開店選址標(biāo)準(zhǔn)

1、一、店鋪基本要求面積：20100平方，5060平方最佳。體形：十字路口在轉(zhuǎn)角處、一般長方形最佳。層高：3米最佳裝修：在不影響物業(yè)主體結(jié)構(gòu)前提下，可自由作出局部改建及間隔調(diào)整。結(jié)構(gòu)：無柱子最佳、如有應(yīng)規(guī)格一致、排列整齊。設(shè)施：通水、電、消防合格、排水正常。證件：相關(guān)證件齊全合法。租憑：開發(fā)商、房東最佳。若是轉(zhuǎn)讓需房東認(rèn)可。租期：五年以上最佳、最低三年。費(fèi)用：租金押1交1月，押1交3月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)25萬。商圈半徑為200米，在方圓200米的范圍內(nèi)至少有3000個(gè)固定商圈人口。二、商圈分析1、地理位置細(xì)分策略地理位置細(xì)分的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等 地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)商店位置

2、做出選擇的策略。主要可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)分:商店選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地 勢(shì)情況，因?yàn)檫@會(huì)直接影響商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水 平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過程中，路面地勢(shì)較 好的地段地價(jià)都比較高，商家在選擇位置時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得 不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要 的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。商店選址與地形的關(guān)系地形、地貌對(duì)商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：方位

3、情況。方 位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商店所處地區(qū)氣候條件直 接相關(guān)。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地 理方位。走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如，我國的交通管理制度規(guī) 定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行的習(xí)慣，這樣，商店在選擇地理位置進(jìn)口 時(shí)就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時(shí)，則以 東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為 最佳。交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來說在這種交接地，商 店建筑的能見度大

4、，但在選擇十字路口的那一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè) 的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的 朝向。如果是三岔路口，最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字 路口，則將商店設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。2 ,潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開業(yè)的商店位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)?力的分析與評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)商店位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對(duì)未來的商業(yè)價(jià)值進(jìn) 行評(píng)估，這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)在看好的商店位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些 以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會(huì)變成繁華鬧市。因此，商店在選址時(shí)，

5、更應(yīng) 重視潛在商業(yè)價(jià)值的評(píng)估。對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值。是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。是否有“集約效應(yīng)”，即商店建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使商店面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但 因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來 購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以“成行成市”的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點(diǎn)考慮的 目標(biāo)。3、出奇制勝策略商店選址時(shí)既需要進(jìn)行科學(xué)的考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。 經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場(chǎng)商機(jī)，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇

6、商 店位置，常常會(huì)得到意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”聯(lián)合商店的總經(jīng)理 薩姆?沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略，把大型折價(jià)商店遷到不被一般商家重視的 鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)尚未被開發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激 烈的競(jìng)爭(zhēng)。小故事：新加坡著名華商董俊競(jìng)創(chuàng)建的“詩家董“百貨集團(tuán)，在商店選址問題上， 力排眾議，選擇一塊人們普遍認(rèn)為風(fēng)水不好又面對(duì)墳場(chǎng)的地段作店址。后來這塊地方很快成 為商家云集的地方，成為世界上租金矗昂貴的地段之一。董俊競(jìng)之所以不信風(fēng)水選這塊地作 店址，主要是他注意到每天都有不少外國人通過這里到城里去，這里有可能發(fā)展為交通要道。4、配合所選行業(yè)

7、營業(yè)地點(diǎn)的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的 特點(diǎn)和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不就是惟一的選擇，有的商店開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對(duì) 偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好; 又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以，一定要根據(jù)不同的經(jīng)營 行業(yè)和項(xiàng)目來確定最佳的開店地點(diǎn)。5、專家咨詢策略對(duì)于較大型商業(yè)的投資來說，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重 大損失，經(jīng)營者應(yīng)請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)所選擇的商店位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如 對(duì)交通流量、人口與消費(fèi)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況逐一摸底分析，綜合評(píng)價(jià)優(yōu)劣，再做出選擇, 使商店地

8、址的選擇具有科學(xué)性。評(píng)估店址好壞，周圍情況也是必須加以考慮的。有的商店雖 然開在區(qū)域干道旁邊，但干道兩邊有柵欄，使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時(shí)，對(duì)有 車道和人行道的街道，要注意街道寬度為25米左右（或人行道寬度在5-10米）最易形成人 氣。這樣的寬度，車輛行駛時(shí)視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也能很 自然地進(jìn)入商店，如果街道過寬有時(shí)反而聚不起人氣。還有一種街道是車道、自行車和人行 道分別被隔開，這種方式形成了一種封閉交通，對(duì)開設(shè)店面不太有利。一般來講，凡居民較 集中的地方都可以建立商店。選擇店址還必須觀察行人來店的目的，是匆匆過路，還是溜達(dá) 消遣，同一地點(diǎn)很可能白天人如潮

9、涌，晚間卻空無一人，所以要日夜觀察，如果看到人多， 不深究行人的目的（比如有很多人經(jīng)過此地只是換車）就貿(mào)然開店，很可能會(huì)導(dǎo)致失敗。開店選址，應(yīng)對(duì)不宜開店的區(qū)域心中有數(shù)。最常見的有下面幾種：1、在坡路上在正常情況下，商店場(chǎng)所地面應(yīng)與道路路面基本處在一個(gè)水平面上，這樣比較 有利于顧客人店，被認(rèn)為是理想的地理位置。商店設(shè)在坡路上，一般認(rèn)為是不可取的。然而, 有一些商店會(huì)遇到此種情況，如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話, 就必須考慮在商店與路面間的適當(dāng)位置設(shè)置入口，以方便顧客進(jìn)出。另外，在櫥窗的位置、 通道的安排、商品的陳列等方面，都應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)。2、路面與商店地面高低懸殊這種地

10、方不宜開設(shè)商店。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、 樓上的樓層或在有幾級(jí)臺(tái)階的房屋開設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時(shí)，對(duì)于商店 的門面、人口、天花板和招牌等設(shè)計(jì)安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進(jìn)入店內(nèi)，又 要方便出入，樓梯、階梯門的寬度尤應(yīng)仔細(xì)推敲一番。3、快速車道邊隨著城市建設(shè)的發(fā)展, 高速公路越來越多。由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無法穿越。公路 旁也較少有停車設(shè)施。因此盡管公路邊有單邊的固定與流動(dòng)顧客群，也不宜作為開店選址的 區(qū)域。人們往往不會(huì)為一項(xiàng)消費(fèi)而在高速公路旁違章停車。4、居民少或人口增長慢的地方 這種地區(qū)不宜作為商店的新店址，這是因?yàn)樵谌狈α鲃?dòng)人口的

11、情況下，有限的固定消費(fèi)總量 不會(huì)因新開商店而增加。下面幾個(gè)地方是我們開店所積累起來的經(jīng)驗(yàn)，作為一個(gè)剛剛踏人這 個(gè)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者來說，如果沒有什么特別的絕招，選址最好選在下面這些地方，然后再做一 個(gè)調(diào)查。交通便利的地區(qū)，或者在幾個(gè)主要車站的附近?？梢栽诓叫胁怀^20分鐘的路程內(nèi)的街 道設(shè)店。街道兩側(cè)，以行人多的一邊開店為好。接近人們聚集的場(chǎng)所。如劇院、電影院、公園等娛樂場(chǎng)所附近，或者大工廠、機(jī)關(guān)附近, 一方面可吸引出入行人經(jīng)過，另一方面易于顧客記住商店的地點(diǎn)，來過的客人向別人宣傳介 紹，會(huì)比較容易指引人光顧。選擇人口有增加趨勢(shì)的地方。企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會(huì)給商店增添更多的顧客而 使其經(jīng)營上更

12、具發(fā)展?jié)摿?。同類商店聚集的地方。大量事?shí)證明，對(duì)那些經(jīng)營選購耐用品的商店來說，若能集中在 某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。(5)要選擇較少橫街或有障礙物的地方。許多時(shí)候行人過馬路因躲避車輛或其他行人，容易 忽略一邊的商店。(6)與其選擇現(xiàn)在經(jīng)營困難的商店位置，不如選擇不遠(yuǎn)的將來會(huì)由冷變熱的未被人看好的街 道。有時(shí)與其定好商店經(jīng)營方向再去尋找經(jīng)營場(chǎng)所，不如先找一個(gè)地點(diǎn)適中、價(jià)格低廉的營 業(yè)場(chǎng)所，再根據(jù)周邊環(huán)境情況確定經(jīng)營方向。另外，開店選址要以下面這些內(nèi)容為調(diào)查重點(diǎn), 然后根據(jù)這些調(diào)查結(jié)果，結(jié)合具體情況進(jìn)行選址才可萬無一失。連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進(jìn)入某個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)

13、之前先劃 分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。1.商圈劃分商圈的劃分不是以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商 圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址 原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，然后再根據(jù)已確定的鋪面位置和面積，決定該商圈內(nèi) 的便利店數(shù)量。2 .選址的原則（1）居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū) 的路線。（2）面積限制在50200平方米以內(nèi)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì)因面 積太大而導(dǎo)致投入（例如便利店的設(shè)備和裝修等）和費(fèi)用（例如租金與人工費(fèi)用等）太高，又

14、可 以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3 米以上。足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。1、150米半徑內(nèi)居民不少于1萬人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶；2、位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動(dòng)線上）。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西 朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角；3、與超市、商廈、飯店、24小時(shí)藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、洗衣 店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動(dòng)中心等集客力較強(qiáng)的品牌門店和公共場(chǎng)所相 鄰；4、獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米；5、門窗可改裝為落

15、地式大玻璃結(jié)構(gòu)；6、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年；7、有正常排水排污通訊五臺(tái)空調(diào)主機(jī)位；8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營面積，可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50米內(nèi) 可停放2輛以上小汽車；9、店面、店側(cè)及店前可發(fā)布（安裝）30平方米以上的廣告牌；10、社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好；11、社區(qū)交通方便、通暢，與過街天橋、過街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕軌站口 等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰；12、社區(qū)地方政府執(zhí)法文明，注重社區(qū)文化建設(shè)。從以上12個(gè)條件可以看出，連鎖店的選址不但考慮到了人流數(shù)量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的居 民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市、學(xué)校等音像

16、文化消費(fèi)者集中的地方開 店。它還考慮到了交通、治安、宣傳、朝向等各個(gè)細(xì)節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選 址科學(xué)化、正規(guī)化。開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾 類：1住宅的種類：分為單身住宅，普通小區(qū)住宅（分大、中型），公寓（分電梯大樓、普通公寓）, 高級(jí)住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)則不太適合。2住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10至30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職 業(yè)類別來看，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。圈團(tuán)內(nèi)有助于便利店 設(shè)立的設(shè)施有下列幾種：中小型企業(yè)（內(nèi)部沒有餐廳），中大型醫(yī)院，大學(xué)、?？圃盒＜案?/p>

17、中職 校,24小時(shí)工作的大、中型工廠（三班制），消防隊(duì)、警察局、市政府，公園及廣場(chǎng)，車站附近，大 型集中住宅區(qū)。商圈未來發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加，新設(shè)車站的計(jì)劃, 學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃，馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃,小區(qū)住宅的興建計(jì)劃，商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi) 的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是城區(qū)內(nèi)有大型店、同類店或商戶聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空便利店選址技術(shù)條件要求不適合開設(shè)便利店：1、徒步5-7分鐘到達(dá)的顧客不足3000人（固定顧客）；2、非顧客匯集的交通干道；3、在馬路上無法看到商店；4、在地下或者是二層以上；5、無法設(shè)立店鋪門面和招牌；6、店鋪?zhàn)饨鸪^一天的銷售額。此外，由于便利店的主

18、要消費(fèi)群體是定位在30歲以下的學(xué)生和上班族（占其顧客總量的 80%左右），針對(duì)這一群體易于接受新事物、消費(fèi)力強(qiáng)勁和追求時(shí)尚產(chǎn)品的特點(diǎn)，因此從商品的 選擇上要注重創(chuàng)新與更新，結(jié)合時(shí)尚主旋律。家庭主婦，她們?cè)诒憷曩徺I在其他地方忘記購買的商品，或者急需的商品。三口之家，年輕夫婦會(huì)為家庭進(jìn)行便利性購買。獨(dú)身的青年人，他們是便利商店的主力顧客。學(xué)生，他們是便利商店零食的最大購買者。選擇好店址尤為重要，投資便利店，選擇合適的店址非常重要，這是便利店成功的最重 要的因素。因?yàn)楸憷甑膬?yōu)勢(shì)在于“便利。因此很多便利店都是開設(shè)在社區(qū)和娛樂設(shè)施比較集中 的地區(qū)，使得顧客購物更加方便。一.商圈確定通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流 動(dòng)人口量；通過實(shí)地評(píng)估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線與流量、車的動(dòng)線與流量、 接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開便利店，這樣才不致因?yàn)槊亩Q(mào)然開店，得 不償失。住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)1000戶左右，