可行性報(bào)告精選課件

1、可行性報(bào)告7/27/20221江南商城二層項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位1前言 在商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作中，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值與可持續(xù)發(fā)展具有關(guān)鍵性的影響力。同一個(gè)項(xiàng)目采用不同的業(yè)態(tài)，其場(chǎng)地租金水平與市場(chǎng)生命力亦相應(yīng)地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營(yíng)力度。 基于上述觀點(diǎn)，本案的邏輯脈絡(luò)就是以項(xiàng)目所在地段商圈特征作為思考元點(diǎn)，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從原點(diǎn)放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項(xiàng)目與市場(chǎng)的最佳契合點(diǎn)，務(wù)求以強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)杠桿全面提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2總綱地段商圈特征項(xiàng)目客觀條件市場(chǎng)機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)提純業(yè)態(tài)定位建議項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議商業(yè)平臺(tái)3一、市場(chǎng)狀況分析1.1 廣州商業(yè)狀況1.1

2、.1 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。 4就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同：北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專(zhuān)賣(mài)店的品牌在上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘?。上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對(duì)的客戶(hù)層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為

3、主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來(lái)自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。5北京路會(huì)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；天河城廣場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即：6廣州市主要商業(yè)圈級(jí)別區(qū)域商業(yè)圈大型商場(chǎng)市級(jí)商業(yè)圈越秀區(qū)北京路中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū)上下九一帶荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫名都天河區(qū)天河城體育西

4、路天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)級(jí)商業(yè)圈越秀區(qū)中山三路一帶中華廣場(chǎng)、流行前線(xiàn)東山區(qū)農(nóng)林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū)環(huán)市東淘金路一帶友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場(chǎng)海珠區(qū)江南西江南大道南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、藍(lán)色快線(xiàn)1.1.2 廣州商業(yè)格局分布7分析：從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒(méi)有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說(shuō)現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿(mǎn)足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。81.1

5、.3 部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表名稱(chēng)位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營(yíng)狀況廣百北京路廣百與廣百新冀組成廣百?gòu)V場(chǎng)，打造北京路超級(jí)商業(yè)旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀西湖路商場(chǎng)建筑面積4.5萬(wàn)開(kāi)業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況也不如預(yù)期理想新大新北京路北京路上老牌商場(chǎng)，對(duì)北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城天河路成為一站式商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)典范，對(duì)市內(nèi)商場(chǎng)的發(fā)展有著重要的作用9 廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表 （續(xù)上表）名稱(chēng)位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營(yíng)狀況荔灣廣場(chǎng)下九路傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場(chǎng)，憑借上下

6、九步行街的人流優(yōu)勢(shì)，南座人流充足、經(jīng)營(yíng)尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)玉器、水晶等工藝品為主。該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費(fèi)欠稅費(fèi)等事件，對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成一定的負(fù)面影響名匯商廈下九路新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場(chǎng)，曾為商場(chǎng)帶來(lái)了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)中山三路商場(chǎng)面積16萬(wàn)，門(mén)前廣場(chǎng)2000公園游樂(lè)式概念商場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線(xiàn)逐步組成中山三路新的商圈，該商場(chǎng)是新一代一站式商場(chǎng)的代表10分析商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭(zhēng)奪同類(lèi)消費(fèi)者 從上述對(duì)比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場(chǎng)其同質(zhì)化程度很高，無(wú)論是商場(chǎng)內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較

7、大的相似，無(wú)法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來(lái)越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來(lái)的影響。11硬件未能配合主題，缺乏個(gè)性失去吸引力 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個(gè)性特色。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營(yíng)方向發(fā)生偏移等因素，使商場(chǎng)缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)。舊有經(jīng)營(yíng)模式缺少新鮮感 新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，令其不能從根本上打開(kāi)新的經(jīng)營(yíng)局面。例如廣百新翼，該商場(chǎng)憑借廣百在市場(chǎng)上的影響力，在銷(xiāo)售階段取得不錯(cuò)的成

8、績(jī)，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況未如理想，說(shuō)明了消費(fèi)者看重的是商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場(chǎng)才能走向成功。121.1.4 部分在售/將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析廣州部分在售/將售的商場(chǎng)對(duì)比表名稱(chēng)位置規(guī)模備注光明廣場(chǎng)西湖路占地8000，總建筑面積6萬(wàn)，其中商場(chǎng)面積1547014層共有277個(gè)鋪位，B1古韻風(fēng)情，B2-B3停車(chē)場(chǎng)，1-6F商場(chǎng)，7F國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，8-9F休閑、娛樂(lè)、飲食，10F空中花園。麗新項(xiàng)目中山五路總建筑面積近6萬(wàn)，10層商場(chǎng)未推出市場(chǎng)正佳廣場(chǎng)天河城廣場(chǎng)旁占地5萬(wàn)B1層一站式超市，M層前沿精華區(qū)，1F國(guó)際經(jīng)典，2F時(shí)尚麗人，3F世界之窗，4F動(dòng)感地帶，5F七彩都市，6F環(huán)球美

9、食城，7F世紀(jì)歡樂(lè)城。負(fù)一層現(xiàn)正銷(xiāo)售中，地上部分全部招租東山錦軒現(xiàn)代城東山口農(nóng)林下路商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積近2萬(wàn)B3-B2停車(chē)場(chǎng)，B1-6F商場(chǎng)，7F空中花園及住宅會(huì)所，8F-28F住宅麗的百貨文明路和北京路交界-1F-6F女士用品和服飾，7F美食城。租金采用純利潤(rùn)抽成25%-27%的形式。13分析多個(gè)大型商場(chǎng)涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商戶(hù)的可選擇范圍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。尤其在北京路上，過(guò)去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個(gè)大型商場(chǎng)的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。商鋪物業(yè)投資大回報(bào)高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報(bào)率為賣(mài)點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時(shí)在售的物業(yè)中

10、，買(mǎi)家首期往往需要投入大筆資金，對(duì)部分經(jīng)營(yíng)者而言，入市的門(mén)檻較高。141.2 消費(fèi)狀況城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會(huì)發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來(lái)高素質(zhì)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。15“兩端”的消費(fèi)需求基本得到滿(mǎn)足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時(shí)高端消費(fèi)群體與大眾型消費(fèi)群體的消費(fèi)需求基本已得到滿(mǎn)足。 高端消費(fèi)層市場(chǎng)空間有限，廣州作為國(guó)際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國(guó)際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的

11、前往國(guó)外消費(fèi)，另一方面此類(lèi)人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿(mǎn)足這部分人士的需求。 中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場(chǎng)上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類(lèi)市場(chǎng)消費(fèi)亦已得到滿(mǎn)足。16中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來(lái)越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。當(dāng)本地商家無(wú)法滿(mǎn)足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購(gòu)物，使本地市場(chǎng)流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。171.3 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：

12、數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來(lái)越難以滿(mǎn)足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰(shuí)先打開(kāi)新局面18大型一站式綜合性商場(chǎng)仍然是市場(chǎng)主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造出自身特色所在。具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場(chǎng)定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開(kāi)創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)模式。廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)：19結(jié)論商業(yè)飽和買(mǎi)賣(mài)雙方地位易轉(zhuǎn)尋求突破口體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈跳出舊有的定位思維模式符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)游樂(lè)式經(jīng)營(yíng)一站式經(jīng)營(yíng)20一、我們所

13、在的商業(yè)平臺(tái)地段商圈特征關(guān)鍵詞：江南西總體概述：從農(nóng)田上崛起的商業(yè)街缺乏商業(yè)底蘊(yùn)以街鋪為主體的經(jīng)營(yíng)形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動(dòng)高端消費(fèi)品欠奉，中低檔次為主流21消費(fèi)力構(gòu)成：以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道、寶崗大道沿線(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力以中端為主青少年、婦女為活躍消費(fèi)群22行業(yè)分布：以服裝、飲食為主體，涵蓋精品、家居用品、家具等23臨街面窄為二層商鋪首層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次低下人流導(dǎo)入口窄，整體形象不佳二、項(xiàng)目客觀條件24三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘原點(diǎn)放大同構(gòu)超越空隙切入體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。25四

14、、終端客戶(hù)定位婦女、青少年為江南西最活躍之消費(fèi)群體密雪兒、潮流至上名店城、屈臣氏、康威、美甲26終端客戶(hù)婦女女性主題商城婦幼用品市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白最活躍之消費(fèi)群體可考慮可考慮青少年?duì)钤贿\(yùn)動(dòng)名店城考慮方向一從終端客戶(hù)考慮無(wú)差異電信賣(mài)場(chǎng)、新華書(shū)店、服裝單一美食中心難以統(tǒng)一包裝未能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最佳價(jià)值終端消費(fèi)群容易游離難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)考慮方向二不考慮不考慮存在市場(chǎng)空白最活躍之消費(fèi)群體可消化較大量面積租金難以保證可考慮考慮方向三27青少年？婦女？青少年消費(fèi)力相對(duì)較低，且消費(fèi)行為較為飄忽，容易游離婦女穩(wěn)定而持久的消費(fèi)力Yes28針對(duì)女人大打出手29專(zhuān)業(yè)綜合化女性主題商城婦幼用品商場(chǎng)淑女為食街=國(guó)色天香女性連

15、鎖消費(fèi)Mini Mall30Mall是什么?31MALL是一個(gè)怪獸她往往對(duì)人流的依賴(lài)不大，唯一的條件是交通她是多種業(yè)態(tài)的綜合體，娛樂(lè)、休閑、觀賞、購(gòu)物，彼此形成共生的關(guān)系我們有空間，交通好32 女性裝點(diǎn)人生的去處很多，也有很多地方為女性提供裝點(diǎn)人生的各類(lèi)服務(wù)。但千秋萬(wàn)載，一統(tǒng)江湖的女性樂(lè)土仍未出現(xiàn)33為渴望美麗的心而存在國(guó)色天香橫空出世34經(jīng)營(yíng)內(nèi)容女性服飾分區(qū)經(jīng)營(yíng)化妝用品形象設(shè)計(jì)纖體塑身美容美發(fā)婦幼用品女性食品連鎖消費(fèi)行業(yè)保護(hù)循環(huán)體驗(yàn)35租金價(jià)格建議按承包租金90元/核算，保本租金為150元/ 361、以項(xiàng)目?jī)r(jià)位為基數(shù)100，初步比較價(jià)格； （計(jì)算公式：參考項(xiàng)目租金位置修正系數(shù)人流修正系數(shù)規(guī)劃修正系數(shù) ）2、將比較價(jià)格按照各參考項(xiàng)目的可比性進(jìn)行權(quán)重的調(diào)整，綜合后得出預(yù)期租金。（計(jì)算公式：預(yù)期租金=比較價(jià)格a權(quán)重a+比較價(jià)格b權(quán)重b）市場(chǎng)比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期租金37 綜合項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，并結(jié)合本項(xiàng)目自身素質(zhì)，初步估計(jì)項(xiàng)目的預(yù)期租金水平為：200250元/38項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議39要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。上檔次的商場(chǎng)項(xiàng)目，均十分注重場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場(chǎng)整體的空間感，使用