踩盤紀要-綠城多利桃花源

1、綠城多利桃花源【項目簡介】多利和綠城聯(lián)合開發(fā)，多利負責有機蔬菜部分，綠城代建，無股份【項目規(guī)劃】共有四個村，一期白云村一期內(nèi)規(guī)劃“一心三園”。一心：鄰里中心。包含養(yǎng)老、幼兒教育等。三園：四季花園（2700畝）、示范農(nóng)園、休閑公園項目還規(guī)劃有一個小鎮(zhèn)，但是小鎮(zhèn)估計要未來七八年才能呈現(xiàn)。農(nóng)民集體建設用地在萬畝規(guī)劃的中間，但是通過道路及綠化與銷售型物業(yè)做了一定區(qū)分，且為分組團化管理【產(chǎn)品供應】一期共有27個農(nóng)莊，戶型從建面88-188平，A-I，9種戶型，其中13戶帶有農(nóng)田，14戶不帶有農(nóng)田；不同位置的戶型帶有的農(nóng)田規(guī)模不同，端頭位置農(nóng)田規(guī)模較大，中間位置較小，農(nóng)田的使用權（租用40年）費用也是涵蓋

2、在了房款內(nèi)的，所以端頭的面積一般要大一些，總價高一點（價值分級，農(nóng)田對于開發(fā)商來說實際上成本很低，但是在產(chǎn)品價值上有較大差異化體現(xiàn)）產(chǎn)品的主要構成是：住宿、庭院、外花園、農(nóng)田（外花園保證了農(nóng)田的景觀性）（交付的時候庭院和外花園是交付標準，農(nóng)田是非交付標準）【產(chǎn)品配套】一期內(nèi)基本無配套，配套到二期才有LUX麗世度假酒店幼兒教育引入北京樹人瑞貝學校，是成都首家全日制美式幼兒教育學校。（學校教育未來還會向小學延展，只是目前暫定簽約的是幼兒園；客戶目前對于教育并沒有說特別敏感）（置業(yè)顧問對于客戶對于教育的敏感性不高并沒有特別明確的原因說明，只是強調(diào)了目前客戶樣本量比較少，看不出很規(guī)律性的特征）【推售】

3、無集中推售，正常銷售，1個月不到，目前只剩兩套。【量價】總價200-500萬+（小面積88、95的大概是在200-300萬）A戶型 188平 550萬B戶型 115平 300萬+300-350萬（取決于農(nóng)田的大?。〩和C戶型 133-136平 有田的350萬，沒有田的330萬，差距不是很大，因為農(nóng)田是租售的形式交付，租金含在房費里【客戶】年齡身份特征類型得知途徑置業(yè)目的客戶偏好關注點40+、50+有知識有文化的教授、生意人、自由職業(yè)者、老師等沒有多利以前的老客戶，都是首訪客戶，很多是綠城的粉絲朋友介紹度假別墅偏好有農(nóng)田的房子，有地主的感覺對教育配套關注不是很多，但學校好的話，還是可以考慮讓孩子

4、過來讀書補充：因為目前購買產(chǎn)品必須以企業(yè)法人的名義購買，所以可以推測客戶基本上都會有相關企業(yè)法人資質(zhì)，另外項目不能貸款購買，只能一次性或分期（一年內(nèi)分兩次付清），目前的成交客戶整體實力是非常強的。【物業(yè)】多利可以提供農(nóng)田代管服務，但需單獨收費，收費標準待定【售樓處亮點】綠色集裝箱，新中式現(xiàn)代裝修風格，時尚但不夸張，簡潔又不單調(diào)，符合項目整體調(diào)性和定位作為咖啡廳來使用的售樓處，不但提供相對自由的交流環(huán)境，同時可作為后期項目會所配套進行展示內(nèi)部空間劃分合理，有會議室、格子間洽談區(qū)、大廳自由座洽談區(qū)等空間，可適應不同類型客戶的洽談需求。【園林亮點】遠處是農(nóng)田，可借景，近處是較為廉價的植物群，如三葉草

5、、二月花、三色堇、一串紅等，打造近處景觀，吸引參觀者視線使用感覺老舊的轱轆、三輪車、釀酒缸、石磨、犁耙等作為小品，打造親近自然，親近田園的感覺農(nóng)田內(nèi)栽種小苗，排列整齊，并覆有地膜，以掩蓋農(nóng)田并不十分美觀的屬性【樣板間亮點】參觀105套三、188躍層套四、88套二和136套三戶型徽派建筑，并借鑒川西民居大量運用框景、障景、借景等中國古典園林的造園手法，打造戶內(nèi)、戶外花園、天井房間設計尺度感較好，且并不十分集中，而是用天井、廊道等進行串聯(lián)，在有限的面積里打造出曲徑通幽、院落相套的新中式園林型住宅很多戶型客廳和餐廳合二為一，或?qū)⒖蛷d設計在戶內(nèi)露天花園內(nèi)，偏于社交型新中式裝修風格，中國古典園林的偏自然打造，在客戶中接受度良好相比進出精心打造的花園，用花墻等將農(nóng)田隔離在實現(xiàn)遠處，一方面規(guī)避掉農(nóng)田在景觀美觀度方面的劣勢，另一方面，保留了農(nóng)田作為身份象征、營銷噱頭、休閑娛樂等的附加價值【其他】關于土地的流轉和集中，四川還沒有實