對因繼承取得房屋辦理房屋登記的思考(全文)

1、對因繼承取得房屋辦理房屋登記的思考一、最高院公布的案例20XX年，陳某持曹某與陳某的遺囑、房產(chǎn)證到房管局要求辦理過戶手續(xù)，房管局以陳某未提供“遺囑繼承公證書”為由不予辦理。法院認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)行使行政職能時(shí)必須符合法律規(guī)定，不能在有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定之外創(chuàng)設(shè)新的權(quán)力來限制或剝奪行政相對人的合法權(quán)利。行政機(jī)構(gòu)以此為由干涉行政相對人的合法權(quán)利，要求其履行非依法給予的責(zé)任義務(wù)，法院不予支持。故房管局要求陳某必須出示遺囑公證書才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行為與法律法規(guī)相抵觸，對該涉案房屋不予辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為屬于違法行為，判決撤銷回復(fù)并責(zé)令履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。以上詳見最高RM法院公報(bào)?

2、案例（20XX08/214：40）。二、登記機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)做法根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，因繼承取得房屋所有權(quán)登記屬于單方申請的登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交繼承證明等取得所有權(quán)的證明文書。此處所涉的證明文書可以是繼承權(quán)公證書，也可以是RM法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書。這是司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記治理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程所規(guī)定的。公證機(jī)構(gòu)對民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系的審查，能夠最大限度地保障房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變更的合法性，在保護(hù)申請人合法權(quán)益的同時(shí)，也減輕了登記機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)，提高了登記效率。這樣的模式，對登記機(jī)構(gòu)和公證機(jī)構(gòu)而言是雙贏的。三、最高院公布案例對登記工作的影響在我

3、國，案例指導(dǎo)制度不是基于權(quán)力重新分配而形成的造法制度，而是在現(xiàn)有制度框架下的一種創(chuàng)新，是一種適用法律的制度。但也不能簡單地將最高院公布案例的目的理解為“僅供參考”在實(shí)踐中，各級法院、審判人員必定“自愿遵循”。因此，最高院公布的案例是有著事實(shí)上的拘束力的。一直以來，房屋登記應(yīng)當(dāng)實(shí)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都是爭議的焦點(diǎn)。從物權(quán)法對登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的設(shè)置，以及對于異議登記受理而不處理的規(guī)定來看，更像是形式審查。但從就申請登記事項(xiàng)詢問申請人、現(xiàn)場查看、承擔(dān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任來看，似乎又要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查責(zé)任。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，我國實(shí)行的是以形式審查為原則、以實(shí)質(zhì)審查為例外的一種混合型審查形式。此案例的公布

4、，意味著登記機(jī)構(gòu)將更多地承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查的責(zé)任。最高院認(rèn)為，房屋登記部門不能以內(nèi)部規(guī)定或非法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，要求行政相對人履行非法定責(zé)任義務(wù)，那么無論關(guān)于房產(chǎn)登記治理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知還是房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程中關(guān)于“繼承、受遺贈(zèng)文書應(yīng)當(dāng)公證”的要求便有違法的嫌疑。而且登記機(jī)構(gòu)不能將屬于自身的審查責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于第三方（如公證機(jī)構(gòu)）。當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)嫁并不能免除登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤而帶來的法律責(zé)任，否則一旦涉及行政訴訟或復(fù)議，即便當(dāng)事人不申請啟動(dòng)規(guī)范性文件審查程序，案件的審判結(jié)果也是顯而易見的。四、登記機(jī)構(gòu)的應(yīng)對方案由此可見，登記機(jī)構(gòu)通常所采納的一些規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，似乎沒有法律支撐，但日常工作還得開展。這種尷

5、尬局面，也算是房屋登記工作的新常態(tài)了。在此新常態(tài)下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)挑起審核的重?fù)?dān)，開發(fā)因繼承取得房屋登記的特別審查程序，以盡到審慎審查的職責(zé)。審核人員的資格審核人員應(yīng)該具備基礎(chǔ)法律知識、房地產(chǎn)知識等，并應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)上崗證書。對于房屋登記審核人員，應(yīng)當(dāng)作廣義理解，包括前臺(tái)受理和后臺(tái)審核的工作人員。而在此類登記中，由于登記的特別性，審查的責(zé)任更偏重于前臺(tái)受理人員。當(dāng)然，也可以組建由前臺(tái)受理人員和后臺(tái)審核人員共同組成的審查組共同審核。審查對象參照最高RM法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定的精神，申請人應(yīng)當(dāng)對自己申請登記的事項(xiàng)舉證。如申請人提交經(jīng)公證的繼承權(quán)證明或RM法院仲裁委員會(huì)生效法律文書的，可直接按照

6、一般程序辦理。審核人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請人提交的材料，對其主體資格、取得房屋權(quán)利證明的“三性”以及與登記簿的一致性等進(jìn)行審查。審查內(nèi)容1）申請人身份審查除了審查申請人的民事行為能力外，本環(huán)節(jié)應(yīng)特別注重對申請人繼承資格和被繼承人死亡事實(shí)的審查。一般情況下，這些事實(shí)由申請人提交的有權(quán)機(jī)關(guān)出具的證明證實(shí)，登記機(jī)構(gòu)無須再行核實(shí)。但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對這些證明的格式內(nèi)容作審查，如有疑問，應(yīng)向出具證明的機(jī)關(guān)求證。登記機(jī)構(gòu)向申請人詢問相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性、與登記事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)性，并記錄在詢問筆錄中。2）取得繼承房屋所有權(quán)的證明審查這類證明沒有固定的格式，可能被繼承人有遺囑，也可能繼承人通過法定繼承取得。遺囑既有被繼承人

7、自書，也有他人代書，還有錄音遺囑等口頭形式。申請人應(yīng)當(dāng)提交被繼承人的書面遺囑，申請人對該證明的真實(shí)性、有效性（有無其他有效遺囑、被繼承人當(dāng)時(shí)行為能力等）接受登記機(jī)構(gòu)的詢問。遺囑應(yīng)由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年月日。代書遺囑應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)以上見證人簽名證實(shí)，由其中一人代書，注明年月日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。見證人應(yīng)就該證明的內(nèi)容及遺囑人簽名等事項(xiàng)的真實(shí)性、有效性接受登記機(jī)構(gòu)的詢問，并記錄在詢問筆錄中。此外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)對遺囑人簽名與原始登記材料的一致性進(jìn)行審查，明顯不同的，應(yīng)要求申請人說明并補(bǔ)充證據(jù)材料。申請人按照法定繼承取得房屋，提交繼承析產(chǎn)協(xié)議申請登記的，應(yīng)對被繼承人生前有無遺囑

8、以及有無非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女等作出陳述。3）利害關(guān)系人質(zhì)證這個(gè)環(huán)節(jié)源自于法院審理程序，未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。雖然房屋登記程序中沒有質(zhì)證這一要求，但是房屋登記辦法規(guī)定了“公告”這一特別程序。質(zhì)證，可以理解為對特定利害關(guān)系人的告知并征求其意見。故未經(jīng)質(zhì)證的證明，不能作為登記的依據(jù)。為便于質(zhì)證，申請人應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交同順序繼承人姓名、住址、身份證件號及通訊方式。屬于第二順序繼承或受遺贈(zèng)的，應(yīng)提交關(guān)于第一順序繼承人的姓名、住址、身份證件號及通訊方式。第一順序繼承人全部先于被繼承人死亡的，應(yīng)提交死亡證明；第一順序繼承人在被繼承人之后死亡的，應(yīng)提交代為繼承人的姓名、住址、身份證件號及通訊方式。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合具體情形向以上利害關(guān)系人詢問被繼承人的身份、有無遺囑、遺囑的真實(shí)性與有效性、繼承協(xié)議的真實(shí)性與有效性、相關(guān)繼承人信息等事項(xiàng)，以及是否對申請人申請登記持有異議，并記錄在案。申請人申請事項(xiàng)與利害關(guān)系人表述一致的，受理登記。申請人申請事項(xiàng)與利害關(guān)系人表述不