[河南]鄭州居住區(qū)建筑設計方案文本

1、正弘弓莊項目一期規(guī)劃與建筑方案設計上海日清建筑設計有限公司地塊區(qū)位分析城市區(qū)位鄭州市城市概況 鄭州市，簡稱鄭，河南省省會，中部第二大城市?，F轄6區(qū)5縣級市1縣，建成區(qū)面積329平方公里。2012年市區(qū)戶籍人口425萬，全市常住人口886萬，是長江以北地區(qū)經濟最發(fā)達的省會城市。 鄭州是中國歷史文化名城、中國八大古都之一、中華人文始祖軒轅黃帝故里，商朝都邑，今河南省政治、經濟、教育、科研、文化中心。中國中部地區(qū)重要的中心城市和國家重要的綜合交通樞紐。交通運輸 鄭州市，鄭州，是公路 、鐵路、航空、信息通信兼具的綜合性交通通信樞，隴海鐵路、京廣鐵路交匯，107國道、310國道、京港澳高速公路和連霍高速

2、公路穿境而過，鄭州新鄭國際機場與國內外30多個城市通航。 擁有亞洲最大的列車編組站鄭州北站和中國最大的零擔貨物轉運站鄭州東站，是華中地區(qū)一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性核心交通通訊樞紐。 國家鐵路貨運中心，國家公路物流中心，中南郵政物流中心，國際航空貨運中心等工程促使公路港、鐵路港、航空港“三位一體”的物流體系逐步形成。文化沿革 鄭州市，鄭州歷史上五次為都、八代為州，是中國八大古都之一、世界歷史都市聯盟成員城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成為中華文明軸心區(qū)。 文物資源眾多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關隘和古戰(zhàn)場在內的遺址遺跡達1萬余處，國家級重點文物保護單位共38處43項。

3、其中天地之中歷史建筑群是世界文化遺產，共8處11項：觀星臺（最早的天文建筑）、中岳廟（最大的道教建筑群）、東漢三闕（太室闕、啟母闕、少室闕）、會善寺、嵩陽書院（宋代四大書院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。區(qū)位位置區(qū)位位置 地塊位置位于鄭州市弓莊村，隸屬惠濟區(qū)，屬于鄭州市城中村改造范疇，地處鄭州市中心城區(qū)邊緣區(qū)域。 區(qū)位機遇 在鄭州市十二五規(guī)劃綱要草案中，鄭州都市將以中心城區(qū)為核心，外圍組團為重點，中等城市為支撐，重點城鎮(zhèn)為節(jié)點，小城鎮(zhèn)和新型農村社區(qū)協(xié)調發(fā)展、互促共進的現代城鎮(zhèn)體系。在這樣的戰(zhàn)略背景下，隨著鄭州市城市中心區(qū)的發(fā)展，勢必給弓莊這一城中村的發(fā)展帶來新的機遇，我們規(guī)劃區(qū)要抓住這一新的機遇

4、，創(chuàng)造美好的城市環(huán)境，實現城市、客戶、利潤的三贏。市區(qū)本案新鄭國際機場50 分鐘車程25 分鐘車程區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境 項目所在的惠濟區(qū)位于鄭州北部、黃河南岸，西依邙山、北臨黃河的自然地理位置造成了區(qū)域內優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境：森林覆蓋率高、黃河濕地資源豐富、空氣濕潤潔凈、氣候宜人。地塊南臨賈魯河，擁有較為豐富的景觀資源。已建成住宅區(qū)現狀部隊用地汽車博覽中心汽車博覽中心已建成住宅區(qū)規(guī)劃二號線地鐵站城市主干道花園路城市主干道中州大道賈魯河城市自然景觀宗主地塊宗主地塊設計啟動地塊周邊現狀現已拆除當地住宅市場分析市場案例分析天地灣本案項目位置： 天地灣項目與本案臨近，位于花園路西側。項目概況： 總占地面積：

5、300余畝，總建筑面積37萬，其中住宅26萬，商業(yè)11萬，項目共分為三期開發(fā)，一期為聯排別墅和疊加別墅，二期、三期為小高層和商業(yè)。產品類型： 小高層產品： 面積段：85210平米 售價：0.7萬0.9萬 總價控制：180萬 價格規(guī)律：單價隨著面積段的增加而增加。 疊加別墅產品： 面積段：230245平米 售價：1.4萬1.5萬 總價控制：360萬 聯排別墅產品： 面積段：280290平米 售價：1.8萬2.1萬 總價控制：600萬 價格規(guī)律：單價根據產品類型的不同有不同的定價。產品去化及市場反饋： 高層部分： 90平米以下小三房及2+1戶型去化率80，均價0.78萬0.8萬 145210平米平

6、層及復式高層去化率5，均價0.88萬0.98萬 高層市場面積100-130面積段空缺，市場接受率低 疊加別墅部分： 一二層去劃率32；三四層去劃率18 ，均價1.4萬1.5萬 市場對首層相對接受度高 聯排別墅部分： 市場去化率54，均價1.8萬2.1萬 由于聯排別墅同疊加別墅價格梯度不大，聯排別墅市場接受度優(yōu)于疊加別墅面積附送規(guī)律 ： 小高層產品： 首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺，標準段附送陽臺。 疊加別墅產品： 首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺，戶型內中空 聯排別墅產品： 首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺，戶型內中空 市場案例分析天地灣聯排戶型地下層平面一層平面二層

7、平面三層平面閣樓層平面戶型設計分析：1、大進深小面寬2、內庭院中空設計3、頂層露臺、閣樓設計4、戶型面積控制280290平米5、戶型單價2.1萬，總價控制600萬頂層閣樓設計頂層露臺設計庭院中空設計市場案例分析天地灣疊加戶型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面四層平面戶型設計分析：1、大進深小面寬2、一、二層配置： 庭院、地下室、餐廳中空設計3、三、四層配置： 庭院、地下室、閣樓、露臺、客 廳餐廳中空設計4、戶型面積控制230245平米5、戶型單價1.5萬，總價控制360萬餐廳中空設計一二層地下庭院三四層地下庭院一二層地下室三四層地下室一二層庭院三四層入戶玄關、庭院客廳中空設計餐廳中空

8、設計頂層閣樓露臺設計市場案例分析天地灣高層戶型標準層平面140平米頂層躍層下頂層躍層上 戶型設計分析：首層附送地下室，標準層140平米四房兩廳兩衛(wèi)，高層218平米五房三廳四衛(wèi)為頂層躍層設計，標準層附送價值空間少市場銷售反饋：首層售價=頂層躍層售價標準層售價；去化速度首層標準層頂層躍層，頂層躍層市場認可度低 戶型設計分析：首層附送地下室，標準層85平米三房兩廳一衛(wèi)，高層138平米五房三廳三衛(wèi)為頂層躍層設計，標準層附送價值空間以凸窗為主市場銷售反饋：首層售價=頂層躍層售價標準層售價；去化速度首層標準層頂層躍層，頂層躍層市場認可度低市場案例分析天地灣高層戶型標準層平面85平米頂層躍層下頂層躍層上 案

9、例選擇初衷： 天地灣項目與本案僅一條路之隔，其產品類型及售價有很高的參考價值。案例市場分析結論： 低層產品部分： 戶型面積段：疊加產品230245平米；聯排別墅280290平米 產品售價：疊加產品1.5萬元/平米；聯排別墅2萬元/平米 產品總價：疊加產品360萬元/套；聯排別墅600萬元/套 高層產品部分： 戶型面積段以90以下為主，大戶型以145為主，160以上大戶型為躍層戶型沒有標準意義大戶型 產品售價：90以下0.780.8萬元/平米；145以上0.88萬元/平米，頂層復式0.90.98萬元/平米，純復式0.98萬元/平米 產品總價： 90以下約72萬元/套；145以上約130萬元/套，

10、復式約200萬元/套市場產品空缺分析： 高層產品缺乏舒適型面積段180-220產品 低層產品缺乏平層200平米疊加 替代產品 聯排別墅產品缺乏品質感較高的創(chuàng)新型產品 案例分析總結市場案例分析金榮盛景濠庭本案盛景濠庭二期戶型配比 市場售價： 區(qū)域純別墅盤，根據位置不同售價1.62.9萬/平米，均價2.1萬/平米。 銷售情況： 由于項目有70/90規(guī)劃指標限制，每套房實際由多套組合而成，由于限購原因無法簽約，尚無簽約備案。 市場借鑒： 從該項目可參考，聯排別墅市場認同價格為2.1萬/平米，總價約900萬。 產品類型： 產品類型比較單一，一般為六、八、十戶聯排，地下一層，地上三層。市場案例分析金榮盛

11、景濠庭聯排戶型A 合計總面積：258.4地上，97.34半地下地下層平面圖本層面積：97.34平米一層平面圖本層面積：100.57平米二層平面圖本層面積：89.31平米三層平面圖本層面積：68.52平米戶型設計分析：1、大進深小面寬2、通過增加面寬提升戶型舒適度3、戶型增加電梯設計，增加配置3、頂層露臺、閣樓設計4、戶型面積控制地上260平米5、戶型單價2.12.9萬， 單套總價上限750萬市場案例分析金榮盛景濠庭聯排戶型B 合計總面積：303.25地上，121.22半地下地下層平面圖本層面積：121.22平米一層平面圖本層面積：123.28平米二層平面圖本層面積：99.97平米三層平面圖本層

12、面積：80平米戶型設計分析：1、大進深小面寬2、通過增加面寬提升戶型舒適度3、戶型增加電梯設計，增加配置3、頂層露臺、閣樓設計4、戶型面積控制地上305平米5、戶型單價2.12.9萬， 單套總價上限900萬市場案例分析鑫苑逸品香山本案逸品香山二期戶型配比二期去化比例電梯洋房市場銷售情況 結論： 區(qū)域以剛需為主，面積越小產品去化速度越快，199以上躍層戶型沒有售出，多層電梯洋房戶型首層附送地下室，頂層復式由于其附加值高，能帶來銷售高單價，洋房平層相對小高層戶型沒有價格優(yōu)勢。市場案例分析鑫苑逸品香山電梯洋房戶型地下層平面圖一層平面圖銷售面積154平米附送面積121平米標準層平面圖銷售面積139.3

13、平米附送面積8.2平米 戶型設計分析：首層三房三廳兩衛(wèi)154平米附送地下室，標準層139.3平米三房兩廳兩衛(wèi)，標準層附送價值空間以陽臺為主市場銷售反饋：首層售價=頂層躍層售價標準層售價；去化速度首層頂層躍層標準層市場案例分析鑫苑逸品香山電梯洋房戶型標準層平面銷售面積143.8平米附送面積8平米頂層躍層下銷售面積154.2平米附送面積70平米頂層躍層上 戶型設計分析：首層附送地下室，標準層143.8平米三房兩廳兩衛(wèi)，高層154+70平米四房兩廳兩衛(wèi)為頂層躍層設計標準層附送價值空間以陽臺為主市場銷售反饋：首層售價=頂層躍層售價標準層售價；去化速度首層頂層躍層標準層案例分析總結 案例選擇初衷： 通過

14、對該區(qū)塊純別墅盤的分析對比，能夠判斷該區(qū)塊低層設計突破點，同時能夠對該區(qū)塊低層產品售價有明確的定位； 通過對該區(qū)塊純高層盤的分析對比，能夠判斷該區(qū)塊高層去化定位及改善型定位，能夠明晰該區(qū)塊高層價格區(qū)間定位。案例市場分析結論： 低層產品部分： 盛景濠庭案例對比天地灣別墅產品戶型面積段有所提升，產品單價有所提高，產品總價有所提高 戶型面積提升設計邏輯：通過增加戶型面寬、適當調整進深，提升戶型舒適度，同時提高戶型配置，增加電梯設計 價格提升手段：提升戶型配置、提高戶型舒適度提高售價 產品價格定位：單價2.12.9萬/平米，單套售價700萬900萬 市場啟示：如果戶型設計是建立在產品舒適度提升的基礎上

15、，市場單價及總價在該區(qū)塊存在提升空間 高層產品部分： 逸品香山項目高層戶型以90以下為主，大戶型以120160為主，二期引入140以上電梯洋房戶型 140電梯洋房戶型：首層155平米附送地下室，標準層135145平米，頂層155附送閣樓 產品售價：首層1.15萬元/平米；標準層0.8萬元/平米，頂層1.1萬元/平米 產品總價： 首層約180萬元/套；標準層約120萬元/套，頂層約170萬元/套 市場啟示：該區(qū)塊高層以去化為主，純粹提升配置不能增加售價，電梯洋房首層和頂層通過附送價值而提升單價產品設計突破點： 高層和低層產品創(chuàng)新必須建立在以提升舒適度的基礎上才能夠提高產品銷售單價及產品競爭力市場

16、案例分析迎賓路3號本案迎賓路3號 銷售售價及策略： 目前處于開放尚未開盤階段，預計單價2.5萬/平米以上，通過調研，該樓盤銷售策略為低層定制銷售，按照套數銷售，單套報價1000萬以上，通過低層來帶動樓盤品質，以此拉動多層高層售價。 樓盤規(guī)劃不足： 單套千萬聯排市場定位預期有脫離鄭州市場，高層、多層、低層混合社區(qū)品質整體不高。 市場借鑒： 從該項目可參考該樓盤銷售策略，通過低層去化來提升樓盤口碑及品質然后借助于低層建立的客戶口碑來提升高層售價。 首推戶型面積： A戶型：地上：284平米，地下：140平米； B戶型：地上：334平米，地下：138平米； C戶型：地上：351平米，地下：145平米；

17、 D戶型：地上：368平米，地下：157平米； E戶型：地上：389平米，地下：161平米； F戶型：地上：404平米，地下：163平米； 戶型配比： 整體規(guī)劃為一期聯排、洋房、二梯四戶小高層；二期為滿足規(guī)劃要求的70/90戶型，一期首推53套聯排和雙拼。規(guī)劃設計借鑒： 避免高低層面積段差異過大，避免因產品定位導致目標客戶混雜，影響后期樓盤品質。市場案例分析聯盟新城七期本案聯盟新城七期 項目背景： 聯盟新城七期西班牙院子位于東區(qū)龍湖南區(qū)核心地段，是近兩年鄭州市區(qū)內高端低密度項目的典型代表，該項目為目前鄭州市區(qū)內最終實現均價最高的項目，別墅、洋房整體成交均價近1.95萬元/平米。 規(guī)劃設計及項目

18、定位： 規(guī)劃各類產品均為面向高端客戶群體的大面積舒適型戶型。規(guī)劃布局上，外圍為多層洋房，內部核心區(qū)為別墅類產品，別墅與洋房的體量比約為1：4。疊加別墅為5層，1-2層為一戶，3-5層為一戶；電梯洋房為7層，頂層為復式。去化及銷售戰(zhàn)略： 聯盟新城七期自2010年下半年推出，至2011年6月底已經全部去化，總成交面積近8.2萬平米，整體成交均價高達1.95萬元/平米。年去化量達到8萬平米，該項目銷售重要靠建業(yè)自身客戶資源消化，付款方式要求全部一次性付款。借鑒意義： 市場潛在高端客戶群體較多，潛在購房資本高戶型配比：市場案例分析聯盟新城七期 戶型設計分析：140平米戶型三房兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶，兩戶一

19、部電梯配置，170平米戶型三房兩廳兩衛(wèi)，主臥空間較大，并無其他戶型優(yōu)勢，屬于改良型170戶型市場銷售反饋：市場去化速度快，特殊性：1、客戶為建業(yè)內部客戶；2、地段為東區(qū)核心地段市場案例分析聯盟新城七期 戶型設計分析：260平米戶型六房兩廳三衛(wèi)，一梯兩戶，兩戶一部電梯配置，南向3.5面寬，套房設計理念市場銷售反饋：市場去化速度快，特殊性：1、客戶為建業(yè)內部客戶；2、地段為東區(qū)核心地段案例分析總結 案例選擇初衷： 迎賓路3號與聯盟新城七期屬于地區(qū)個案例，這兩個案例選擇在于通過對其分析，探究鄭州高端豪宅市場資產容量及高端豪宅市場產品設計水平，旨在通過對其分析充分了解鄭州市場潛在購買力及社會對豪宅市場

20、的產品訴求案例市場分析結論： 迎賓路3號： 面積段280410平米 /套，單套報價1000萬以上，均價預估2.5萬/平米 市場啟示：由于迎賓路3號依然處于惠濟區(qū)樓盤板塊，即使其高端豪宅定位，其產品單價依然受本地塊區(qū)位單價約束 聯盟新城七期： 高層面積段140260平米/套，單價2萬/平米，總價520萬 市場啟示：鄭州整體住宅市場豪宅需求潛在客戶群體較大，高層高端豪宅市場份額存在市場高端項目戶型面積段分析項目樣本以高層為主，兩房面積段由75-125平米，主力戶型面積段集中在85-90平米。項目樣本以高層為主，三房面積段由90-176平米，集中區(qū)間為130-140，屬于舒適型三房。項目樣本 四房面

21、積跨度較大，其中天驕華庭、豫航泊郡、東方鼎盛僅有極少量四房產品，面積偏小，為130-150平米，東方御庭、銀基王朝4期等面積較大，面積段以160-220平米為主。市場分析總結市場分析總結1、區(qū)域產品定位首置，高端產品依靠產品類型來提升，產品力不高2、產品類型為高層面積段集中90以下首置、140-160首改，250-290疊拼聯排產品3、區(qū)域產品價格普通高層0.7萬-1萬/平米，總價200萬上限；普通疊拼1.5萬 /平米，總價360上限； 普通聯排2萬 / 平米，總價600萬上限4、產品單價提升手段：產品舒適度及產品配置提升實現單價提高5、高端住宅市場潛在容量，市場供應量及產品力有限基于市場分析

22、下的產品創(chuàng)新設計團隊設計理念設計出發(fā)點： 立足于市場分析的規(guī)劃設計及產品定位。我們的機會：住宅市場高端產品的缺失，高端住宅市場需求量大，當前高端住宅產品力不高，創(chuàng)新程度及舒適度有限。設計所要達到的目的： 實現地塊銷售利潤最大化。實現目的的前提： 市場存在總價上限。設計突破點：控制總價的前提下，通過單價的提升實現利潤的增加實現目的的手段： 在保證容積率基本不變的前提下，控制單套產品總價，通過產品創(chuàng)新來提升單價，最終實現總銷售額的提升，達到實現地塊銷售利潤最大化的目的。團隊設計理念地塊分析及項目定位安置房用地 地塊開發(fā)策略： 地塊開發(fā)定位：啟動區(qū)依靠其資源優(yōu)勢定位為中高端，客戶群體為再改高端，其他

23、地塊保證去化首置產品。 開發(fā)策略：通過啟動區(qū)高端定位，樹立公司及項目品牌形象，將啟動區(qū)作為該項目標竿地塊，以此來拉動售價，為后期開發(fā)提供售價及品牌支撐。學校用地保障房用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地 啟動區(qū)產品定位原則及策略產品定位原則及策略產品定位原則：立足市場并尊重市場，立足業(yè)主地塊高端定位、產品定位為高端住宅產品產品創(chuàng)新原則：以市場高端豪宅產品為參照，從產品舒適度、配置提升本案產品力產品定位策略：高層面積段區(qū)間：160平米、單價0.80.9萬/平米，總價控制150萬目標客戶群：市場140-160平米首改客戶高層面積段區(qū)間： 180220平米、單價1.01.2萬/平米，總價控制250萬目標客戶群：

24、市場高層躍層客戶低層平層面積段區(qū)間180220平米、單價2.02.2萬元/平米，總價控制500萬，目標客戶群：市場疊拼及聯排別墅客戶低層聯排面積段區(qū)間220330平米、單價2.22.5萬元/平米，總價控制800萬，目標客戶群：市場普通聯排別墅及潛在高端產品消費客戶戶型創(chuàng)新分析高層160平米聯盟新城170戶型 戶型設計分析：1、戶型只是在140基礎上面積的增加，沒有從本質上提升2、一部電梯服務兩戶配置不高3、廚房餐廳配置較低4、南向面寬浪費、戶型通透性不高創(chuàng)新160戶型 戶型創(chuàng)新設計分析：1、充分利用南向面寬 2、獨立電梯入戶3、入戶雙玄關 4、中西廚房、獨立餐廳設計5、主臥套房設計 6、戶型南

25、北通透廚房餐廳配置不高兩戶共用一部電梯南向面寬浪費中西廚房設計獨立餐廳設計獨立電梯入戶入戶雙玄關主臥套房設計戶型創(chuàng)新分析高層220平米聯盟新城260戶型創(chuàng)新220戶型 戶型設計分析：1、戶型南向四面寬六房兩廳，戶型房間數過多導致品質不高2、一部電梯服務兩戶配置較差 3、廚房餐廳配置不高4、次臥室面寬太小，戶型舒適度低5、南向面寬浪費 戶型創(chuàng)新設計分析：1、控制房間數量保證舒適度 2、獨立電梯入戶3、入戶雙玄關 4、島式廚房、獨立餐廳設計5、主次臥室套房設計理念 6、戶型南北通透島式廚房設計獨立電梯入戶入戶雙玄關獨立餐廳設計主次臥室套房設計次臥室面寬小舒適度低南向面寬浪費廚房餐廳配置不高兩戶共用

26、一部電梯戶型創(chuàng)新分析高層戶型縱向設計體系高層160戶型高層180戶型高層220戶型 戶型配置： 160平米：三房兩廳兩衛(wèi)、中西廚房、獨立餐廳、獨立電梯入戶、入戶雙玄關、戶型南北通透 180平米：四房兩廳三衛(wèi)、中西廚房、獨立餐廳、獨立電梯入戶、入戶雙玄關、戶型南北通透 220平米：四房兩廳三衛(wèi)、島式廚房、獨立餐廳、獨立電梯入戶、入戶雙玄關、戶型南北通透、主次臥室套房設計戶型設計邏輯： 保證高端住宅戶型配置的前提下通過提升戶型功能模塊及舒適度來增大戶型面積段高層160戶型描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺）1601T2

27、3房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河灣式的走進深產品，房間舒適 3房2衛(wèi)，儲藏空間豐富，各個功能塊都具備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺）1801T2 4房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高層180戶型緊湊式多房戶型產品，4個面寬朝南，4房3衛(wèi)各個功能塊都具備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺）2201T2 3房4500450046003

28、13.70有有10000￥2,200,000.00高層220戶型舒適型多房戶型產品，各個功能塊都具備，豪華。12.1M12.1M10.05M10.8M6.9M6.9M7.4M16.6M市場低層產品設計分析： 傳統(tǒng)低層產品面寬小，進深大，一般是八戶甚至更多戶拼接在一起，品質差，進深大導致山墻面大，社區(qū)環(huán)境較差、社區(qū)品質不高創(chuàng)新低層產品設計邏輯： 創(chuàng)新低層產品面寬大、進深小，一般不超過四戶拼接在一起，有效地保證了產品的生活品質，由于進深小因而山墻面小，社區(qū)環(huán)境好，社區(qū)品質較高戶型創(chuàng)新分析低層戶型設計邏輯市場低層產品創(chuàng)新低層產品面積可能總價1層戶型200￥3,000,000創(chuàng)新低層戶型解析一層平面具

29、有獨立的入戶院和地下車庫及下沉庭院和地下室面積可能總價2層戶型190￥2,850,000創(chuàng)新低層戶型解析二層平面具有獨立的入戶院和地下車庫及下沉庭院和地下室面積可能總價3層戶型180￥2,700,000創(chuàng)新低層戶型解析三層平面具有獨立的入戶院和地下車庫及下沉庭院和地下室面積可能總價4層戶型220￥3,300,000創(chuàng)新低層戶型解析四層、躍層平面具有獨立的入戶院和地下車庫及下沉庭院和地下室創(chuàng)新低層戶型解析組團地下層平面組團標準剖面創(chuàng)新低層戶型解析組團入戶方式創(chuàng)新低層戶型解析組團空間示意描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺

30、）2851T2 4房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大戶型大平層一層各層獨立入戶，二，三層戶型也有一層的院子描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺）3221T2 4房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大戶型大平層二層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺）3261T2 4房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大戶型大平層三層描述客廳面寬

31、餐廳面寬主臥面寬套房個數廚房面積其他功能塊面積可能總價中廚面積西式廚房電梯獨立入戶獨立洗衣（生活陽臺）3701T2 4房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大戶型大平層四層4層向上躍層，有露臺和平墅的感覺基于銷售利潤最大化的規(guī)劃設計方案推衍使用產品說明方案推衍過程總述方案1高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品包括4F+1的大平層洋房，小部分排屋和雙拼。將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層增加14000平，但是容積率降低方案1-1高低分界線高低分界線高低分界線方案1-2將方案1的排屋和雙拼改作獨棟產品方案2高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品改成側進4F+1的

32、大平層洋房，小部分排屋和雙拼。高低分界線高低分界線方案2-1將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層產品做到5萬平引入大戶型大平層產品低層完全用大戶型大平層產品低層完全用排屋類戶型高低分界線高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品全部用大戶型大平層產品方案3方案4高低分界線高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品全部用排屋產品方案對比配比方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4各類住宅建筑面積151960130840149890154372135256146616130056M其中高層160戶型33280332803328033280332803328033280M高層180-220戶型85

33、200481208520085200481206900069000M多層大平層洋房180-22028440426602844094801896000M多層大平層洋房280-3700002347231296443360M獨棟別墅0029700000M連排別墅50406780029403600027776M容積率2.00 1.75 1.97 2.03 1.80 1.93 1.74 各類產品面積百分比其中高層160戶型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%高層180-220戶型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.

34、05%多層大平層洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多層大平層洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%獨棟別墅001.95%0 0 0 0%連排別墅3.32%5.18%0 1.90%2.66%021.36%多層大平層產品面積段小，容積率高，可銷售額較高大平層產品可銷售面積多，容積率浪費較多，可銷售額低增加獨棟產品，產品梯度拉的開大平層產品多，大戶型大平層產品面積段高，總價偏高大平層產品最多，容積率低城市空間形態(tài)排屋產品多，總銷售額度最低方案對比經濟帳估算對比住宅銷售估算面積面積比例單價估計總銷售額方案1高層160332802

35、1.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高層1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000￥481,200,000多層大平層4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000高層1603328021.90%80

36、00￥266,240,000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000獨棟29701.95%25000￥74,250,000方案2高層1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000￥852,000,000多層大平層3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高層1603328024.61%800

37、0￥266,240,000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000￥481,200,000多層大平層5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高層1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000￥690,000,000多層大平層4433630.24%15000￥665,040,000方案4高層160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高層180-2

38、20690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方案比較部分方案一總圖180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多層大平層洋房180-220聯排別墅240聯排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案一戶型配比方案1住宅銷售估算面積面積比例單價高層1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大

39、平層2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000151960高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品包括4F+1的大平層洋房，小部分排屋和雙拼。幼兒園與會所形成小區(qū)形象，結合主軸 增加小區(qū)品質。產品線豐富，可銷售面積多，各類產品配比適中。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案一交通分析方案一分地塊容積率高層區(qū)域 3.3多層區(qū)域 1.3低層區(qū)域 0.65方案一景觀分析小區(qū)會所圖例小區(qū)幼兒園景觀主軸景觀次軸幼兒園位于無遮擋處會所結合主景觀軸線形成小區(qū)主要 空間高層 C型半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品包括4F+1的大平層洋房，小部

40、分排屋和雙拼。方案一透視方案一透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多層大平層洋房180-220聯排別墅240聯排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案1-1戶型配比方案1-1住宅銷售估算面積單價高層1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000481200000多層大平層4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000130840

41、將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層增加14000平，百分比達32%高層量減少，容積率降低，經濟賬不算有力200190180220200190180220177153177153160160220220180180多層大平層洋房180-220獨棟別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案1-2戶型配比方案1-2住宅銷售估算面積面積比例單價高層1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000獨棟29701.95%25000

42、74250000149890將方案1的排屋和雙拼改作獨棟產品，增加獨棟產品，產品梯度拉的開。獨棟成組團分布，4個一組。方案二總圖200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯排別墅240多層大平層洋房280-370方案二戶型配比方案2住宅銷售估算面積單價高層1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高層180-22085200

43、55.19%10000852000000多層大平層3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000154372高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產品改成側進4F+1的大平層洋房，結合小部分排屋和雙拼。側進大平層產品形成特別的入戶方式和獨立空間。低層空間分布有特點。缺點是側進大戶型產品面積段過高。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案二交通分析方案二分地塊容積率高層區(qū)域 3.3多層區(qū)域 1.3低層區(qū)域 0.65方案二透視方案二透視方案二透視2001901802202001901802201007367100736714979102

44、14979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯排別墅240多層大平層洋房280-370方案2-1戶型配比方案2-1住宅銷售估算面積單價高層1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000481200000多層大平層5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000135256將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層產品做到5萬平，產品豐富但是低層多，容積率損失方案三總圖285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大