商業(yè)銷售全套策劃案

1、WORD93/93摸摸營(yíng)銷策劃報(bào)告目 錄市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目物業(yè)管理策略建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理策略建議一、市場(chǎng)環(huán)境研究與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析目 錄城市背景與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究整體商業(yè)環(huán)境研究針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析典型商業(yè)場(chǎng)所調(diào)研分析在建、在售商鋪?zhàn)》空{(diào)研分析基地概況項(xiàng)目SWOT分析一 城市背景與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析研究（一）城市概況市是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣；面積約10072平方公里，人口505萬。市區(qū)面積337平方公里，人口48萬

2、。是我國(guó)歷史文化名城，古稱楚州，歷史上是漕運(yùn)鹽運(yùn)重鎮(zhèn)，我國(guó)南北交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”的美稱，曾與、并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”。人文薈萃，歷史上先后誕生了大軍事家信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、老殘游記作者鶚等。市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，在整個(gè)省相對(duì)排后，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。歷史上曾為我國(guó)重要的交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命的興起和以蒸汽機(jī)為動(dòng)力的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸工具的出現(xiàn)，就因水運(yùn)交通的衰落和陸上交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，失去了昔日的交通地位，成為中國(guó)近代城市建設(shè)史上典型的衰落城市。改革開放以來，市外圍對(duì)外交通條件逐步改善。如今公路、鐵路、水

3、路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以與新沂到長(zhǎng)興的鐵路均已在此相會(huì)，京杭運(yùn)河、北灌溉總渠、淮河與其入海水道等縱橫交錯(cuò)，形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水路并舉的交 通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了南北交通交匯中心。目前，工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽(yáng)能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。由此看出:市的交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心,到衰落，如今又將新的興起；因此其商業(yè)的匯聚擴(kuò)散作用也必將經(jīng)歷成為中心，到衰落，到新的中心興起的歷程，可以預(yù)言隨著新的區(qū)域交通中心地位逐步確

4、定，其在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與隴海經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北作用的逐漸體現(xiàn)，的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。（二）城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、2001年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2000年2001年增長(zhǎng)幅%完成國(guó)生產(chǎn)總值（億元）291 329 13.05第一產(chǎn)業(yè)增加值88 94 6.8第二產(chǎn)業(yè)增加值116 135 16.38第三產(chǎn)業(yè)增加值87 100 15.00其中商業(yè)貿(mào)易：2000年通過加大市場(chǎng)開拓力度，發(fā)展新型流通方式、增加信貸消費(fèi)等措施，促進(jìn)消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中趨活。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額103.01億元,比去年增長(zhǎng)12.2%.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額71.48億元,增長(zhǎng)16.7%;餐飲業(yè)8.5

5、3億元,增長(zhǎng)20.6%;其他行業(yè)23.0%億元,下降2.0%.居民生活全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消費(fèi)支出:4352元,比上年增加11.0%;在崗職工平均工資:7978元,比去年增長(zhǎng)12.8%;農(nóng)民人均純收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消費(fèi)支出2104元,比上年增長(zhǎng)3.7%;2、2001年7月份各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額10，2639萬元，累計(jì)完成68，2847萬元，增長(zhǎng)15.7%，其中：基本建設(shè)投資：2，4521萬元，累計(jì)13，8553萬元，增長(zhǎng) -12.7%；更新改造投資：1，5162萬元，累計(jì)10，5360萬元，增長(zhǎng)

6、 31.6%；房地產(chǎn)投資：5570萬元，累計(jì)4，5698萬元，增長(zhǎng) 31.3%；工業(yè)增加值：5，1352萬元，累計(jì)38，8156萬元，增長(zhǎng)15.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額：8，5409萬元，累計(jì)62，4470萬元，累計(jì)增長(zhǎng)10.6%；其中個(gè)體：2，9103萬元，累計(jì)19，7142萬元；總計(jì)中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)：6，1556萬元，累計(jì)44，7369萬元，增長(zhǎng)13.5%；房地產(chǎn)投資：5570萬元，累計(jì)4，5698萬元，增長(zhǎng) 31.3%；房屋建設(shè)施工面積：6.82萬平方米，累計(jì)109.13萬平方米，累計(jì)增長(zhǎng)30.6%；其中住宅：6.31萬平方米，累計(jì)89.42萬平方米，累計(jì)增長(zhǎng)27.0%；商品房銷售面積：

7、3.29萬平方米，累計(jì)21.95萬平方米，增長(zhǎng)58.6%；其中住宅：3.25萬平方米，累計(jì)20.23萬平方米，增長(zhǎng)58.4%；商品房銷售額：2668萬元，累計(jì)23416萬元，增長(zhǎng)67.4%；其中住宅2630萬元，累計(jì)19952萬元，增長(zhǎng)58.2%；經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步提高是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，由上面的數(shù)據(jù)和資料我們可以看出：市目前的商業(yè)市場(chǎng)不僅在總量上還會(huì)有較大的發(fā)展，而且還會(huì)隨著人民生活的提高，物質(zhì)與文化生活要求的提高，在市場(chǎng)商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購(gòu)物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來更

8、大的機(jī)遇。（三）城市規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)“三淮一體”的規(guī)劃目標(biāo)：到2020年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將達(dá)到115萬，建成區(qū)面積120平方公里?！叭础睂⒔ㄔO(shè)成為“新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的商貿(mào)中心”。 1、三淮主中心區(qū)實(shí)施“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場(chǎng)-健康東路淮海北路（淮海廣場(chǎng)）東路和平路組成與其周圍4平方公里的金三角中心區(qū)，成為“三淮”新的具有現(xiàn)代氣息的行政、金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂中心。本案摸摸在位置上靠近以淮海路為主線，淮海廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，位于主要商業(yè)街之一的東大街上,因此本案從商品零售角度來說都具有相當(dāng)?shù)南忍斓囟挝恢脙?yōu)勢(shì)。2、六大功能分區(qū)分區(qū)：總面積30平方公里

9、，是以市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以與配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。城南分區(qū)：總面積271.8平方公里,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。本案在本區(qū)域。城東分區(qū)：總面積15平方公里，是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)。清河分區(qū)：總面積20平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。王營(yíng)分區(qū)：總面積20平方公里，是以縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心。清浦老城區(qū)改造規(guī)劃，2002年，將在慈云寺、

10、文廟附近興辦廟市合一的文廟文化市場(chǎng)，培育美食、娛樂、文化經(jīng)營(yíng)特色，使之成為名副其實(shí)的“夫子廟”，同時(shí)迅速完成東大街的街景規(guī)劃，按照觀前街、路的標(biāo)準(zhǔn)，把東大街建設(shè)成為集購(gòu)物、休閑為一體的商業(yè)步行街頭，與建好的文廟文化市場(chǎng)連成一片。從城市的未來規(guī)劃我們可以看出本案摸摸的地位與位置優(yōu)勢(shì)在將來城市的功能布局中會(huì)得到一定的鞏固與發(fā)展，但是我們必須看到這種鞏固與發(fā)展的相對(duì)性。二、市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)整體情況研究 （一）總體概況位置上、交通上以與對(duì)北輻射面的優(yōu)勢(shì)與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。目前全市擁有.全市共有商品交易市場(chǎng)418個(gè),其中各類規(guī)模商品市場(chǎng)200多個(gè)，年成交額近110億元，其中成交額超億元的

11、市場(chǎng)20多個(gè)。 （二）市場(chǎng)格局 目前,整個(gè)市市區(qū)(主要指區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場(chǎng)由北向南可以劃分為如下幾個(gè)部分：區(qū)部分：淮海北路路以北，以北市場(chǎng)為中心，包括小營(yíng)廣場(chǎng)、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長(zhǎng)途汽車站周邊部分：以匯通市場(chǎng)為中心，包括布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、食品城等；淮海廣場(chǎng)部分：主要以商場(chǎng)、商廈為主，包括新亞商城、清江商場(chǎng)、新亞家電城、通訊市場(chǎng)、家私市場(chǎng)等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場(chǎng)等；總的來說：整個(gè)市市場(chǎng)分布布局上相對(duì)比較集中，基本上是以主街道路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零

12、售同步發(fā)展。在經(jīng)營(yíng)商品品種與經(jīng)營(yíng)者的來源上均由較強(qiáng)的外來色彩，近幾年以來由于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。（二）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)19952010年城市總體規(guī)劃，在城區(qū)形成一個(gè)主中心、八個(gè)片區(qū)級(jí)與若干居住區(qū)級(jí)中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務(wù)體系。以路為主軸分布，主中心為淮海廣場(chǎng)至淮萃廣場(chǎng)地段，八個(gè)片區(qū)級(jí)中心為：水渡口廣場(chǎng)、火車站廣場(chǎng)地區(qū)、城南路與淮路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地區(qū)、西園廣場(chǎng)、西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營(yíng)廣場(chǎng)。八條商業(yè)街道為路、淮路、健康東路、東路、鹽路、路、人民南路、東西大街。本案為區(qū)級(jí)中心區(qū)，會(huì)具有穩(wěn)定而突出的

13、商業(yè)地位。三、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析1、商圈劃分核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)為中心。本案處在核心商圈邊緣。次級(jí)商業(yè)圈 圍合路的路、路、解放路組成外圍商業(yè)圈 北市場(chǎng)、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成 主要商業(yè)街：路（新世紀(jì)廣場(chǎng)-解放路）、昌盛路、 東、西大街、健康路、淮、西路2、商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)商品列雜亂檔次低購(gòu)物中心新亞商城 清江商場(chǎng)淮海廣場(chǎng)市民購(gòu)物休閑、流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，硬件設(shè)施佳，購(gòu)物環(huán)境好 專營(yíng)店報(bào)喜鳥 DOBON，婚紗影樓 大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務(wù)意識(shí)好，能跟上時(shí)代潮流超市時(shí)代超市 果超市，

14、華聯(lián)超市 一剪梅超市淮海路 人民路清河路數(shù)量不夠多， 缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)，貨品略不足市場(chǎng)類匯通市場(chǎng) 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主要沿路分布 較集中市場(chǎng)種類齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營(yíng)水平，市場(chǎng)環(huán)境、管理水平落后特色專營(yíng)商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小縱述市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。3、主要商區(qū)與專業(yè)市場(chǎng)分布 在市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場(chǎng)，自北而南排

15、列：北市場(chǎng)-汽配城-南方電腦城-淮海市場(chǎng)-匯通市場(chǎng)、淮萃市場(chǎng)-紡織、五金、食品市場(chǎng)-清中電子城-電腦城-淮海地下商城-電信商城、金三角電訊城-裝飾材料市場(chǎng)-五星家具城、龍風(fēng)家具城、家具城-城中城商業(yè)街-電子市場(chǎng)-東、西大街步行商業(yè)區(qū)-清江市場(chǎng)和東郊南方批發(fā)市場(chǎng)。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場(chǎng)，淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心。 東、西大街：主要經(jīng)營(yíng)服裝鞋類與少數(shù)小百貨 昌盛路：女裝一條街（200米）;豐登路：精品服裝街健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米） 總結(jié)：市場(chǎng)格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和

16、市場(chǎng)各具特色，對(duì)周邊區(qū)域乃至整個(gè)產(chǎn)生影響力和輻射力，在消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者心中形成一定的心理積淀。 4商鋪權(quán)屬形態(tài)分析 本市商鋪在權(quán)屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營(yíng)和出租給他人兩種形式。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場(chǎng)出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。5、商家來源分析 根據(jù)實(shí)地采訪調(diào)查收集資料來看，市的商家來源較散，大體可歸納以下幾個(gè)主要群體： a.市商家 來源細(xì)分：市區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位 b.市周邊縣市商家 群體細(xì)分：主要為、等 特 點(diǎn)： 距愈近者，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較少，多在專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)， 而等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營(yíng)規(guī)模大 c.外省市商家 群體細(xì)

17、分：主要是、義烏、一帶的私營(yíng)業(yè)主，對(duì)市的市場(chǎng)形成和發(fā)展起著了重要作用，也有、等地商家。對(duì)于批零銷售的各類市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，另外對(duì)專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積。6、市消費(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者與周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來越成為主流時(shí)尚大件耐用消費(fèi)品首選新亞商城、清江商場(chǎng)服飾消費(fèi)主要在購(gòu)物中心與淮海路、東西大街、昌盛路專營(yíng)店購(gòu)買小百貨與各類材料和衛(wèi)潔商品時(shí)會(huì)去匯通市場(chǎng)和各類專業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)對(duì)象以中低檔為主，國(guó)品牌普遍接受，國(guó)際品牌消費(fèi)量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者這類消費(fèi)者

18、購(gòu)物針對(duì)性較強(qiáng)，購(gòu)買昂貴商品主要在大型商場(chǎng)，購(gòu)買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)買日常生活品和服飾等，匯通市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力。消費(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰消費(fèi)對(duì)象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種定期到各專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)貨一般消費(fèi)量較大，是匯通市場(chǎng)與其他市場(chǎng)發(fā)展的主要支撐力量7、主要商家經(jīng)營(yíng)者分析通過對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營(yíng)戶存在如下特征特點(diǎn)：在小商鋪零售商品經(jīng)營(yíng)中，本地經(jīng)營(yíng)者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)如匯通市場(chǎng)等，外地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，具有一定的經(jīng)營(yíng)年數(shù)；對(duì)于經(jīng)商較早

19、的一批經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤(rùn)率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)未來持一定的觀望態(tài)度。有進(jìn)一步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營(yíng)戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營(yíng)戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收??；但是經(jīng)營(yíng)戶普遍意義上對(duì)投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)，對(duì)產(chǎn)權(quán)沒有明確的概念。目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求；4、對(duì)商廈、市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿

20、，如果進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做； 四、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況 1、北市場(chǎng)位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營(yíng)戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結(jié)合，典型的初級(jí)市場(chǎng)格局，共分7個(gè)區(qū)；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情況：由于目前進(jìn)行市場(chǎng)改造，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用率在60%左右，除經(jīng)營(yíng)副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場(chǎng)門市房118210210臨街店鋪30-401200-1500450-480臨街店面30-40總價(jià)15-

21、19萬4500-5000元/平方米 2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：位 置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場(chǎng)外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面： 兩層75+754000元267 3、淮海廣場(chǎng)附近商圈： A、家具市場(chǎng)市場(chǎng)名稱規(guī) 模月租金/平方年租金/平方備注 龍鳳家具城最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營(yíng)好 五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營(yíng)一般家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營(yíng)差4、電子市場(chǎng)位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營(yíng)面積15000平方，經(jīng)

22、營(yíng)戶230戶。98年10月開業(yè)，本市最大的電子市場(chǎng)租售價(jià)格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓30-45元36030平方起租二樓25-35元300注：一次性統(tǒng)交一年租金，可免交一個(gè)月租金。另外需付100元/平方的保證金。5、金三角電訊城：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場(chǎng)1.2米柜臺(tái)500-6001400平方/60戶門市房1015001800 6、建材裝飾城位置：淮海西路與清河路以東 規(guī)模：9000多平方，其中淮汽公司開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè)，100多經(jīng)營(yíng)戶，年成交額8千多萬。主營(yíng)：五金、木材、瓷、鋁材、水暖等；概況：整個(gè)市場(chǎng)品種齊全，人流量大，本市居民裝修一般都來此購(gòu)買

23、，零售較多；租金價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37515600416元現(xiàn)代瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元 門市房租金采取拍租方式，租金水平80-40元/平方月，淮汽市場(chǎng)年租金收入200萬元。7、匯通市場(chǎng)群匯通市場(chǎng)是目前北地區(qū)最大的批發(fā)市場(chǎng)。毗鄰市長(zhǎng)途汽車總站，在整個(gè)市具有較強(qiáng)的影響力和輻射力。交易面積達(dá)6.5萬平方米，年交易額15億元。目前，已形成了一個(gè)以匯通市場(chǎng)為龍頭，以布匹市場(chǎng)、家電市場(chǎng)、五金市場(chǎng)為主體的匯通市場(chǎng)群。 租金水平列表（抽樣）市場(chǎng)名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉(zhuǎn)讓金銷售匯通市場(chǎng)沿大治路門市房156萬400010萬80萬匯

24、通市場(chǎng)八區(qū)門市房104萬400060萬布匹市場(chǎng)沿大治路門市房302萬 666五金市場(chǎng)花園17-40臨街8000-90003500-45008、淮海廣場(chǎng)商圈主要街道店面租金水平（單位：元）地 點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮路新亞商城北側(cè)百盛服飾5061200人淮海北路，近淮海廣場(chǎng)襪子2541600人淮海北路，近淮海廣場(chǎng)DEBON服飾6091500人淮海北路，近淮海廣場(chǎng)PLAYBOY專賣店70101439淮海北路，近水門橋太平鳥西服12011917人淮海西路店面房器35857健康西路近淮海北路SHARP專營(yíng)店7036510 9、東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共

25、有商鋪約180家，經(jīng)營(yíng)品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營(yíng)商鋪90家，主要經(jīng)營(yíng)服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項(xiàng)目在建，主要為經(jīng)營(yíng)服裝的臨時(shí)攤位，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)如下：地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積/平米年租金萬年租金/平米其他樂園小區(qū)11#樓西20米服裝2528萬1120轉(zhuǎn)讓費(fèi)7000元樂園小區(qū)11#樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園小區(qū)1、2、3、4#樓共有商鋪129家，關(guān)門或未營(yíng)業(yè)26家東大街國(guó)貿(mào)家私城一樓臨街家具18012667人東大街化妝品2024萬1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝2818萬642慶華二期一商鋪售價(jià)9300元/平方，房?jī)r(jià)9801350元/

26、平方米東大街鞋20261300人東西大街點(diǎn)評(píng)從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；從消費(fèi)者層次看：工薪階層，一般市民；從經(jīng)營(yíng)品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營(yíng)品種圍較窄；從租金水平看：每平方米年租金基本上在6001300元之間，為市中等水平，東大街租金水平由臨淮路向東遞減；從經(jīng)營(yíng)狀態(tài)看：目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營(yíng)上的壓力，因此從這個(gè)角度講，商鋪的升值潛力可能會(huì)因供量的增加而沖談，價(jià)格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)支撐。 （四）結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：1、目前市區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)圍檔次：每平方每年1000元左右與以上，主

27、要是主商業(yè)街道的沿街店面每平方每年500元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場(chǎng)與地段位置相對(duì)還可以的沿街店面；每平方每年300元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓與較中心地段商場(chǎng)2樓與以上；如果以此作為目前投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，?0年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次：1000015000元/平方米；5000元6000元左右/平方3000元左右/平方2、在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。 特別說明：從上面的價(jià)格上我們可以看出租金的圍從低到高有數(shù)倍的差距。而目前在建在售

28、的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來說商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對(duì)應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。 3、經(jīng)營(yíng)品種與經(jīng)營(yíng)圍的不同，使經(jīng)營(yíng)額和利潤(rùn)率大不一樣，在很大程度上決定了對(duì)位置需求的不同，以與對(duì)租金的承受水平也不一樣。其中服裝類、以與各類品牌產(chǎn)品對(duì)位置要求較高。 4、目前從市開發(fā)市場(chǎng)、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場(chǎng)基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。 5、目前市的專

29、業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基本上處于一種簡(jiǎn)單的商品匯聚集中狀態(tài)，對(duì)于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營(yíng)者以與經(jīng)營(yíng)的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場(chǎng)并不多。市場(chǎng)建筑與配套也較簡(jiǎn)單，不乏臨時(shí)性的建筑和棚戶型市場(chǎng)，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場(chǎng)或商城缺乏。五、目前在售、在建商鋪情況 （一）整體概況根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心提供的有關(guān)資料：2000年，總交易次數(shù)為3749起，總量為32.66萬平方米.總金額為3,0820萬元,其中商品房1844起,總量為19.92萬平方米,總金額為2,3200萬元.今年比去年有較大幅度的提高,上半年已完成交易次數(shù)2700多起,交易量約為32萬平方米,金額2.6個(gè)億.從市場(chǎng)與商鋪來看，目前在建

30、在售的市場(chǎng)與商鋪總體數(shù)量較多，主要是一些原有街區(qū)的改造以與住宅小區(qū)的沿街店面；銷售情況相對(duì)還可以，但后期普遍有一定難度；從價(jià)格上看臨街店鋪基本上以6000-7000元/平方米為價(jià)格集中區(qū)，位置是決定因素，同時(shí)一層、二層的差距也相當(dāng)?shù)拇?，二樓以上基本上只是比相?yīng)的住宅高出一些而已；從面積上看以40平方左右為集中區(qū)，面寬在35米之間。主力總價(jià)在2535萬左右；銷售價(jià)格彈性很大，某些個(gè)案甚至?xí)?yōu)惠10%，甚至更多，這表明他們對(duì)于商鋪的價(jià)格普遍缺乏正確的認(rèn)識(shí)與理解，價(jià)格制訂準(zhǔn)確性不夠。從銷售的形式看，目前市的市場(chǎng)與商鋪銷售比較簡(jiǎn)單，基本上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，對(duì)于市場(chǎng)與商鋪的未來沒有清楚

31、明確的概念和界定；（二）典型個(gè)案情況 匯通商城 位置 匯通市場(chǎng)原一區(qū)臨大治東路規(guī)模 總建筑面積44620平方，其中商業(yè)面積23000平方。規(guī)劃 地下為大型車庫(kù)與部分經(jīng)營(yíng)，地上1層、2層為商場(chǎng)，3-6樓為住宅與辦公樓。是綜合性批發(fā)零售市場(chǎng)。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動(dòng)扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。售價(jià) 單位商鋪在14平方左右 主力總價(jià)在8-12萬位 置臨街商鋪 室商鋪臨大治路一 層1.1-1.2萬 8500二 層5800地 下4800銷售情況 12月28日開工，目前接受部預(yù)定。 住宅和辦公樓多為回遷安置。 2、商城位置：東臨南路，南接?xùn)|大街，北臨里運(yùn)河規(guī)模：建筑面積29000平方，300多

32、戶住宅。規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪，2-6層住宅；路商城主樓5層。售價(jià)：一樓路店面8000元/平方，年租金660元/平方；路門面4000-6000元/平方；二樓售價(jià)為3000元/平方米，年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積40平方米左右。臨東大街8間門面10000元/平方，單位面積50平方；住宅均價(jià)1200元/平方，898-1488元/平方戶型面積：三室二廳一衛(wèi)/二衛(wèi) 90-130平方二室一廳一衛(wèi) 44-80平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：全部竣工，部分交付。住宅銷售80%以上，底樓商鋪銷售70% 。付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%3、東大街綜合市場(chǎng)位置：路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面

33、積10000平方，建筑面積30000平方，其中營(yíng)業(yè)面積16000平，900多個(gè)營(yíng)業(yè)單位。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。1-2層為經(jīng)營(yíng)，3-7層為住宅和辦公。 租售水平：門面面積在50平方左右路門面房6800元/平方，場(chǎng)門面3000元/平方 門面按150-300元/平方交納押金，按10-30元/平方交納月租金。 住宅一室一廳49平方，三室一廳80.7/119平方 售價(jià)1080-1480元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：目前市場(chǎng)正在招商中，部分已經(jīng)營(yíng)業(yè)，期房2002年5月30日交房付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街90%左右4、荷花池花園小區(qū)位置：南臨西大街，東臨人民路，北接西路

34、；規(guī)模：建筑面積8萬平方米，住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路分南北組團(tuán)，南邊組團(tuán)為西大街集中商業(yè)區(qū)， 二樓為商鋪和辦公樓，3-7層為住宅。北邊組團(tuán)一樓沿街為商鋪。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格：（一次性付款、分期付款、銀行按揭50%，10年） 位 置單 價(jià)備 注臨西大街8000-10000商鋪面積多為50-70平方左右。臨人民路6000-8000臨路4500-5000街門市房3500-5000二層商用辦公房2000-2500住宅售價(jià)：北邊組團(tuán) 1058-1628元/平方 有暖氣供應(yīng)； 南邊組團(tuán) 920-1495元/平方；工程現(xiàn)狀：南邊全部結(jié)頂，02年4月交付；北邊部分結(jié)頂，02年7月交付；銷售情況：120-130

35、平方銷售80%多，情況較好；商鋪銷售70%。5白鷺花園金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運(yùn)河相望，東連圩北路。 規(guī)模：建筑面積44000平方，住宅420戶。 規(guī)劃：沿和平路與越河路一樓和部分二樓是金龍商城營(yíng)業(yè)房， 規(guī)劃為裝飾材料市場(chǎng)，3-6層為住宅，沿圩北路是純住宅房。 銷售價(jià)格：位 置 單 價(jià)（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓門面房2280住宅1080-1450 商鋪面積多為50平方以上；主力戶型二室二廳86平方。 銷售與現(xiàn)狀：月底竣工，02年4月交付使用， 住宅銷售80%多，商鋪銷售60%左右。6淮海菜市場(chǎng)綜合樓 位置：淮海北路建業(yè)大廈南側(cè)， 規(guī)模：總建筑面積

36、30000平方，其中市場(chǎng)面積8000平方，住宅190戶。 規(guī)劃：一層為綜合性大型菜市場(chǎng)，除綜合樓外，2-7層為多層住宅。 銷售價(jià)格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。位 置單價(jià)（元/平方）備 注沿街門面房9688-608825-30平方部攤位5000-58002.9-3.5平方住宅1088-146865-139平方 現(xiàn)狀與銷售：本月已開工，2002年10月竣工交付。 目前已接受部預(yù)定，須交定位金2000元。 提供住宅7成10年，商鋪5成10年銀行按揭。7、八二鞋帽服裝市場(chǎng)位置：八二路規(guī)模：占地60畝，一、二樓為市場(chǎng)，3-6樓住宅200戶。規(guī)劃：主營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨，一、二層共計(jì)15

37、00個(gè)商鋪。商鋪預(yù)定價(jià)：（以使用面積計(jì)算）位 置單價(jià) 元/平方備 注沿八二路門面房12000-15000商鋪都以10平方為主；住宅主力戶型三室一廳/二廳，110-130平方。沿菜市場(chǎng)門面房8000-10000一樓門面房7000二 樓 門 面 房5000住 宅1200-1600現(xiàn)狀：近期拆遷，回遷戶與登記戶比例20%。總結(jié)：從上述的有關(guān)資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：在建商鋪門面房較多，短時(shí)間供大于求，租售招商普遍存在難度不同區(qū)域地段售價(jià)差別較大，同一個(gè)案沿街門面房與門市房、一樓與二樓差別較大各個(gè)案商鋪定位有差別（見后）競(jìng)爭(zhēng)不對(duì)手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商

38、城、荷花池小區(qū)商鋪與正在改造的東、西大街項(xiàng)目等，從目前市場(chǎng)情況看，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已到了白熱化階段。本項(xiàng)目須因勢(shì)利導(dǎo)，化弊為利，在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。六、基地概況 1、地理位置 東臨南路，西至東大商匯，跨東大街南北兩側(cè)東西路長(zhǎng)200米左右。 2、 交通條件 市公交線路眾多，淮海路東大街西門電子市場(chǎng)公交站有1路、11路、12路、16路、28路貫穿全市，路東大街東門慈云寺公交站有11路、26路、31路與城東相連，市交通十分便利。 3、周邊配套 東大街綜合市場(chǎng)隔南路近在咫尺，紀(jì)家樓小學(xué)、市二中近百米之遙，閘口醫(yī)院、市二院就近，基地500米圍分布有電腦市場(chǎng)、多家金融證券公司與飯店、休閑場(chǎng)所。 4、周邊環(huán)境 百年老

39、街，歷史底蘊(yùn)濃厚，東臨慈云寺、文廟，南邊傍依環(huán)境優(yōu)美的楚秀公園；與規(guī)劃建設(shè)中的慈云寺文化市場(chǎng)連成一片，北接里運(yùn)河與即將興建的運(yùn)河文化廣場(chǎng)相望。周邊還有大閘口、御碼頭與中州公園。目前，本案所在東大街正進(jìn)行改造，根據(jù)市政府規(guī)劃改造方案，整體改造后的東大街要成為集購(gòu)物、飲食、服務(wù)、休閑、娛樂、居住為一體的商住步行街，與其東側(cè)的慈云寺、文廟改造相呼應(yīng)、融合，形成廟市合一，使這片老城區(qū)成為的“夫子廟”。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力。七、項(xiàng)目SWOT與競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：地段位置的優(yōu)勢(shì)。百年商業(yè)老街濃厚的歷史文化底蘊(yùn)。開發(fā)商的信心和實(shí)力與更為周全的開發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略保障；本案重新策劃，而且目前其他個(gè)案

40、已有出租、出售、推廣在前，我們可以進(jìn)行本案的診斷，較好的了解其他個(gè)案的規(guī)劃定位，從而較好規(guī)劃設(shè)計(jì)，作到后來者居上。項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、精心包裝與定位，與其他項(xiàng)目的簡(jiǎn)單操作，憑經(jīng)驗(yàn)出租出售、定價(jià)不同，本項(xiàng)目將在詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)的細(xì)分與商品的選擇定位，使其在東大街頭乃至在整個(gè)大商業(yè)圍具有特色，更有操作依據(jù)，價(jià)格科學(xué)合理。,在貴我雙方的共同努力下,可進(jìn)一步營(yíng)造項(xiàng)目的更多優(yōu)勢(shì),主要體現(xiàn)在以下方面:商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施商業(yè)前景項(xiàng)目包裝營(yíng)銷推廣經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理服務(wù)體系項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目升值潛力以上優(yōu)勢(shì)體現(xiàn),詳見策劃報(bào)告.（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析：前期開發(fā)商造成的爛尾工程形象的負(fù)面口碑，影響目標(biāo)客戶對(duì)

41、項(xiàng)目的投資信心；住宅外立面不夠新穎和戶型結(jié)構(gòu)上存在不合理的硬傷；敞開式經(jīng)營(yíng)的商業(yè)步行街與住宅相對(duì)封閉的物業(yè)管理的矛盾。項(xiàng)目整體建筑設(shè)計(jì)勢(shì)規(guī)劃不合理，本案周邊規(guī)劃不明朗，使優(yōu)化有難度；項(xiàng)目原來沒有統(tǒng)一定位和統(tǒng)一的商業(yè)布局，整體規(guī)劃不合理，回遷戶與已預(yù)訂戶對(duì)改變規(guī)劃的接受過程復(fù)雜，前期回遷戶和預(yù)定客戶等遺留問題將會(huì)影響整體行銷計(jì)劃，這部分商鋪將成為整體商業(yè)規(guī)劃不和諧因素；重新進(jìn)行營(yíng)銷策劃，操作時(shí)間短，不能有效的進(jìn)行前期的宣傳與招商鋪墊，提升形象，使投資者和商家較早的注意，改變態(tài)度，避免認(rèn)知模糊，引起有效的關(guān)注和購(gòu)買意向。缺乏預(yù)備客戶積累。本市居民對(duì)東大街缺乏信任度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該市場(chǎng)檔次低下,

42、質(zhì)量無保障。本案帶動(dòng)、提升東大街形象，從而形成互動(dòng)，發(fā)展商勢(shì)單力薄。市場(chǎng)現(xiàn)有的商業(yè)用房的價(jià)格普遍不高,市場(chǎng)對(duì)本案的銷售價(jià)格心理期望可能和實(shí)際售價(jià)有一定的差距,在觀念上對(duì)價(jià)值判斷缺乏理性。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：東大街步行街改造是市政府舊城改造的重點(diǎn)形象工程，這使得本商圈的人流量會(huì)有一個(gè)大的增加與提升；從而使本案的價(jià)值可以有較大的增加.部分商家經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過多年的發(fā)展和累計(jì)，已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)馁Y本積累，本案的出現(xiàn)無疑為他們提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，居民收入的穩(wěn)步提高，在市場(chǎng)商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購(gòu)物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)

43、也帶來更大的機(jī)遇。隨著交通的進(jìn)一步發(fā)展，的北中心作用會(huì)更一步突現(xiàn)。商流、物流、人流的交往會(huì)更加方便，其輻射力與影響力將會(huì)進(jìn)一步的加強(qiáng)，這對(duì)于商業(yè)會(huì)起到一個(gè)大的促進(jìn)作用。在商鋪的租售上，目前還處于重位置階段，對(duì)硬件支撐、軟件服務(wù)還認(rèn)識(shí)不足，在此方面可以較容易的突出；早期的一些市場(chǎng)由于建筑簡(jiǎn)單、設(shè)施配套跟不上、老化不全、交通考慮不周等原因，已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)戶的使用要求，商家在逐漸退出。（四）項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析：市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資觀念不強(qiáng),而投機(jī)心態(tài)較重,灌輸投資觀念和利用投機(jī)心態(tài)是本案銷售成功的極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié).近年來其他地區(qū)的市場(chǎng)如雨后春筍,相繼出現(xiàn),作為傳統(tǒng)老商業(yè)街受其影響,生意已大不如從前,市場(chǎng)

44、前景不被普遍看好,商鋪價(jià)值難以大幅提升.市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán),銷售與租賃的概念混淆,利弊得失判斷不清,觀念上的滯后會(huì)成為本案以銷售為目的的招商的巨大抗性.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同類項(xiàng)目的不斷開發(fā)，目標(biāo)客戶市場(chǎng)造成分流，并加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性；本市其他大中型商業(yè)設(shè)施、商業(yè)建筑的開發(fā)以主要街道、好地段的住宅小區(qū)的沿街鋪面的市場(chǎng)供應(yīng)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)壓力, 造成了商鋪在相當(dāng)程度上的供過于求，使所有商鋪都吃不飽，放空閑置，且在價(jià)格上形成一定的打壓。（五）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力綜述市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，市場(chǎng)格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場(chǎng)各具特色，在消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者心中形成一定的心理積淀。但

45、大多商業(yè)物業(yè)都停留在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，形象有待提升，管理水平有待提高，而且作為一種城市商業(yè)文化、生活文化的專門商住合一的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)、生活形態(tài)還沒有形成。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層出不窮，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已到了白熱化階段。本項(xiàng)目須因勢(shì)利導(dǎo)，化弊為利，在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力必須立足于、體現(xiàn)在：位置：百年商業(yè)老街東大街上，即將出現(xiàn)的繁華的人自己的商業(yè)步行街；項(xiàng)目定位：特色經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、商業(yè)環(huán)境等方面拉開與其他商廈和市場(chǎng)的形象與距離才能突現(xiàn)個(gè)性；貼近生活，提升生活，打造生活新空間；租售價(jià)格：必須物超所值,讓人心動(dòng)產(chǎn)生行動(dòng)；同時(shí)運(yùn)用價(jià)格杠桿策略要科學(xué)分析，

46、再深入，不可簡(jiǎn)單地加減了事；經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)特色：必須在軟件方面系統(tǒng)、完善、一步到位，首先讓消費(fèi)者耳目一新，樹立起本案形象，進(jìn)而曲徑達(dá)雅，給市民、商家以信心，市民有信心則消費(fèi)沒問題，消費(fèi)沒問題則經(jīng)營(yíng)沒問題，經(jīng)營(yíng)沒問題則商家有信心，商家有了信心則出租沒問題；出租沒問題則投資者的利益回報(bào)有保障，回報(bào)沒問題則出售可以順利進(jìn)行，從而形成商業(yè)繁華，商業(yè)繁華則使人產(chǎn)生坐擁繁華、鬧中取靜之心理，最終形成良性循環(huán)。推廣系統(tǒng)：動(dòng)之以情，曉之以理，先賣文化，先賣概念，先賣服務(wù)，先賣管理，先賣形象，以情切入，作到感人、誘人，從而口碑相傳，提升形象；同時(shí)繼以具體的理性價(jià)值訴求，作到在商言商，有根有據(jù)，以理服人，最終使目

47、標(biāo)客戶、消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在地真切感受嶄新的商業(yè)業(yè)態(tài)，享受嶄新的消費(fèi)生活，從而產(chǎn)生情感升華、情感積淀，使本案成為市民生活的不可分割的一部分，商界新標(biāo)志。二、項(xiàng)目定位目 錄典型個(gè)案市場(chǎng)定位分析本案定位研判定位策略思想定位建議項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目命名典型個(gè)案市場(chǎng)定位分析：（樓下商鋪、樓上住宅的商住兩用樓）名 稱市 場(chǎng) 定 位匯通商城中檔大眾化品牌類商品為主的綜合批發(fā)零售商業(yè)設(shè)施商城裝飾材料市場(chǎng)、超市東大街綜合市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)、五金、舊貨金龍商城裝飾材料市場(chǎng)八二鞋帽服裝商場(chǎng)中高檔品牌鞋帽服裝與小百貨商品批零市場(chǎng)荷花園小區(qū)無統(tǒng)一規(guī)劃淮海菜市場(chǎng)綜合樓菜市場(chǎng)昌盛路、豐登路女裝街、精品服裝街二、本案定位研判 根據(jù)對(duì)目前市

48、場(chǎng)的調(diào)查與研究，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，我司基本可以認(rèn)為：定位上首先突出商鋪，必須立足現(xiàn)實(shí)、前瞻時(shí)代、尋求空白、突現(xiàn)個(gè)性、樹立形象，建立地位，繼以商業(yè)帶動(dòng)住宅，從而形成商住合一的消費(fèi)生活新空間。 以新亞商城、清江商場(chǎng)為龍頭的淮海廣場(chǎng)核心商圈地位目前無法撼動(dòng)。唯有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，成為NO.1；目前市各類專業(yè)市場(chǎng)林立，競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，唯有個(gè)性化、特色化經(jīng)營(yíng)才能脫穎而出；作為地級(jí)市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個(gè)有特色的、以經(jīng)營(yíng)中高檔服飾類精品為主的集購(gòu)物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；中國(guó)加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPE

49、RMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；市府按照路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的“夫子廟”東大街作為百年老街，經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包與小百貨類等。本項(xiàng)目定位要延續(xù)東大街傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)種類，又引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)商業(yè)模式，在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上全面提升商街價(jià)值。操作上必須針對(duì)目前商界短期行為、浮躁心理的泛濫，不爭(zhēng)一時(shí)，立足大眾，走特色經(jīng)營(yíng)之路，樹精品意識(shí)，求品牌，求長(zhǎng)遠(yuǎn)。任何檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種都可做成名牌，做成精品，磨刀不誤砍柴工，從經(jīng)營(yíng)上能夠保證商家的利益，因?yàn)樘厣梢跃哂休^高的知名度與美譽(yù)度，保證了商家的利益，也就

50、保證了租金；對(duì)今后租金有強(qiáng)的保證，那么投資者收益可以越來越好，長(zhǎng)遠(yuǎn)收益大，物業(yè)就會(huì)升值幅度大，可以吸引投資者；品牌感，價(jià)值感可以將本案的潛在價(jià)值趨于最大化，后勁充足，會(huì)越來越好，價(jià)格也可炒上去；本案能夠做到管理運(yùn)營(yíng)上規(guī)和高水平，不會(huì)雜亂無章本案可以商住互動(dòng)，在樹立起商業(yè)文化標(biāo)志地位，從而成為市民離不開的第三度生活空間。三、定位策略思想：市場(chǎng)細(xì)分差別化策略比附策略NO.1策略情感營(yíng)銷策略商業(yè)文化營(yíng)銷策略合作競(jìng)爭(zhēng)策略四、定位建議：商住樓定位：集購(gòu)物、餐飲、休閑、居住于一體的市標(biāo)志性生活空間！大眾市民歸屬感的真正象征！住宅定位：擁金攬翠的時(shí)尚住宅區(qū)如果說以淮海廣場(chǎng)為中心的核心商圈是的繁華所在，那么我

51、們就是一個(gè)休閑時(shí)尚、寫意生活，品涵歷史底蘊(yùn)、感受時(shí)代脈動(dòng)的生活空間！五、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）終端消費(fèi)者市場(chǎng)定位：類型：三淮市區(qū)有固定收入者（中等），包括部分高收入階層；周邊縣市來淮旅游購(gòu)物者；其他外地來淮工作、商旅人員；商城社區(qū)其他消費(fèi)者。消費(fèi)心理：講究消費(fèi)實(shí)惠，又追求時(shí)尚潮流；注重品牌、講究一定檔次；地域情結(jié)濃厚， 注重親情，有家庭歸屬感；尋求自我認(rèn)可、身份定位，心理平衡感；（二）投資經(jīng)營(yíng)者類型與心理類型：東、西大街在經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)客其他商街和專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)客專門的投資、投機(jī)炒家外地招商的目標(biāo)客戶，包括強(qiáng)勢(shì)品牌租賃客和聯(lián)營(yíng)客戶新市場(chǎng)的挖掘心理：對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)具有一定的經(jīng)歷或體會(huì)；看重?fù)碛幸环菁?/p>

52、產(chǎn)，具有保值增值心理；有不動(dòng)產(chǎn)與金融投資意識(shí)；較好的理性思維與比較概念；投機(jī)炒作心理(三)住宅消費(fèi)對(duì)象商鋪投資客與經(jīng)營(yíng)客，滿足居住與經(jīng)營(yíng)便利性；市區(qū)中等收入以上階層置業(yè)者；三淮地區(qū)向往市中心居住生活的置業(yè)者；七、項(xiàng)目命名目前的商住樓命名分析：前綴過于簡(jiǎn)單，以兩個(gè)字居多，后綴過于雷同，基本上都是商城、商廈、或小區(qū)等；沒有個(gè)性，與定位概念，經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)、檔次等缺乏聯(lián)系；商住兩用樓無法統(tǒng)一；建議命名：總案名：摸摸商鋪案名：摸摸名店坊住宅案名：摸摸楚秀苑命名意圖詮釋：、空氣、綠色、健康、時(shí)尚、休閑是現(xiàn)代人的向往和追求；現(xiàn)代人追求自我空間意識(shí)，本案名可使人聯(lián)想，進(jìn)而認(rèn)同，產(chǎn)生歸屬感；不用商城精品名品命

53、名，制造概念差別；以多字的半句話的形式區(qū)別目前普遍的單詞式無具體涵與容的命名。商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)化建議商業(yè)規(guī)劃建議 1、業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品等組團(tuán)案名 時(shí)尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明：延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營(yíng)業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。具體體現(xiàn)、細(xì)化本項(xiàng)目定位，又從檔次上與周邊拉開了差距，雖然檔次的提升與消費(fèi)者對(duì)老大街的定位、周邊商業(yè)環(huán)境

54、產(chǎn)生差距，但能夠有效確保未來其品位和檔次；檔次的提升可能對(duì)老東大街的傳統(tǒng)消費(fèi)的吸納產(chǎn)生一定的抗性，但可吸納新的消費(fèi)群體，而且一層臨街、二層服飾只限檔次和性別，賦予了經(jīng)營(yíng)客的選擇面和自主性，使招商、招租和銷售又有針對(duì)性；增設(shè)超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等，完善住宅配套，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；此種業(yè)種分布匠心獨(dú)運(yùn)，為市僅見，讓消費(fèi)者的感受到截然不同的購(gòu)物體驗(yàn)。市場(chǎng)背景：周邊缺少超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等生活配套設(shè)施，隨著東大街與附近舊城改造進(jìn)程，對(duì)周邊配套要求更多。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不斷提高，市民消費(fèi)總量、消費(fèi)水平也將不斷提高，這必將對(duì)業(yè)種檔次、業(yè)種分布模式提出更高的要求，而業(yè)態(tài)重組、特色經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的時(shí)代主題；與東大街商

55、業(yè)步行街的改造規(guī)劃相協(xié)調(diào)。2、單元區(qū)隔與功能布局詳見各層平面規(guī)劃圖 3、商態(tài)模式全新室精品步行街概念，參考“路”概念商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議：1、設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：外觀：典雅 自然部：休閑 時(shí)尚鋪位概念設(shè)計(jì)：一樓室外步行街格局，各商鋪各自獨(dú)立間隔。二樓展位式步行街，以品牌為分隔，兼顧形象展示和整體協(xié)調(diào)，部軟硬環(huán)境均優(yōu)于目前同類普通物業(yè)，與中高檔現(xiàn)代化商場(chǎng)同一檔次。軟環(huán)境： 售貨服務(wù)員統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一上崗培訓(xùn)。管理人員和商城服務(wù)人員均佩帶胸卡、走一種規(guī)化、一體化的服務(wù)模式。樓導(dǎo)購(gòu)招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境： 總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。 在二樓臨街窗戶增加廣告燈箱在上

56、下動(dòng)線硬件上增加扶梯。 另外，要有所體現(xiàn)百年老街的歷史沉淀商業(yè)文化，如在商城增設(shè)一些古物、雕塑小品，強(qiáng)化商城在東大街的文化商業(yè)氛圍。詳見平面商業(yè)布局圖和效果圖2、設(shè)計(jì)要點(diǎn)（詳見效果圖）：天花板統(tǒng)一白色、嵌式日光燈照明普通石地面，采取淺色、暖色調(diào)的材質(zhì)，通道和鋪位部的顏色有所區(qū)分或有分割線條。入口上方懸掛導(dǎo)購(gòu)指引牌。部正對(duì)外的隔板上制作統(tǒng)一的燈箱進(jìn)行品牌形象展示。自動(dòng)扶梯入口處的導(dǎo)購(gòu)指示牌。使用一些人性化標(biāo)語(yǔ)：如“請(qǐng)慢行”等。外門市房采用玻璃門進(jìn)出，部也采用玻璃門相連。商場(chǎng)一些形象性的標(biāo)語(yǔ)和標(biāo)牌。意見箱、總經(jīng)理熱線，緊急援助熱線等 。3、效果圖要求外立面效果圖（含街景），2，白天和晚上功能街效果

57、圖， 1自動(dòng)扶梯效果圖， 1典型精品店效果圖， 1門市房效果圖 1一、二層鳥瞰圖 2住宅單體效果圖 1五、居住環(huán)境設(shè)計(jì)建議：（一）硬環(huán)境：外觀已成型，不易改變。軟環(huán)境：強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)理念，渲染住宅區(qū)坐擁繁華，又享寧?kù)o的居住氛圍。突出本地塊的便利交通，配套完善。要點(diǎn)：空中花園樓梯間環(huán)境 樓梯扶手 感應(yīng)路燈單元電子對(duì)講門紅外線監(jiān)控、周界防盜戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議根據(jù)各類消費(fèi)者不同消費(fèi)需求，針對(duì)143平方戶型提出優(yōu)化建議，詳見修改圖。六、物業(yè)管理建議 一、建議聘請(qǐng)具品牌知名度的專業(yè)物業(yè)為本項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問：以提高本項(xiàng)目的檔次以體現(xiàn)本項(xiàng)目服務(wù)的規(guī)；可以有力促進(jìn)對(duì)本地、外地強(qiáng)勢(shì)品牌的招商；本項(xiàng)目規(guī)模較小

58、聘大公司為物業(yè)公司有難度，而聘其為物業(yè)顧問則是可能的，從而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提升商住物業(yè)價(jià)值，一方面可以促進(jìn)租售工作的進(jìn)行。二、物業(yè)管理模式建議 三、物業(yè)管理重點(diǎn)建議（具體若需可另附）在項(xiàng)目管理職能上，其職能大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地方的保養(yǎng)維修負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔/滅蟲事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事務(wù)代表客戶與有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)（主要為項(xiàng)目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳目協(xié)助/監(jiān)管裝修工作解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)代理人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的租務(wù)管理工作負(fù)責(zé)租戶的查詢與提供有關(guān)協(xié)助負(fù)責(zé)商場(chǎng)部分的推廣工作作為停車場(chǎng)管理人負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的日常運(yùn)作和管

59、理工作另行提供特色服務(wù)：家政服務(wù)：家居清潔、代訂車票、代訂煤氣、代購(gòu)報(bào)紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆；節(jié)日特色活動(dòng)：七、經(jīng)營(yíng)管理建議目 錄前言：組織管理架構(gòu)圖關(guān)于組織架購(gòu)的說明經(jīng)營(yíng)各部門職能與崗位設(shè)置和崗位責(zé)任摸摸業(yè)主經(jīng)營(yíng)公約摸摸經(jīng)營(yíng)管理制度（附）*建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的商場(chǎng)管理顧問公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理顧問單位，一方面能夠切實(shí)確保摸摸的經(jīng)營(yíng)管理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項(xiàng)目的一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。對(duì)商城的直接管理可采用兩種方案：1、由開發(fā)商注冊(cè)成立市，聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理顧問單位進(jìn)行管理。2、由商城物業(yè)管理公司下設(shè)市場(chǎng)推廣部來管理。以上兩種方案由開放商整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略因素決

60、定。摸摸是店中店模式，由專業(yè)的市場(chǎng)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)做以全程商業(yè)推廣策劃，在形象推廣方面導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，在經(jīng)營(yíng)上導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場(chǎng)推廣部門將成為經(jīng)營(yíng)公司的核心機(jī)構(gòu)。摸摸全年度將有計(jì)劃地組織統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關(guān)、節(jié)日性活動(dòng)，有效地帶動(dòng)每個(gè)店鋪的銷售增長(zhǎng)，而且規(guī)模性的整體廣告使得每個(gè)店鋪所攤的廣告成本和促銷收益比值達(dá)到最小。同時(shí)摸摸聘請(qǐng)國(guó)際物業(yè)管理公司做物業(yè)管理顧問，向業(yè)主提供全面、專業(yè)、周到的人性化服務(wù)。為確保摸摸規(guī)、良性的運(yùn)營(yíng)，名符其實(shí)地將先進(jìn)的管理理念導(dǎo)入當(dāng)?shù)亓闶坌袠I(yè)，成為市的樣本項(xiàng)目。引入全新的管理理念，作到統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)，規(guī)管理、靈活