蘇州四通物流有限公司四通物流中心項目商業(yè)計劃書

1、保密協(xié)議本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權歸委托方蘇州四通物流有限公司所有。本商業(yè)計劃所有信息均來自于企業(yè)內部或其他可靠途徑，其所涉及的內容和資料只限于已具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定：1、若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請盡快將本計劃書完整退回；2、在沒有取得蘇州四通物流有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；3、收件人應該像對待貴公司的機密資料一樣對待本計劃書所提供的所有資料。編制單位：上海灝東投資管理有限公司 二五年十月十日目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK

2、l _Toc116981090 投資要點 PAGEREF _Toc116981090 h 5 HYPERLINK l _Toc116981091 1.1 公司基本情況 PAGEREF _Toc116981091 h 7 HYPERLINK l _Toc116981092 1.2 公司經營理念 PAGEREF _Toc116981092 h 7 HYPERLINK l _Toc116981093 1.3 公司治理結構 PAGEREF _Toc116981093 h 8 HYPERLINK l _Toc116981094 1.4 公司管理制度 PAGEREF _Toc116981094 h 12

3、HYPERLINK l _Toc116981095 1.4.1重大經營決策程序與規(guī)則 PAGEREF _Toc116981095 h 12 HYPERLINK l _Toc116981096 1.4.2重要財務決策的程序和規(guī)則 PAGEREF _Toc116981096 h 12 HYPERLINK l _Toc116981097 1.4.3對高管人員的選擇考評和激勵約束機制 PAGEREF _Toc116981097 h 14 HYPERLINK l _Toc116981098 1.4.4內部控制制度評價 PAGEREF _Toc116981098 h 15 HYPERLINK l _Toc

4、116981099 2 項目概況 PAGEREF _Toc116981099 h 16 HYPERLINK l _Toc116981100 2.1 項目背景 PAGEREF _Toc116981100 h 16 HYPERLINK l _Toc116981101 2.1.1現(xiàn)代物流的概念 PAGEREF _Toc116981101 h 16 HYPERLINK l _Toc116981102 2.1.2蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃 PAGEREF _Toc116981102 h 17 HYPERLINK l _Toc116981103 2.2 項目規(guī)劃 PAGEREF _Toc116981103 h 1

5、8 HYPERLINK l _Toc116981104 2.2.1功能定位 PAGEREF _Toc116981104 h 18 HYPERLINK l _Toc116981105 2.2.2市場定位 PAGEREF _Toc116981105 h 18 HYPERLINK l _Toc116981106 2.2.3特色服務 PAGEREF _Toc116981106 h 19 HYPERLINK l _Toc116981107 2.2.4建設規(guī)劃 PAGEREF _Toc116981107 h 21 HYPERLINK l _Toc116981108 3 投資環(huán)境分析 PAGEREF _To

6、c116981108 h 23 HYPERLINK l _Toc116981109 3.1 項目建設環(huán)境 PAGEREF _Toc116981109 h 23 HYPERLINK l _Toc116981110 3.1.1交通環(huán)境 PAGEREF _Toc116981110 h 23 HYPERLINK l _Toc116981111 3.1.2政策環(huán)境 PAGEREF _Toc116981111 h 23 HYPERLINK l _Toc116981112 3.1.3服務環(huán)境 PAGEREF _Toc116981112 h 23 HYPERLINK l _Toc116981113 3.1.4

7、客戶資源 PAGEREF _Toc116981113 h 24 HYPERLINK l _Toc116981114 3.2 項目所在地概況 PAGEREF _Toc116981114 h 25 HYPERLINK l _Toc116981115 3.2.1蘇州概況 PAGEREF _Toc116981115 h 25 HYPERLINK l _Toc116981116 3.2.2金閶新城概況 PAGEREF _Toc116981116 h 26 HYPERLINK l _Toc116981117 3.3 投資優(yōu)惠政策 PAGEREF _Toc116981117 h 30 HYPERLINK l

8、 _Toc116981118 3.3.1土地政策 PAGEREF _Toc116981118 h 30 HYPERLINK l _Toc116981119 3.3.2稅收政策 PAGEREF _Toc116981119 h 30 HYPERLINK l _Toc116981120 3.3.3保稅物流中心優(yōu)惠政策 PAGEREF _Toc116981120 h 31 HYPERLINK l _Toc116981121 3.4 投資程序 PAGEREF _Toc116981121 h 32 HYPERLINK l _Toc116981122 4 項目市場分析 PAGEREF _Toc1169811

9、22 h 33 HYPERLINK l _Toc116981123 4.1 我國物流行業(yè)概況 PAGEREF _Toc116981123 h 33 HYPERLINK l _Toc116981124 4.1.1我國物流行業(yè)運行現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc116981124 h 33 HYPERLINK l _Toc116981125 4.1.2物流行業(yè)目前存在的主要問題 PAGEREF _Toc116981125 h 34 HYPERLINK l _Toc116981126 4.1.3我國與發(fā)達國家物流水平差距 PAGEREF _Toc116981126 h 35 HYPERLINK l _

10、Toc116981127 4.2 蘇州企業(yè)物流與需求現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc116981127 h 36 HYPERLINK l _Toc116981128 4.2.1企業(yè)物流現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc116981128 h 36 HYPERLINK l _Toc116981129 4.2.2企業(yè)對物流績效的評價 PAGEREF _Toc116981129 h 38 HYPERLINK l _Toc116981130 4.3 項目市場前景 PAGEREF _Toc116981130 h 40 HYPERLINK l _Toc116981131 4.3.1企業(yè)物流需求前景 PAGERE

11、F _Toc116981131 h 40 HYPERLINK l _Toc116981132 4.3.2蘇州物流需求預測 PAGEREF _Toc116981132 h 41 HYPERLINK l _Toc116981133 5.1 四通物流經營模式 PAGEREF _Toc116981133 h 44 HYPERLINK l _Toc116981134 5.1.1先進物流企業(yè)模式借鑒 PAGEREF _Toc116981134 h 44 HYPERLINK l _Toc116981135 5.1.2四通物流經營模式 PAGEREF _Toc116981135 h 46 HYPERLINK

12、l _Toc116981136 5.2公司經營策略 PAGEREF _Toc116981136 h 47 HYPERLINK l _Toc116981137 5.2.1整體經營策略 PAGEREF _Toc116981137 h 47 HYPERLINK l _Toc116981138 5.2.2營銷組合內容 PAGEREF _Toc116981138 h 47 HYPERLINK l _Toc116981139 5.2.3營銷策略 PAGEREF _Toc116981139 h 48 HYPERLINK l _Toc116981140 6 項目投資方案 PAGEREF _Toc1169811

13、40 h 53 HYPERLINK l _Toc116981141 6.1 項目投資估算 PAGEREF _Toc116981141 h 53 HYPERLINK l _Toc116981142 6.2 資金使用計劃 PAGEREF _Toc116981142 h 54 HYPERLINK l _Toc116981143 6.3 項目融資合作方案 PAGEREF _Toc116981143 h 55 HYPERLINK l _Toc116981144 6.3.1融資方案 PAGEREF _Toc116981144 h 55 HYPERLINK l _Toc116981145 6.3.2投資者權

14、益保障 PAGEREF _Toc116981145 h 57 HYPERLINK l _Toc116981146 7 項目財務預測 PAGEREF _Toc116981146 h 58 HYPERLINK l _Toc116981147 7.1財務預測說明 PAGEREF _Toc116981147 h 58 HYPERLINK l _Toc116981148 7.2效益分析 PAGEREF _Toc116981148 h 59 HYPERLINK l _Toc116981149 7.2.1 商業(yè)綜合配套估算 PAGEREF _Toc116981149 h 59 HYPERLINK l _To

15、c116981150 7.2.2停車、汽修、加油等配套估算 PAGEREF _Toc116981150 h 60 HYPERLINK l _Toc116981151 倉儲、流通加工區(qū)經營估算 PAGEREF _Toc116981151 h 61 HYPERLINK l _Toc116981152 7.3 項目盈利預測 PAGEREF _Toc116981152 h 63 HYPERLINK l _Toc116981153 8 風險分析 PAGEREF _Toc116981153 h 64 HYPERLINK l _Toc116981154 8.1企業(yè)面臨的風險 PAGEREF _Toc1169

16、81154 h 64 HYPERLINK l _Toc116981155 8.2風險防范與對策 PAGEREF _Toc116981155 h 65投資要點蘇州四通物流有限公司成立于2003年，注冊資金5000萬元，公司主要從事物流、貨運代辦、倉儲、流通加工等綜合性物流服務?，F(xiàn)代物流覆蓋了原材料、產成品從起點至終點及相關信息有效流動的全過程，是現(xiàn)代經濟中企業(yè)降低成本、擴大銷售之外的“第三利潤源”。隨著經濟全球化和信息技術的迅速發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展水平已成為衡量一個國家和地區(qū)綜合實力的重要標志。金閶新城區(qū)即蘇州綜合物流園（原稱白洋灣物流園）是蘇州市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心，目前已完成概念規(guī)劃

17、，前期工作全面啟動。四通物流中心擬在金閶新城區(qū)征地200畝，新建各類建筑面積115320平方米，新建配載與停車場地42000平方米，購置配套物流設備若干，安裝先進的物流信息網絡系統(tǒng)。作為蘇州綜合物流園的重要組成部分，四通物流憑借擁有的雄厚實力和多年的物流實際運作經驗，將成為園區(qū)內首屈一指的物流企業(yè)。本項目地處物流園交通干線出入口，對外交通有：312國道、204國道、318國道、滬寧高速公路、機場快速公路、蘇嘉杭高速公路，交通十分便捷。蘇州的GDP居全國第四位，已成為國內僅次于上海的第二大工業(yè)城市。特別是高速發(fā)展的制造業(yè)，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場。四通物流將成為蘇州第一家物流運作平臺，

18、也可以說是中國物流發(fā)展的前期試驗基地，其獨有的政策支持和國家相關部門的重視，必定會使其成為全國物流業(yè)的焦點。四通物流中心建設項目投資估算額為29646.54萬元，其中建設投資28296.54萬元，鋪底流動資金365萬元。擬申請融資款RMB20000萬元，合作15年內共歸還投資款28800萬元。經測算，項目15年內可獲得經營收入2156549萬元，稅后利潤達188258萬元，完全有能力歸還投資款。1 公司介紹1.1 公司基本情況公司名稱：蘇州四通物流有限公司地 址：蘇州312國道98公里東側產業(yè)路南側成立日期：2003年12月26日注冊資本：5000萬元人民幣企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：周

19、偉榮經營范圍：物流服務、貨運代辦、信息配載（貨物配載）、倉儲服務、流通加工、貨物包裝、貨物中轉、貨物聯(lián)運、普通貨運、貨物配送服務、停車場經營（憑許可證經營）電 話：（86）512-85186328、85186329傳 真：（86）512-85186320郵政編碼：2150081.2 公司經營理念近年來，國內外企業(yè)日益認識到物流的重要意義，按照四通物流的觀點，物流系統(tǒng)的作用不僅是降低總成本，企業(yè)的物流優(yōu)化已從單一的職能優(yōu)化轉向系統(tǒng)的整體優(yōu)化。為了實現(xiàn)企業(yè)的經濟戰(zhàn)略目標，四通物流正使物流供應、產品銷售和生產制造同步，形成一體化管理。作為具有物流供應鏈管理與全方位物流服務功能的公司，四通物流始終將客

20、戶的需要作為提供服務的目標，并通過資源整合加IT技術來提高服務品質降低物流運作成本。1.3 公司治理結構董事會總經理室管理者代表貨運交易中心運營中心市場營銷中心綜合管理中心國內訂單受理國際訂單受理業(yè)務開票統(tǒng)計供應鏈管理國內操作部國際操作部倉儲管理部市場拓展部市場營銷部客戶服務部信息管理部物業(yè)管理部人事行政部財務管理部公司自成立之日起就根據公司法等有關法律法規(guī)的規(guī)定制定了公司章程，設立董事會、監(jiān)事會，建立健全的法人治理結構，并依照有關法律法規(guī)和公司章程的要求規(guī)范運作，突出董事會決策管理功能，重視監(jiān)事會的監(jiān)督管理職能，實行董事會領導下的總經理負責制，法人治理結構健全。 圖1.1 四通物流中心組織結

21、構圖股東公司股東為依法持有公司股份的人。股東按其持有股份的種類和份額依公司章程規(guī)定享有相應的權利，承擔相應的義務；持有同一種類股份的股東，享有同等權利，承擔同等義務。法人作為公司股東時，應由法定代表人或法定代表人授權的委托代理人代表其行使股東權利，由委托代理人代表行使權利時，應向公司出具經法人股東的法定代表人簽署的授權委托書。董事會公司董事為自然人，董事無需持有公司股份。董事會依法行使下列職權：（1） 負責召集股東大會，并向大會報告工作；（2） 執(zhí)行股東大會的決議；（3） 決定公司的經營計劃和投資方案；（4） 制定公司的年度財務預算方案、決算方案；（5） 制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

22、（6） 制定公司注冊資本、發(fā)行債券或其他證券及上市方案；（7） 擬訂公司重大收購或者合并、分立和解散方案；（8） 決定公司的風險投資、資產抵押及擔保事項；（9） 決定公司內部管理機構的設置；（10） 聘任或者解聘公司總經理、董事會秘書；根據總經理的提名，聘任或者解聘公司副總經理、財務負責人等高級管理人員，并決定其報酬事項和獎懲事項；（11） 制定公司的基本管理制度；（12） 制定公司章程的修改方案；（13） 管理公司信息披露事項；（14） 向股東大會提請聘請或更換為公司審計的會計師事務所；（15） 聽取總經理的工作匯報并檢查其工作。監(jiān)事會監(jiān)事由股東代表和公司職工代表擔任，公司職工代表擔任的監(jiān)事

23、不少于監(jiān)事人數的三分之一。監(jiān)事會行使下列職權：（1） 隨時檢查公司業(yè)務和財務狀況，查閱公司會計帳簿和其他會計資料；（2） 對董事、總經理和其他高級管理人員執(zhí)行公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督；（3） 當董事、總經理和其他高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求其予以糾正，必要時向股東大會或國家有關主管機關報告；（4） 核對董事會為提交股東大會審議而制作的財務資料，發(fā)現(xiàn)疑問時可以公司名義委托注冊會計師、職業(yè)審計師幫助復查；（5） 代表公司與董事、總經理交涉或對董事、總經理起訴；（6） 提議召開臨時股東大會；（7） 向股東大會報告工作；（8） 列席董事會會議；有權對董事會的決議和

24、董事長、總經理的決定提出質疑，并要求答復?？偨浝砉驹O總經理一人，副總經理若干人?？偨浝碛啥麻L提名，副總經理、財務負責人等高級管理人員由總經理提名，由董事會聘任或者解聘。董事可受聘兼任總經理，董事也可受聘兼任副總經理或者其他高級管理人員協(xié)助總經理工作。但兼任總經理、副總經理或者其他高級管理人員職務的董事不得超過公司董事總數的二分之一?？偨浝韺Χ聲撠?，行使下列職權：（1） 主持公司的生產經營管理工作，并向董事會報告工作；（2） 組織實施董事會決議、公司年度計劃和投資方案；（3） 擬訂公司內部管理機構設置方案；（4） 擬訂公司的基本管理制度；（5） 制訂公司的具體規(guī)章；（6） 提請董事會聘任

25、或者解聘公司副總經理、財務負責人等高級管理人員；（7） 聘任或者解聘除應由董事會聘任或者解聘以外的管理人員；（8） 擬定公司職工的工資、福利、獎懲等制度，決定公司職工的聘用和解聘；（9） 提議召開董事會臨時會議；（10） 公司章程或董事會授予的其他職權。1.4 公司管理制度1.4.1重大經營決策程序與規(guī)則公司的重大經營決策，均通過董事會按職權范圍決策，按程序進行。董事會是公司的決策機構，有關職能部門作為決策機構的下層組織，行使其智囊團和參謀部的職能。每項重大決策前，先由有關職能部門在充分調查研究的基礎上為董事會提出若干參考方案或建議，重大決策還必須經有關權威中介機構進行可行性論證后，提交董事會

26、討論決策。具體決策程序為：首先由專業(yè)職能部門根據公司生產經營管理及發(fā)展需要，就需要決策事項進行前期調研后提出動議，然后由公司內部高級管理及技術人員組成的各專業(yè)委員會結合公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,對其進行投資價值分析論證和財務方面的可行性及必要性分析研討,為董事會決策提供科學的依據,規(guī)避公司投資失誤和風險；同時，公司還成立行業(yè)權威和社會專家組成的戰(zhàn)略投資委員會和獨立審核委員會參與重大投資決策的評估，提供專業(yè)化的咨詢意見。在此基礎上，根據公司法和公司章程規(guī)定的程序、權限進行重大經營決策。1.4.2重要財務決策的程序和規(guī)則重要財務決策主要包括股權性融資、債務性融資、對外擔保、利潤分配、計提資產減值準備和損失

27、處理等的決策。股權性融資決策的程序和規(guī)則依據公司章程、董事會議事規(guī)則、監(jiān)事會議事規(guī)則和融資管理內部控制制度，公司在符合股權性融資條件的情況下，由管理層制定股權性融資計劃和方案，提交董事會審議，董事會審議通過后形成董事會決議，提交股東大會審議，股東大會審議通過后，授權董事會按照有關規(guī)定辦理有關股權性融資事宜，并作出相關信息披露。債務性融資決策的程序和規(guī)則依據公司章程、董事會議事規(guī)則、監(jiān)事會議事規(guī)則和融資管理內部控制制度，對于流動資金貸款，由管理層制定貸還款計劃報告，貸款金額在最近一期經審計的凈資產10%以下的由管理層報董事長批準，超過此限額的，提交董事會審議。對于技改貸款和對外投資貸款，由管理層

28、制定貸還款計劃報告，提交董事會審議，并作出相關信息披露。對外擔保決策的程序和規(guī)則依據公司章程、董事會議事規(guī)則、監(jiān)事會議事規(guī)則和對外擔保內部控制制度，對于對外擔保事項，應遵守國家有關法律法規(guī)的規(guī)定，對符合規(guī)定的，管理層應掌握被擔保人的資信狀況，以報告形式提交董事會審議，超過董事會權限的，提交股東大會審議，并作出相關信息披露。對外擔保采取相應反保全措施。利潤分配決策的程序和規(guī)則依據公司章程、董事會議事規(guī)則、監(jiān)事會議事規(guī)則和對外擔保內部控制制度，公司利潤分配方案由公司董事會做出，提請股東大會審議，股東大會決議通過后，公司董事會須在股東大會召開后兩個月內完成股利（或股份）的派發(fā)事項，并作出相關信息披露

29、。計提資產減值準備和損失處理決策的程序和規(guī)則依據公司章程、董事會議事規(guī)則、監(jiān)事會議事規(guī)則和計提資產減值準備和損失處理的內部控制制度，公司經理應按董事會的要求提交計提資產減值準備的書面報告，經董事會審議通過后實施。對于已提取減值準備的資產確需核銷時，公司經理應向董事會提交擬核銷資產減值準備的書面報告，經董事會逐項表決通過后實施。核銷和計提資產減值準備金額巨大的、或涉及關聯(lián)交易的，在召開年度股東大會時，董事會應提交核銷和計提資產減值準備書面報告。監(jiān)事會應對董事會有關核銷和計提資產減值準備的決議程序是否合法、依據是否充分等方面提出書面意見，并形成決議向股東大會報告。對于計提資產減值準備和損失處理決策

30、應作出相關信息披露。1.4.3對高管人員的選擇考評和激勵約束機制高管人員的選擇董事長根據公司實際情況提出執(zhí)行總經理及其經營管理班子的建議人選，提交董事會討論通過；執(zhí)行總經理可根據公司實際生產經營管理情況提出其他高管人員的建議人選，提呈董事會審定。董事會秘書亦由董事會聘任。高管人員的考評公司董事會以“提高運營質量和增加經濟效益”為標準，結合產銷量、銷售收入、利潤指標、管理要求等各項任務指標制訂合理的年度目標責任制（產銷量、利潤等），并進行認真分解、層層落實，制訂各自的內部目標責任制，并制訂相應的與之配套的內部考核指標體系，從而保障公司“利潤最大化”和“股東利益最大化”。高管人員激勵和約束機制公司

31、在管理方面進行了積極有效的探索，規(guī)范內部控制和運營，完善內部激勵與約束機制，建立年薪制等內部獎勵和提升制度，提高管理層盡職工作的積極性和工作效率，從而為實現(xiàn)公司穩(wěn)健及持續(xù)發(fā)展目標在制度、機制等方面提供了強有力的保障。1.4.4內部控制制度評價公司按照企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度和有關法律法規(guī)的規(guī)定建立健全了內部控制制度，所制定內部控制制度的內容主要包括對貨幣資金、融資、采購與付款、實物資產、成本費用、銷售與收款、工程項目、對外投資、對外擔保等經濟業(yè)務活動的控制。公司內部控制的方法主要包括：組織結構控制、授權批準控制、會計系統(tǒng)控制、預算控制、財產保全控制、人員素質控制、風險控制、內部報告控制、電子

32、信息系統(tǒng)控制等。公司制定的內部控制制度是完整、合理的，并得到了有效執(zhí)行。2 項目概況2.1 項目背景2.1.1現(xiàn)代物流的概念現(xiàn)代經濟已將物流作為企業(yè)降低成本，擴大銷售之外的“第三利潤源”。隨著經濟全球化和信息技術的迅速發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展水平已成為衡量一個國家和地區(qū)綜合實力的重要標志。現(xiàn)代物流覆蓋了原材料、產成品從起點至終點及相關信息有效流動的全過程。它將運輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等方面有機結合，形成完整的供應鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務。它把整個社會看作一個物流運行系統(tǒng)，它用信息系統(tǒng)來整合對顧客、經銷商、運輸商、生產商、物流公司和供應商之間的管理，讓物的流動具有最佳

33、的目的性和經濟性，消除整個價值鏈上的浪費，讓每個參與者都能受益，從而提高整個社會的資源利用水平，提高整個社會的競爭力，抵消市場經濟條件下盲目競爭和調節(jié)滯后的制度性缺陷。中國目前已成為全球第四大貿易國，鋼、鐵、銅全球消費量第一，原油進口量全球第二，是許多世界制造業(yè)產品、整機、零配件的最大生產基地，物流量在國際物流中占有重要位置，如果加上國內體量，在世界上數一數二。而當前中國物流業(yè)的發(fā)展水平同這一地位并不相稱。中國現(xiàn)代物流業(yè)無論從基礎設施、經營管理、成本水平，以及觀念、方法和理論研究方面還處于相對落后的狀況。2.1.2蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃蘇錫常城市圈經濟實力在長江三角洲地區(qū)中僅次于上海，明顯高于其它

34、幾個城市圈，蘇州的經濟實力占主導地位。蘇州作為制造業(yè)基地之一，擁有眾多外資企業(yè)，大量跨國公司的進駐，帶動了高新技術產業(yè)的快速發(fā)展，物流需求量大增，迫切需要一套快速、便捷、高效的現(xiàn)代物流系統(tǒng)作為支撐。目前蘇州有85以上的物流服務是由其他城市提供的，僅稅收流失就達數十億。為此，蘇州市政府專門成立了現(xiàn)代物流領導小組，以期改善蘇州的物流市場，增加蘇州的物流收入。蘇州發(fā)展物流業(yè)除了擁有經濟總量、制造業(yè)特色、外向型經濟的優(yōu)勢外，區(qū)位優(yōu)勢也很明顯。蘇州位于長江三角洲腹地，溝通蘇北、江浙，是離上海最近的中心城市。蘇州為蘇錫常二級城市圈物流樞紐城市、江蘇與浙江以及其他省市物流交換樞紐城市和上海國際航運中心輔助物

35、流樞紐城市。根據蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃，蘇州市將用5-15年的時間，致力將蘇州打造成長江三角洲地區(qū)重要的現(xiàn)代物流中心城市。金閶新城區(qū)即蘇州綜合物流園（原稱白洋灣物流園）是蘇州市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心，目前已完成概念規(guī)劃，前期工作全面啟動。四通物流中心作為蘇州綜合物流園的重要組成部分，憑借公司擁有雄厚的實力和多年的物流實際運作經驗，將成為園區(qū)內首屈一指的物流企業(yè)。2.2 項目規(guī)劃2.2.1功能定位四通物流中心項目的定位是建成一個集干線多式聯(lián)運、外商制造進出口貨物集散、流通加工、物流金融、信息服務以及其它物流配套服務為一體的現(xiàn)代物流綜合服務基地。形成以四通物流有限公司為核心的共盟體物流中心，將各

36、聯(lián)盟融為一體，從咨詢服務開始，貨運交易、貨運代理、貨運跟蹤、信息反饋、業(yè)務結算，倉儲配送、裝卸分揀、流通加工等，到售后服務，提供綜合性的支持。2.2.2市場定位四通物流中心將作如下的市場定位：從支持蘇州制造業(yè)現(xiàn)有企業(yè)供應鏈優(yōu)化的角度看，物流園區(qū)將集中為IT、電子、化工、機電等行業(yè)提供倉儲、裝卸、包裝、運輸、銷售、信息一體化現(xiàn)代物流服務。從支持蘇州產業(yè)結構發(fā)展的角度看，物流園區(qū)將為新興的商貿服務產業(yè)提供運輸、庫存控制、分撥、供應鏈可視性等一體化支持服務。從支持區(qū)域物流行業(yè)發(fā)展的角度看，物流園區(qū)將定位為以蘇州為中心快速反應物流網絡的主節(jié)點，為覆蓋長三角的快運網絡體系提供多式聯(lián)運轉駁、交叉理貨、配載

37、、本地配送、信息處理等一體化服務。省內客戶上?？蛻舻谌锪鞴咎K州客戶交叉理貨長三角客戶分銷中心配送銀行晑總部鐵路、公路圖2.1 四通物流中心定位：支持工業(yè)、商貿2.2.3特色服務四通物流中心在物流服務中所提供具有特色服務主要有以下幾個方面：（1） 物流咨詢：用科學、經濟的方式為客戶提供物流方案的策劃、組織和實施。（2） 跨省市快運：建立全國物流網絡，承接各類物資的整車、零擔運輸業(yè)務，確?？焖?、準時、安全、高效、低耗完成客戶所交予的物流運作內容。（3）倉儲服務：設立大型倉庫和堆場，為客戶提供各類物資的保管、存儲和中轉配送服務。同時還可提供物品整理、包裝等配套服務。（4）多式聯(lián)運：對大批量、長距

38、離的貨物可組織公路、鐵路、水路和航空等多種方式的聯(lián)合運輸，實行門到門全程跟蹤運輸服務。在確保安全、及時的條件下，盡可能為客戶降低物流成本。（5）進、出口報關業(yè)務：隨著越來越多跨國企業(yè)進入中國市場，為了確保產品質量，有許多零部件需要從國外進口國內進行組裝配置；同時隨著中國加入WTO，各大企業(yè)銷售市場的不斷拓展，越來越多的產品也將出現(xiàn)在國際銷售市場上；鑒于此，四通物流中心擬成立國際貿易部，為廣大客戶提供各類零部件、原材料及成品的進、出口報關業(yè)務，以此增強物流延伸工作與提供服務。（6）為客戶提供個性化服務與各類增值服務：因為物流需求方的業(yè)務流程各不一樣，而物流、信息流是隨價值流流動的，因而四通物流中

39、心按照客戶的業(yè)務流程來制定各個項目的服務與操作流程。同時，一項獨特的物流服務能給客戶帶來高效、可靠的物流支持，而且使客戶在市場中具有特別的，不可模仿的競爭優(yōu)勢。 圖2.2 四通物流中心物流服務基本流程（7）物流信息管理系統(tǒng)：公司部署的物流信息系統(tǒng)是以生產流程優(yōu)化為起點，以為大型生產商提供自動生產線補貨為核心的，以倉儲與運輸綜合資源優(yōu)化和控制管理為基礎的、倉儲、運輸及采購補貨功能于一體的高度智能化的第三方物流業(yè)務解決方案，服務于具有多地分布式采購及銷售渠道的大型生產企業(yè)，優(yōu)化其原材料采購端至成品銷售供應鏈組成，可以實現(xiàn)物流管理的信息化、自動化、網絡化、智能化、柔性化，縮短與世界上先進的電子物流供

40、應鏈運作的差距。2.2.4建設規(guī)劃交易大廈45120平方米，為物流交易提供信息資源和交易場所以及硬軟件設施；（地面2層商業(yè)用房，312層商住用房）商業(yè)配套商鋪48880平方米；（1層3層為商鋪用房）配載與停車場地42000平方米，為集裝箱提供堆存場所，為配載貨車提供停車場地；倉庫16400平方米，為貨主提供倉儲、流通加工和裝卸服務；附房面積4920平方米；綠地面積25600平方米。圖2.3 四通物流中心建設規(guī)劃3 投資環(huán)境分析3.1 項目建設環(huán)境3.1.1交通環(huán)境四通物流中心位于蘇州金閶新城區(qū)內及交通干線出入口，對外交通有：312國道、204國道、318國道、滬寧高速公路、機場快速公路、蘇嘉杭

41、高速公路，交通十分便捷。3.1.2政策環(huán)境國務院有關部門已開始修訂、制定有關政策、法規(guī)，為物流發(fā)展創(chuàng)造條件。蘇州地方政府也在制定相應的政策、法規(guī)，促進本地區(qū)物流發(fā)展。政府有關部門專門委托專業(yè)研究單位對蘇州物流園進行規(guī)劃，本項目即位于蘇州綜合物流園內，該物流園規(guī)劃投資規(guī)模達到30億人民幣，是市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心。它北至長滸大橋、南到蘇虞張一級公路連接線、西南接京杭大運河、東北連312國道。在這個近5平方公里的范圍內，將建設一個水、公、鐵一體化的物流園區(qū)。因此，本項目的建設迎合規(guī)劃要求，必將得到有關政策的支持。3.1.3服務環(huán)境蘇州作為上海的后方制造基地，四通物流將成為蘇州第一家物流運作

42、平臺，也可以說是中國物流發(fā)展的前期試驗基地，其獨有的政策支持和國家相關部門的重視，必定會使其成為全國物流業(yè)的焦點。蘇州現(xiàn)在已成為世界重要的IT產地之一。IT業(yè)產值占到全球總產值的10以上，而且這些IT廠家多要求零庫存，對物流業(yè)提出了高質量的要求。由于四通物流服務的多是國際跨國公司，客戶對高質量物流的要求以及對于國際物流的特殊要求是四通物流提供高品質服務的理由。蘇州區(qū)位條件優(yōu)越，有發(fā)達的高速交通網絡和信息化網絡， 2004年末蘇州市擁有機動車127.76萬輛，全社會完成貨運量8833萬噸，比上年增長20.1%，貨物周轉量52.27億噸公里，比上年增長14.9%。蘇州港港口吞吐量9060萬噸，比上

43、年增長44.2%。發(fā)達的交通、信息化網絡和運輸業(yè)為蘇州物流業(yè)發(fā)展提供了有力的保障。3.1.4客戶資源目前，蘇州的GDP居全國第四位，蘇州已成為國內僅次于上海的第二大工業(yè)城市。特別是高速發(fā)展的制造業(yè)，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場。而現(xiàn)在面臨的問題是，蘇州物流成本占GDP的20%，是美國、日本等發(fā)達國家的2倍。要提高經濟效益，就必須降低物流成本。因此，提高物流業(yè)發(fā)展水平是一件非常緊迫的事。工業(yè)企業(yè)對廠區(qū)物流以及進出口料件成品的國際物流的需求成為四通物流穩(wěn)定的客戶資源。3.2 項目所在地概況3.2.1蘇州概況地理位置蘇州是我國的歷史文化名城和重要的風景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。

44、蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標為北緯3119，東經12037。 圖3.1 蘇州區(qū)位示意圖交通條件蘇州地處我國沿海經濟帶與長江經濟帶的“T”結構的交匯處，也是長江與太平洋通道的交叉口。無論從長江、內河，還是鐵路、公路的區(qū)位來看，蘇州都是溝通江浙的交通走廊，是江蘇的門戶和上海的咽喉，在未來的交通中，將起到長江三角洲經濟發(fā)達區(qū)域中心交通走廊的作用。滬寧鐵路橫穿市域東西，境內里程80KM，蘇州站為主要客運站之一。航空使用上海虹橋機場、浦東機場和碩放機場、光福機場。2004年末全市高速公路通車里程達298公里。綜合實力2004年蘇州市實現(xiàn)生產總值345

45、0億元，比上年增長17.6%。人均生產總值超過7000美元。世界五百強中的一百多個企業(yè)蘇州有跨國公司或企業(yè)，2004年蘇州市經濟總量全國排名第四位，僅低于北京、上海、深圳，全市惟有五個縣級市均位列全國百強縣的前茅，其中昆山市名列第二，僅次于廣東順德市。2003年，國家權威部門公布的中國城市競爭力報告顯示，蘇州的城市綜合競爭力在全國200個主要城市中排名位于第八位，在內地城市中排名第六。 表3.1 中國城市競爭力排名競爭力人才資本科技結構設施區(qū)位環(huán)境文化制度政府管理企業(yè)管理開放綜合城市香港 1上海21214114241772深圳34141331916117113北京121822523144101

46、04澳門 5廣州534316326253386東莞24303153835442615144137蘇州1981319142035102498天津2153201383246393142279寧波141216110231493551310金閶新城概況地理交通蘇州市金閶新城位于蘇州市中心城區(qū)的白洋灣，規(guī)劃面積11.2平方公里，規(guī)劃范圍東至滬寧高速公路，南至蘇虞張快速通道蘇州連接線，西臨京杭大運河，北至黃花涇河。 圖3.2 蘇州綜合物流園區(qū)金閶新城擁有便捷的交通網絡和豐富的交通資源，滬寧高速公路、312國道、滬寧鐵路、京杭大運河等交通設施交匯于此；糧食、木材、建材、煤炭和金屬材料等11條鐵路專用線延伸其

47、中，同時，蘇州市快速攀升的外向型經濟和發(fā)達的制造業(yè)為其提供了良好的產業(yè)基礎和廣闊的發(fā)展空間，在新城內發(fā)展物流產業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。園區(qū)規(guī)劃物流園內將建設保稅物流中心、中心商務區(qū)、綜合聯(lián)運區(qū)、倉儲配送區(qū)和現(xiàn)代住宅區(qū)五大功能區(qū)域。其中保稅物流中心占地75萬平方米，功能定位于發(fā)展保稅倉儲物流產業(yè)，主要從事保稅倉儲、保稅配送、國際采購、簡單加工和增值服務等相關業(yè)務；中心商務區(qū)占地82萬平方米，由大型購物超市、金融保險業(yè)、辦公商務中心、商業(yè)住宅設施等組成，將逐步發(fā)展成為蘇州市區(qū)的生產生活物資采購中心；綜合聯(lián)運區(qū)占地162萬平方米，利用公路、水路、鐵路集中的優(yōu)勢，建設大型鋼材市場和聯(lián)運配

48、載中心；倉儲配送區(qū)占地230萬平方米，用以發(fā)展倉儲物流及配送產業(yè)；現(xiàn)代住宅區(qū)占地327萬平方米，建設中高檔現(xiàn)代化住宅。圖3.3 金閶新城（蘇州綜合物流園區(qū)）綜合整合規(guī)劃園區(qū)近期開發(fā)項目房地產開發(fā)項目地塊A規(guī)劃建設為聯(lián)體別墅和別墅住宅。規(guī)劃用地8.18萬m2，建筑密度20，限高12米，綠化率40，容積率0.5。地塊B以小高層住宅為主，多層和高層住宅為輔。規(guī)劃用地17萬m2，建筑密度25，限高50米，綠化率30，容積率為1.5。中心商務區(qū)開發(fā)項目中心商務區(qū)將建成為整個物流園提供商務辦公、產品展示、信息傳達、超級市場、文化休閑、餐飲住宿等配套服務的新城中心區(qū)。首期將啟動建設商務辦公中心大樓，規(guī)劃用地

49、面積5000 m2，建筑面積10000 m2，層高約1215層，主要用行政、辦公、商務寫字樓等。專業(yè)市場開發(fā)項目在倉儲配送區(qū)內，將規(guī)劃建設各類專業(yè)市場，除已經規(guī)劃的五金機電市場、汽貿市場等，還將規(guī)劃小商品市場、數碼電子市場、家電交易中心、皮件（服飾）市場等。通過合理的功能布局、完善的設計規(guī)劃、正確的產業(yè)引導，在物流園內形成各類專業(yè)市場的聚集地。物流貨運交易中心項目（即本項目）物流貨運交易中心規(guī)劃用地約200畝，通過整合周邊資源，建立現(xiàn)代化的貨運交易平臺、完善的網絡服務、先進的信息交換系統(tǒng)和科學的管理理念，充分發(fā)揮第三方物流的優(yōu)勢，集倉儲中心、信息中心、交易中心、運輸中心、配送中心和相關配套服務

50、于一體，為蘇州和周邊地區(qū)的制造企業(yè)提供高效、便捷、周到的物流服務。3.3 投資優(yōu)惠政策3.3.1土地政策蘇州市區(qū)地價平均水平約為工業(yè)（物流）用地每畝15-25萬元人民幣，商業(yè)用地每畝150-350萬元人民幣，住宅用地每畝230-450萬元人民幣。 取得土地使用權的程序是：投資者憑投資項目的立項批準文件，向當地國土管理局提出用地申請，國土管理局根據項目用途，在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地功能區(qū)內，向投資者提供建設用地，雙方簽定國有土地使用權出讓意向書，報經有權一級政府批準后，當地國土管理局與申請使用土地的受讓方簽定國有土地使用權出讓合同。受讓方根據合同約定的期限支付完全部出讓金后，國土管理局向

51、受讓方頒發(fā)國有土地使用證，受讓方取得土地使用權。 3.3.2稅收政策1、對新辦的部分服務型企業(yè)，當年新招下崗失業(yè)人員達到規(guī)定比例、按規(guī)定簽訂勞動合同的，3年內免征營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅。2、新辦的勞動就業(yè)服務企業(yè)，當年安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員達到規(guī)定比例的，可在三年內減征企業(yè)所得稅。3、對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術服務業(yè)的企業(yè)或經營單位，自開業(yè)之日起二年免征企業(yè)所得稅。4、對新辦的獨立核算的從事交通運輸業(yè)、郵電通訊業(yè)的企業(yè)或經營單位，自開業(yè)之日起，第一年免征、第二年減半征收企業(yè)所得稅。5、對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)、商業(yè)、物資業(yè)、對外貿易業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、居

52、民服務業(yè)、飲食業(yè)、教育文化業(yè)、衛(wèi)生事業(yè)的企業(yè)或經營單位，自開業(yè)之日起，可減征或免征企業(yè)所得稅一年。保稅物流中心優(yōu)惠政策1、結合保稅倉庫和出口監(jiān)管庫的功能，可儲存各種貿易方式的進口貨物和已申報出口的貨物，并且沒有對貨物存放時間的限制。2、保稅物流中心內的物流企業(yè)對保稅貨物可以進行包裝、分類、分級、加刷標志、分拆、切割、拼裝等簡單加工和增值服務，根據產品使用者的不同情況和境內境外市場需求，開展貨物分撥、配送服務。3、保稅貨物可在保稅物流中心與其他海關監(jiān)管的特殊區(qū)域（保稅物流中心、出口加工區(qū)、保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫）以及本地關區(qū)外企業(yè)之間進行轉關和提取等報關手續(xù)。4、從保稅物流中心配送到境內外的貨物

53、可退回物流中心調換。 5、物流中心內的企業(yè)對儲存的保稅貨物可申請轉移物權。6、境內中心外的貨物進入中心視同出口，可以享受出口退稅政策，并在進入物流中心環(huán)節(jié)退稅，由海關給予簽發(fā)出口退稅聯(lián)； 允許跨國采購中心在物流中心內組織采購國內貨物的出口。7、企業(yè)可直接在保稅物流中心所在地主管海關報關，可采用直通式等多種方式快捷通關。3.4 投資程序蘇州市中外合資（合作）企業(yè)投資程序如下：1、中外雙方經過友好協(xié)商，達成合資（合作）經營的意向，并由雙方法人代表簽署合資（合作）意向書。中方企業(yè)根據意向書，編制項目建設書申報立項。2、項目建議書批準后，合資（合作）雙方共同編制可行性研究報告，經雙方法人代表簽字后由中

54、方企業(yè)提出申報。3、可行性研究報告批準后，合資（合作）雙方共同編制合同、章程，經以雙方法人代表簽字后，由中方企業(yè)負責申報。4、合同、章程批準后，可向蘇州市對外經濟貿易委員會申領批準證書。5、企業(yè)領到批準證書后，必須在一個月內憑批準證書向工商局辦理注冊手續(xù)。從核發(fā)營業(yè)執(zhí)照之日起，合資企業(yè)即告成立。4 項目市場分析4.1 我國物流行業(yè)概況4.1.1我國物流行業(yè)運行現(xiàn)狀近年來，隨著國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，我國物流也呈現(xiàn)出快速增長的勢頭。國民經濟發(fā)展對物流的依賴程度越來越高。物流增加值增長繼續(xù)快于服務業(yè)的發(fā)展速度，現(xiàn)代物流已經成為加快發(fā)展第三產業(yè)，推動經濟結構調整的必不可少的重要措施。物流成本占GDP比

55、重略有降低。另一方面，物流發(fā)展水平仍相對落后，社會流通緩慢，效率偏低，成為制約國民經濟發(fā)展的瓶頸。據中國物流信息中心統(tǒng)計測算，2004年，全國社會物流總額達38.4萬億元，同比增長29.9%(按現(xiàn)價計算，下同)，增幅比上年同期提高2.9個百分點。GDP總量與物流總額相比的物流需求系數為2.8，這說明我國每單位GDP產出需要2.8個單位的物流總額來支持。這一系數明顯高于“八五”時期平均1.6，“九五”時期平均1.7的水平。從社會物流需求比重看，2004年，工業(yè)品物流總額為32.5萬億元，同比增長30.2%，增幅比上年同期提高3.4個百分點，占社會物流總額的比重高達84.6%。反映出我國工業(yè)化進程

56、的基本特征。2004年，全國社會物流總成本為29114億元，同比增長16.6%，增幅比上年同期提高3個百分點。2004年，物流總成本占GDP的比重為21.3%，比上年降低0.1個百分點，比1991年降低2.7百分點。社會物流總成本占GDP的比重呈逐漸降低的趨勢。 圖4.1 1991-2004年社會物流總成本占GDP比重情況據中國物資儲運總公司對其分布在全國20個省會城市的40個倉庫和中國物資儲運協(xié)會10個倉庫的統(tǒng)計，2004年庫存貨物平均周轉次數為13.6次，比上年的周轉次數加快3次。說明我國現(xiàn)代物流發(fā)展，推動流通效率顯著提高。4.1.2物流行業(yè)目前存在的主要問題我國社會物流雖然有了快速發(fā)展，

57、但與國民經濟發(fā)展需要相比，仍存在許多問題，主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、物流“瓶頸”制約現(xiàn)象突出據測算，2004年社會物流總額增長率如剔除價格因素，需要運輸的實物量增長在20%左右。而實際完成的貨運總量只增長了10.6%，與需求增幅之間至少存在9個百分點的差距。2、社會物流依然粗放2004年，我國的貨運總量為161億噸，貨物價值總額為38.4萬億元，貨運平均價值為2384元人民幣/噸。據美國相關統(tǒng)計數據顯示，2002年美國國內貨運總量為115.7億噸，運輸的貨物價值總額為84831億美元，貨運平均價值為733美元/噸。約合6060元人民幣/噸，是我國的3倍。我國的運輸總量比美國大，而運輸價值量卻只

58、有美國的40%。這說明在粗放型經濟條件下，物流的對象主要是附加值低的產品，對物流需求大，導致物流成本居高不下，也使得物流活動還處于低水平、粗放的階段，很難適應目前多品種，多批次，少批量的流通方式的變化。3、物流綜合協(xié)調的能力薄弱當前我國物流水平落后的主要矛盾不在于物流設備的落后，而在于物流綜合協(xié)調能力薄弱。一是缺乏全國的物流規(guī)劃，社會物流基本處于各自為政的無序狀態(tài)。二是管理分割，難以協(xié)調。三是物流社會化、專業(yè)化程度低，造成物流效率低下，資源閑置較嚴重。在這種情況下，物流設施投入再多，也難以解決問題，反而造成大量閑置。4、物流組織管理水平落后從物流成本構成的差距，可以看出，我國與美國相比，差距最

59、大的在于物流的組織管理水平。我國物流管理成本占總成本的14%，美國只有3.8%。反映出我國無論社會物流專業(yè)化水平、還是社會物流組織能力和物流管理水平都很低。4.1.3我國與發(fā)達國家物流水平差距由于我國與美、日等發(fā)達國家經濟發(fā)展處在不同階段，經濟結構的差異性使得物流成本占GDP比重的差異也較大。一般來說，社會物流需求主要集中在第一、第二產業(yè)。近年來，美國第一、第二產業(yè)占GDP的比重僅為兩成，日本為33%，而我國則超過六成。2002年美國第一、第二產業(yè)GDP是我國的2.4倍，但其物流成本卻是我國的3.5倍。這說明，美國用相當于我國3.5倍的物流費用，支撐相當于我國2.4倍的經濟總量，其經濟運行中的

60、物流含量明顯高于我國。目前美國物流成本占第一、第二產業(yè)GDP的比重為43%，我國僅為31%。這表明美國第一、第二產業(yè)每產出100元GDP，就需投入43元物流費用，在我國只有31元，我國物流含量明顯偏低。此外，無論社會物流組織能力，還是物流管理水平，我國都處于較低水平。報告指出，與發(fā)達國家相比，差距最大的地方在于我國物流的組織管理水平。目前我國物流管理成本占總成本的比重為14%，而美國僅有3.8%。運輸成本的差距，也反映我國物流水平較低。一般來講，運輸成本比重越高，物流水平越高。目前美國運輸成本占63%，在我國僅占到50%。4.2 蘇州企業(yè)物流與需求現(xiàn)狀4.2.1企業(yè)物流現(xiàn)狀隨著蘇州制造業(yè)的高速