國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123課件

1、洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告11232022/7/27洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123開發(fā)商領導：本案結合本地市場情況，從城市經濟、區(qū)域背景、商業(yè)研究、消費者調研以及商家訪談等多層面，綜合研究分析了項目的市場定位， 并對商業(yè)招商及銷售策略進行了系統(tǒng)的分析。 洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123目 錄第一部分 城 市 印 象：一、城市環(huán)境二、經濟環(huán)境三、政策環(huán)境第二部分 市 場 環(huán) 境：一、項目概況二、項目環(huán)境三、商業(yè)環(huán)境第四部分 商 業(yè) 運 作：一、招商原則二、招商策略三、分階段布局第三部分 商 業(yè) 定 位：一、商業(yè)調查二、客群定位三、商業(yè)定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、商業(yè)布局洪湖濱江國

2、際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123地產第一部分 城 市 印 象：一、城市環(huán)境二、經濟環(huán)境三、政策環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)策劃報告洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123洪湖隸屬荊州，武漢城市圈外，省副中心城市外，長株潭城市圈外，鄂西生態(tài)旅游文化圈邊緣，屬于多不管區(qū)域。洪湖交通滯后，隨岳高速、京珠高速、宜黃高速均繞洪湖而行，無高速直通、無國道直通、無鐵路直通。僅有一個長途汽車站。隨岳高速京珠高速宜黃高速要致富，先修路：洪湖隸屬荊州，交通封閉，形同孤島，不利于經濟建設。政策環(huán)境城市環(huán)境經濟環(huán)境城市印象洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123洪湖以第一產業(yè)為主導。第二產業(yè)較為落后，目前主要依賴基礎建設及房

3、地產投資拉動建設；落后于第一和第三產業(yè)。洪湖素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱，以水產養(yǎng)殖業(yè)、農業(yè)為支柱產業(yè) 城市以第一產業(yè)為支柱產業(yè)，缺乏工業(yè)帶動，城市吸納人口，勞動力外流。政策環(huán)境城市環(huán)境經濟環(huán)境城市印象洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123全市實現(xiàn)社會消費品零售總額53.45億元，增長18.7%，人均可支配收入11100元，增長11.6%。2010年社會零售總額超出人均可支配收入，餐飲消費達到22.5%的增長率，消費力開始大力提升，消費結構開始轉變；政策環(huán)境城市環(huán)境經濟環(huán)境城市印象洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123存款漲幅迅猛，缺乏投資渠道存款金額和速度高于貸款金額和速度，固定資產投資增長迅猛

4、，市民投資理財渠道主要依靠儲蓄。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出比重）由上年54.1%下降到51.5%；農村居民恩格爾系數(shù)由上年45.9%上升到47.8%。恩格爾系數(shù)處于城市化水平較低的階段，消費靠食品、理財靠儲蓄，投資渠道單一（固定資產投資）。政策環(huán)境城市環(huán)境經濟環(huán)境城市印象洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123作為荊州的縣級市，洪湖市近年來人口增幅較為緩慢，2010 人口基數(shù)為81.94萬人，成負增長。由于城市對外吸納力較低，外來人口極少，城市居民依舊是消費主力，因此主流消費群體較固定，且基本集中在老城區(qū)；隨著近年來洪湖市政府對旅游業(yè)的發(fā)展給予大力扶持并宣傳，當?shù)爻擎?zhèn)人均年收入得到

5、持續(xù)增長，工業(yè)投資加大，一、二、三產業(yè)比重由2009年的37.7：26.3：36.0調整為34.6：29.4：36.0。城市產業(yè)結構日趨合理。洪監(jiān)高速已開工建設，洪湖新堤港區(qū)綜合碼頭、燕窩長江大橋、烏林長江大橋等等陸續(xù)開工建設，城市交通環(huán)境的改善將增加人口流動量，提升城市消費力。城市發(fā)展現(xiàn)狀：政策環(huán)境城市環(huán)境經濟環(huán)境城市印象洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123城市啟示小 結城市印象經濟建設落后，但增長迅速產業(yè)少，投資渠道單一，主要依靠儲蓄；消費主要依靠零售業(yè)，餐飲業(yè)增長迅猛，消費結構開始調整；居民消費指數(shù)高于收入指數(shù)，資金回流嚴重；城市化進度在加快，商業(yè)市場前景已更為明朗。洪湖濱江國際城商

6、業(yè)定位及發(fā)展報告1123地產第二部分 市 場 環(huán) 境：一、項目概況二、項目環(huán)境三、商業(yè)環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)策劃報告洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123建面：51043.73平米商業(yè)：13735.77平米住宅：31852.12平米容積率4.99建筑密度46%綠地率：47%停車位：123個總戶數(shù)：252戶本案規(guī)模較小，但商業(yè)部分所占項目總建面比例較大，市場份額高，去化難度大！且商業(yè)部分的利益不低于住宅部分，任務重，責任重。經濟技術指標：商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123本案項目位于園林路與赤衛(wèi)路交匯處；南靠赤衛(wèi)路向西直通沿江大道，向東經過荷花廣場通往新城

7、區(qū)；北靠園林路，與聚金廣場相鄰，沿路向西通往實驗中學。啟示：周邊商業(yè)成熟，人氣旺、競爭大，本案需精準定位。地理區(qū)位：居住區(qū)實驗中學文泉中學聚金廣場商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123處于城市生活主干道（園林路、赤衛(wèi)路），交通方便；毗鄰成熟商圈（聚金廣場、人民路），人氣較旺；多所學校盤踞周圍，教育氛圍濃厚；臨近居民區(qū)，鬧中取靜；啟示：在動與靜的結合地帶，面臨大型商業(yè)體的競爭，必須樹立第一或唯一的商業(yè)價值體系才能使商業(yè)有所建樹，提升附加值。周邊環(huán)境：商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123 老城區(qū)目前有大型商家開始進駐（如中百倉儲

8、等），品牌商家云集，具有改變老舊商業(yè)、更換新型商業(yè)的氣象。新城區(qū)卻地廣人稀，缺少人氣，商業(yè)一片茫然。 本案所處的城西商業(yè)圈已開始更新?lián)Q代，有根深蒂固之勢，不存在與新城區(qū)之間的區(qū)域之間的競爭，但區(qū)域內部競爭激烈。城東城西城市發(fā)展已形成了老城區(qū)（城西）、新城區(qū)（城東）兩個區(qū)域板塊。 城西歷史悠久，人氣旺盛，有深厚的商業(yè)根基，成熟的商業(yè)氛圍。該區(qū)域新老商業(yè)交匯，如聚金廣場、寶安商業(yè)廣場，匯金廣場等新型商業(yè)體，宏偉路、人民路等商業(yè)老街；城東為規(guī)劃中的新興區(qū)域，政府職能機構辦公樓開始建設搬遷，馬路寬闊、房地產項目云集，大有開拓疆野之勢。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告11

9、23核心商圈延伸商業(yè)聚金廣場核心商圈主要由宏偉南路、人民路一巷，及愛國路圍合而成，主要商業(yè)形式以商廈裙樓或沿街商業(yè)為主。老城區(qū)商圈為洪湖市級商圈，輻射范圍覆蓋全市各區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。匯集了全市消費人口。新型商業(yè)代表如寶安商業(yè)廣場、聚金廣場、匯金廣場形成了洪湖商業(yè)的支柱。寶安廣場匯金廣場商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123城市商業(yè)核心地段，傳統(tǒng)的沿街商鋪，人流量、車流量最為密集，認知度高，租金實現(xiàn)最高；主要經營業(yè)態(tài)為服裝、珠寶、餐飲、百貨等，其中以服裝為主導；商業(yè)形象較好，品牌集中。品牌以國內大眾品牌為主，輔以新興中低端時尚品牌，門頭裝修較為大氣，在洪湖略有高端品牌

10、的氣勢。租金水平：每平米每月約在150-170元。周邊商業(yè)：宏偉南路點評：擁有臨街店鋪獨有的地段優(yōu)勢，存活率高、競爭力強。商業(yè)品牌缺乏高度。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123依靠商業(yè)的地段優(yōu)勢，以及項目本身的規(guī)模，規(guī)劃整齊有序。一層為服裝、餐飲、化妝品、皮具、珠寶；二層為服裝、運動休閑、鞋帽箱包、飾品；三層欲整體對外招商，目預定業(yè)態(tài)為餐飲、KTV、網吧、電玩城、兒童游樂城；租金水平：一層每月每平米約160-170元，二層每月每平米約40元，且存活率低。商圈代表：寶安商業(yè)廣場點評：最基本的商業(yè)模式及大眾化業(yè)態(tài)組合，品牌度一般，新瓶裝老酒，缺乏競爭力。商業(yè)環(huán)境

11、項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123商圈代表：聚金廣場依靠商業(yè)的地段優(yōu)勢打造了凹形商業(yè)。設計布局較為合理，利用凹形聚集人氣，最終因為商業(yè)體量太大，定位過于浮夸而與城市消費力不足相違背。經營模式為出售之后代為招商管理。一層多為通信、數(shù)碼等電子產品為主；二、三層多為空置；目前已引進了中百倉儲，打開了外來零售業(yè)進駐的大門。項目點評：以出售為目的而不參與經營的商業(yè)大多是因為開發(fā)商對市場缺乏深刻的認識，缺乏商業(yè)運作實力。2.8萬方的商業(yè)體量若不挖空心思，將會成為商業(yè)死角。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123業(yè)態(tài)分布：餐飲、服裝、百貨、零售、

12、藥房、農貿市場、休閑娛樂等，業(yè)態(tài)繁雜，經營種類較低，但檔次及形象普遍較差；租金水平：東西兩端差異明顯，東段因靠近老城區(qū)，租金相對較高，每月每平米約90-110元，西段人氣較低，每月每平米僅在50-70元。點評：業(yè)態(tài)混雜凌亂，檔次普遍較低，東西兩端租金差異大，以服務社區(qū)生活為主，生存力強，不存在商業(yè)競爭。愛國路：商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123烏林大道業(yè)態(tài)分布：以五金、家裝為主導，配以少量藥房、餐飲、零售等；租金水平：平均每月每平米約在50-60元。文泉西路業(yè)態(tài)分布：盡管路段內汽車站，周邊還有眾多行政單位，商業(yè)數(shù)量卻較為稀少，主要經營業(yè)態(tài)為餐飲、賓館、零售

13、、百貨等；租金水平：租金實現(xiàn)在全市處于較低水平，每月每平米僅在20-30元。周邊商業(yè)烏林大道、文泉西路點評：社區(qū)配套商業(yè)為主，商業(yè)零散，無人氣，無業(yè)態(tài)支撐，不考慮競爭影響。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123商業(yè)環(huán)境評估 綜合商圈內的主力商業(yè)形態(tài)、市場業(yè)態(tài)、商業(yè)容量及抗性等因素，同時結合項目操作要求、預期收益等，我司確定商業(yè)資源的利用與優(yōu)化作為地塊的發(fā)展方向。商業(yè)形態(tài)商業(yè)環(huán)境以臨街商鋪為主。自主經營和管理，市場整合力弱。老城區(qū)開始融入新的經營模式。市場業(yè)態(tài)購物以服裝、鞋包為主娛樂以餐飲、酒店、KTV等為主以滿足基本消費需求為主流業(yè)態(tài)，消費層次偏低。商業(yè)容量中

14、低端商業(yè)體量較大，充分滿足市場需求，呈飽和狀態(tài)。高端商業(yè)有很大的潛質，但缺乏足夠的消費力。扁平式商業(yè)教受市場追捧，對二、三層商鋪抗性較大，對一層商鋪更加青睞。商業(yè)抗性評估目標城市消費力不足，聚金廣場等大型商業(yè)價值未體現(xiàn)。以服裝為主力消費產品，缺乏國際知名品牌，缺乏大型知名商業(yè)企業(yè)，市場對品牌認知度有待提高。商業(yè)環(huán)境點評：洪湖市屬初級市場上升階段，未來五年內一個城市只有一個商業(yè)中心。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123優(yōu)勢劣勢機會威脅SWOT分析： 交通：園林路與赤衛(wèi)路交接處，生活主干道 交通便捷。 規(guī)模：綜合體量較大，具有形成唯一性或第 一性的重要商業(yè)標志。

15、 地段：面對核心商圈，成熟商業(yè)地段，認知 度和識別度較高。城市環(huán)境：人口基數(shù)少，城市板塊開始分流， 消費力支撐不夠。地段環(huán)境：位于商業(yè)中心背街區(qū)，人氣較差。 經營方式：以出售為最終目的，物業(yè)服務后 續(xù)管理有所不足。 消費習慣：商業(yè)體量太大，二、三層是難點。 宏觀：基礎建設加強，城市人口流動量將增 加，消費基數(shù)有望擴大。 經濟：居民收入增長，資金回流量大，投資渠道 單一，儲蓄增長，消費力增強。 市場：商業(yè)結構開始轉型，老城區(qū)仍然是城市 商業(yè)中心，各類商業(yè)處于市場空白點。 地段：商圈競爭力，具有打造特色商業(yè)的潛力。 區(qū)域內競爭：主要來源于地段競爭，周邊商 業(yè)地段好，人流旺，忠誠度高。 業(yè) 態(tài)競 爭

16、：服裝、娛樂、餐飲等傳統(tǒng)和新 型消費業(yè)態(tài)競爭日益增強。 商業(yè)體競爭：大型商業(yè)體逐漸增多，規(guī)模較 大，客戶分流嚴重，威脅較大。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123未來競爭城市東遷聚金二期現(xiàn)有競爭聚金廣場寶安商業(yè)廣場其他商業(yè)啟示：打開思路，抓住機遇 ，打造城市新商業(yè)體。契機區(qū)域內商業(yè)地位 城市商業(yè)升級項目規(guī)模效應本案小 結市場環(huán)境概念性主題商業(yè)洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123地產第三部分 商 業(yè) 定 位：一、商業(yè)調查二、客群定位三、商業(yè)定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、商業(yè)布局洪湖濱江國際城商業(yè)策劃報告洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123本地人對商鋪的購買熱情較低

17、，商鋪存在市場需求不足。初級商業(yè)市場轉型階段，不適合過于超前的、快速發(fā)展型商業(yè)。規(guī)模不能取勝，業(yè)態(tài)組合才是制勝法寶。利用項目地理優(yōu)勢，打造集中式商業(yè)。以過渡性商業(yè)為主，主打時尚消費引領潮流。商業(yè)物業(yè)經營必須注重地域文化，不能一味拔高脫離市場。12345對于本案的啟示：項目啟示業(yè)態(tài)調查消費調查商業(yè)調查洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123客群定位目標群體鎖定客戶群體定位目標群體分析目標群體鎖定： 有較為頻繁的消費行為及能力、有強烈的消費欲望的群體。 青年、女性、兒童及學生群體為消費主力。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123目標群體分析：他們的性格及消費心理：年輕、時尚、追求個性。好奇心強，

18、愛面子、好攀比。購物沖動、缺乏理性，容易受宣傳鼓動。盲目消費，不重性價比，追求品牌。消費能力一般，但消費頻繁，容易受誘惑。閑暇時間多，愛群體活動，口碑傳播影響大。目標群體鎖定客戶群體定位目標群體分析客群定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123客戶群體定位： 以項目為核心1公里半徑內的消費群體為主力消費群體。 以項目為核心2公里半徑內的消費群體為次主力消費群體。 以輻射洪湖市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為偶得客戶群體。目標群體鎖定客戶群體定位目標群體分析客群定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告11231、定位依據消費者需求啟示填補消費空白、引導新消費需求；保證整體項目的先進性和引導性。片區(qū)商業(yè)市場啟示商業(yè)主

19、題化、規(guī)?；⑻厣?；吸引片區(qū)消費、吸納傳統(tǒng)商業(yè)板塊；填補區(qū)域空白，塑造商業(yè)標桿。商家需求啟示整合優(yōu)勢資源，增強商家吸引力；主力業(yè)態(tài)帶動其它品牌商家入駐；訂單式商業(yè)，確保招商精確制導。項目區(qū)域分析啟示依托老商圈，培育新市場。競爭案例啟示打造個性化商業(yè)；塑造消費新文化；合理控制競爭業(yè)態(tài)比例，加大餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例。商業(yè)定位項目定位依據項目概念定位項目主題定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123以體驗式消費為核心的玩樂圈，創(chuàng)意體驗、特色餐飲、休閑娛樂等功能于一體的玩樂、時尚商業(yè)圈項目定位依據項目概念定位項目主題定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告11231、檔次定位整體檔次定位于武漢銷品茂業(yè)態(tài)豐

20、富、集中，商業(yè)擁有區(qū)域內的唯一性，適合大眾消費。武漢銷品茂武漢銷品茂CentaPro項目定位依據項目延伸定位項目主題定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123配套購物DIY餐飲2、功能定位休閑娛樂創(chuàng)意生活街區(qū)項目定位依據項目延伸定位項目主題定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告11233、形象定位 本項目商業(yè)以DIY為主題，年輕、時尚、動感的青春文化為塑造藍本，將本項目的商業(yè)加入融入性、藝術性、樂趣性三大核心元素，借助商業(yè)的獨特位置，創(chuàng)造一個富有浪漫氣質和商業(yè)氛圍共榮的風情購物中心。DIY你的樂趣，玩轉園林街項目定位依據項目延伸定位項目主題定位洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123業(yè)態(tài)定位1

21、、定位依據業(yè)態(tài)定位原則：擁有超前的概念商業(yè)，符合當?shù)叵M水平，符合項目規(guī)模。玩：豐富產品，滿足成人、學生、兒童的消費水平和消費心理，為項目主力業(yè)態(tài)。將飲食、購物娛樂化，把文化主題與業(yè)態(tài)結合起來，形成鮮明的娛樂文化內涵。吃：豐富產品，滿足不同口味，符合不同層次的消費群體，打造創(chuàng)意性餐飲，為項目的次主力業(yè)態(tài)。購：滿足日常的消費習慣和生活需求，不打消費牌，主打娛樂牌，為項目的補充業(yè)態(tài)。2、定位理念：洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123業(yè)態(tài)規(guī)劃1層精品服飾店：國際服裝品牌折扣店，創(chuàng)意店、風水配飾店（家居、辦公、汽車、隨身掛飾）2層餐飲、娛樂：華萊士、多米諾西式快餐，星座咖啡，雅園蒸品、壽司店。KT

22、V、網吧3層娛樂： 4D電影院，游戲廳，桌游吧，娛樂城，足浴中心，等。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123尊重商業(yè)的垂直動線設計原理：三層經營業(yè)態(tài)對承租面積要求較大，租金承受范圍有限，同時為定向消費，對樓層要求不高，并有利將人流向上引入，帶動一層、二層商業(yè)人氣。業(yè)態(tài)布局二層集中經營餐飲，以西餐為主的餐廳更具有休閑功能，能吸收周邊商業(yè)人氣，帶動沿街部分的商業(yè)人流。一層設計大面積服裝精品店，通過大招牌、大入口及良好的品牌形象展示迎客，制造繁華景象，一樓的繁華程度決定二、三樓的商業(yè)氛圍。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123一層平

23、面圖創(chuàng)意店國際品牌服裝折扣店國際品牌服裝折扣店創(chuàng)意店一樓商業(yè)定位：精品主力業(yè)態(tài)以國際品牌服裝折扣店為主題的終端知名銷售商（如ITAT、邁埡、?？ǎ┑纫?，打造國際服裝折扣精品店。而沿街部分可根據業(yè)主意愿自行出租。目的：引入新型商業(yè)模式優(yōu)于周邊同業(yè)態(tài)商家進行競爭，提升商業(yè)競爭力，沿街商鋪價值較高，可根據業(yè)主意愿自行選擇統(tǒng)一出租或自行處置。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123 目前當?shù)鼐用裾J為最需要增補的商業(yè)業(yè)態(tài)是：百貨商場和大型連鎖超市,認為是一種時尚、有檔次和品位的體現(xiàn) 。 當?shù)鼐用褚孕☆~度的日常消費品消費為主，主要為服裝類，同時手袋/鞋、日常家庭用品、化妝

24、品消費也占有較大比例。 綜合因素來講,影響洪湖居民購物地點選擇的主要因素是合適的價格及便利的交通。價格交通距離休閑消費心理消費喜好洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123一樓商家推薦：ITAT整合了國際知名的服裝品牌并以會員形式銷售的折扣店，會員遍及全國，會員卡通用，有龐大的消費群體。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123一樓商家推薦：邁埡整合了國際國內知名男裝品牌并以會員形式銷售的折扣店，會員卡全國通用。能以加盟的形式存在。一樓商家推薦：桑卡整合了國際國內知名女裝品牌并以會員形式銷售的折扣店，會員卡全國通用。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123互補性特色商業(yè)推介垂直動線布局布局原理橫向

25、動線布局沿街商業(yè)產品特別介紹：本命年、石頭記、石來運轉等風水店。說明：該類店深的老人、年輕人的喜愛，將風水、講緣分、講運氣，對喜好該事物的人的身邊的朋友有很大影響。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123沿街商業(yè)產品特別介紹： DIY產品之十字繡、陶瓷娃娃。DIY：Do it yourself,自己動手做，趣味，好玩，增加動手能力，培養(yǎng)智慧。深受學生、兒童、及廣大女性朋友喜歡。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123特別介紹：DIY蛋糕店經營模式：根據自己的喜好制作不同顏色、大小、形狀、圖案等各種蛋糕，適合朋友生日、送禮、娛樂等；在青年、情侶、學生、兒童等年輕群

26、體間較為流行，也可請人代做。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123尊重商業(yè)的高人氣，高回報率原則：沿街部分以商業(yè)價值的特殊性可由商戶自行經營，但必須與整體商業(yè)定位相吻合。一樓商業(yè)的興旺與否與二、三樓的商業(yè)命脈息息相關，統(tǒng)一招商便于聚集人氣，提升整體商業(yè)價值。一層走道、樓體多，處處是商機，但若劃分小格子容易增加死角，不便于商家經營，更不利于后期銷售。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123二層平面圖星座咖啡廳壽司店網絡會所西式快餐蒸品店KTV二層商業(yè)定位：次主力業(yè)態(tài)，以特色餐飲業(yè)+主力商業(yè)定位。以業(yè)態(tài)的特殊性對周邊商業(yè)形成排他性，

27、避免同區(qū)域內有同樣的業(yè)態(tài)出現(xiàn)而爭奪市場。沿街部分以大面積餐飲布局，提升整體形象，同時增加與周邊業(yè)態(tài)的互補性，且便于分割。二層商業(yè)平面布局排他性商業(yè)垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123目前洪湖餐飲業(yè)部分檔次不高，衛(wèi)生條件達不到要求，當?shù)鼐用裾J為首要補充的服務類消費為衛(wèi)生條件達到要求的餐飲業(yè)。洪湖目前咖啡廳/酒吧此類休閑業(yè)餐飲為數(shù)不少，在洪湖具有一定需求;同時西式快餐（肯德基）、帶棋牌室的茶館等是當?shù)厝讼矚g的餐飲類。啟示：對西式快餐和高級餐廳有所期待。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123星座咖啡：概念餐飲業(yè)。經營模式：以不同星

28、座、心情、天氣配不同口味的咖啡、配不同的盛裝容器的經營模式，消費不高，符合情侶、學生、兒童等年輕群體的品味和檔次，具有豐富的趣味性和娛樂性。特別介紹：星座咖啡垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123西式快餐：新興餐飲干凈、衛(wèi)生、快捷，消費不高，適合各類人群。特別說明：西式餐廳的環(huán)境更是一個休閑空間。蒸品店：新興餐飲干凈、衛(wèi)生、營養(yǎng)價值高，美容養(yǎng)生，適合女性及中老年人。特別介紹：特色餐飲垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123尊重商業(yè)的垂直動線設計原理：以特色餐廳（或創(chuàng)意美食）為主題的次主力業(yè)態(tài)扎堆后更具有號召力，既補充了周邊商業(yè)的

29、空缺，亦增添了“濱江國際城”的亮點。以網吧、KTV為主題的主力業(yè)態(tài)符合項目“玩”的概念。網吧和 KTV廳兼具娛樂性，本身不乏人氣，特殊經營模式更能使人流聚集，放在二層。二層樓梯、走道部分較多，面積分割應大于一樓，按該業(yè)態(tài)自由組合分割后為最佳面積。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123三層平面圖棋牌室洗浴中心汗蒸館4D影院桌游吧兒童游樂場三層商業(yè)定位：主力業(yè)態(tài)以新型創(chuàng)意商業(yè)+大眾市場需求性商業(yè)為主。改變傳統(tǒng)經營模式，提高市場份額。以專屬性商業(yè)與城區(qū)其他商業(yè)形成互斥性，打造人無我有、人有我優(yōu)的新型商業(yè)業(yè)態(tài)。三層商業(yè)平面布局專屬性商業(yè)垂直動線布局布局原理橫向動線布局

30、洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123購物餐飲休閑 洪湖市民認為目前洪湖的商業(yè)水平還不夠，需要改善，但能基本滿足需求； 休閑場所則非常缺乏，需要改善和提供。洪湖市商業(yè)業(yè)態(tài)滿意度調查洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123專屬性特色商業(yè)推介垂直動線布局布局原理橫向動線布局主題業(yè)態(tài)：4D影院特點：概念新穎、價格低廉，有很強的體驗感，具有強烈的時代特征，能迅速融入到學生、兒童、青年、情侶群體中。在一、二線城市具有很好的市場，存活率高。在三、四線城市正在普及推廣中。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123垂直動線布局布局原理橫向動線布局專屬性特色商業(yè)推介主題業(yè)態(tài)：桌游吧特點：時尚好玩、具有群體消費效

31、應，經營模式： 只需按標準消費18元/人，可享有飲料、果茶、爆米花、冰淇淋之類隨便要。提供書刊、期刊，20余臺電腦上網 ，24小時營業(yè)， 猶如肯德基。消費群體：學生、兒童、未成年人可進。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123專屬性特色商業(yè)推介垂直動線布局布局原理橫向動線布局汗蒸、洗浴中心洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123專屬性特色商業(yè)推介棋牌室能提供電視、網絡、茶水、飲料、水果、零食并能小憩的以棋牌為主題的休閑場所，與汗蒸、足浴等業(yè)態(tài)形成互補。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123布局原理布局原理：尊重商業(yè)的垂直動線設計原理：整層布局為娛樂性商業(yè)，消費可高可低，使商業(yè)存活率提高，完全

32、融入了“娛樂到底”的商業(yè)定位。三層業(yè)態(tài)需求面積大，屬定向消費業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)符合客戶消費行為習慣，經營能力不受樓層限制，該商業(yè)面積的劃分較更符合商家租金要求的需要。三層以停留性商業(yè)為主，消費目的強。業(yè)態(tài)豐富，能與其他樓層不同業(yè)態(tài)形成互補循環(huán)消費。垂直動線布局布局原理橫向動線布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123業(yè)態(tài)布局符合主力群體消費習慣和能力，形成消費內循環(huán)。動線設計：上下動線布局合理，無死角。業(yè)態(tài)互斥性業(yè)態(tài)組合集中式業(yè)態(tài)組合具有競爭優(yōu)勢，與外部競爭產品拉開差距。業(yè)態(tài)互補性以餐飲、購物、玩為載體，主打娛樂主題概念，與周邊商業(yè)形成互補，保證項目良性競爭。業(yè)態(tài)氛圍設計集中式業(yè)態(tài)組合，動線布局具備

33、良好的社交空間；業(yè)態(tài)集中，產品豐富，極具商業(yè)號召力。定位精準，創(chuàng)意，能提高顧客的愉悅性，降低購物產生的疲勞感和厭倦感。業(yè)態(tài)主題評估目標 小 結洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123商戶選擇商鋪大部分仍僅傾向于選擇首層經營，極少數(shù)愿意選擇二層，而對于一層帶夾層有一定的接受度，但需求度不高。商戶對鋪位面積的需求在41-60之間最多，占63.8%，61-80平方米占22.5；選擇30-40平方米占10.0；對81-120平方米鋪位的商戶占3.8% ，大面積商鋪需求較低。投資客戶需求情況項目啟示業(yè)態(tài)調查消費調查商業(yè)調查洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123商家氛圍的選擇原則：以便于提升商業(yè)氛圍，在

34、商業(yè)投入運作后能迅速形成良性商業(yè)產值，達到提升商業(yè)價值的目的。商業(yè)面積分割的問題：面積適當，控制總價，可租可售。商家的經營管理問題：在選擇的業(yè)態(tài)中都具備自主經營和管理的能力，無需重新由專門的商業(yè)運營公司整合管理，為后來的物業(yè)增加管理負擔。該商業(yè)業(yè)態(tài)組合遵循了以下原理：洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123地產第四部分 商 業(yè) 運 作：一、招商原則二、招商策略三、分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)策劃報告洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123招商目的：取得良好的銷售業(yè)績（價格、周期、品牌形象）商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局三快：快速回籠資金； 快速組建市場網絡； 快速將產品送抵終端；招商原則：

35、三快三省三?。?節(jié)省人力； 節(jié)省物力和財力； 節(jié)省時間和精力；洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123招商調性高調招商 低調招商VS商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123高調招商推廣手法：大規(guī)模、多媒介、高密度廣告投放 短期內工作量極大，招商推廣成本較大運作順序：先招商后銷售風險評估：在市場反應預期較好的情況下 高調招商易于取得較大的成功 反之一旦招商進展不利 風險極高，并將帶來一系列的問題商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123高調招商的負面影響1、負經營：廣告推廣成本大，招商回報收益小2、招商不成功，打擊經營商戶和投資者

36、信心，直接影響后期銷售；3、返租經營，增加物業(yè)部門的壓力和經營成本；4、公司形象和樓盤形象受損。商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123低調招商商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局推廣手法：前期極少廣告投放， 以上門拜訪交流說服為主，招商力度 弱，推廣成本偏??；運作順序：招商、銷售同時進行風險評估：綜合風險小，一旦招商不利，有一定的回旋余地，對項目招 商銷售產生的負面影響不會太大。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123高調招商推動銷售低調銷售帶動招商商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局低調招商風險更小，更符合項目三快三省原則，最直接觸動商業(yè)運作初衷。洪湖濱江國際

37、城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123第一步:制定項目相關招商政策第二步:目標意向客戶招商簽約第三步:正式開盤銷售儀式商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123租金政策：設定租金遞增形式（6個月免租，3個月減半收租）； 設定免租形式（分區(qū)統(tǒng)一租金）； 設定租金收取方式（按季度為周期繳納） 進場政策：押金收??； 物業(yè)管理費收取； 設定物業(yè)管理收取方式（按季度為周期繳納） 第一步:制定項目相關招商政策商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123第二步:目標意向客戶招商簽約第一階段：進場后兩個月周期目標: 前期登記客戶簽約廣告配合:發(fā)送招商海報第二

38、階段：進場后第3個月起目標:上門拜訪客戶意向簽約廣告配合:銷售廣告商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123第三步:正式開盤銷售儀式銷售策略：租售同步租售同時開始,用招商推動銷售（商家簽屬意向協(xié)議，買家認籌等待開盤通知）第一年免租出租帶動招商 價格策略：放水養(yǎng)魚通過蓄客、認籌及意向商家簽約條件做定價參考依據根據市場反應制定價格策略 商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123廣告入市時機：2012年1月前部分重要地段戶外入市，做媒體告知2012年3月份所有媒體入市，傳遞項目啟動信息商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局123項目進場時機

39、判斷：上半年是商家制定計劃期，適合外出尋找商機下半年是商業(yè)銷售旺季，以回籠儲備資金招商團隊進場時機：2012年1月前完成團隊框架組建；2012年3月份前所有團隊進場。洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123第一階段：項目概念階段（商家、買家蓄客階段）第二階段：項目產品階段（產品發(fā)布）第三階段：商業(yè)認籌階段（認籌儀式）第四階段：商業(yè)開盤階段（開盤儀式）第五階段：商業(yè)開街階段（開街儀式）第六階段：商業(yè)調整階段（調整商家）推廣分階段布局商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局洪湖濱江國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告1123第一階段：項目概念階段（商家、買家蓄客階段）商業(yè)運作招商原則招商策略分階段布局推廣主題：濱江國際城，大型休閑餐飲娛樂城推廣目的：品牌形象告知，表明項目立場，吸引商家和消費者。推廣手法：工地形象包裝，售樓