韓式 料理、特色餐飲、燒烤、清吧等細(xì)分品類，計劃引 入部分未進(jìn)駐深圳的品牌；整體多為大面積、目的性強(qiáng)的主力店品牌；已引入/擬引入品牌恒裕深圳灣項目Page 42未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)鵬潤達(dá)商業(yè)廣場招商規(guī)劃豐富，但有實現(xiàn)難度商場整體動線較為混亂，不利于后期商業(yè)運營；項目現(xiàn)有規(guī)劃較多餐吧酒吧、DJ酒吧類業(yè)態(tài)，具有較強(qiáng)目的性，由于項目尚未面市，本案可視其后續(xù)招商、運營情 況，在檔次、細(xì)分品類、主題特色上進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)項目自身條件及商業(yè)團(tuán)隊實力判斷，招商規(guī)劃具有一定的實施難度。附件：商家落位圖停車場特色餐飲停車

44、場餐飲美容娛樂體驗 會所餐飲停車場DJ零售 酒吧餐飲零售餐飲-燒烤-DJ酒吧零售餐飲停車場停車場DJ酒吧餐飲零售餐飲零售-男裝-零售-珠寶-零售-女裝-配套配套 餐飲酒吧酒吧酒吧餐飲-酒家-停車場娛樂體驗零售餐飲恒裕深圳灣項目Page 43未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)鵬潤達(dá)商業(yè)廣場建筑形態(tài)商業(yè)建筑形 態(tài)：商業(yè)建筑特 色：現(xiàn)代感弱的傳統(tǒng)設(shè)計風(fēng)格鵬潤達(dá)商業(yè)廣場建筑風(fēng)格傳統(tǒng)，呈歐式老派風(fēng)格，外墻以鏡面 裝飾為主，缺乏通透感，整體封閉性強(qiáng)，內(nèi)外部互動性低恒裕深圳灣項目Page 44盒子MALL項目為傳統(tǒng)盒子MALL，地下2層，地上10層，共12層，為 少見的多層數(shù)商業(yè)體項目與本案有一定距離（約500米），

45、兩項目西側(cè)緊鄰后海濱路。綜合考慮開發(fā)商實力、現(xiàn)有主題定位、業(yè)態(tài)品牌等因素，預(yù)判未來鵬潤達(dá)商業(yè)廣場整體質(zhì)量一般。項目原有開業(yè)時間因招商不利推遲，現(xiàn)仍處于招商階段，開業(yè)時間待定。未來商業(yè)市場后海商務(wù)區(qū)：未來商業(yè)供應(yīng)鵬潤達(dá)商業(yè)廣場優(yōu)勢靠近海岸城商圈，受到商圈輻射的利好影響：深圳灣大道在二層連接鵬潤達(dá)商業(yè)廣場；相對于片區(qū)其他項目，公共交通條件最優(yōu)：項目地下與2號線、11號線、13號線相連，且地下通道距離短；體量較大，具備輻射更多客群的可能：購物中心體量達(dá)13萬；劣勢購物中心樓層過高（達(dá)11層），高層招商、運營壓力 大；非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商背景，現(xiàn)有商管團(tuán)隊實力一般，影響后續(xù)市場、營運、物業(yè)保潔等長期性

46、經(jīng)營。步行約500米步行時長約8min本案鵬潤達(dá)商業(yè) 廣場恒裕深圳灣項目Page 45未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)騰創(chuàng)未來恒裕深圳灣項目Page 46騰創(chuàng)未來項目位于南山后海片區(qū)海德一道與科苑南路交匯處，集辦公、酒店、商業(yè)于一體；條目內(nèi)容項目名稱騰創(chuàng)未來開發(fā)商騰創(chuàng)未來（深圳）有限公司土地位置南山區(qū)后海中心區(qū)開業(yè)時間計劃開業(yè)時間為2023年土地用途商辦用地+廣場用地+城市道路用地土地面積27285.92建筑面積建筑面積12.6萬物業(yè)組成辦公、酒店、商業(yè)未來商業(yè)市場未來商業(yè)供應(yīng)騰創(chuàng)未來優(yōu)勢靠近深圳灣萬象城商圈，受到商圈輻射的利好影響：與深 圳灣萬象城直線距離僅300米東臨深圳人才公園，可盡覽深圳灣景色

47、，具有景觀優(yōu)勢自身自帶高端商務(wù)客群，預(yù)計未來業(yè)態(tài)以高端商務(wù)配套為主，擁有一定的主題特色劣勢購物中心商業(yè)體量小，僅1.8萬，難以形成影響力，輻射 范圍??；非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商背景，在招商運營上具有一定的難 度。項目與本案東側(cè)相鄰，位于位于深圳灣廣場的中心位置項目現(xiàn)處于建設(shè)階段，入市時間預(yù)計為2023年本案騰創(chuàng)未來恒裕深圳灣項目Page 47未來商業(yè)市場競爭分析后海匯開發(fā)商運營實力：項目由聯(lián)想及鐵獅門聯(lián)合打造， 鐵獅門為美國強(qiáng)勁地產(chǎn)開發(fā)商，對于住宅及商業(yè)運 營擁有較強(qiáng)實力。綜合體：項目由辦公及商業(yè)組成，綜合影響力小主題特色：奉行z世代定位，走于潮流先鋒，已于市場推廣上作出大量投入，是強(qiáng)勁主題商業(yè)檔

48、次：中檔體量：體量7.2萬，是后海商業(yè)中居于高位，僅 次于海岸城、鵬潤達(dá)空間體驗感：擁有多元化的商業(yè)空間（盒子+街區(qū)），同時在內(nèi)外部設(shè)計前衛(wèi)，將為消費者帶來較 好體驗商戶組合：在國內(nèi)/深圳缺乏知名的商業(yè)品牌，故 對于品牌的號召力會稍弱一點綜合體主題特色檔次體量空間體驗感商戶組合后海匯開發(fā)商運營實力100806040200 恒裕深圳灣項目Page 48未來商業(yè)市場競爭分析鵬潤達(dá)廣場開發(fā)商運營實力：項目由深圳鵬潤達(dá)發(fā)展集團(tuán)來操 盤打造，為本地開發(fā)商，未有知名商業(yè)項目綜合體：項目由辦公、酒店及商業(yè)組成，整體品質(zhì) 一般，綜合影響力小主題特色：打造泛娛樂商業(yè)，以夜店為特色亮點，是十分具有特色的商業(yè)檔次：中檔體量：體量10萬，是后海商業(yè)中居于高位，僅次 于海岸城空間體驗感：單一空間體驗，且設(shè)計傳統(tǒng)，空間體 驗一般商戶組合：在國內(nèi)/深圳缺乏知名的商業(yè)品牌，故 對于品牌的號召力會稍弱一點綜合體主題特色