高新綜合體項(xiàng)目前期策劃定位全案

1、XX廣場(chǎng)B、C座定位思路及方案設(shè)想西安XXXX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司2010年6月引言 根據(jù)規(guī)劃要求，XX廣場(chǎng)B座只能作寫(xiě)字樓、C座不能作公寓（規(guī)劃要求建筑高度必須100米以上才可以），經(jīng)調(diào)查，XX區(qū)一、二期范圍內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)很少，市場(chǎng)時(shí)機(jī)很好。因此，經(jīng)過(guò)前次會(huì)議已確定將XX廣場(chǎng)B、C座整體定位為寫(xiě)字樓進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 根據(jù)XX公司發(fā)展戰(zhàn)略定位，本次方案是在完全面向市場(chǎng)銷售、不保留持有物業(yè)的前提下，進(jìn)行產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。 若XX廣場(chǎng)B、C座后期出現(xiàn)整體團(tuán)購(gòu)需要，將按照?qǐng)F(tuán)購(gòu)方的具體要求另行規(guī)劃設(shè)計(jì)，本案僅作初步考慮。本方案要解決的幾個(gè)問(wèn)題1、本項(xiàng)目作區(qū)域性大型商業(yè)是否可行？2、寫(xiě)字樓如何定位？3、

2、寫(xiě)字樓的最優(yōu)產(chǎn)品方案是什么？目 錄1、區(qū)域商業(yè)研究及大商業(yè)的可行性分析2、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析3、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)構(gòu)想4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案5、投資收益概算一、區(qū)域商業(yè)研究及大商業(yè)可行性分析區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)1、XX區(qū)向南部三期范圍快速發(fā)展；2、項(xiàng)目所在xx路沿線是以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶為核心的寫(xiě)字樓集群，周邊大型居住社區(qū)稀少；3、XX區(qū)一期范圍內(nèi)商業(yè)已經(jīng)成熟，二期范圍內(nèi)的XX路沿線商業(yè)日漸成熟。一期二期三期項(xiàng)目周邊三大商業(yè)區(qū)1、XX路商業(yè)區(qū)2、XX路商業(yè)區(qū)3、CBDXX周邊商業(yè)區(qū)XX區(qū)商業(yè)格局xx路板塊未來(lái)商業(yè)格局及分布1、區(qū)域型大商業(yè)向XX路以北和XX區(qū)三期方向的兩端發(fā)展，初步格局已經(jīng)形成；2、中小型配套商業(yè)在

3、項(xiàng)目周邊供應(yīng)量較大，目前租售情況一般。本案xxx廣場(chǎng)xxx國(guó)際xxx街區(qū)xxXX店xx路地下商街融僑城商業(yè)xxx商業(yè)XX三期xxx廣場(chǎng)地塊條件很難滿足大型商業(yè)配套需要 目前B、C座車位配套可基本滿足寫(xiě)字樓需要。 由于農(nóng)行大廈、多層辦公樓、地裂縫等影響，大型商業(yè)對(duì)車位和廣場(chǎng)的的需要，地塊條件很難滿足。農(nóng)行大廈項(xiàng)目大型商業(yè)可行性分析1、本項(xiàng)目不在三大商業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)；2、xx路周邊大型商業(yè)向南北兩端發(fā)展，本項(xiàng)目難以借勢(shì)；3、xx路以寫(xiě)字樓集群為主，大型居住社區(qū)稀少，對(duì)大型商業(yè)支持力度小；4、項(xiàng)目地塊條件不支持大型商業(yè)對(duì)車位和廣場(chǎng)的配套需要；5、項(xiàng)目面臨xx路地下商業(yè)街、融僑城商業(yè)、xxx商業(yè)等新規(guī)劃

4、大型商業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)；6、大型商業(yè)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)大，有可能變成企業(yè)自留的持有物業(yè)，不符合公司發(fā)展方向。大型商業(yè)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)很大，本項(xiàng)目不建議作大型商業(yè)。中小型商業(yè)市場(chǎng) 本區(qū)域中小型商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但項(xiàng)目自身有商務(wù)配套需要；xxx國(guó)際約1萬(wàn)xxx創(chuàng)意廣場(chǎng)約1萬(wàn) xxx街區(qū)約3萬(wàn)xxx廣場(chǎng)商業(yè)約3萬(wàn) 建議：本項(xiàng)目根據(jù)配套需要，適當(dāng)設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓配套底商即可。二、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)1、XX區(qū)一、二期范圍內(nèi)現(xiàn)有寫(xiě)字樓供應(yīng)量較少，在售項(xiàng)目大多進(jìn)入尾盤(pán)階段，該范圍內(nèi)未來(lái)2-3年基本無(wú)新項(xiàng)目面市。2、xx路新項(xiàng)目目前僅有xxx廣場(chǎng)（灃惠南路西工大科技園內(nèi)），均價(jià)7500元/；3、XX區(qū)

5、未來(lái)寫(xiě)字樓集中在三期范圍及xxx周邊。項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)斷檔，借此時(shí)機(jī)能夠較大程度規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目地塊價(jià)值研判1、xx路是連接X(jué)X一期和三期紐帶，已經(jīng)形成寫(xiě)字樓集群，后期發(fā)展和升值價(jià)值巨大；2、地塊總體素質(zhì)高，臨街面200米，具備寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的良好條件；3、農(nóng)行總部等大型企業(yè)入駐、唐城墻遺址公園都對(duì)地塊價(jià)值和形象有很大提升；4、項(xiàng)目規(guī)劃審批不能以公寓項(xiàng)目報(bào)建，只能建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓。區(qū)域產(chǎn)品分析(標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓）項(xiàng)目xx國(guó)際中心XXSOHO同盟XX新坐標(biāo)CLASSXXIBC容積率4.22.654.025.33綠化率45%38%36%40%公攤率20%24%26%23%17%電梯6部8部11戶，

6、18人高速電梯4梯7戶3梯4戶4梯4戶裝修毛坯毛坯毛坯，做好架空層毛坯精裝無(wú)潔具采暖整體中央空調(diào)，分戶控制地輻熱中央空調(diào)暖氣片地輻熱中央空調(diào)中央空調(diào)分戶送戶式中央空調(diào)中央空調(diào)不分戶送戶式中央空調(diào)無(wú)大堂整層金融、票務(wù)及商務(wù)大堂挑空400 8.9米200 7米200 9米800面積分割300-140094-230以上81-200210-1100300-1200 配套餐廳、會(huì)議室綜合配套完備周邊公園、商務(wù)配套齊全、公交方便基本配套完備泳池6大公園、高速電梯板式或異型結(jié)構(gòu)，單層面積1000以上，面積分割100-300 之間，單層6戶左右，3梯4戶以上配套電梯。偶數(shù)層為loft寫(xiě)字間，戶型面積100-2

7、00平米，共23層，1-4層為配套商業(yè)、員工餐廳等，5層以上為寫(xiě)字樓。XXSOHO同盟項(xiàng)目xxx街區(qū)XX國(guó)際城XX大廈xxx國(guó)際廣場(chǎng)容積率3.424.596.56.75綠化率40%42%35%34%公攤率20%，16%25%23%電梯3梯4戶4梯4戶5梯8戶3梯4戶裝修毛坯簡(jiǎn)裝（地磚、衛(wèi)生間)毛坯毛坯采暖地輻熱地輻熱地輻熱地輻熱中央空調(diào)送海爾戶式空調(diào)送戶式中央空調(diào)送戶式中央空調(diào)送戶式中央空調(diào)大堂9米60 9米高100 9米6309.3米400面積分割123-888 150-240160-240 123-900 配套1600會(huì)所、餐廳等陽(yáng)光泳池，園林景觀、餐廳圖書(shū)室、會(huì)議室、餐廳會(huì)議室、餐廳等區(qū)

8、域產(chǎn)品分析（外框內(nèi)剪結(jié)構(gòu)，輕型寫(xiě)字樓）外框內(nèi)剪結(jié)構(gòu)應(yīng)用普遍，單層面積一般在900以內(nèi)，面積分割100-300 之間，單層6戶左右，3梯4戶以上配套電梯。4梯4戶或6戶、低公攤率16%，外框內(nèi)剪結(jié)構(gòu)，以公寓報(bào)建，被很多項(xiàng)目所借鑒.XX國(guó)際城區(qū)域產(chǎn)品共性分析1、形象較好，符合x(chóng)x路區(qū)域成為中高檔寫(xiě)字樓集中區(qū)的趨勢(shì)；2、土地利用率普遍較高，容積率較高3.4-9.5之間；3、地輻熱采暖，戶式中央空調(diào)應(yīng)用普遍；4、標(biāo)準(zhǔn)層面積1000左右，3梯以上電梯配套，主流面積分割100-300 ；5、廣場(chǎng)小，地下車庫(kù)為主，戶數(shù)與停車位比在1：1以上，基礎(chǔ)配套等較之前寫(xiě)字樓有所提高；6、綠化多在30%以上、餐廳、會(huì)議

9、室等商務(wù)配套較傳統(tǒng)寫(xiě)字樓有所升級(jí)；7、注重健康，層高均在3.1米以上、窗戶、采光、低能耗等都有提升；8、大堂多為挑空，面積多在200 以上；9、1-4層多為底商，租售情況一般。追求高性價(jià)比，注重健康、形象；單層戶數(shù)趨少，電梯、車位、大堂基本配套提升是趨勢(shì)1.自用型客戶80%XX在冊(cè)企業(yè)八成以上成長(zhǎng)型企業(yè)主、創(chuàng)意型企業(yè)主、知識(shí)經(jīng)濟(jì)型企業(yè)主2.投資型客戶20%本地/異地專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資客有投資欲望的實(shí)力階層客戶需求分析客戶企業(yè)規(guī)模 具有購(gòu)買(mǎi)能力的成長(zhǎng)性企業(yè)，企業(yè)人數(shù)10-50人之間為主力客群,70-100人大型公司為輔助客群。辦公面積區(qū)間辦公面積區(qū)間分割主要在100-300m自由組合，單層面積500

10、-1000m。創(chuàng)意型企業(yè)31：設(shè)計(jì)類、廣告類、軟件研發(fā)、咨詢顧問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)類；金融商貿(mào)類企業(yè)47：貿(mào)易公司及上下游相關(guān)行業(yè)；銀行、證券機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)；教育類5：培訓(xùn)類機(jī)構(gòu)通訊電子類12：通訊服務(wù)、器材研發(fā)及銷售、安裝、售后服務(wù)；辦事處5：非本地企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)駐西安辦事處主力客戶群細(xì)分客戶需求小結(jié)1、自用型客戶是購(gòu)買(mǎi)主力；2、具有購(gòu)買(mǎi)能力的成長(zhǎng)性企業(yè)，企業(yè)人數(shù)10-50人之間為主力客群,70-100人大型公司為輔助客群；3、辦公面積區(qū)間分割主要在100-300m自由組合，單層面積500-1000m；4、主力客群為成長(zhǎng)型企業(yè)、創(chuàng)意型企業(yè)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)型企業(yè)。本項(xiàng)目體量不大，市場(chǎng)時(shí)機(jī)很好，選擇主

11、力客群風(fēng)險(xiǎn)最小。三、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)構(gòu)想項(xiàng)目定位屬性定位：中小型成長(zhǎng)性企業(yè)商務(wù)平臺(tái)輕型辦公樓升級(jí)版xx路CBD 首席3G生態(tài)財(cái)智商務(wù)平臺(tái)3G辦公總部，硅谷新動(dòng)力 小型配套底商業(yè)態(tài)定位： 打字復(fù)印、茶秀咖啡休閑、足浴、美容美發(fā)、煙酒店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。底商定位全臨街迷你商鋪?lái)?xiàng)目定位特點(diǎn)一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)域已經(jīng)成熟并且極具升值潛力 二、建設(shè)等級(jí)超越輕型辦公配置的標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓； 抗震8度以上，安全、消防達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓等級(jí)xx路CBD 首席3G生態(tài)財(cái)智商務(wù)平臺(tái)3G辦公總部，硅谷新動(dòng)力 三、豪華大氣、具備大型企業(yè)形象的寫(xiě)字樓集群；農(nóng)行等大型企業(yè)總部入駐、唐城墻遺址公園對(duì)整體形象的提升。四、環(huán)保節(jié)能戶式中央空調(diào)等

12、細(xì)心的關(guān)懷與呵護(hù)、節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本 外立面力求標(biāo)志性形象 項(xiàng)目以建筑群整體形象定位基點(diǎn)（綜合考慮農(nóng)行大廈、多層辦公樓整體效果），不追求豪華奢侈的立面造型，簡(jiǎn)潔明快的主要的立面元素。五、核心功能提升并超越輕型寫(xiě)字樓的新型中小企業(yè)創(chuàng)意基地。3G規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 Garden、Game、Group生態(tài)、樂(lè)趣、團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)理念演繹全新的寫(xiě)字樓空間模式，營(yíng)造更健康、更愉悅、更和諧、更具創(chuàng)造力的工作氛圍。滿足新形態(tài)辦公基本需求下的成本控制為原則；內(nèi)部空間布局靈活，滿足中小企業(yè)辦公和成長(zhǎng)需要；超越輕型寫(xiě)字樓產(chǎn)品普遍水平，追求高性價(jià)比。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)和設(shè)計(jì)要點(diǎn) 寫(xiě)字樓名稱車位與戶數(shù)比xxx街區(qū)1.7：1

13、CLASS 1：1XX新坐標(biāo) 2：1xxx國(guó)際廣場(chǎng) 1：1XX國(guó)際城 1.2：1 xx路已投入使用的寫(xiě)字樓車位明顯不夠（例如XX現(xiàn)代城），目前在售樓盤(pán)均吸取經(jīng)驗(yàn)，提高了車位戶數(shù)比，有利于銷售。停車位：盡可能多滿足需求大堂、電梯、面積區(qū)間設(shè)計(jì)項(xiàng)目xxx街區(qū)XX國(guó)際城XX大廈xxx國(guó)際廣場(chǎng)XXIBC電梯3梯4戶4梯4戶5梯8戶3梯4戶4梯4戶大堂9米50 9米高100 9米6309.3米4009米800面積分割120-888 150-240160-240 123-900 300-1200 大堂和電梯間豪華氣派，大堂挑空、面積不少于200 精裝修；標(biāo)準(zhǔn)層每1000 電梯不少于4部。內(nèi)部配套項(xiàng)目xxx

14、街區(qū)XX國(guó)際城XX大廈xxx國(guó)際廣場(chǎng)XXIBC采暖地輻熱地輻熱地輻熱地輻熱地輻熱中央空調(diào)送海爾戶式空調(diào)送戶式中央空調(diào)送戶式中央空調(diào)送戶式中央空調(diào)無(wú)配套1600會(huì)所、餐廳等陽(yáng)光泳池，園林景觀、員工餐廳圖書(shū)室、會(huì)議室、餐廳會(huì)議室、餐廳等6大公園、高速電梯員工餐廳、健身中心、商務(wù)中心、會(huì)議室等基本功能配套完備，戶式中央空調(diào)。首個(gè)3G時(shí)代寫(xiě)字樓 XX區(qū)是大量以人才密集、知識(shí)密集、技術(shù)密集為特點(diǎn)的XX企業(yè)，而這批企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般企業(yè)，迫切需要一個(gè)高速、穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)辦公環(huán)境。運(yùn)用當(dāng)前最先進(jìn)的3G網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，讓整個(gè)寫(xiě)字樓3G寬網(wǎng)無(wú)線覆蓋，使辦公者第一時(shí)間占有資訊，真正做到信息化辦公。 新技術(shù)應(yīng)用

15、具體設(shè)計(jì)要求1、在滿足目標(biāo)客戶需要的前提下，優(yōu)先考慮成本最低的結(jié)構(gòu)方式。2、標(biāo)準(zhǔn)層面積1000 左右，電梯不少于4部，面積分割滿足100-300靈活自由組合需要；3、底層商業(yè)，商鋪可在60-300自由分割組合；4、寫(xiě)字樓配套車位總數(shù)不低于每戶1個(gè)車位的配套需要。商業(yè)配套車位總數(shù)不低于每戶1.3個(gè)車位的配套需要。5、公共配套滿足員工餐廳、健身中心、商務(wù)中心、會(huì)議室等基本需要；6、建筑風(fēng)格建議采用簡(jiǎn)約、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格，立面時(shí)尚、穩(wěn)重，符合大中型企業(yè)形象需求（與農(nóng)行大廈、多層辦公樓整體風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一）。7、控制性設(shè)計(jì)指標(biāo)容積率不超過(guò)6.35，綠化率不低于35%。四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念方案方案一、綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

16、各棟樓分項(xiàng)指標(biāo)B座地上建筑面積19980標(biāo)準(zhǔn)層面積740 停車位221輛C座地上建筑面積35100標(biāo)準(zhǔn)層面積1300 停車位221輛合 計(jì)總建筑面積73400地上建筑面積55080地下建筑面積18320停車位442輛面積最小，損失大，樓體外觀形象、布局好，可滿足大企業(yè)需要。方案二、綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各棟樓分項(xiàng)指標(biāo)B座地上建筑面積24165標(biāo)準(zhǔn)層面積895 停車位221輛C座地上建筑面積36315標(biāo)準(zhǔn)層面積1345 停車位221輛合 計(jì)總建筑面積78800地上建筑面積60480地下建筑面積18320停車位442輛面積損失大，樓體外觀形象、布局較好，可用于團(tuán)購(gòu)。方案三、綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各棟樓分項(xiàng)指標(biāo)B座地上

17、建筑面積33780標(biāo)準(zhǔn)層面積1250 停車位221輛C座地上建筑面積33120標(biāo)準(zhǔn)層面積1225 停車位221輛合 計(jì)總建筑面積85220地上建筑面積66900地下建筑面積18320停車位442輛面積較大，但樓體外觀形象、布局不理想，可用于團(tuán)購(gòu)。團(tuán)購(gòu)方案小結(jié)優(yōu)點(diǎn)：1、以上三個(gè)方案布局可以滿足大型企業(yè)團(tuán)購(gòu)要求寫(xiě)字樓形象好，最好是獨(dú)棟，停車場(chǎng)最好獨(dú)立的需要。2、方案布局從形象、采光、景觀等方面均較為理想；3、停車位配套比例較高；4、團(tuán)購(gòu)銷售可快速回籠資金，同時(shí)對(duì)于本企業(yè)品牌和項(xiàng)目形象提升很大。缺點(diǎn)：1、以上三個(gè)方案可滿足大型企業(yè)團(tuán)購(gòu)需要，但面積損失均較大。2、團(tuán)購(gòu)成交價(jià)格一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格，因此經(jīng)

18、濟(jì)效益會(huì)低于市場(chǎng)銷售。由于本次方案以面向市場(chǎng)銷售為目標(biāo)，因此在滿足功能需要的前提下，優(yōu)先考慮建筑面積最大的方案。方案四指標(biāo)總建筑面積97861地上建筑面積76369地下建筑面積21492標(biāo)準(zhǔn)層面積2735 寫(xiě)字樓面積68375 商業(yè)面積2795 一層大堂500 一層車庫(kù)4699 停車位775輛其中，地下車位702輛地上車位73輛面積最大，樓體外觀形象、布局好，可面向市場(chǎng)銷售也可兼顧團(tuán)購(gòu)需要，是目前最優(yōu)方案。標(biāo)準(zhǔn)層平面示意圖本方案基本可行，但需要進(jìn)一步優(yōu)化。五、項(xiàng)目投資收益概算序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱總造價(jià) （元）建筑造價(jià)（元/）備 注1土地出讓金及契稅等20880300.00 213.37 10840

19、占地，20880300元（未含出讓金、契稅、土地使用稅等）,總建面978612總建面97861.00 地上76369，地下214923前期工程費(fèi)用16340829.78 166.98 3.1設(shè)計(jì)費(fèi)用4893050.00 50.00 50元/總建面3.2勘查費(fèi)用1027540.50 10.50 勘查費(fèi)4元/,檢測(cè)費(fèi)6.5元/總建面3.3地震影響及環(huán)境評(píng)估11743.32 0.12 0.12元/總建面3.3三通一平，土方等8513907.00 87.00 三通一平，臨水、臨電、垃圾、土方外運(yùn)等共計(jì)87元/總建面3.4臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)587166.00 6.00 總建面3.5前期咨詢顧問(wèn)費(fèi)127219

20、3.00 13.00 總建面3.6施工噪聲超標(biāo)和排污費(fèi)35229.96 0.36 0.36元/總建面序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱總造價(jià) （元）建筑造價(jià)（元/）備 注4各種行政規(guī)費(fèi)管理費(fèi)36776526.70 375.80 4.1市政公用設(shè)施配套費(fèi)14679150.00 150.00 150元/總建面4.2勞保統(tǒng)籌費(fèi)10754792.45 109.90 3.55%總建安造價(jià)4.3施工圖審查費(fèi)195722.00 2.00 2元/總建面4.4招投標(biāo)交易管理費(fèi)48930.50 0.50 0.5元/總建面4.5預(yù)結(jié)算審核費(fèi)797567.15 8.15 8.15元/總建面4.6監(jiān)理費(fèi)2726567.10 27.86 0.9%總建安造價(jià)4.7工程管理費(fèi)6059038.00 61.91 2%總建安造價(jià)4.8環(huán)境及治安管理費(fèi)1514759.50 15.48 0.5%總建安造價(jià)5建安成本302951900.00 3095.74 6基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)16675300.00 170.40 供水、供電、道路環(huán)境、地下管網(wǎng)、綠化