鹽都區(qū)傍徐康養(yǎng)文化城項(xiàng)目開發(fā)

1、關(guān)于鹽都區(qū)傍徐康樂城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄 TOC o 1-5 h z 1總論1項(xiàng)目背景2項(xiàng)目名稱2項(xiàng)目承辦單位3項(xiàng)目擬建地址、地點(diǎn)3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)3項(xiàng)目投資資金及效益情況 5承擔(dān)可行性研究工作的單位 6研究工作概況7編制依據(jù)7可行性研究結(jié)論 81總論項(xiàng)目背景為了在大岡鎮(zhèn)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，利用傍徐村的文化內(nèi)涵及特殊 地理位置和水文布局，配合鹽城市大市區(qū)五個(gè)一戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行 的可行性項(xiàng)目分析。文化內(nèi)涵：傍晚迎晚霞，徐娘猶未老，康樂子孫孝，再度夕陽(yáng)紅。地理位置：鹽都區(qū)大岡敬老院在其項(xiàng)目中心位置，當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)養(yǎng) 老敬老有固有思維的基礎(chǔ)，工作好開展。項(xiàng)目地緊造鹽靖高速大岡出 口和S410相連接。

2、項(xiàng)目地向東直達(dá)204國(guó)道10公里,吳抬路5公里; 向北沿高速口向北12公里到達(dá)世紀(jì)大道（馬溝出口）；向南沿高速 出口 12公里到達(dá)安豐鎮(zhèn)中心（安豐出口）；向西 800米直達(dá)大岡新 建小區(qū)悅龍府，沿臥龍和呈祥二主街道 3.3公里到達(dá)S229省道，沿 S229省道向北9公里到達(dá)揚(yáng)待和仰徐二生態(tài)景區(qū)連接點(diǎn)（連續(xù)點(diǎn)間 隙為6.5公里，東西走向和S229交叉處為中心位置）?？禈烦堑陌l(fā) 展方向是東向南發(fā)展，輻射整個(gè)傍徐村，組建傍徐社區(qū)，成為大岡鎮(zhèn) 的左翼城鎮(zhèn)。該項(xiàng)目的等距離中心位置特別明顯， 超短距離位置會(huì)讓 大岡鎮(zhèn)城鎮(zhèn)中心在以呈祥路和臥龍路為主開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大一倍以上。（此項(xiàng)目成功后附帶項(xiàng)目說(shuō)明：利

3、用大岡鎮(zhèn)高速路邊公園及高速隔離帶和傍徐最西邊通往聯(lián)合的南北公路，可巧妙的將鎮(zhèn)烈士陵 園和傍徐的自有墓地進(jìn)行整合，配套康樂項(xiàng)目創(chuàng)建一個(gè)回歸的天堂圣 地，如規(guī)劃面積不夠，可由烈士陵園向南征用到頂港河，設(shè)計(jì)理念高 于鹽城市亭湖區(qū)南洋公墓陵園的大岡鎮(zhèn)烈士森林公墓陵園 ）。水文布局：項(xiàng)目區(qū)上下游共有四個(gè)河道連接，水源生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng) 目區(qū)內(nèi)四邊環(huán)水小島有三處，水網(wǎng)縱橫，無(wú)須大幅度開挖，按自然河 道設(shè)計(jì)，稍作調(diào)整即可建成40畝左右的內(nèi)湖景觀和60畝的自然河邊 公園，所有城內(nèi)建筑，可利用河道水文科學(xué)布局。項(xiàng)目名稱鹽城市鹽都區(qū)傍徐康樂城（百善孝為首養(yǎng)老示范中心）項(xiàng)目承辦單位項(xiàng)目投資公司：江蘇某某集團(tuán)公司（全資

4、投資管理，政府個(gè)人企業(yè) 合伙入股）項(xiàng)目實(shí)施單位：鹽城市人民政府、鹽都區(qū)人民政府、大岡鎮(zhèn)人民 政府項(xiàng)目擬建地址、地點(diǎn)鹽城市大岡鎮(zhèn)鹽靖高速出口路東，大倉(cāng)公路北，傍徐中路西，勝 禾I河南（大葛路向東穿越老石機(jī)廠建岡溝大橋則能實(shí)現(xiàn)了大葛路東沿， 利用新建岡溝河河邊公園帶動(dòng)大岡布廠和磚瓦廠的200畝左右土地的商住開發(fā)）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)打造全國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目整個(gè)區(qū)域分為外街和內(nèi)城 二個(gè)部分。內(nèi)城：河流四個(gè)進(jìn)出口，公路五個(gè)進(jìn)出口，外置四個(gè)停車場(chǎng)地。 宏揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化美德，“百善孝為首”的人文意念。服務(wù)“五星級(jí) 酒店標(biāo)準(zhǔn)”，護(hù)理“三甲醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)習(xí)生活“品牌大學(xué)標(biāo)準(zhǔn)”， 生態(tài)養(yǎng)生“4A級(jí)旅游標(biāo)

5、準(zhǔn)”的品牌示范基地（一流大學(xué)、二甲設(shè)備、 三甲護(hù)理、四A旅游、五星服務(wù)），讓老年人在康樂城，安享全現(xiàn) 代化的晚年生活，動(dòng)中有靜，靜中有動(dòng)。總建筑面積29萬(wàn)平方米。外街：為了擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，提供繁榮程度，靜中有動(dòng)，為內(nèi)城提 供源源不斷的人力資源，便大路路北建100間門市店鋪和大葛東延路 路南建半室內(nèi)購(gòu)物街（沿責(zé)有居民點(diǎn)向南 32米寬設(shè)雙車道公路、雙 道停車位和景觀街，頂層玻璃，二三層過(guò)橋走廊），東西長(zhǎng) 1000米, 寬32米（8+6+8+8+2）,分三個(gè)區(qū)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，餐飲服務(wù)區(qū)，購(gòu)物中心，一層大約有450個(gè)左右的店鋪，二三層餐飲、電玩、KTV、電 商等一百余家，二三層整層出售，無(wú)障礙電梯上下），內(nèi)

6、置店鋪 400 個(gè)左右，總建筑面積13萬(wàn)平方米（含商住部分）。大葛東延路路北（俗稱居民點(diǎn)），排污管網(wǎng)配套后可自由組合建有特色服務(wù)的農(nóng)家小 院（別墅一條街S229至傍徐東首涎河，全長(zhǎng)五公里，拆一廠二戶建 一橋即可形成規(guī)模。岡溝河拆一廠建一橋，擴(kuò)雙向二車道公路拆高架 通道二戶農(nóng)家）服務(wù)，增加沿路 300多戶農(nóng)民收入?？傮w布局1平方公里，主體布置40萬(wàn)平方米（ 600畝），實(shí)際 征用（商住征用）面積26萬(wàn)平方米（ 390畝），總建筑面積42萬(wàn)平 方米（內(nèi)城容積率控制在1.2以下，平均容積率1.6左右），沿街主體 外城3層，綜合8層，內(nèi)城主體建筑8-10層，最高建筑為11層，全 部無(wú)障礙道路設(shè)計(jì)和電梯

7、配備。為了全面管理好“傍徐康樂城”，成 立專業(yè)的集團(tuán)公司進(jìn)行投資管理，具集團(tuán)公司全資組建保安物業(yè)公 司、護(hù)理公司、保健醫(yī)院、文化公司、生態(tài)旅游公司、餐飲公司、資 產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)“康樂城”的七個(gè)版塊管理，條理分明，科學(xué)合理。 共投資15億，提供直接就業(yè)崗位3000多人，經(jīng)濟(jì)效益輻射整個(gè)大岡 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以及沿便大公路（臥龍東路可延至大倉(cāng)橋）二側(cè)的聯(lián)合、北朱、 自強(qiáng)、歧山、北揚(yáng)、光華、抬頭東部絕大多的村。影響力隨著管理能 力的升級(jí)和康樂城內(nèi)城的設(shè)施完善及外街的繁榮，擴(kuò)至傍徐全境指日 可待，影響將達(dá)全國(guó)及全世界。保安物業(yè)公司：“康樂城”在固定資產(chǎn)投資分輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)二 種形式（康樂城沿街公司的店鋪和樓上商

8、住部分為輕資產(chǎn)，全部對(duì)外出售，一次性購(gòu)買的沿街商住老年公寓，僅享受物業(yè)管理權(quán)和公共免 費(fèi)設(shè)施的共享權(quán)，等同于普通商品房的所有權(quán)益，不享受康樂內(nèi)城的 護(hù)理等其它收費(fèi)的權(quán)益，內(nèi)城資產(chǎn)均為集團(tuán)公司重資產(chǎn)，物管費(fèi)平等 對(duì)待，由資產(chǎn)所有人撥付），互為補(bǔ)充，但其保安和物業(yè)職能由保安 物業(yè)公司負(fù)責(zé)，可安排保安物業(yè) 200人，自負(fù)盈虧；護(hù)理公司：下設(shè)護(hù)工和護(hù)理二大板塊，護(hù)工可由當(dāng)?shù)?25-55周歲 婦女經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后上崗，護(hù)理是由全國(guó)大專院校畢業(yè)的護(hù)士擔(dān)任，以三甲醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)配置護(hù)理人員（上海醫(yī)院平均目前為1:0.3,還沒有達(dá)到1:0.4的標(biāo)準(zhǔn)），滿員需安排1680名護(hù)理人員，床位標(biāo)準(zhǔn)按健康三級(jí) 二級(jí)一級(jí)，特護(hù)五級(jí)四

9、級(jí)三級(jí)二級(jí)一級(jí)八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，健康級(jí)為 60 周歲以上至80周歲以下的有完全自理能力的老人，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)客戶要求和保健醫(yī)院的診斷書綜合因素決定， 單獨(dú)核算，自負(fù)盈虧；保健醫(yī)院：為了讓當(dāng)?shù)乩习傩斋@得更多的實(shí)惠， 保健醫(yī)院可以和 村衛(wèi)生室合并組建，也可獨(dú)立組建，具檢查設(shè)備高于當(dāng)?shù)劓?zhèn)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)， 二甲設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)三甲護(hù)理水平，以保健和康復(fù)為主，其他綜合內(nèi)外科為 主，總建筑面積2.5萬(wàn)平方米，特護(hù)床位500張，全部建成后總床位可達(dá)3600-4200張，可安置專業(yè)技師和醫(yī)務(wù)人員170人，其中有高級(jí) 職稱的不低于10%,自負(fù)盈虧；文化公司：康樂老年大學(xué)樓（城中城，自成一體），總建筑面積在 3萬(wàn)平方米左右，負(fù)責(zé)

10、老年大學(xué)的管理和服務(wù)，設(shè)室內(nèi)體育館2000平方（游泳池、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等），設(shè)室外音樂廣場(chǎng)3000平方 米，設(shè)有音樂、書法、舞蹈、體育（體育大廈、操場(chǎng)、音樂廣場(chǎng)）、 文學(xué)、數(shù)學(xué)、外語(yǔ)、物理、化學(xué)、地理、佛教等十多個(gè)學(xué)院，配有電 教室、教室、演講廳、實(shí)驗(yàn)室、圖書館等，滿足老年人的各種興趣愛 好，廣交朋友，共渡晚霞；生態(tài)旅游公司：設(shè)有高檔會(huì)所（酒吧、電影院、 KTV）,老年人 購(gòu)物街（康樂城內(nèi)街），水面游樂園，高檔游艇服務(wù)，釣魚，湖、亭、 山、石、橋等服務(wù)，并定期和不定期組織城外旅游，專職大巴接送；餐飲服務(wù)公司：總建筑面積6000平方米，食堂營(yíng)養(yǎng)餐服務(wù)，小廳 子孫餐飲服務(wù)，朋友聚會(huì)餐飲服務(wù)，紅

11、白壽慶餐飲服務(wù)等；資產(chǎn)管理公司：項(xiàng)目開發(fā)公司。負(fù)責(zé)投資方的所有資產(chǎn)的出售、 管理、開發(fā)等。集團(tuán)公司常設(shè)機(jī)構(gòu)為董事會(huì)（董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，共計(jì) 11人）、監(jiān) 事會(huì)（監(jiān)事主席負(fù)責(zé)制，共計(jì)13人）、秘書處、人事部、財(cái)務(wù)部五 個(gè)職能機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目投資資金及效益情況項(xiàng)目集團(tuán)投資分為股權(quán)投資和固定式投資 （天使風(fēng)險(xiǎn)投資和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投 資）。股權(quán)分配原則：總注冊(cè)資本2億人民幣。全額投資以下七個(gè)公司，保健醫(yī)院注冊(cè) 資本為1億，保安物業(yè)公司1000萬(wàn)，護(hù)理公司1000萬(wàn)，文化公司 1000萬(wàn)，旅游公司1000萬(wàn)，餐飲管理公司1000萬(wàn)，資產(chǎn)管理公司 5000萬(wàn)，股權(quán)投資對(duì)地方政府開放，不得超過(guò) 8%,個(gè)人投資不高于 1%,國(guó)

12、有企業(yè)不得低于10%不得高于34%,主力投資人不得低于67%。項(xiàng)目總投資資金15億元，項(xiàng)目啟動(dòng)后，預(yù)計(jì)三年內(nèi)全部建成。項(xiàng)目建成后輕資產(chǎn)部分，三年內(nèi)收回投資6億，每年形成300萬(wàn) 管理費(fèi)用，如果收支平衡，重資產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)將是凈利，估約667萬(wàn)。項(xiàng)目建成后重資產(chǎn)部分，4200張床位，民營(yíng)床位平均可獲取每 月租金2800元，政府補(bǔ)貼每張每年8000-13000元不等計(jì)算，綜合床 位月收入為3850元，按80%客住率，累計(jì)年收入1.55億。護(hù)理附加 值服務(wù)收入按床位收入50%計(jì)算，年收入7750萬(wàn)元。累計(jì)總收入2.325 億，稅收2300萬(wàn)左右，工人工資費(fèi)用等8000萬(wàn)元左右，凈利1.4億。保健醫(yī)院服

13、務(wù)以收支平衡為服務(wù)目標(biāo)， 建立健全收費(fèi)制度，利用外街 （前街和后街）影響力，開通醫(yī)保支付功能，可獲取可觀的回報(bào)，按日病人流量500人計(jì)算，全年可救助非健康人士 18.25萬(wàn)人，按人均1000元計(jì)算，可收入1.825億。其它管理公司按收支平衡計(jì)算。該項(xiàng)目的年回報(bào)率為31%, 3.226年收回全部成本表1-1本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬(wàn)元）序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否 可行1建筑規(guī)模1.1占地面積畝390畝1.2建筑規(guī)模萬(wàn)M242內(nèi)城1.2,平均1.62集團(tuán)定員人20002.1管理人員人1102.2醫(yī)療保健人員人1702.3護(hù)士護(hù)工人員人16801:0.42.4技術(shù)和工人人1403經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1總投資億

14、元153.2年均銷售收入億元4.253.3年均總本費(fèi)用億元1.153.4年均銷售稅金及附加萬(wàn)元15503.5年均利潤(rùn)總額億元2.9453.6年均所得稅萬(wàn)元73623.7年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元220883.8投資利潤(rùn)率%14.733.9投資利稅率%7.93.10財(cái)政內(nèi)部收益率%2212%是3.11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1 = 12%）0是3.12全部投資回收期年3.226是3.13盈虧平衡點(diǎn)41注：外置停車場(chǎng)不在征用范圍內(nèi)承擔(dān)可行性研究工作的單位鹽城慧聰策劃咨詢有限公司 江蘇省某某項(xiàng)目評(píng)估公司研究工作概況該項(xiàng)目在2017年9月20日鹽城市政府精選38個(gè)PPP的推介會(huì) 上，作為大市區(qū)西南的全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)大岡鎮(zhèn)也應(yīng)該有一

15、席之地。鹽城慧聰策劃咨詢有限為了配合大市區(qū)五個(gè)一城市的戰(zhàn)略規(guī)劃，一行人于十月去大岡鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了考察，通過(guò)系統(tǒng)了解和分析全國(guó)的養(yǎng)老項(xiàng)目成 功案例，結(jié)合大岡鎮(zhèn)的地理位置，確立了以大岡鎮(zhèn)傍徐村作為項(xiàng)目所 在地，提出這個(gè)可性分析報(bào)告。在分析報(bào)告上報(bào)地方人民政府和相關(guān) 部門后，確有立項(xiàng)意向，并報(bào)市發(fā)改委立項(xiàng)備案后，將進(jìn)行更全面的 數(shù)據(jù)收集和分析，經(jīng)綜合分析后，進(jìn)行報(bào)告撰寫和圖件編繪，最后報(bào) 行業(yè)主管部門審查通過(guò)，進(jìn)入全國(guó)招商。編制依據(jù)(1)中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；(2)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì) 化的意見(國(guó)辦發(fā)200019號(hào))；(3)某某省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利

16、社會(huì)化的決定；(4)某某省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則(試行)；(5)某某市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法；(6)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的 通知；(7)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；(8)某某市城市總體規(guī)劃(1996- 2020年)；(9)國(guó)家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的2009年國(guó)家旅游綜合開發(fā)產(chǎn) 業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目申報(bào)指南(10)國(guó)家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的關(guān)于 2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)種 植基礎(chǔ)項(xiàng)目實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的意見(11)國(guó)家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的(2009年國(guó)家旅游綜合開發(fā) 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫參考大綱(12)財(cái)政部印發(fā)的國(guó)家旅游綜合開發(fā)資金和項(xiàng)目

17、管理辦法(13)省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要(14)國(guó)家旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)(94)國(guó)農(nóng)綜字第 28號(hào)】(15)發(fā)改部門或主管部門批復(fù)的項(xiàng)目建議書(16)企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料(17)企業(yè)提供的相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書2、法規(guī)、方法依據(jù)(1)中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法2008.4.1(2) (2)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007.10.28(3)中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法2007.6.29(4)中華人民共和國(guó)土地管理法2004.8.28(5)中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例2000.1.27中華人民共和國(guó)水污染防治法2008.6.1中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法2005.

18、4.1(8)建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例 2004.2.1(9)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例2000.1.30(10)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3838-2002(11)地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB/T14848-93 1.4可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目以特色生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護(hù)性開發(fā)為基本 原則，建設(shè)目標(biāo)明確具體，建設(shè)條件優(yōu)越，符合國(guó)家濕地開發(fā)、產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整及增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入等國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策， 把該項(xiàng)目列為大岡鎮(zhèn) 擴(kuò)容增量，打造持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)項(xiàng)目。項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)規(guī)模適宜，資金安排合理，財(cái)務(wù)分析經(jīng) 濟(jì)效果可行，管理體系健全，項(xiàng)目投資建設(shè)周期短、投資回收快、投 資回報(bào)高、利稅率高。項(xiàng)目從規(guī)劃建設(shè)、投資規(guī)模到經(jīng)營(yíng)管理均切實(shí)可行， 抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 能力強(qiáng)，立項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)確，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。項(xiàng)目對(duì)解決老齡化問(wèn)題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn) 代新型養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 振興農(nóng) 村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快鹽城市鹽都