[?？赸大學城教師新村項目整體發(fā)展策劃報告（127頁）1

1、xx大學城教師新村項目整體發(fā)展策劃報告二一年十一月前 言 研究流程及方法競爭市場調研分析把握市場脈搏明確項目定位塑造經(jīng)典產(chǎn)品如何進行營銷推廣宏觀市場研究分析項目分析提升項目品質產(chǎn)品規(guī)劃建議案例專題研究分析開發(fā)策略Part 1 宏觀市場研究Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9 資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議Part 1 宏觀市場研究?？诮?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀有利于轉移剩余農業(yè)勞動力，有力推動農業(yè)人口的轉

2、移，極大地推動了海南城市化進程； 發(fā)展推動了當?shù)鼗A設施的建設，從而改善對外交流的環(huán)境和條件；可以有效引入外部需求，擴大消費對經(jīng)濟具有強大的帶動和拉動作用；為發(fā)展旅游業(yè)而進行的基礎設施建設，改善了當?shù)氐慕煌ā⑼ㄐ?、電力、醫(yī)療、金融等條件，促進了城市建設； 國際旅游島建設促進了產(chǎn)業(yè)結構的調整，使海南的產(chǎn)業(yè)結構更加合理。 國際旅游島對海南的影響國際旅游島對海口的影響增加人口流入，帶動當?shù)叵M；促進大企業(yè)、大公司進駐，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；完善城市功能，加快城市化進程； 促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構調整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構；促進當?shù)鼗A配套設施的完善；提高城市服務水平，拉升城市形象。城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調整，人口的進一步流

3、入，對現(xiàn)有的城市發(fā)展格局有了新的要求, 房地產(chǎn)發(fā)開模式也必須跟隨發(fā)展有所進步。小結?？谑姓w經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)主導經(jīng)濟，城市發(fā)展逐漸往東移，隨著區(qū)域的發(fā)展本項目的價值也得到大力的提升。海口作為省會城市，肩負著國際旅游島的經(jīng)濟與行政中心職能，發(fā)展?jié)摿薮?。以第三產(chǎn)業(yè)為主導，旅游業(yè)帶動整體發(fā)展及投資。人均收入逐年提高，消費需求同時體現(xiàn)，增強區(qū)域消費能力。投資穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)進入快速發(fā)展，發(fā)展環(huán)境較好。海口市目前舊城區(qū)內住宅的居住環(huán)境、建筑質量、住宅戶型難以滿足未來的需要，需要進行更新和人口遷移。在?？诘摹爸袕?、西拓、南控、東優(yōu)”的城市發(fā)展規(guī)劃中，政府希望將東海岸組團打造成高

4、品質的純海濱風格地產(chǎn)格局。本項目必須充分利用政策的扶持開發(fā)，促進xx大學城片區(qū)的整體功能提升。 Part 1 宏觀市場研究?？诮?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀海口城市性質定位“熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市、南海海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地、國家歷史文化名城”?？谑呛Ｄ现行某鞘?海口是全省政治、經(jīng)濟、文化和流通中心，北部灣區(qū)域貿易中心；食品、飲料、醫(yī)藥、交通運輸設備制造等四大支柱產(chǎn)業(yè)；重要的城市交通樞紐 海口是全國20個主樞紐港口之一，是海南集海運、空運、鐵路運輸、公路運輸為一體的綜合性樞紐城市；最適合居住的城市之一 海口是華南熱帶花園城市，綠色發(fā)展之路、生態(tài)環(huán)境建設走在世界前列，是世界上最適合居住的地方之一。最典型的城市二

5、元制結構 海口，城市功能齊全，生活配套完善，為海南游客的中轉站，房產(chǎn)主要以海資源為主要賣點，客戶由島內客戶與島外客戶組成，呈典型的二元制結構。Part 1 宏觀市場研究海口城市發(fā)展規(guī)劃西區(qū)南區(qū)東區(qū)中區(qū)加強主城區(qū)建設，提升主城區(qū)水平。加快“一園兩湖”、美麗沙片區(qū)、大英山綜合商務區(qū)等重大項目建設，將主城區(qū)建成核心商務區(qū)。充分發(fā)揮江東組團的生態(tài)資源優(yōu)勢，打造東海岸國家級旅游度假區(qū)，創(chuàng)造集休閑度假、高爾夫運動、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū).嚴格控制城市向南發(fā)展，保護南部城郊生態(tài)森林，筑牢城市生態(tài)屏障。在城市發(fā)展布局中要特別重視規(guī)劃的引導作用，堅持以人為本，突出規(guī)劃的前瞻性、權威性和法定性。加

6、快西海岸新區(qū)建設，以行政中心建設為突破口，帶動行政辦公和總部經(jīng)濟功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建設；要把西部工業(yè)基地建設、臨港物流園區(qū)建設與新區(qū)建設緊密結合起來，初步形成工業(yè)集中、物流暢通、新城崛起的西部大發(fā)展的良好局面。項目Part 1 宏觀市場研究?？诔鞘邪l(fā)展規(guī)劃一中心，兩組團中強、西拓、東優(yōu)、南控 海口未來的規(guī)劃發(fā)展中，中心組團將成為海口的經(jīng)濟中心，西海岸長流組團將成為海口的政治中心，江東組團將成為海口的文化中心。江東組團各片區(qū)規(guī)劃-規(guī)劃以豐富的自然生態(tài)資源實現(xiàn)旅游、度假、居住功能，非城市化意向濱江辦公居住片區(qū)濱海水城片區(qū)xx濱海片區(qū)xx綜合片區(qū)靈山片區(qū)東部區(qū)域組團用地規(guī)

7、劃圖東部區(qū)域的規(guī)劃定位江東組團是海口城市復合職能的重要補充和延伸。組團由辦公居住片區(qū)、水城片區(qū)、xx濱海片區(qū)、xx綜合片區(qū)、靈山片區(qū)組成。濱江辦公居住片區(qū)：以辦公居住為主，并配套相應的商業(yè)服務設施的片區(qū)。濱海水城片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)。xx濱海片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)xx綜合片區(qū)：以教育科研、高新技術和無污染工業(yè)為主的綜合型片區(qū)。靈山片區(qū)：以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū)。Part 1 宏觀市場研究江東組團發(fā)展研究按照“兩帶一區(qū)五片”結構進行功能布局xx片區(qū)整體規(guī)劃打造一個集工、農、旅、貿、高等教育全面發(fā)展的外向型綜合開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)位于?？谑忻捞m區(qū)江東組團，距?？谑兄行?0公里，距美蘭國

8、際機場、海南東環(huán)鐵路、?？诶@城高速公路僅4公里，海文高速公路穿境而過，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積41.3平方公里，現(xiàn)有人口4.7萬人，現(xiàn)有外引內聯(lián)企業(yè)100多家。開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與海口市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調，統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，是一個工業(yè)、農業(yè)、旅游業(yè)、高等教育園區(qū)等全面發(fā)展的外向型、綜合型開發(fā)區(qū)，是海南農墾發(fā)展工業(yè)主要基地和對外開放的窗口。Part 1 宏觀市場研究xx片區(qū)發(fā)展研究xx區(qū)域未來發(fā)展前景xx區(qū)域是海口市“東優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成部分，對國際旅游島和海口市發(fā)展目標的實現(xiàn)有著舉足輕重的作用。xx大學城是江東組團重要部分，也是作為海南省重要的教育科研基地。隨著

9、xx高校學園的大規(guī)模建設啟動，必將快速帶動海口城市建設沿南渡江發(fā)展，成為新興的沿海沿江城市。區(qū)域擁有原生態(tài)的自然環(huán)境，土地利用價值高，尚未正式開發(fā)，但目前生活配套較低。優(yōu)良的投資環(huán)境，全新的招商引資思路和合理的產(chǎn)業(yè)布局，吸引了一批大項目落戶xx。如占地1000畝、以中石化公司、阿拉伯環(huán)球能源開發(fā)公司、世界石油大會中國國家委員會等世界一流大型企業(yè)為投資主體。該區(qū)域將發(fā)展成高爾夫俱樂部的密集集聚，如演豐鎮(zhèn)總共用地3萬畝的十個高爾夫球場建設，目前招商工作已完成，其中，龍窩高爾夫在建，即將投入使用；該區(qū)域屬于毗鄰空港的一級輻射區(qū)域，具有發(fā)展空港商業(yè)、機場服務型產(chǎn)業(yè)的先決條件。臺達高爾夫東山高爾夫美蘭國

10、際機場xx大學城紅樹林保護區(qū)東海岸Part 1 宏觀市場研究xx片區(qū)發(fā)展研究小結整合空港、高爾夫和大學城資源，完善區(qū)域度假配套功能，提升區(qū)域城市地位、提高物業(yè)投資價值項目所在區(qū)域是江東組團重要組成部分，項目的建設將會強化城市功能，以聚集生產(chǎn)要素，增強中心區(qū)的輻射功能，提升城市品位。目前xx區(qū)域開發(fā)強度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，本項目將會提升大學城以及xx區(qū)域的土地品質，促進該區(qū)域內的房地產(chǎn)開發(fā)水平。項目近鄰美蘭機場的地緣優(yōu)勢，將率先承接區(qū)域價值的增長，迅速兌現(xiàn)項目的城市價值。隨著新東大橋路橋工程的啟動，將與瓊州大橋、海瑞大橋形成“三橋并立”格局，使整個東海岸板塊與海口中心組團實現(xiàn)北部、中

11、部、南部的緊密連接，意味著項目所在區(qū)域與城市中心區(qū)的交通動脈更加完善、物業(yè)價值將得到更大的體現(xiàn)。高爾夫資源為項目所在區(qū)域實現(xiàn)了設施增值，對于城市遠郊開發(fā)而言能夠明顯提升物業(yè)價值。Part 1 宏觀市場研究xx片區(qū)發(fā)展研究xx大學城現(xiàn)狀分析大學城距海口市中心10公里，距美蘭國際機場、海南東環(huán)鐵路、海口繞城高速公路僅4公里，海文高速公路穿境而過，交通十分便利。 大學城周邊景觀植被豐富，原生態(tài)資源保護良好。大學城已有3所學校進駐，且周邊已投入使用的職業(yè)學校達到5所（海南省機電工程學校、經(jīng)濟技術學校、旅游學校、文化藝術學校、華僑商業(yè)學校等 ），潛在消費人群龐大。Part 1 宏觀市場研究大學城發(fā)展研究

12、xx大學城現(xiàn)狀分析學校名稱占地面積容納學生人數(shù)在職教職工人數(shù)校內配套備注瓊臺師范高等專科學校1151畝9000700 以內校舍建筑、教學設施、圖書資料、文體活動場館 目前一期工程完成海南經(jīng)貿職業(yè)技術學校1032畝8500500多教學樓、實訓樓、圖書館、文體活動場館 、學生宿舍、多功能食堂、商業(yè)一條街 五年內完成工程可容納萬名學生海南師范大學2505.5畝 15000500多圖書館、科教樓、多功能體育館、標準田徑運動場、游泳池、足球場將分三期完成，一期1515.6畝 海南省文化藝術學校129畝1200中高職稱教師近70人專業(yè)教室、綜合排演練廳、室內運動場、展覽廳、琴房76、文化課教室2009年1

13、0月搬遷xx新校區(qū)海南xx旅游學校120畝1500海南省機電工程學校420畝（總）6000（總）300（總）xx中學xx中學幼兒園大學城及周邊院校列表Part 1 宏觀市場研究大學城發(fā)展研究xx大學城現(xiàn)狀分析目前區(qū)內周邊尚無成熟和高質量的市政基礎設施和社會服務設施，新校區(qū)的學校知名度和品牌效應不夠高，各個入?yún)^(qū)的大學用地和規(guī)模差異大。總體用地偏小。 隨著xx大學城各高校的不斷進駐，教師人口速增，學校集資房已無法滿足教師住房需求問題。由于目前開發(fā)強度不高，道路等基礎設施有一定的規(guī)模，但土地開發(fā)的品質，商業(yè)服務設施還不完善導致整個xx及大學城發(fā)展整體品質不高。 xx高校區(qū)離海口市區(qū)15公里，但由于公

14、交不配套，從海口坐到學校往往要一個多小時，而且公交車準點率差，發(fā)車量少。 Part 1 宏觀市場研究大學城發(fā)展研究xx大學城發(fā)展前景在海口市的規(guī)劃布局中，xx大學城將承擔起帶領區(qū)域發(fā)展、促進國際旅游島發(fā)展目標的實現(xiàn)等重要任務。依托大學城的人才優(yōu)勢，以及強大的科研實力和科學的轉化機制，最大程度上幫助城市實現(xiàn)長遠發(fā)展。建設高標準的商業(yè)、文化等公共設施，為大學城內的教師、學生以及城市企業(yè)、居民提供全方位的優(yōu)質服務。大學城的建設將帶動房地產(chǎn)新一輪開發(fā)的熱潮，因此也會不斷的完善該區(qū)域的土地品質，促進該區(qū)域內的經(jīng)濟發(fā)展水平。高等教育是高增長的行業(yè)，容易得到政府和社會投資。大學新區(qū)具有良好的周邊帶動效應,可

15、以刺激周邊服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時大量高素質人群聚集可帶來良好社區(qū)的文化氛圍并形成較強發(fā)展動力。 Part 1 宏觀市場研究大學城發(fā)展研究小結項目須依托優(yōu)質生態(tài)資源，打造集科研、教育培訓、休閑旅游、生態(tài)居住于一體的城市新區(qū)由于項目臨近大學城，高等院校周圍建住宅，正迎合了人們貼近文化的心理。項目的建成，極大的提高了該區(qū)的居住環(huán)境，將成為海口具有代表性的示范區(qū)域。項目的實施對海口市城市整體功能提升有促進作用。項目的建設將提升周邊土地的品質，帶動?？跂|南部城市建設的發(fā)展。時代的發(fā)展賦予本項目代言城市未來的名片，同時也承載著該區(qū)域厚積薄發(fā)的使命。淺丘地形和豐富的原生態(tài)資源給本區(qū)營造個性化的環(huán)境提供了機會，

16、大量的師生員工帶來的消費可以支撐社區(qū)的商業(yè)和社會服務的發(fā)展。項目的建設可以加快城市化進程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強區(qū)域協(xié)調項目建設須以優(yōu)勢科研及優(yōu)質院校為依托和切入點，逐步演變?yōu)槌鞘行聟^(qū)。Part 1 宏觀市場研究大學城發(fā)展研究Part 1 宏觀市場研究Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9 資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議長流組團西海岸南海大道國貿填海海甸島東海岸海

17、口房地產(chǎn)板塊格局長流組團政府手中存有大量土地供應，但是門檻較高；西海岸政府無地，大量未開發(fā)用地存留在開發(fā)商手中；南海大道未來有4050萬平方米建面的土地出讓；海甸島土地所剩無幾，新埠島已整體出讓；政府存在歷史遺留問題；地產(chǎn)開發(fā)較少。國貿填海區(qū)僅存200300畝土地出讓；?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)分析順應城市發(fā)展需要，但受制于政府對土地的控制有限，城市整體框架將會向西、向東擴張。Part 2 房地產(chǎn)市場研究聯(lián)華1600畝萬科 浪琴灣長信泰達比華利山莊新世界美麗沙寶安 江南城萬隆 新埠島魯能海藍椰風本項目新建橋榮域海口房地產(chǎn)開發(fā)分析異地品牌開發(fā)商對?？诘念A期集中在沿海各板塊，內陸地區(qū)較少涉足魯能海藍福源以島外

18、客戶為主的西海岸片區(qū)聚集了大量一線品牌開發(fā)商的大規(guī)模項目。以島外客戶為主的東海岸片區(qū)僅有魯能獨挑大梁。土地開發(fā)充足異地二線品牌開發(fā)商主要集中在海甸島片區(qū)。美源?？跒钞惖仄放崎_發(fā)商的進駐，顯示了對?？谑袌鲱A期信心的增強，將會顯著提升?？诜康禺a(chǎn)市場成熟度與品質，拓寬市場空間；沿海板塊的開發(fā)促進價格層次的拉升，各區(qū)域價值也會進一步提升。但價格層級的拉開將會賦予內陸地區(qū)更大的生存空間；以東海岸的未來發(fā)展前景來拉動項目的區(qū)域價值。Part 2 房地產(chǎn)市場研究海甸島板塊?？谑性谑蹣潜P分布格局東海岸板塊西海岸板塊金貿濱海板塊盈濱半島板塊府城板塊舊城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊海口市場客戶群分析追求度假型島外客戶集中在

19、濱海板塊；自住型的新?？谌烁P注優(yōu)越的環(huán)境、居住舒適度和生活便利；本土居民更偏向于配套完善、房價更低的舊城區(qū)。Part 2 房地產(chǎn)市場研究板塊名稱區(qū)域發(fā)展特征景觀資源物業(yè)類型主力均價（元/)后續(xù)供應客戶特征西海岸板塊休閑度假配套齊全，交通和生活配套尚未完善海景資源、高爾夫資源別墅、多層、小高層洋房：9000-11000別墅：6001000萬/套后續(xù)供應較大島外高端客戶占主導盈濱半島板塊西海岸板塊的西向延續(xù)海景資源高爾夫資源別墅、多層、小高層、高層洋房：7500-9000別墅：500800萬/套后續(xù)供應較大島外客戶占主導金貿濱海板塊區(qū)域發(fā)展成熟，可開發(fā)土地少海景資源、城市景觀高層洋房：9000-

20、10000后續(xù)供應少本地高端為主島外投資客戶海甸島板塊距離城市較近，海景資源較為豐富，發(fā)展較早海景資源別墅、多層、小高層洋房：8000-10000別墅：600900萬/套后續(xù)供應高度集中島外客戶、本地中高端客戶東海岸板塊未來前景樂觀，目前尚未成為城市開發(fā)重點江景資源、高爾夫資源別墅、小高層別墅：300600萬/套洋房：6500-7500短期內后續(xù)供應不大島外客戶占主導總結城市發(fā)展功能正在不斷細分，本項目將成為江東組團扛大旗者。海口做為海南省會，政治、經(jīng)濟中心，交通樞紐，發(fā)展?jié)摿^大，更適合居住；經(jīng)濟水平較低，但發(fā)展較為迅速，海南國際旅游島政策必將帶動?？诟靼鍓K發(fā)展；在城市擴張和二元制背景下，海

21、口地產(chǎn)板塊形成了“一帶兩中心”的格局，開發(fā)商的集體運作將決定未來的區(qū)域價值。大型地產(chǎn)商和投資公司進駐，充分顯示?？诜康禺a(chǎn)市場良好的前景，并將提升?？诜康禺a(chǎn)市場成熟度與品質，拓寬市場空間。本項目既要借助?？诘陌l(fā)展不斷提升區(qū)域影響力，同時也要做好面臨更大競爭的準備。本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，本項目的開發(fā)將在xx區(qū)域起到標桿性的作用。?？诜康禺a(chǎn)市場客戶群6成以上來自島外，但隨著人們度假觀念的轉變，外銷市場向內陸延伸。本項目應抓住外銷市場需求的多元化而定位開發(fā)。Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 1 宏觀市場研究Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研

22、究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議江東組團代表性項目介紹海藍椰風美蘭山水天南國威尼斯城鴻洲江山本項目Part 3 競爭樓盤研究江東組團代表性項目介紹魯能海藍椰風占地面積：約2,000畝建筑面積：50萬項目位置：東海岸龍頭地帶 ，位于江東東營片區(qū)，市中心與機場之間 價格走勢：獨棟別墅均價約31,000元/，聯(lián)排別墅均價在19,000元/。廣告推廣語：南中國千畝親海度假生活特區(qū) 主要賣點：海景資源、項目規(guī)劃、高端產(chǎn)品品牌效應。銷售情況：前三期均

23、在較短時間內售罄。魯能海藍椰風整個項目以紐約長島式富人區(qū)為藍本，在東海岸開創(chuàng)了海南首例城市海岸中央別墅區(qū)。同時，也是目前海口最高端、最具有代表性的樓盤之一。Part 3 競爭樓盤研究建筑外立面規(guī)劃鳥瞰圖美蘭山水天占地面積：17259平方米 建筑面積：24580平方米 地理位置：?？谑徐`山開發(fā)區(qū)新大洲大道南端(距南渡江大橋400米) 建筑類別：多層、小高層 建筑風格：現(xiàn)代簡約開盤時間:2009-10-18 價格走勢：目前基本已無房源在售，5月份均價8000元/左右。 項目靠近南渡江組團，主要銷售期處在國際旅游島政策出臺、房價上升期間，且擁有較好的江景資源，因此售價應比xx組團略高。江東組團代表性

24、項目介紹Part 3 競爭樓盤研究美蘭高爾夫溫泉別墅占地面積：134119平方米 建筑面積：79044平方米 地理位置：海口市美蘭區(qū)演豐鎮(zhèn)龍窩水庫西岸建筑類別：公寓、別墅 建筑風格：地中海開盤時間:待定 價格走勢：10月份別墅報價約為12000元/左右，公寓報價 8000元/左右。 該項目坐擁高爾夫資源，景觀資源良好。后期高品質住宅可參考此項目公寓價格。江東組團代表性項目介紹Part 3 競爭樓盤研究鴻洲江山開發(fā)商：?？邙欀拗脴I(yè)發(fā)展有限公司占地面積：910455平方米 建筑面積：45558平方米地理位置：?？谑忻捞m區(qū)海榆大道188號建筑類別：多層 獨棟 聯(lián)排建筑風格：東南亞風格戶型：聯(lián)排別墅面

25、積在150-700平米等價格走勢：鴻洲江山所有產(chǎn)品均已封頂，目前一期別墅在售，面積為230平到380平米，12000元/起價?，F(xiàn)處于內部認購階段。 建筑外立面規(guī)劃鳥瞰圖項目臨近機場，一期推出戶型均為別墅，售價較高，本項目后期高品質別墅部分可以此項目為參照。江東組團代表性項目介紹Part 3 競爭樓盤研究南國威尼斯城開發(fā)商：海南南國置業(yè)有限公司 占地面積：約1188000平方米建筑面積：776702平方米 地理位置：海口市瓊山區(qū)云龍鎮(zhèn)建筑類別：多層 高層 聯(lián)排 雙拼 獨棟建筑風格：法國城堡式的白領公寓 、南加州風格的親水別墅 價格走勢：2010年5月價格約 4000元/、2010年10月價格為4

26、518元/起。規(guī)劃鳥瞰圖建筑外立面江東組團代表性項目介紹項目位于云龍鎮(zhèn)，與大學城片區(qū)位置略差，價格參考意義較大，xx大學城片區(qū)商品房定價應比本項目價格相近或略高。本項目限價房超出標準部分的市場價，可參考此樓盤的價格。Part 3 競爭樓盤研究結論?？诟鞣康禺a(chǎn)板塊的發(fā)展并不均勻，其中長流組團依托西海岸的優(yōu)勢景觀資源，發(fā)展較為迅速。而本項目所在的江東組團由于政府嚴格控制開發(fā)品質，加上交通、配套、基礎設施等尚未完善，房地產(chǎn)開發(fā)處于嚴重滯后的狀態(tài)。江東組團目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本屬于資源型房地產(chǎn)項目，在?？谑邢鄬^高端。在不遠的將來，江東組團的房地產(chǎn)開發(fā)將向著豪宅區(qū)的方向發(fā)展，成為?？谑忻芏茸畹汀⒕坝^

27、及生態(tài)資源最豐富、居住及生活品質最高的區(qū)域。Part 3 競爭樓盤研究Part 1 宏觀市場研究Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議案例選取原則：位于城市近郊、依托大學園區(qū)、具備良好自然資源的大規(guī)模城鎮(zhèn)開發(fā)歐文 (美國)城市均衡發(fā)展高科技為主導多元化產(chǎn)業(yè)伯克利 (美國)依托強勢學科完善產(chǎn)業(yè)鏈條筑波（日本）疏散東京人口壓力生態(tài)型技術創(chuàng)新中心城市設計理念領先案例疏

28、散人口、產(chǎn)業(yè)功能案例幕張 (日本)疏散東京辦公職能娛樂辦公新都心國內大學城發(fā)展案例埃朗根（德國）高附加值無污染企業(yè)經(jīng)濟與生態(tài)平衡發(fā)展生態(tài)保護下的新城發(fā)展案例Part 4 大學城案例專題研究廣州大學城高附加值無污染企業(yè)經(jīng)濟與生態(tài)平衡發(fā)展松江（上海）高附加值無污染企業(yè)經(jīng)濟與生態(tài)平衡發(fā)展發(fā)展歷程大多經(jīng)歷了20年以上的發(fā)展歷程，最終成為產(chǎn)、學、研、居、休閑一體的新城發(fā)展策略國外大學城大多通過教育科研帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展及居住國內則較為注重城市功能的實現(xiàn)（居住區(qū)及城市共享開放空間）規(guī)劃布局美國歐文： 根據(jù)地形條件合理安排用地功能和開發(fā)強度美國伯克利： 集中大部分商業(yè)區(qū)，最大限度地發(fā)揮土地的價值日本筑波城： 公共

29、服務區(qū)及開放空間設于中心，各大學圍繞中心區(qū)布置上海松江大學城：大學城位于中心區(qū)域，其他功能區(qū)圍繞其進行布置。居住 區(qū)以“泰晤士小鎮(zhèn)”作為形象國外大學城大多以教育科研為主導功能國內大學城大多以教育為主導或標桿功能，科研功能弱化功 能配 比開放空間均占主導地位；商服用地比例較少但開發(fā)強度較高；均預留了一定比例的儲備發(fā)展用地案例研究總結Part 4 大學城案例專題研究以土地的增值，價值的兌現(xiàn)為最終目標；通過各種模式的開發(fā)，以及配套的完善，提升區(qū)域的形象與價值；用居住、消費等，實現(xiàn)價值的兌現(xiàn)。向政府提出要求，引進強勢教育資源或科研資源，最終實現(xiàn)土地增值與價值兌現(xiàn)。Part 1 宏觀市場研究Part 2

30、 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議Part 5 項目分析及整體定位地形地貌分析整個地塊分為ABC三大部分，每個部分呈較規(guī)矩形，A地塊為共建配套用地，現(xiàn)為坡地與水塘，不涉及拆遷，B地塊大部分為村鎮(zhèn)建設用地，涉及拆遷量較大，C地塊為果園用地，施工條件較好ABC地形地貌一地形地貌二Part 5 項目分析及整體定位交通條件分析項目位于海口美蘭區(qū)xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內,所處區(qū)域目前道路

31、通達性較好海濤大道橫貫用地中部 用地四周被規(guī)劃道路環(huán)繞 未來交通便捷 項目距離海口市區(qū)15公里距離美蘭國際機場直線距離不到5公里，出行非常方便項目地位界定： 城市功能體，大學城內、大規(guī)模，人文生態(tài)項目。項目屬性：區(qū)位屬性：地處xx大學城內大學城經(jīng)過不斷的發(fā)展，后續(xù)學院陸續(xù)進駐，區(qū)域開發(fā)越趨成熟，區(qū)域前景廣闊生活配套不足大學城區(qū)域生活配套匱乏，沒有形成規(guī)模的配套功能體板塊影響力較小xx板塊整體發(fā)展遲緩，影響力較小大規(guī)模 占地2096畝，在江東組團乃至海口都屬于大規(guī)模項目人文氣息濃厚項目地處大學城內，周邊高校林立，人文氣息濃厚生態(tài)資源優(yōu)越可營造及綜合利用多方面的田園風光Part 5 項目分析及整體

32、定位Part 5 項目分析及整體定位本項目客戶群核心客戶重要客戶偶得客戶1、本地第一居所客戶包括有換房需求的客戶和新?？谌耍蛔非蟾玫木幼…h(huán)境，但可以不近海，配套盡量好些；3、島外三緣客戶與?？谟泄ぷ骶?、親友緣客戶，以養(yǎng)老、避寒、度假為主，一般每年在?？诰幼r間在2-5個月左右，或周末居住，一般要求居住環(huán)境好、交通方便、區(qū)域安靜；4、投資客戶包括本地和島外部分投資客戶；注重開發(fā)品質和區(qū)域價值；5、企業(yè)客戶本地和島外企業(yè)用于接待、培訓、會所等；6、短期度假客戶純度假，一年來度假3-5次，每次一周左右；123452、本地休閑商務客戶6客戶定位 隨著項目一期啟動區(qū)的建設和后期的商品房價格逐步提升，對

33、價格敏感的客戶將逐步減少，對資源和生活環(huán)境需求明顯的客戶將逐步增加。島外客戶在承載著島外市場多元化轉變的同時，我們必須重視本地市場，建立廣泛的市場影響，從而撬動全國市場。島外 ：島內 6 ： 4Part 5 項目分析及整體定位優(yōu)勢項目規(guī)模大，社區(qū)自身配套完善：項目總占地2000多畝，規(guī)模較大，易形成居住氛圍，自身各項配套完善。處于大學城內，學府人文環(huán)境優(yōu)良：項目周邊學校環(huán)繞，人文氛圍濃厚。有一定的資源和交通配套，但絕對競爭力不強，應揚長避短，利用現(xiàn)有優(yōu)勢與競爭對手形成競爭。 處于江東組團生態(tài)片區(qū)，自然生態(tài)景觀優(yōu)越：項目位于江東生態(tài)片區(qū)，周邊景觀資源良好，自然環(huán)境較好。城建集團打造，品牌效應明顯

34、：城建集團參與眾多城市配套建設及開發(fā)，品牌效應明顯，號召力大。交通便利：?？谥链髮W城的主干道直通項目，項目距離海文高速及機場距離較近。發(fā)揮優(yōu)勢項目處于大學城內，周邊學府眾多，人文氣息濃郁，可直接賦予項目一種人文內涵，依此作為賣點之一項目處于江東生態(tài)片區(qū)，周邊自然景觀資源優(yōu)良，在營銷推廣過程中，可整合外部資源為項目所用項目規(guī)模大，可分組團滾動開發(fā)，形成良好的經(jīng)濟效應通過城建集團長期參與城市建設積累的人脈關系，可很好的與其他政府主管部門之間進行工作協(xié)調Part 5 項目分析及整體定位劣勢受美蘭機場噪音影響：項目距離機場直線距離過近，受機場噪音影響明顯。周邊開發(fā)仍處于起步階段，尚未完善：周邊生活配套

35、匱乏，影響到客戶在此置業(yè)的基本生活配套需求。 距離海口市區(qū)距離稍顯遠：項目處于xx區(qū)域，距離市區(qū)15公里，客戶認知度不高，。用地情況較復雜，拆遷工作未完成：項目用地涉及拆遷回遷工作，情況復雜，會影響項目的整體進度。項目的地段、配套、用地情況等方面都處于劣勢，必須另辟蹊徑，樹立項目獨特的訴求點。Part 5 項目分析及整體定位縮小劣勢項目可利用規(guī)模大，自身共建生活配套完善等，設置完善的商、住、娛、醫(yī)等生活配套資源，形成大學城的配套生活圈，輻射周邊。通過項目公交車站，開設直達市內快速公交，弱化項目與市中心的距離感項目可通過采用隔音玻璃等隔音材質，提升房屋的隔音效果，最大化的減少機場噪音的影響根據(jù)項

36、目地塊的實際情況，合理安排施工次序，優(yōu)先開發(fā)不涉及拆遷的地塊或拆遷量小的地塊。Part 5 項目分析及整體定位 機會“城市化”發(fā)展進程，以及板塊的不斷成熟完善為本項目提供了良好的發(fā)展環(huán)境，配合市政利好，提升區(qū)域形象及價值，吸引市場關注。 國際旅游島的規(guī)劃建設：國際旅游島的規(guī)劃建設，?？诔鞘邪l(fā)展進程加快，流動人口的流入等都將直接對項目產(chǎn)生利好。大學城將逐步擴大，規(guī)劃學校陸續(xù)進駐：海南廣播電視大學等規(guī)劃學校的陸續(xù)進駐，將會為本項目帶來更多的客戶資源。海口東優(yōu)戰(zhàn)略，周邊生態(tài)保護區(qū)不斷完善，項目旅游資 源不斷擴大項目處于江東生態(tài)片區(qū)，隨著城市化的不斷發(fā)展，項目的生態(tài)旅游資源會不斷擴大江東組團住宅項目大

37、盤較少，本項目將成為片區(qū)標桿， 競爭優(yōu)勢明顯：區(qū)域內開發(fā)項目較少，除了南國威尼斯城與鴻洲江山存在一定競爭外，并無其他競爭項目，相對來說本項目的優(yōu)勢明顯Part 5 項目分析及整體定位把握機會國際旅游島的建設對整個海南房地產(chǎn)都是一次千載難逢的機遇，同時也對房地產(chǎn)的開發(fā)提出更高的要求，項目應運用前瞻性的規(guī)劃，注重產(chǎn)品本身的品質，打造符合市場發(fā)展的產(chǎn)品。項目應充分利用周邊學府人文氛圍，塑造一種強烈的文化氣息，賦予項目一種人文內涵項目應通過打造內部園林景觀、整合周邊原生態(tài)風光進行彌補，形成差異化的景觀特點。充分利用項目的大盤效益及自身完善的生活配套，打造多重的價值疊加，高附加值的生活居住品質。Part

38、 5 項目分析及整體定位威脅 為避免同質化的競爭，本項目必須針對目標客戶群的需求，尋找差異化的競爭。周邊商品房項目競爭：區(qū)域板塊內的競爭樓盤，如鴻洲江山等商品房項目將會對項目后期的商品房銷售形成競爭。房產(chǎn)新政影響：4月17日以來，國家多次出臺房地產(chǎn)政策，打壓房價，整個房地產(chǎn)市場都處于一定的低迷期。周邊集資房與限價房項目帶來的價格沖擊：瓊臺師范學院及海經(jīng)貿等學校的集資房項目將會給項目的商品房帶來價格上的沖擊。Part 5 項目分析及整體定位避開威脅應用營銷4P理論，應對新政的影響：注重產(chǎn)品本身品質，打造精品；制定高附加值合理價格，實現(xiàn)物超所值；整合多方面渠道資源，大力挖掘客戶群體；適時實施合理促

39、銷手段，促進成交。為了與周邊集資房和限價房項目形成區(qū)別，項目可通過景觀資源、建筑品質、生活理念三重概念突出項目品質，體現(xiàn)項目高品質感、高附加值。為了在市場中形成良好的競爭力，項目可通過差異化產(chǎn)品規(guī)劃，從園林規(guī)劃、建筑設計、戶型設計上以獨特的魅力吸引客戶眼球，同時根據(jù)市場走向，采用差異化營銷方式，使開發(fā)商快速回收成本。Part 5 項目分析及整體定位Part 5 項目分析及整體定位定位推導?？趚x大學城項目整體城市功能分區(qū)區(qū)域功能核心配套主體服務提升產(chǎn)業(yè)提升城市形象提升要求作用理想模式：高舉高打優(yōu)勢：提升效應快要求：資源、配套好現(xiàn)實模式：厚積薄發(fā)優(yōu)勢：前期壓力小要求：打好基礎模式以教師保障房為切

40、入點，滿足教師群體對住房的需求；以配套服務、開放空間等為載體，滿足大學城師生配套需求的同時，吸引城市居民前來；以高品質居住、休閑度假為主要收益來源；最終發(fā)展成為教育地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的生態(tài)綜合新區(qū)。本項目發(fā)展策略 由于政府要求和現(xiàn)狀條件限制，本項目只能采取較為現(xiàn)實的發(fā)展模式Part 5 項目分析及整體定位定位需要考慮的因素：擴展性及兼容性，；文化氛圍；特色和風情；整體定位應對項目整體建筑風格有直接的指導作用；整體定位原則生態(tài)文化休閑小鎮(zhèn)形象定位方面，建議以歐美著名的大學城或小鎮(zhèn)為藍本，作為本項目建筑風格及命名的依據(jù)。Part 5 項目分析及整體定位蘇格蘭愛丁堡（ Edinburgh ）英國北部城市

41、，蘇格蘭首府，經(jīng)濟和文化中心。文化古城。十八世紀時為歐洲文化、藝術、哲學和科學中心；城內有1583年建立的愛丁堡大學，還有古城堡、大教堂、宮殿、藝術陳列館等名勝古跡。定位參考 Part 5 項目分析及整體定位荷蘭萊頓（Leiden ）萊頓城坐落在荷蘭西部靠海的地方，是一個有著悠久歷史美麗城市，市里有很多17世紀的建筑 ；城內著名的萊頓大學通過400多年的發(fā)展與壯大，現(xiàn)已成為一所世界著名的學術性大學。定位參考 Part 5 項目分析及整體定位美國常春藤（The Ivy League）美國東部八所高學術水平，歷史悠久的大學。包括哈佛、耶魯、賓夕法尼亞大學、普林斯頓、哥倫比亞、布朗、達特茅斯和康奈爾

42、。這八所大學都是公認的一流大學，它們的歷史悠久，治學嚴謹，教授與學生水平均優(yōu)，因此常春藤大學又時常作為頂尖名校的代名詞。定位參考 Part 5 項目分析及整體定位意大利博洛尼亞小鎮(zhèn)（Bologna）意大利充滿生機的城市 ；它的大學是歐洲最古老的大學之一，并為城市贏得了另一個美稱“學者城”。定位參考Part 5 項目分析及整體定位比利時布魯日小鎮(zhèn)（Brugge）比利時名校歐洲學院就位于此鎮(zhèn)內 ；布魯日是座水城，河道遍布城里，很多建筑是依河道而建，其建筑以哥德式的文藝復興時期的式樣為主體。 定位參考Part 5 項目分析及整體定位項目形象定位建議：愛丁堡小鎮(zhèn)萊頓小鎮(zhèn)常春藤小鎮(zhèn)生態(tài)文化休閑小鎮(zhèn)Par

43、t 5 項目分析及整體定位形象定位蘇格蘭愛丁堡簡介：愛丁堡是蘇格蘭首府，經(jīng)濟和文化中心。同時也是蘇格蘭重要的運輸樞紐、航空港。在所有的歐洲城市市中心，愛丁堡旅游景物的密度以及吸引力是當仁不讓的第一。城內擁有眾多博物館、城堡、公園、教堂等開放空間。愛丁堡大學1583年建校，是世界最古老的大學之一，造就了許多杰出的人才。司各特、亞當史密斯、達爾文、貝爾、J羅琳等都曾在愛丁堡學習、工作或者生活過。王子大街是愛丁堡城市的中心大道，大道的北側布滿了商店，詹姆斯百貨店最值得欣賞，其維多利亞式建筑極其華麗，周邊還有已故王妃戴安娜常光顧的勞拉阿什利等眾多名店。形象定位Part 5 項目分析及整體定位Part

44、2 區(qū)域分析及項目分析-形象定位荷蘭萊頓小鎮(zhèn)簡介：萊頓在荷蘭西部，海牙與阿姆斯特丹之間，面積23平方公里，是著名畫家倫勃朗的出生地；城內運河縱橫，兩岸仍保留著不少17世紀時的優(yōu)雅建筑；萊頓也因擁有萊頓大學（創(chuàng)立于1575年）而知名。萊頓大學沒有集中的校園，其各學院的建筑設施分布在萊頓城的各個角落，因而萊頓也被稱為大學城；城市與大學完美融合在一起，形成了名副其實的大學城 ；萊頓大學植物園始建于1587年，是歐洲最古老的用于科研的植物園。這座花園是培植荷蘭引進的第一株郁金香的地方，并且這里仍保留有最純種的郁金香品種。 形象定位傳播接受度方面，蘇格蘭的愛丁堡與比利時的布魯日以及意大利的博洛尼亞擁有較

45、高的知名度，易于傳播；布魯日是一座“水城”，與本項目差異較大，不主張形象定位為布魯日小鎮(zhèn)；除了是蘇格蘭的文化中心，愛丁堡還是蘇格蘭的經(jīng)濟中心，城市功能體的作用明顯，更加符合本項目功能定位；愛丁堡擁有更多歷史與人文深度，解讀此類風情小鎮(zhèn)魅力更能吸引人關注。形象定位Part 5 項目分析及整體定位主推形象定位：愛丁堡小鎮(zhèn)案名建議 Part 5 項目分析及整體定位項目整體案名建議：愛丁堡小鎮(zhèn)萊頓小鎮(zhèn)常春藤小鎮(zhèn)分期案名建議 商業(yè)部分王子街區(qū)、東方曼哈頓、格拉斯廣場 住宅部分常春藤聯(lián)盟各學校（如布朗園、哥倫比亞園、哈佛園、耶魯園、普林斯頓園）英倫風情系列爵士藍島、皇家一里、白金漢宮、約克郡、卡爾頓主導功

46、能功能定位愛丁堡風情小鎮(zhèn)大學城產(chǎn)業(yè)相關居住消費娛樂公共活動學術交流酒店度假村論壇及展示孵化器人才交流培訓實習基地科研成果轉換科研機構公共空間幼教及中小學主題公園Part 5 項目分析及整體定位主導功能居住功能 大學城內部常駐人口容量控制在15萬人，其中學生99,000人，教職工10,000人，家屬和其他人口40,000人。 由此產(chǎn)生的住房需求量非常龐大。 隨著學校的入駐，以及周邊旅游資源的不斷開發(fā)，外來人口將不斷涌入大學城內，隨之而來的是更大的居住需求。教育 居住功能的完善，帶來的新要求是基礎教育配套的完善。除現(xiàn)有的大學之外，教育配套還應包括幼兒園、小學、中學等，亦可衍生出高素質的貴族國際學校

47、，為海口高端人群（含外來人群）提供優(yōu)質教育。生活配套 人口的大量涌入，要求在生活配套方面應充分滿足居住的需求。如公交、商業(yè)、超市、醫(yī)院、餐飲、娛樂等。Part 5 項目分析及整體定位公建配套 包括運動場館、室外健身設施、圖書館、消防、民警、管理中心等公共配套設施。教育服務 由高等教育產(chǎn)生的教育服務功能，如學術交流中心、論壇及科研成果展示中心等。休閑度假 江東片區(qū)擁有良好的生態(tài)資源與環(huán)境，對于本項目而言，大學城與生態(tài)環(huán)境將是兩個主要的外部資源。本項目將充分發(fā)揮自身資源的優(yōu)勢，建設酒店、度假村、主題公園、游樂中心等，吸引休閑度假客戶。Part 5 項目分析及整體定位主導功能衍生功能Part 5 項

48、目分析及整體定位功能定位愛丁堡風情小鎮(zhèn)大學城產(chǎn)業(yè)相關居住消費娛樂公共活動學術交流酒店度假村論壇及展示孵化器人才交流培訓實習基地科研成果轉換科研機構公共空間幼教及中小學主題公園衍生功能實習培訓、人才交流 大學城擁有豐富的人才資源，在實習培訓、人才交流方面有著先天的優(yōu)勢，將這優(yōu)勢充分發(fā)揮，將極大的增強片區(qū)的輻射力，形成另一個服務核心?？蒲谐晒D換與產(chǎn)業(yè)孵化器 以科研機構整合各大學的人才資源，以科研成果轉換整合科研機構與企業(yè)的資源與需求，進行產(chǎn)業(yè)或行業(yè)孵化。 這部分功能雖不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟收益，但對本項目乃至大學城的成功運營均有著舉足輕重的作用。公共空間與城市資源共享區(qū) 依托良好的外部生態(tài)環(huán)境與內部

49、居住環(huán)境，開辟的公共空間與城市資源共享區(qū)，能大幅增加項目的片區(qū)影響力與輻射力。Part 5 項目分析及整體定位Part 1 宏觀市場研究Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9 資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議整體發(fā)展策略與大學城的發(fā)展緊密相連，并適度超前 大學城作為本項目最大的支撐點，客戶的來源與配套的投入都與大學城密切相關，因而本項目的開發(fā)勢必要與大學

50、城本身的發(fā)展緊密相連； 在緊密相連的同時，項目開發(fā)保持適度的超前，能夠最大化的利用大學城的資源，保證項目的可持續(xù)發(fā)展。作用：節(jié)約資金，保持開發(fā)投入與產(chǎn)出比的穩(wěn)定；能有效提高項目的抗風險能力。Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議整體發(fā)展策略先主導功能，后衍生功能 主導功能為居住、日常生活配套等功能，將主導功能先行開發(fā)，可快速聚集人氣，形成規(guī)模，引導配套功能的開發(fā)。 衍生功能為教育服務、公共活動、休閑度假、人才交流、科研轉換等物業(yè)，于主導功能開發(fā)至一定程度之后開發(fā)。作用：滾動開發(fā)，降低資金壓力；降低配套功能物業(yè)經(jīng)營難度。Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議整體發(fā)展策略與政府配合，向上營銷

51、讓公共配套功能物業(yè)成為與政府配合利器。開發(fā)商可依靠自身的背景及實力同政府協(xié)商，為政府解決某些難題，同時獲得政府的支持如為項目開路、建配套、批準特殊用地等，達到資源互換的目的。 廣州限價房項目萬科新里程給帶給我們的思路：萬科與政府達成協(xié)議，萬科在萬科城拿出部分土地修建限價房，政府給予萬科城的建設提供一定的便利，如可修建別墅等。作用：提高政府配合力度，提升政府關注度；增加特殊物業(yè)，如別墅等物業(yè)的用地，擴大盈利收入。各功能物業(yè)配比物業(yè)形態(tài)占地面積建筑面積銷售金額比教師公寓約350畝約37萬約15%高尚住宅約800畝約70萬約55%中小學約150畝約4萬商業(yè)約100畝約10萬約15%其他配套約696畝

52、約30萬約15%Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議主導功能集中在海濤大道沿街及南側輔助及衍生功能集中在海濤大道北側功能分布Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議酒店與度假村學術交流中心其他中學小學公共空間主題公園商業(yè)及生活配套高檔居住區(qū)西北部西南部東部為了利于市場實現(xiàn)、項目形象展示和價值最大化的考慮，以及從地塊屬性來分析，我們建議以C1作為項目的首期啟動區(qū)開發(fā)；以下針對主導功能和配套功能的不同開發(fā)時序兩個方案做比較分析。Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議整體開發(fā)時序C1B2B1A4開發(fā)分期：方案一：Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議西北部西南部東部1期2期4期3期5期一期為

53、滿足大學城教師住房剛性需求的教師公寓，須根據(jù)大學城學校入駐的情況控制節(jié)奏開發(fā)。二期是以商品住宅為主，通過高尚商品住宅的開發(fā)回籠資金，開發(fā)周期建議在兩年之內完成。三期開發(fā)商業(yè)及部分公建配套，完善周邊配套需求，周期建議在兩年內建設完成。在完善配套后，重點打造四期更高端的商品住宅，實現(xiàn)高利潤開發(fā)，開發(fā)周期在兩年內。五期主要是以公建配套及商業(yè)配套開發(fā)，兩年內建設完成。開發(fā)分期：方案一：劣勢：開發(fā)分期多，體量小，不利于整體景觀營造與展示。優(yōu)勢：土地獲取可分較多批次獲取，降低資金壓力；小體量快速開發(fā)快速銷售，實現(xiàn)資金的快速流轉；住宅與配套可交錯開發(fā)，可實現(xiàn)良好滾動開發(fā)模式。通過不斷完善的區(qū)域配套可以為物業(yè)

54、帶來持續(xù)的升值，最終實現(xiàn)價值最大化。Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議開發(fā)分期：方案二：Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議西北部西南部東部1期3期一期為滿足大學城教師住房剛性需求的教師公寓，須根據(jù)大學城學校入駐的情況控制開發(fā)。二期開發(fā)包括全部的商品住宅和少量的商業(yè)配套，開發(fā)周期建議在五年之內完成。三期開發(fā)公建配套及商業(yè)配套，開發(fā)周期建議在三年內建設完成。2期開發(fā)分期：優(yōu)勢：住宅一次性開發(fā)，有利于整體社區(qū)景觀的營造及展示；集中先開發(fā)可售物業(yè)，最大化回籠資金，最后開發(fā)公建配套等不可售物業(yè)；有利于豐富區(qū)域度假功能，完善區(qū)域形象。劣勢：土地獲取批次較少，每批面積較大，產(chǎn)生資金壓力較大；未形

55、成良好配套的情況下全部開發(fā)住宅，存在一定市場風險；周邊配套未形成，住宅價值無法最大化發(fā)揮。方案二：Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議參考因素方案一方案二開發(fā)周期總周期一樣，分期較多，分期時間短總周期一樣，分期較少，分期時間較長資金投入較低，周轉快較大，回收較慢資金流動較快較慢開發(fā)風險較低較大開發(fā)分期：綜合比較分析： 通過對兩個方案進行綜合比較分析后，中地行認為，方案一首先能根據(jù)大學城教師新村的開發(fā)入住進度，靈活變通；其次能通過住宅的銷售帶動商業(yè)的經(jīng)營，再通過商業(yè)的經(jīng)營影響住宅的售價；再次能有效控制首期開發(fā)成本，同時有利于風險控制；因此建議將方案一作為項目開發(fā)分期的主推方案。Part 6

56、項目發(fā)展策略及運營策略建議樹立標桿 、因地制宜、保持市場形象差異化，實現(xiàn)項目價值最大化Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議西北部東部1期2期4期3期5期開發(fā)分期競爭要素產(chǎn)品類型策略首期開發(fā)教師公寓小高層、多層住宅滿足大學城教師、拆遷戶住房剛性需求，設置少量投資性出租房二期開發(fā)商品住宅多層洋房、小高層商品住宅低開高走，滿足部分高品質客群需求三期開發(fā)公建配套、商業(yè)配套商業(yè)內街、商場、寫字樓根據(jù)入住情況靈活開發(fā)商業(yè)，先招商，后開發(fā)，降低經(jīng)營難度四期開發(fā)商品住宅別墅、多層洋房、小高層周邊生活配套齊全，借此拉升住宅價格五期開發(fā)公建配套、商業(yè)配套開放場館、主題公園、商業(yè)、酒店、度假村、產(chǎn)業(yè)相關等 滿足

57、及完善大學城及區(qū)域功能主推方案分期策略：Part 1 宏觀市場研究Part 2 房地產(chǎn)市場研究Part 3 競爭樓盤研究Part 4 大學城案例專題研究Part 5 項目分析及整體定位Part 6 項目發(fā)展策略及運營策略建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part 8 營銷推廣策略及建議Part 9 資金籌措及投資分析Part 10 結論及建議Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議項目規(guī)劃設計原則增加土地利用率，以愛丁堡風情小鎮(zhèn)為基本原型，完善豐富的產(chǎn)品線。強調對外展示效果，住宅以融入大學城建筑風格為主，在立面造型、細部景觀、園林小品、開放公建空間等處，通過強有力的表現(xiàn)，突出愛丁堡風情。居住區(qū)應與商業(yè)、配套

58、區(qū)嚴格劃分，避免互相干擾。戶型設計以實用為主，采用緊湊型設計，可適當增加贈送面積。條件許可時，采用原生態(tài)植被?？煽紤]半地下室等降低成本的建筑形式。各種規(guī)劃設計必須符合國家和地方標準。項目建筑風格建議要求建筑主題一定要通過建筑形象明確傳達，給消費者以直觀的感受，采用細部的表現(xiàn)手法突出項目的愛丁堡風情小鎮(zhèn)主題定位建筑設計開闊、開放，整體感強、通透性好，體現(xiàn)出生態(tài)特色建筑立面多樣化，豐富的坡屋頂與不同的色彩，實現(xiàn)了家居的個性化建筑風格通過外觀色彩和線條傳達注意建筑細節(jié)上體現(xiàn)樓盤品質和人文生態(tài)主題Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議在?？?，帶有熱帶生活元素的建筑風格更能對客戶造成沖擊?？谑袌霾糠执硇詷潜P比華

59、利山莊現(xiàn)代簡約江南城中式西班牙佳元江畔人家南國威尼斯城紫園榮域現(xiàn)代歐式東南亞南加洲風格感知關鍵詞：風情、購買沖動客戶觀點在?？诘纳罹蛻敽蜔釒г貟煦^；現(xiàn)代中式和現(xiàn)代建筑在其它城市很常見，不覺得有什么特別； 我們發(fā)現(xiàn)，富有熱帶生活元素的建筑風格，更容易給客戶造成異域的風情感和購買的沖動。 而在海南市場，對熱帶生活氛圍演繹得比較好的風格有以下兩種：Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議東南亞風格東南亞是熱帶度假勝地，其建筑風格對演繹熱帶度假生活氛圍具有獨到優(yōu)勢：優(yōu)點：明快，具有大量熱帶符號，市場接受程度高；缺點：密度太低，不利于出容積率。Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議現(xiàn)代歐式風格現(xiàn)代歐式注重實用功能，簡約

60、裝飾，崇尚自然，色彩柔和，既整體統(tǒng)一，又風格各異，與優(yōu)美的自然風光互融，帶給人們無盡的視覺舒適感和品質感，是市場比較成熟的產(chǎn)品體系；優(yōu)點：風情感強，具有明顯的熱帶度假特征，有成熟產(chǎn)品體系可以借鑒。Part 7 規(guī)劃及產(chǎn)品建議針對風格的選擇，中地行主推現(xiàn)代歐式建筑風格選擇現(xiàn)代歐式建筑風格的理由？倡導生態(tài)文化休閑小鎮(zhèn)、風情感強的建筑；風情小鎮(zhèn)大學城內學校建筑多為偏歐式風格，更能與整個大學城融為一體大學城整體風格低密度到高層都有成熟的產(chǎn)品體系，容積率容易實現(xiàn)。容積率實現(xiàn)建筑風格把握原則：形態(tài)豐富的建筑外形，具有層次感的天際線；暖色調、幾何感、挺拔的立面；建筑細節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)代歐式元素；Part 7 規(guī)劃及