租賃合同存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控

1、租賃合同存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控 如今社會(huì)，租賃商業(yè)活動(dòng)日趨活躍和頻繁，但其中的法律風(fēng)險(xiǎn)問題確實(shí)很多都不能考慮全面，因此我今天主要就租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)問題，與大家作一交流。 一、租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述 合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動(dòng)最重要的法律行為和依據(jù)之一。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是最常見的合同種類之一。雖然國(guó)家對(duì)規(guī)范合同行為，已經(jīng)有了民法通則、合同法以及其他許許多多的法律、法規(guī)、司法解釋、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機(jī)關(guān)為規(guī)范和指導(dǎo)合同行為，還訂立了許多合同范本，供大家選用、參考，但由于人們?nèi)粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動(dòng)的復(fù)雜性、法律法規(guī)的抽象性和社

2、會(huì)生活的超前發(fā)展，因此我們?nèi)匀恍枰贤瑏韺?duì)我們的日常生活和商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)制，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性，彌補(bǔ)法律法規(guī)和范本合同的局限性，規(guī)范更多的合同內(nèi)容，充分行使自己的合同權(quán)利。 當(dāng)事人在訂立合同的過程中，需要經(jīng)過雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真實(shí)的意思充分在合同中表述出來；訂立了合同之后，雙方也應(yīng)該根據(jù)法律的規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務(wù)，以達(dá)到雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。 當(dāng)然，在簽訂、履行合同的過程中，特別是一些大型、重要、權(quán)利義務(wù)復(fù)雜的合同的簽訂、履行過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)議，比如：雙方對(duì)合同條款的效力、解釋或履行過程看法不一，

3、造成合同無(wú)法正常履行；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違反法律規(guī)定或者合同約定的情況導(dǎo)致另一方的損失，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院、仲裁機(jī)構(gòu)通過訴訟、仲裁等方式解決。這些情形，我們統(tǒng)稱為合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同的法律風(fēng)險(xiǎn)種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個(gè)方面的內(nèi)容：租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同違約損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)。 二、租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn) 一般來說，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當(dāng)事人具有合同約定的權(quán)利義務(wù)；雙方當(dāng)事人也希望合同簽訂之后，能夠順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。

4、但這并非必然的情況。有些時(shí)候，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時(shí)還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同則根本沒辦法發(fā)生法律效力，而且是無(wú)論經(jīng)過多少時(shí)間，均不能發(fā)生，就如同合同沒有簽訂一樣的效果，當(dāng)事人于是不具備相應(yīng)的合同權(quán)利和義務(wù)。有些時(shí)候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對(duì)雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)放在第一位來闡述。 1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念。 （1）合同成立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個(gè)

5、別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。 （2）合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護(hù)。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。 （3）合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力，可獲法律保護(hù)。與生效不同，有效是一段期間。 （4）合同無(wú)效：合同從簽訂開始，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開始，沒有法律效力，不受法律保護(hù)。 （5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無(wú)效合同。 （6）合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力。 對(duì)于合同當(dāng)事人來說，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、希望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。合同無(wú)效是合同當(dāng)事人盡量需要

6、避免的情況。合同解除或者撤銷，則要視具體情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷對(duì)當(dāng)事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷是對(duì)當(dāng)事人有利的，這時(shí)就要合同當(dāng)事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當(dāng)事人來講，則應(yīng)該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并事先加以防范。 2、合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。 （1）合同成立方面。 合同成立方面的法律風(fēng)險(xiǎn)我們提四點(diǎn)。第一，主體合格。如果合同簽訂主體是公司，應(yīng)當(dāng)提供公司經(jīng)過最新年檢確認(rèn)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊(cè)登記的機(jī)讀基本資料。如果簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、

7、社會(huì)團(tuán)體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。如果簽訂主體是個(gè)人的，應(yīng)該提供身份證，證實(shí)年滿18周歲。第二，雙方當(dāng)事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原則上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財(cái)務(wù)專用章，這就有問題了，嚴(yán)格來說在合同上加蓋財(cái)務(wù)專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個(gè)人的，則個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過，難以事后辨別真?zhèn)?，因此最好是?qǐng)當(dāng)事人來當(dāng)面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對(duì)照對(duì)方的身份證、確認(rèn)身份情況后再由其簽字蓋章為

8、妥。當(dāng)然身份證也有可能是假的。第三，要經(jīng)過合法授權(quán)。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的授權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權(quán)。在實(shí)踐情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供授權(quán)委托書。第四，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須收集對(duì)方當(dāng)事人的公司章程、公司經(jīng)過工商登記備案的公章樣本、對(duì)方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對(duì)方的股東會(huì)決議或者董事會(huì)決議等等法律文件，或者要求提供擔(dān)保，以降低簽訂合同可能帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。 （2）合同生

9、效方面。 生效方面我們提四點(diǎn)。第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認(rèn)可口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的。合同法第214條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。從由于口頭合同在很多具體問題方面不容易講清楚，一方如果不予承認(rèn)的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，避免口頭合同。第二，實(shí)際履行的合同的效力問題。這種情況主要體現(xiàn)在雙方達(dá)成租賃房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期

10、繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題。根據(jù)合同法第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提前合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通過電子郵件等方式簽訂。這種情況現(xiàn)在也很多見，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供電子郵件、手機(jī)短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認(rèn)可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據(jù)，因此建議雙方在通過電子郵件形式達(dá)成合同一致意思后再補(bǔ)充簽署書面合同為好。第四

11、，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對(duì)合同的生效時(shí)間是附有條件的。比如，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個(gè)月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至還有合同約定要等上級(jí)部門審批通過之后才生效等等。我們認(rèn)為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時(shí)間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而如果合同不能如期生效，浪費(fèi)簽約的人力物力時(shí)間不說，還給合同當(dāng)事人帶來了履約的風(fēng)險(xiǎn)，特別是開始準(zhǔn)備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當(dāng)事人來說更加不利。因此特別約定生效條件要謹(jǐn)慎，法律法規(guī)有直

12、接規(guī)定的除外。 （3）合同無(wú)效方面。我們提四點(diǎn)。第一，合同法第52條規(guī)定了合同無(wú)效的具體情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。這些內(nèi)容比較復(fù)雜，大家在這里只要了解一下內(nèi)容就可以。第二，最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（租賃司法解釋）的規(guī)定。如該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的

13、租賃合同無(wú)效。第三，最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)的規(guī)定。這個(gè)規(guī)定講，對(duì)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：如根據(jù)中華人民共和國(guó)消防法規(guī)定，必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。這主要是指用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等公共場(chǎng)所的租賃房屋，如果未辦理過消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，有發(fā)生重大消防安全責(zé)任事故的隱患，不利于維護(hù)社會(huì)公共利益，故此類租賃合同無(wú)效。如不屬于必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，則不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。這個(gè)問

14、題在簽署租賃合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認(rèn)無(wú)效的，則當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，原本合同無(wú)效之后，雙方當(dāng)事人取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。但租賃合同比較特殊，承租人繳納了租金后，實(shí)際使用了房屋，這部分利益無(wú)法返還給對(duì)方。因此采用“無(wú)效當(dāng)有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實(shí)際使用了房屋，不支持合理使用費(fèi)不太公平的角度來設(shè)定的。 （4）合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規(guī)定是：未滿18周歲的人簽訂的合同，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代

15、理人名義簽訂的合同，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)簽訂的合同，如果事后合理時(shí)間內(nèi)獲得監(jiān)護(hù)人同意、被代理人授予代理權(quán)、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)授權(quán)的，合同有效。否則，合同無(wú)效。具體情況這里不多講了。 合同的解除和撤銷方面的法律風(fēng)險(xiǎn)我們?cè)诤竺鏁?huì)提到。 案例：原告王訴被告蘇有朋、被告時(shí)代之家房屋中介公司房屋租賃合同糾紛案 2009年7月20日，原告王和被告蘇有朋、被告時(shí)代之家房屋中介公司簽訂房屋租賃合同，約定：被告蘇有朋將其所有的一套朝外SOHO商展出租給其用于經(jīng)營(yíng)美發(fā)店。合同簽訂后，原告支付了被告蘇有朋三個(gè)月房屋押金和三個(gè)月的房租。后原告到工商部門進(jìn)行個(gè)體工商戶注冊(cè)登記，卻被告知“不得使用臺(tái)胞購(gòu)買的房屋作為

16、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。原告認(rèn)為，被告蘇有朋和時(shí)代之家公司在簽訂合同時(shí)均未向其作出提示，導(dǎo)致其無(wú)法在系爭(zhēng)的租賃房屋中進(jìn)行個(gè)體工商戶注冊(cè)登記并進(jìn)行營(yíng)業(yè)，故訴至法院，要求法院判令解除租賃合同，蘇有朋返還房屋租金、押金并賠償裝修費(fèi)、水電費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)44萬(wàn)余元，時(shí)代之家承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。被告蘇有朋答辯稱他沒有任何過錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，蘇有朋還提出反訴，要求原告王賠償不給付租金的違約金58萬(wàn)元。 北京法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部等部門于2006年頒布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見第十條規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買

17、非自用、非自住商品房。因蘇有朋并非法律專業(yè)人士，該意見實(shí)施的時(shí)間僅在其購(gòu)買房屋前不久，蘇有朋無(wú)法及時(shí)得知最新頒布的各項(xiàng)法律法規(guī)情有可原，蘇有朋對(duì)于無(wú)法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、不能實(shí)現(xiàn)合同目的所遭受的損失不存在明顯過錯(cuò)。而原告既沒有對(duì)中介公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，也沒有對(duì)租賃房屋的經(jīng)營(yíng)限制加以留意，故對(duì)于無(wú)法實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的亦存在一定過錯(cuò)。從公平角度考慮，最終法院判決：對(duì)原告要求蘇有朋返還租金、押金并賠償裝修等相關(guān)損失的請(qǐng)求不予支持；同時(shí)對(duì)蘇有朋要求原告承擔(dān)違約金的主張亦予以駁回。 從本案中我們可以看到，原、被告雙方均不了解境外人士購(gòu)買的非自住商品房是不能用于經(jīng)營(yíng)性出租活動(dòng)這一規(guī)定，是本案發(fā)生的最主要原因。本

18、案的租賃合同違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本來應(yīng)屬于無(wú)效，只是由于該意見不屬于合同法規(guī)定的“強(qiáng)制性法規(guī)”，故不能依照合同法第52條確認(rèn)無(wú)效，因此法院判決解除雙方之間的租賃合同這一結(jié)果應(yīng)該說是完全正確的。 三、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。 商品房屋租賃管理辦法第七條規(guī)定，房屋租賃合同的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；其他約定。我們揀主要的內(nèi)容講

19、一下。 1、姓名、名稱和住所。這些內(nèi)容看上去比較簡(jiǎn)單，但在實(shí)踐中卻是非常容易發(fā)生問題和糾紛的，因此要引起特別的關(guān)注。 個(gè)人的姓名，必須和身份證上面的名字相一致，否則不能確認(rèn)合同上簽字的人和身份證上的人是不是同一個(gè)人。如果有別名、曾用名的并使用的，一定要問清，由簽約人作出書面的承諾，予以確認(rèn)。公司、事業(yè)單位或者其他單位的名稱，一定要注意使用全稱，并且要和營(yíng)業(yè)執(zhí)照、登記證書上面記載的名稱完全一致。差一個(gè)字也不行，因?yàn)椴钜粋€(gè)字從法律上來講就可以認(rèn)為簽約人和營(yíng)業(yè)執(zhí)照上是兩個(gè)不同的法人。 住所的問題也要重視，因?yàn)樽∷彤?dāng)事人的聯(lián)絡(luò)方式、發(fā)送書面通知的效力都是聯(lián)系在一起的。如果找不到違約方當(dāng)事人的住所，那

20、么守約方當(dāng)事人的就無(wú)法與其聯(lián)絡(luò)，也無(wú)法發(fā)送書面通知和法律文書，從法律角度來講，當(dāng)事人的法律行為的效力也就無(wú)法認(rèn)定或者確認(rèn)。在實(shí)踐中，當(dāng)事人的住所情況是復(fù)雜多樣的，有時(shí)當(dāng)事人的注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地是吻合的，而更多的時(shí)候兩者是分離的，公司的注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地是一個(gè)地址，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)的是另外一個(gè)地址，甚至還有多個(gè)經(jīng)營(yíng)地址。這些實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址有些是在工商備案過的，有些是在工商沒有備案過的，當(dāng)事人都可能把這些地址拿來作為住所地。因此，建議在簽訂合同時(shí)雙方一定要確認(rèn)一個(gè)合同約定的住所地，或者文書的送達(dá)地址。雙方應(yīng)該在合同中約定，在履行合同過程中雙方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，除了采用普通的開會(huì)、便捷的電話、手機(jī)、電子郵件等聯(lián)系方式之

21、外，以書信形式并發(fā)送到雙方約定的送達(dá)地址是最正式的方式。雙方還可以約定，采取正當(dāng)送達(dá)方式、并向約定的送達(dá)地址送達(dá)文書，對(duì)方拒不接收的，可以視為文書已經(jīng)送達(dá)。 此外為了雙方聯(lián)系方便，可以將雙方的授權(quán)聯(lián)系人的姓名、聯(lián)系方式和地址在合同上列明，以便聯(lián)系。最好再附上一個(gè)常用的銀行賬號(hào)，在支付租賃款項(xiàng)時(shí)便于打款。 2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。 根據(jù)商品房屋租賃管理辦法第六條的規(guī)定，下列房屋是不能出租的：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 （1）屬于違法建筑，主要是有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的屬于

22、違法、違章建筑的情況。如上面提到的租賃司法解釋第二條和第三條，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)、未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，都是違法建筑。這是因?yàn)榉课莸囊?guī)劃和建筑質(zhì)量是關(guān)系到社會(huì)公共利益和公民法人人身財(cái)產(chǎn)安全的重大問題；如果在這上面沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門辦理報(bào)批手續(xù)，容易危害社會(huì)公共利益或者造成重大安全事故，因此在簽訂房屋租賃合同時(shí)，承租人應(yīng)注意查看承租房屋的產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，出租人對(duì)此也應(yīng)該予以配合，以避免由于證件上的問題導(dǎo)致合同無(wú)效。 在這里需要說明的是，有沒有房產(chǎn)證，不是房屋可以出租的必要條件。實(shí)踐中沒有房產(chǎn)證但出租房屋的情況很

23、多。這要看具體情況。如果房子已經(jīng)辦理了預(yù)售手續(xù)、其他手續(xù)齊全并已經(jīng)交房，僅僅是欠缺一個(gè)辦理房產(chǎn)證的過程，這類房子應(yīng)該說是可以出租的。但是沒有辦理合法征地、建房手續(xù)，不可能辦理房產(chǎn)證的房屋，不能用于出租。當(dāng)然為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，沒有房產(chǎn)證的房子最好不要用于出租。 （2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，主要是指建筑物必須具備相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；不符合這些標(biāo)準(zhǔn)的房屋也不能用于出租。比如我們?cè)谏厦嫣岬降?，如果租賃房屋用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等用于公共活動(dòng)，必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋，不得用于出租。 （3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的，

24、主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)證上載明房屋原本不屬于商業(yè)用途的，未經(jīng)許可不能擅自改變?yōu)樯虡I(yè)用房。例如，房屋產(chǎn)權(quán)證上載明房屋屬于居住用房的，這類房屋不能出租用于商業(yè)活動(dòng)。又比如，農(nóng)村集體所有制單位的房屋、農(nóng)民個(gè)人私有的宅基地房屋、包括所謂的小產(chǎn)權(quán)房，因我國(guó)的土地管理法第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此也不能出租用于商業(yè)活動(dòng)。 （4）法律法規(guī)禁止出租的其他情形，就是我國(guó)其他法律法規(guī)里面明文提到的禁止出租的情形。這里需要提醒一下的是，有些管理部門出具的紅頭文件里面講到的禁止房屋出租的情形不應(yīng)包括在內(nèi)，因?yàn)椴⒎撬械募t頭文件都屬于法規(guī)。除了法律法規(guī)明文規(guī)定禁止出租

25、的房屋的之外，其他沒有明確規(guī)定的情況下的房屋都可以用于出租。 除不能出租的房屋之外，這類條款基本屬于商務(wù)條款，基本上不牽涉法律問題，只需要根據(jù)實(shí)際情況在合同中詳盡說明即可。 3、租金、押金、保證金的數(shù)額和支付方式。 租金一般是預(yù)付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人會(huì)要求承租人支付一定的押金或者保證金，以求在租金之外獲得額外的履約擔(dān)保，如果不違反法律規(guī)定的，應(yīng)屬有效。在合同簽訂之前，出租人往往還會(huì)要求承租人支付一定的定金。定金主要是用于擔(dān)保合同的簽訂或者履行的；如果繳納定金后一方拒絕簽訂合同，或者履行合同不符合合同約定的，已經(jīng)支付定金的一方無(wú)權(quán)要求返還定金，已經(jīng)獲取定金的一方應(yīng)

26、當(dāng)雙倍返還定金。支付一般應(yīng)當(dāng)采取轉(zhuǎn)賬方式；如果情況特殊的，也可以支付現(xiàn)金，但為保存證據(jù)，支付現(xiàn)金的時(shí)候一定要求對(duì)方寫好收條，否則萬(wàn)一產(chǎn)生法律糾紛的話很難保障自己的合法權(quán)益。（案例） 4、租賃用途、房屋使用要求。 這些也是商務(wù)條款，只要在合同中列明即可。 5、安全性能。 同上。 6、租賃期限。 合同法第214條規(guī)定，租賃合同的期限一次最長(zhǎng)不能超過二十年，超過部分是無(wú)效的。但期滿之前可以續(xù)簽合同，每次續(xù)簽的期限最長(zhǎng)也不能超過二十年。但商品房租賃管理辦法第9條特意又提了一句，就是在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。因此租賃期限不宜訂得過長(zhǎng)，否則時(shí)間過長(zhǎng)市場(chǎng)價(jià)格因素變動(dòng)較大，不利于控

27、制風(fēng)險(xiǎn)。這方面由于比較少見，應(yīng)該說問題不是太大。 7、維修責(zé)任。 合同法第218條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，在簽訂租賃合同和租賃合同期滿退房時(shí)，雙方都需要互相配合辦理移交手續(xù)，這時(shí)必須附有相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)，以防止在租賃期間房屋的設(shè)施受到損壞而承租人又拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。如果沒有房屋移交手續(xù)，又發(fā)生了房屋設(shè)施損壞的情況，這是就難以確定責(zé)任的承擔(dān)，難免會(huì)使一方當(dāng)事人的權(quán)益受到不合理的損害。還可以在租賃合同中約定

28、，在房屋移交時(shí)一方拒絕配合辦理移交手續(xù)的，發(fā)生房屋設(shè)施損壞的責(zé)任由該方承擔(dān)。 8、物業(yè)公用事業(yè)費(fèi)。 不詳述。 9、爭(zhēng)議解決、違約責(zé)任、解除條件。 放在第四、第五部分。 10、其他情況。 （1）備案登記的問題。城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定，商品房出租以后應(yīng)當(dāng)辦理租賃備案手續(xù)，并交納出租的相關(guān)稅費(fèi)。因此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定備案登記的手續(xù)。但如果合同簽訂以后，當(dāng)事人沒有去辦理租賃備案手續(xù)，是不是這個(gè)租賃合同就無(wú)效？對(duì)此，租賃司法解釋第四條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因此如果租賃合同簽訂以后沒有辦理備案登記手續(xù)的，合

29、同應(yīng)該還是有效，不因此認(rèn)定租賃合同無(wú)效。 （2）轉(zhuǎn)租的問題。承租人租賃房屋后，征得出租人同意的還可以將房屋轉(zhuǎn)租給其他人。根據(jù)合同法第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！睆倪@個(gè)規(guī)定來看，承租人征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋之后，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，并不因此失效，而獲得轉(zhuǎn)租房屋租賃權(quán)的第三人與承租人之間也產(chǎn)生了租賃關(guān)系，但與出租人之間，沒有直接法律關(guān)系。因此承租人在轉(zhuǎn)租房屋后，不能放任不管，仍然需要注意房屋的使用情況

30、，并繼續(xù)履行與出租人之間的租賃合同。 （3）裝修的歸屬問題。租賃司法解釋第12條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。”第13條規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！睆纳鲜鲆?guī)定的內(nèi)容來看，由于承租人在簽訂合同時(shí)應(yīng)該考慮到如果進(jìn)行裝修，裝修在承租期間應(yīng)當(dāng)進(jìn)行折舊，承租期滿，裝修應(yīng)該折舊完畢這樣一個(gè)情況，因此規(guī)定在征得出租人同意進(jìn)行裝修，期滿不再續(xù)約時(shí)，裝修應(yīng)歸出租人所有。未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝修或者擴(kuò)建的，屬于對(duì)房屋的不當(dāng)使用，出租人對(duì)此不承擔(dān)

31、責(zé)任和裝修費(fèi)用。 四、租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn) 合同的解除，有正常履行完畢解除、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。合同正常履行完畢解除。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來沒有履行完畢，但雙方當(dāng)事人均認(rèn)為解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。這兩個(gè)比較簡(jiǎn)單。下面著重講一下法定解除。 法定解除主要有以下幾種情況： 1、合同法第68條、第69條規(guī)定的解除情形。 內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行；中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。 （

32、一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化； （二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)； （三）喪失商業(yè)信譽(yù)； （四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。 這條的內(nèi)容主要是說，如果一方有證據(jù)表明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的基本條件，繼續(xù)堅(jiān)持履行將會(huì)導(dǎo)致重大經(jīng)濟(jì)損失的，可以暫時(shí)先中止履行。中止后一段時(shí)間內(nèi)對(duì)方仍無(wú)好轉(zhuǎn)跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解除。這條規(guī)定如果用的好，可以極大降低因經(jīng)營(yíng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)有力武器。但行使的程序比較復(fù)雜，對(duì)證據(jù)的要求也比較高，如果把握不好，也容易帶來違約的風(fēng)險(xiǎn)。 2、合同法第94條規(guī)定的法定解除情形。 （1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能

33、預(yù)見，或者即使能夠預(yù)見也不能避免的情形。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工或者重大社會(huì)事件導(dǎo)致不能正常履行合同的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，雙方對(duì)沒有履行合同的部分均可以免責(zé)。但有一點(diǎn)要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對(duì)方已經(jīng)存在違約行為的，則不能由于發(fā)生不可抗力而免責(zé)。 （2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但如果該期限尚未屆滿，一方當(dāng)事人已經(jīng)明確表示自己不會(huì)履行合同的，這時(shí)另一方當(dāng)事人便可以行使合同的解除權(quán)。這種情況比較少見。 （3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

34、未履行。這種情況也不多見，因?yàn)椤昂侠砥谙蕖本烤故嵌嚅L(zhǎng)時(shí)間，沒有一個(gè)明確的解釋，要參考具體情況確定。而不同的情況又是千差萬(wàn)別，法院在審理過程中也常常會(huì)出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中能夠明確約定“合理期限”究竟是多長(zhǎng)（比如一個(gè)月或者三個(gè)月都是可以的），否則該條款的適用面也不是太廣。 （4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。遲延履行債務(wù)是實(shí)踐中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。由于租賃合同雙方當(dāng)事人的合同目的一般來說比較容易理解，出租人是為了獲取收益，而承租方是為了解決經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地問題，因此如果延遲履行債務(wù)的行為已經(jīng)導(dǎo)致雙方難以實(shí)現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當(dāng)然

35、，這里所說的遲延履行債務(wù)還必須具有一定程度的嚴(yán)重性，違約金額必須達(dá)到合同總金額的一定數(shù)量。如果僅僅是輕微違約，則法院一般也會(huì)要求繼續(xù)履行合同，而不會(huì)支持解除合同。 （5）法律規(guī)定的其他情形。 不多說。 從上述規(guī)定看，法律基本上確認(rèn)只有在一方存在比較嚴(yán)重的違約行為的前提下，另一方才有相應(yīng)的解除合同的權(quán)利。如果一方?jīng)]有違約行為，或者僅有輕微的違約行為，另一方則沒有解除合同的權(quán)利。另外，還可以看出，嚴(yán)重違約的一方自己是沒有權(quán)利要求解除合同的，否則就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責(zé)任創(chuàng)造了借口。 另外，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同？我們認(rèn)為，這種規(guī)定與合同法規(guī)定的當(dāng)事人享

36、有單方合同解除權(quán)的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護(hù)因違約而受到損失的守約一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故這類條款應(yīng)屬無(wú)效。 3、合同法分則“租賃合同”一章中規(guī)定的可以解除合同的情形。 合同法分則“租賃合同”一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形。 第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說的情況與前面提到的“違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)”的情況有所不同，前面所說的是房屋自身的使用性質(zhì)不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質(zhì)下改成其他用途，如房屋為

37、商業(yè)用房，但只適合作倉(cāng)儲(chǔ)而不適合作餐飲；如果承租人未經(jīng)許可擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康模鲎馊艘部梢越獬贤?第224條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第227條：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這條實(shí)際上就是由于承租人不支付租金導(dǎo)致出租人不能實(shí)現(xiàn)營(yíng)利的目的，故可以解除合同。 第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金

38、或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因?qū)е路课輾p的情況。比如樓下租戶擅自改變房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致樓上房屋嚴(yán)重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。 第232條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了。 第233條：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這是為了保護(hù)承租人的人身權(quán)利不受傷害

39、而可以單方解除的情形。 4、租賃司法解釋里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。 第6條：由于“一房數(shù)租”，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同，導(dǎo)致不能順利履行合同的，最終被確認(rèn)不能履行合同的承租人，有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。 第7條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。 第8條：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人可以請(qǐng)求解除合同： （一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

40、 （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。 上述情況，如果要求承租人必須繼續(xù)履行合同，則有可能導(dǎo)致承租人承擔(dān)難以預(yù)料的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于承租人來說明顯不公平，故承租人可以解除合同。 5、合同約定解除 約定解除的情形，主要是雙方當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到合同的具體情況，如果出現(xiàn)了某些情形，將導(dǎo)致一方當(dāng)事人的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權(quán)。由于合同內(nèi)容的廣泛性，建議當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)可以充分利用約定解除權(quán)的重要作用，對(duì)某些嚴(yán)重?fù)p害合同當(dāng)事人合法權(quán)益、但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權(quán)理由的行為，以約定解除條款的方式進(jìn)行

41、明確。 在這邊我試舉一例說明約定解除權(quán)的情形。在1994年建設(shè)部頒布了一個(gè)規(guī)章叫做城市房屋租賃管理辦法，這個(gè)辦法的第二十四條規(guī)定，承租人如有下列情形，出租人具有合同解除權(quán)。內(nèi)容有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞承租房屋的。2010年12月, 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了商品房屋租賃管理辦法，并聲明城市房屋租賃管理辦法這個(gè)規(guī)章予以廢止。但這個(gè)規(guī)章的上述內(nèi)容具體、明確，且并不違反相關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。如果當(dāng)事人能夠?qū)⑸鲜鰞?nèi)容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確，則更加有利于保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。

42、 案例：沈訴路房屋租賃合同糾紛案（本律師以前辦理的案例） 2006年，被告路與原告沈簽訂私房租賃合同一份，約定由沈?qū)⒆杂械囊惶孜挥诒臼斜毙聸艿乃接蟹课荩娣e75平方米，二樓）出租給路一家居住，租期十年，租金為每月1500元。原告居住在該房同一小區(qū)的另一套自有房屋中，位于六樓。原告有一個(gè)女兒在本市仙霞路有房居住。合同生效后，雙方均按約履行合同。2008年10月，原告提出要增加房租，與被告協(xié)商未成。 2009年4月，原告沈向法院提起訴訟稱：2008年7月原告在樓下摔傷腳骨，送醫(yī)院治療后，因原告年齡較大（70歲），故一直有后遺癥，上下樓梯不便，生活上發(fā)生嚴(yán)重困難；原告希望能夠收回位于二樓的租賃房屋自

43、住，以解決生活上的不便。故原告認(rèn)為，本案租賃合同由于客觀上的原因，已經(jīng)不具備繼續(xù)履行的條件；另外由于原告要繼續(xù)履行合同的話，必須付出身體健康權(quán)為代價(jià)，合同繼續(xù)履行對(duì)原告不公平，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此提出要求解除與被告之間的租賃合同。被告路辯稱，原告要求解除房屋租賃合同沒有法律依據(jù)。原告雖然腳骨摔傷，但已經(jīng)經(jīng)過醫(yī)院治療完畢，從病歷上看不出需要搬回二樓居住的必要性；而且原告的病與其自身年齡較大也有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，被告在本案中沒有任何主觀上的過錯(cuò)。另外，本案的房屋租賃合同中有一條規(guī)定，原告要解除租賃合同的必須經(jīng)過被告同意；且目前原告解除合同的請(qǐng)求不符合法定的解除合同的條件。原告生活上的問題，可以通過請(qǐng)護(hù)

44、工、請(qǐng)女兒照料、原告搬到女兒家居住等方式解決，被告對(duì)此也愿意補(bǔ)貼原告一部分生活費(fèi)用。被告已經(jīng)征得原告同意進(jìn)行了房屋裝修，故不適宜解除合同。因此希望法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 經(jīng)審理，法院認(rèn)為，由于原告出租房屋主要是為獲取經(jīng)濟(jì)利益，繼續(xù)履行并不影響原告的權(quán)益和合同的目的；原告的身體狀況問題可以通過其他途徑予以解決；租賃合同并非由于客觀原因無(wú)法繼續(xù)履行，本案中也不存在嚴(yán)重違約的情況。法院判決不予支持原告的訴訟請(qǐng)求。 通過本案，我們可以看出，合同簽訂后雙方必須全面履行合同規(guī)定的義務(wù)。本案中原告要求解除租賃合同，既沒有法律上規(guī)定的解除條件，也不符合租賃合同中的相關(guān)約定，故其訴請(qǐng)法院不予支持。不能僅僅以合

45、同事實(shí)上不適宜履行，就隨便要求解除合同。 6、租賃合同撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn) 合同法第54條規(guī)定，因重大誤解訂立的合同、在訂立時(shí)顯失公平的合同、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方都有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。這些內(nèi)容也比較復(fù)雜，與合同法第52條關(guān)于合同無(wú)效的內(nèi)容一樣，我也不多解釋了，只要了解一下即可。 五、租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn) 違約行為是合同法律風(fēng)險(xiǎn)最主要的體現(xiàn)方式。一方當(dāng)事人有違約行為，會(huì)給另一方當(dāng)事人帶來履行合同的不便，也會(huì)造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失。違約行為除了通過合同條款加以事先規(guī)制之外，更主要是通過損害賠償?shù)姆绞竭M(jìn)

46、行彌補(bǔ)，讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補(bǔ)受到的損失，不能讓違約方因?yàn)檫`約行為而獲得利益，因此需要對(duì)違約和損害賠償進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。 1、違約的條件。 違約的條件比較簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不履行法律規(guī)定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀上具有過錯(cuò)，究竟是故意還是過失；只要在客觀上有違反合同的行為，即可以認(rèn)為產(chǎn)生了違約。具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、未對(duì)房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租

47、賃的房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數(shù)量支付租金、押金或者保證金等財(cái)物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。 2、違約損害賠償?shù)姆绞健?違約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕邢铝袔追N。 （1）實(shí)際履行、繼續(xù)履行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續(xù)履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損害賠償?shù)姆绞蕉裕瑢?shí)際履行的成本較少，法律依據(jù)也比較明確，較少發(fā)生爭(zhēng)議的幾率，所以在實(shí)踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì)要求當(dāng)事人首先采

48、取實(shí)際履行的方式承擔(dān)違約責(zé)任。 （2）采取補(bǔ)救措施、恢復(fù)原狀。具體到租賃合同來說，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復(fù)、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供應(yīng)恢復(fù)、通過自購(gòu)建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復(fù)原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)以減少實(shí)際損失、適當(dāng)減少房屋租金，等等。采取補(bǔ)救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當(dāng)擴(kuò)大。 （3）賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式。主要有： 違約金。根據(jù)雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔(dān)一定的金錢賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補(bǔ)償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；如果當(dāng)事人約定了違約金，但數(shù)額不足

49、以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失；如果當(dāng)事人并沒有因?yàn)檫`約行為受到損失，但約定了違約金的，也應(yīng)該承擔(dān)違約金。違約金約定的數(shù)額過高或者過低的，在訴至法院后可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)調(diào)高或者調(diào)低。違約金過高予以調(diào)低的，一般認(rèn)為最高數(shù)額應(yīng)為實(shí)際損失的30%。 實(shí)際損失。包括直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對(duì)方的違約行為導(dǎo)致當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和支付費(fèi)用的增加。例如：因承租人不恰當(dāng)使用房屋導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變形，出租人緊急聘請(qǐng)工人對(duì)房屋進(jìn)行維修加固，但只修復(fù)了一部分，還有一部分無(wú)法修復(fù)。在這里，房屋結(jié)構(gòu)無(wú)法修復(fù)的部分就是出租人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失；該修理費(fèi)根據(jù)法律應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)

50、，出租人墊付的修理人工費(fèi)就是支付費(fèi)用的增加。直接損失是現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，一般是比較容易確定的。間接損失則比較難以理解，它是指合同在全面和適當(dāng)履行之后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益。一般來說，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說是利潤(rùn)的損失。比如說，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉(zhuǎn)租他人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。這些規(guī)定比較疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。 約定賠償計(jì)算方式。這又是合同法賦予我們的強(qiáng)大武

51、器。由于損害賠償?shù)挠?jì)算方法是一件較為復(fù)雜的事，如果雙方當(dāng)事人能夠在合同中事先對(duì)可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計(jì)，并對(duì)違約賠償計(jì)算方式作一較為詳細(xì)和明確的約定，則在事后進(jìn)行損害賠償工作時(shí)無(wú)疑具有相當(dāng)?shù)谋憷浴?采取措施防止損失擴(kuò)大的合理費(fèi)用。在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施方式防止損失的擴(kuò)大。一方或者雙方不采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)于損失擴(kuò)大的部分，當(dāng)事人無(wú)權(quán)要求損害賠償。對(duì)于采取措施防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，可以由違約方承擔(dān)。 六、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn) 在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進(jìn)行救濟(jì)進(jìn)行協(xié)商。如果協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見的，則只能通過訴訟或者仲裁方式，通稱爭(zhēng)議解決方式

52、解決雙方之間的爭(zhēng)議。雙方的權(quán)利義務(wù)將在訴訟或者仲裁過程中得到最終的解決，無(wú)論這個(gè)結(jié)果是否可以令人接受。由于仲裁必須要有仲裁條款，其效力的內(nèi)容較為復(fù)雜，故今天不提仲裁的具體內(nèi)容，只講訴訟的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，仲裁的有關(guān)問題可以參照訴訟。 在訴訟過程中當(dāng)事人經(jīng)常會(huì)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)種類有： 1、起訴不符合法律規(guī)定的條件。 民事訴訟法第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。這條規(guī)定看似明白，但實(shí)際上比較抽象，在立案的過程中當(dāng)事人、律師和法院經(jīng)常

53、會(huì)就其中的理解發(fā)生歧義。 簡(jiǎn)化來說，租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是出租人和承租人雙方，一般是權(quán)利受到侵害的一方為原告，違約一方為被告。訴訟請(qǐng)求一般有三類：確認(rèn)之訴、變更之訴、給付之訴。確認(rèn)之訴，一般為確認(rèn)某一法律關(guān)系存在或者不存在。例如，承租人起訴要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，就是一種確認(rèn)之訴。變更之訴是要求對(duì)合同的某些權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容予以變更。例如，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金，即為變更之訴。給付之訴最好理解，要求支付租金即為給付之訴，但是在法律上，要求對(duì)方當(dāng)事人實(shí)施一定行為也可以作為給付之訴。例如，承租人要求出租人及時(shí)修復(fù)租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄則是指案件應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)法院受理的問題。就租賃合同來說

54、，一般應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄，即承租的房屋在哪個(gè)區(qū)，就去哪個(gè)區(qū)的基層法院起訴。如果案件的金額較大、影響較大或有其他情形的，則應(yīng)當(dāng)去相應(yīng)的中級(jí)法院起訴。 如果法院認(rèn)為當(dāng)事人的起訴符合上述規(guī)定的四個(gè)條件的，予以立案受理。認(rèn)為不符合其中的一個(gè)或一個(gè)以上的條件的，法院可以不予受理；已經(jīng)受理的，可以裁定駁回起訴。 2、訴訟時(shí)效。 訴訟時(shí)效是指當(dāng)事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要求解決或者訴訟的期間段。如果超過這個(gè)規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當(dāng)事人將喪失獲得法院判決維護(hù)其合法權(quán)益的機(jī)會(huì)，也就是說，法院將判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。因此超過訴訟時(shí)效是非常重要的法律風(fēng)險(xiǎn)之一，建議予以重視。 根據(jù)民法通則的規(guī)定

55、，一般案件的訴訟時(shí)效為二年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計(jì)算。這句話又比較難以理解，我不作過多解釋了，大家只要理解為爭(zhēng)議發(fā)生之日就行了。延期支付或者拒絕支付租金案件的訴訟時(shí)效是一年，比一般案件的訴訟時(shí)效期間要短很多，這個(gè)也需要特別注意。 租賃案件的訴訟時(shí)效還有一個(gè)比較重要的問題就是分期支付租金的案件，如果有數(shù)期租金沒有支付，則應(yīng)該是數(shù)期租金自應(yīng)該支付之日起分別計(jì)算訴訟時(shí)效，還是在整個(gè)合同到期之后一并計(jì)算未支付的數(shù)期租金的訴訟時(shí)效。很顯然，后者的保護(hù)力度較大，比前者要方便得多。從相關(guān)規(guī)定來看，最高法院在一個(gè)關(guān)于訴訟時(shí)效的司法解釋里面曾經(jīng)規(guī)定過，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。但上海法院不承認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，他們認(rèn)為該規(guī)定適用的前提是“同一債務(wù)分期履行”，而分期支付的租賃合同的租金不屬于