我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范(共22頁)

1、目錄(ml)內(nèi)容摘要 2ABSTRACT 3緒言(x yn)41我國個人(grn)住房貸款概述51.1個人住房貸款的基本概念51.2人個住房貸款的分類51.3人個住房貸款的主要特點51.4個人住房貸款的流程61.5我國個人住房的現(xiàn)狀及主要風(fēng)險61.5.1個人住房貸款現(xiàn)狀61.5.2個人住房貸款的主要風(fēng)險92我國個人住房貸款風(fēng)險的主要成因102.1逆向選擇和道德風(fēng)險102.1.1個人住房貸款中的逆向選擇102.1.2個人住房貸款中的道德風(fēng)險112.2房地產(chǎn)泡沫112.2.1我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析112.2.2房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險132.3商業(yè)銀行流動性過剩142.3.1商業(yè)銀行流動性

2、過剩的原因分析142.3.2流動性過剩對個人住房貸款風(fēng)險的影響142.4房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)風(fēng)險及防范制度缺陷143我國商業(yè)銀行(shn y yn xn)個人住房貸款風(fēng)險防范措施163.1建立(jinl)和完善個人住房信貸保障制度163.1.1完善個人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境163.1.2完善房貸保險制度173.2建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系173.3適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新173.4加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測19結(jié)束語21參考文獻(xiàn)22致謝23我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及其防范 內(nèi)容摘要20世紀(jì)90年代以來,個人住房貸款業(yè)務(wù)由于其成長性和厚利性的特點,成為國內(nèi)各家商業(yè)銀行

3、爭相拓展的業(yè)務(wù)品種,作為其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,改善經(jīng)營效益的支柱業(yè)務(wù)。但是,隨著個貸業(yè)務(wù)貸款規(guī)模的急劇膨脹,所積累的風(fēng)險也逐漸暴露。比如,個貸業(yè)務(wù)還款期限長,而個人收入的變動、銀行風(fēng)險控制措施的不力、政策變動的沖擊以及法律制度的不健全等因素,都會給銀行個貸業(yè)務(wù)帶來潛在的風(fēng)險。因此,加強個貸風(fēng)險管理,提高個貸風(fēng)險防范能力,儼然成了商業(yè)銀行日常經(jīng)營管理所面臨的急切話題。關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險；商業(yè)銀行THE CAUSE AND CONTROL ANALYSIS ON INDIVIDUAL HOUSING CONSUMPTION LOAN OF CHINAS COMMERCIAL B

4、ANKSABSTRACTIn the 1990 of the 20th century, the individual housing Consumption loan business due to its characteristics of growth and profits, a domestic commercial banks are scrambling to expand business, as its optimizing the credit structure, improve the quality of credit assets, improving the o

5、perational efficiency of pillars of business. However, with the rapid expansion of credit for business loans, The accumulated risk has gradually exposed. For example, a long period of the individual housing Consumption loan repayment, and changes in personal income, weak banking risk control measure

6、s, the impact of policy changes, as well as factors such as inadequate legal system would pose a potential risk to the banking credit business. Therefore, strengthening risk management of credit, improve credit risk prevention capacity, seems to have become an urgent topic facing the day-to-day oper

7、ation and management of commercial banks.Key words: Individual Housing Consumption Loan; Risk;Commercial Banks緒言(x yn)1998年,隨著國家住房制度改革的全面推進和金融體制改革的逐步深入,我國商業(yè)銀行逐步將發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)作為一個新的利潤增長點。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展,目前個人住房貸款已進入風(fēng)險高發(fā)區(qū)間。商業(yè)銀行如何識別、轉(zhuǎn)移、控制(kngzh)、管理個人住房貸款風(fēng)險是此項業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展的基本要求?，F(xiàn)階段個人住房貸款屬于我國商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但不良個人貸款的絕對額與比重兩項

8、指標(biāo)均已呈現(xiàn)上升趨勢。按照國際慣例，個人住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)期通常為38年，我國個人住房貸款當(dāng)前正步入較高風(fēng)險時期。住房貸款初期粗放管理模式埋下的風(fēng)險隱患將逐漸顯露，而且隨著業(yè)務(wù)發(fā)展又會出現(xiàn)一些新情況，比如現(xiàn)階段的商業(yè)銀行流動性過剩問題。這些都對風(fēng)險控制提出更高要求。因此，系統(tǒng)研究我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，分析風(fēng)險的成因和特點，采取切實可行的應(yīng)對策略控制風(fēng)險，對促進我國住房金融的可持續(xù)發(fā)展，推進國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步快速增長都具有(jyu)重要的現(xiàn)實意義。研究個人住房貸款風(fēng)險防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險產(chǎn)生原因、風(fēng)險現(xiàn)狀及未來面臨的狀況。本文從我國個人住房貸款風(fēng)險狀況入手,對比分析了國外商業(yè)

9、銀行個人住房貸款風(fēng)險管理框架和方法,全面探索了我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理體系的構(gòu)建和相應(yīng)的措施手段。第1章是對我國個人住房貸款的概述。其內(nèi)容主要包括我國個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對我國住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢的預(yù)測展望個人住房貸款的發(fā)展前景。為說明風(fēng)險產(chǎn)生根源，還需要對個人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第2章是以我國個人住房貸款的風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因的具體分析。主要從借款人風(fēng)險（逆向選擇和道德風(fēng)險）、國家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動性風(fēng)險）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個個人住房貸款鏈條上的各個因素，抓出重點進行風(fēng)險剖析。第3章針

10、對第2章所列舉的風(fēng)險產(chǎn)生的原因，提出進行風(fēng)險防范的措施。對借款人風(fēng)險提出了完善法律制度和保險制度的舉措；對于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進行宏觀經(jīng)濟走勢分析、優(yōu)化資源配置和加強自身管理操作；對于流動性風(fēng)險，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來減輕此風(fēng)險；對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險；銀行可建立篩選機制和拓寬融資渠道等方法來防范。美國“次貸”危機的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機并嚴(yán)重危及到了實體經(jīng)濟，即說明了一個事實：住房貸款雖然相對比較安全，但其風(fēng)險一旦形成，便會迅速擴張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟的發(fā)展。對于我國而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，

11、因此隨著數(shù)量的增長，累積的風(fēng)險也越來越多，而對于風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實際經(jīng)驗。另外，中國房地產(chǎn)市場起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個人信用體制不完善，使得個人住房貸款風(fēng)險日益顯現(xiàn)，加強個人住房貸款的風(fēng)險已迫在眉睫。1我國個人(grn)住房貸款概述1.1個人(grn)住房貸款的基本概念中國人民銀行個人住房(zhfng)貸款管理辦法對個人住房貸款做出如下定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放

12、個人住房貸款的金融機構(gòu)（一般為商業(yè)銀行），通稱貸款銀行。1.2 個人住房貸款的分類 目前個人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類：第一，政策性個人住房貸款。該貸款是為推進住房制度改革，運用住房公積金、住房銷售房款和住房補貼存款，為企業(yè)單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括：住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國家安居工程發(fā)放的個人住房抵押貸款等。第二，自營性或商業(yè)性個人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲蓄存款及其他存款為資金來源向居民個人發(fā)放的用于購買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有:各商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款、個人住房

13、裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等品種。第三，個人住房組合貸款。它是政策性和自營性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，如果這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補購房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個人住房抵押貸款展開論述。1.3個人住房貸款的主要特點個人住房貸款作為一種消費性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點：第一，長期性。由于住房價值大，使用期限長，居民購買一套住房需要較長時間的積累，因此個人住房貸款期限短則幾年，長則10年、20年，最長期限可達(dá)30年。這就為信用風(fēng)險的緩慢積聚

14、提供了條件。國際經(jīng)驗認(rèn)為個人住房貸款的信用風(fēng)險一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。 第二，零售性。個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進行多次合作的機會少，這些都會造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險，因而形成了風(fēng)險分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對借款人資信狀況的變化進行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。如果要對異地借款的資信狀況進行調(diào)查并不容易，對借款人的資信狀況的變化

15、進行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費相當(dāng)多的人力、物力和財力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。這一因素決定了住房貸款具有(jyu)很強的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。1.4個人(grn)住房貸款的流程貸款操作(cozu)的主要流程如圖1所示：個人住房貸款風(fēng)險管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計圖1 個人住房貸款操作流程由上圖可見，人住房貸款操作流程為：個人方面：個人貸款申請信貸受理審查上報審核批準(zhǔn)辦理發(fā)放手續(xù)償還貸款清戶撤押。銀行方面：主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個環(huán)節(jié)依次進行。這五個環(huán)節(jié)的每個

16、環(huán)節(jié)在我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會種下風(fēng)險隱患。1.5我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險1.5.1個人住房貸款現(xiàn)狀我國住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年突破3萬億元（見表1-1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房價在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險顯現(xiàn)。如果房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風(fēng)險就會很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)

17、的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。表1-1 歷年全國個人(grn)住房貸款狀況表(19972008) 單位：億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910

18、.2720072524263000011.882008303500298009.82以上海市為例，上海住房信貸政策直接(zhji)受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來一段時間內(nèi)，依然對首套房實行首付和利率的優(yōu)惠，對多套房（特別(tbi)是二套以上）則根據(jù)市場風(fēng)險由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高“門檻”，但不會有禁止性限制。因此，對于購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵 普通住房的購買，從上海個人住房貸款余額走勢看（圖1-1），其隨時間推移持續(xù)增長的態(tài)勢表明房地產(chǎn)的貸款幅度仍然十分強勁。圖

19、1-1. 上海中資銀行本外幣個人住房貸款余額 單位：億元截止(jizh)2009年，我國個人(grn)住房貸款余額為4.38萬億元，比剛剛起步時的1997年末(nin m)(235.46億元)增加了4356.54億元，增長了185倍，而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達(dá)到80以上。雖然住房未被列入消費品，但它已成為消費信貸的大頭。有些城市個人住房貸款占銀行貸款比重達(dá)到了50以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績

20、提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險。建設(shè)銀行2009年度年報顯示（見下表1-2）：2009年建行個人貸款增長32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長41.35%至8525.31億元。在2009年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的50%左右，其隱藏風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。表1-2 中國建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,351,31557,1781.71%2,689

21、,78474,4302.77%短期貸款915,67429,1433.18%855,39737,7004.41%中長期貸款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%個人貸款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%個人住房貸款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%個人消費貸款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他貸款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,7705.12%119,4

22、676120.51%總計4,819,77372,1561.50%3,793,94383,8822.21%1.5.2個人(grn)住房貸款的主要風(fēng)險我們通常所說(su shu)的風(fēng)險，是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟損失的可能性。商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、流動性風(fēng)險、銀行的操作風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險等等。借款人風(fēng)險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀

23、行的貸款風(fēng)險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生(chnshng)房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動蕩。宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于高速發(fā)展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的

24、苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。以上因素將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。流動性風(fēng)險。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達(dá)到18%-2

25、0%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。銀行的操作風(fēng)險。這主要包括:（一）銀行審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶還款能力調(diào)查。個別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。 （二）評估風(fēng)險已成為銀行操作

26、風(fēng)險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價風(fēng)險。估價風(fēng)險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。 （三）處罰力度不夠的風(fēng)險。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營的實際結(jié)果來看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行，落實不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，因信貸經(jīng)營違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險，最終導(dǎo)致銀行大量信貸

27、資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。 開發(fā)商風(fēng)險。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后, 因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn), 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。本文主要針對個人住房貸款的突出的風(fēng)險(fngxin)分析其風(fēng)險成因，并從源頭上研究防范控制的方法。2我國個人住房貸款風(fēng)險的主要(zhyo)成因2.1逆向(n xin)選擇和道德風(fēng)險針對信貸市場借款人信用

28、風(fēng)險的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對稱是引致信用風(fēng)險的重要原因，并會進一步影響信貸市場分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。2.1.1個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風(fēng)險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險偏好者。對于個人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸

29、款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險。2.1.2個人(grn)住房貸款中的道德風(fēng)險道德風(fēng)險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。內(nèi)部道德風(fēng)險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道

30、德風(fēng)險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄(fngq)還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。2.2房地產(chǎn)泡沫(pom)房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者-隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的

31、后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟的載體起碼有如下兩個特點：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。2.

32、2.1我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的主要載體之一。目前我國商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對于其他貸款項目而言收益較高，風(fēng)險較小，所以商業(yè)銀行很容易就對開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合中國行業(yè)景氣分析報告（2002-2003年）給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費三方面進行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，2001-2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居(o

33、 j)不下（見圖2-1）。圖2-1 2001-2009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資比從交易方面(fngmin)，商品房銷售額急速增長，1999-2004年全國商品房銷售額平均年增幅28.3%（見圖2-2），其中不乏投機炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房價的高速上漲顯示了市場需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖2-2 1999-2009年全國及上海商品房平均銷售價格從消費方面，房價的高速增長已超越了居民的消費能力，高房價使眾多購房者卻步。房價收入比是國際通用的衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房價收入(shur)比=（商品房平均銷售價格*套均面積）城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004

34、年中國(zhn u)主要城市房價收入比計算結(jié)果如表2-1：表2-1 部分城市房價收入(shur)比情況（%）項目2000年2001年2002年2003年2004年北京12.9213.8911.2910.979.38成都8.918.588.8910.979.38廣州11.110.611.29.3上海15.716杭州12.71615.915.917按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家的房價收入比一般在3-6倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比己經(jīng)超過7-8倍。2003年至2004年房屋銷售價格與可支配收入比較如圖2-3：圖2-3 2003-2004年房

35、屋銷售價格與可支配收入上漲增速2007年房屋銷售價格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實說明我國的房地產(chǎn)市場泡沫確實存在。2.2.2房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險泡沫經(jīng)濟往往會給金融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟伊始，經(jīng)濟一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機者也伺機逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。但此時，一有風(fēng)吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資

36、產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴(yán)重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這時銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至?xí)S以優(yōu)良條件吸引客戶。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價格低至貸款金額以下時，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時，銀行本身的財務(wù)狀況就會惡化，

37、容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)(bof)銀行危機。2.3商業(yè)銀行(shn y yn xn)流動性過剩2.3.1商業(yè)銀行流動性過剩(gushng)的原因分析目前普遍認(rèn)為引起商業(yè)銀行流動性過剩的原因有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資一低消費”的經(jīng)濟增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。大凡按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的經(jīng)濟個體，都有追逐利潤最大化的沖動，商業(yè)銀行也不例外。為實現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會在存款的邊際成本等于存款運用所帶來的邊際收益的時候停止，銀行有自身的目標(biāo)函數(shù)來約束自身的經(jīng)營行為，其吸收存款的規(guī)模取決于資金能

38、否順利地投放到市場上去。當(dāng)資金的投放受到約束時，銀行會對存款的吸收進行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動和規(guī)模都是有限的。但是，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護自身和政府的信譽，長久以來都在被動地吸收存款。由于國有企業(yè)改革和私營經(jīng)濟發(fā)展需要大量的資金，國家沒有對商業(yè)銀行的信貸給予嚴(yán)格的控制，銀行還沒有面對嚴(yán)重的信貸約束。但隨著我國對外日益開放，國家對金融風(fēng)險越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個硬性的約束，國家開始對商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。同時，在國內(nèi)經(jīng)濟過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對象。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動性過剩問題更加突出。

39、2.3.2流動性過剩對個人住房貸款風(fēng)險的影響貨幣市場的高流動性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個比較合適的放貸企業(yè)。近年來，由于市場競爭加劇，行業(yè)利潤率趨于下降，高利潤率的投資領(lǐng)域不多。在此情形下， HYPERLINK /n?k=房地產(chǎn) o 房地產(chǎn) t _blank 房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端 HYPERLINK /n?k=房價 o 房價 t _blank 房價的快速上漲，也為一些投資者進入這一領(lǐng)域提供了一個機會。但投資者的資金，主要來自銀行。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會導(dǎo)致金融機構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過

40、大的風(fēng)險。在流動性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險。特別是房貸相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險更大。2.4房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險控制及防范(fngfn)制度缺陷（一）房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險、高收益的特性。因為該行業(yè)的可觀利潤誘惑，國有、民營資本爭先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強的區(qū)域性，對帶動地方經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格

41、，由此造成眾多的開發(fā)公司中良莠不齊(ling yu b q)，部分公司資金實力不強，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計，1999年全國注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負(fù)債率高的中小型企業(yè)占70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團僅占0.5%左右。由于商品房大多是期房銷售，一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實際不符、不按期交房以及合同條款爭議等問題，導(dǎo)致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房價以求多貸款，事后再將超過正常房價的資金返給借款人等等

42、。（二）房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹窄房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海這個城市的情況來看（見表2-2）：表2-2.上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 單位：億元200620072008國內(nèi)貸款575.1558.43549.55利用外資55.9674.0571.33自籌資金577.98379.08595.21其他資金967.841336.96896.03資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三

43、季度。從上表4可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。從3年開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看（見圖2-4）：我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的90%以上。圖2-4.2006-2008年上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)資料(zlio)來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。進一步分析可發(fā)現(xiàn)(fxin)，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。而在自籌資

44、金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。這表明，我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一。3、我國商業(yè)銀行(shn y yn xn)個人住房貸款風(fēng)險防范措施3.1建立和完善個人住房信貸制度3.1.1完善個人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境個人住房抵押貸款涉及到社會經(jīng)濟的方方面面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險需要有良好的

45、法律環(huán)境和立法支持。我國應(yīng)盡快制定和頒布消費信貸法，明確消費信貸活動中相關(guān)主體的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)險；建立個人破產(chǎn)制度，使個人住房抵押貸款的相關(guān)環(huán)節(jié)均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發(fā)達(dá)國家個人信用管理的經(jīng)驗，如美國的消費信用方面法律就有：公平信用報告法、誠實信貸法、誠實借貸法、公平信用結(jié)賬法、信用卡發(fā)行法、平等信用機會法、公平債務(wù)催收法等6；同時改善法律執(zhí)行環(huán)境，建立處置銀行抵押資產(chǎn)的小額債權(quán)速審法庭，減少繁雜手續(xù)和環(huán)節(jié)，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。3.1.2完善(wnshn)房貸保險制度降低我國個人住房貸款風(fēng)險的一個重要制度是個人住房貸款保險制

46、度。個人住房貸款保險是指借款人在申請個人住房貸款時，根據(jù)合同約定購買政府設(shè)立的住房貸款保險，保險人對于(duy)合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時負(fù)責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。此類保險主要有三種，一是綜合保險，借款人的生命保險和借款人信用(xnyng)保險的綜合保險；二是貸款信用保險，實行房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；三是抵押物財產(chǎn)保險。為了降低金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險，中國人民銀行頒布的個人住房貸款管理辦法規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)

47、保險手續(xù)。目前，我國多家保險公司開展了此項業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，稱為“商品房抵押貸款保險”、“住房抵押貸款綜合保險”等。這一險種對住房金融乃至房地產(chǎn)市場的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但這一個人住房貸款保險業(yè)務(wù)開辦不長，經(jīng)驗不足，存在諸多問題，需要加以完善。3.2建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系（一）加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預(yù)測宏觀經(jīng)濟形勢是金融機構(gòu)業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響到國家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營方針，由此可以看出金融機構(gòu)如果對國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會加大個人住房貨款風(fēng)險。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨緊縮狀態(tài)時，房

48、地產(chǎn)市場的價格比較平穩(wěn)，為拉動消費需求、促進國民經(jīng)濟的增長，國家政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價格相對較低使房屋的保值性較強，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷努力提高市場份額。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹的狀態(tài)時，消費者的住房消費需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房價格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價格會嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價值的真實性，在國家宏觀政策調(diào)控下一旦房價回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險，故

49、在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切(mqi)關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。（二）調(diào)整信貸(xndi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過加強各類風(fēng)險限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價政策等手段合理控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險促進流動佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探索資產(chǎn)組合動態(tài)管理分離(fnl)、轉(zhuǎn)移、

50、分散信貸風(fēng)險。改變貸款組合風(fēng)險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險度。考慮到未來利率變動及經(jīng)濟周期性波動的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對經(jīng)濟周期性波動風(fēng)險的應(yīng)變能力。（三）制定嚴(yán)密、詳細(xì)、操作性強的規(guī)章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。商業(yè)銀行可根據(jù)個人住房抵押貸款內(nèi)部評級模型的相關(guān)數(shù)據(jù)制定貸款風(fēng)險資本配置和信貸組合計劃，確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向、比重以及發(fā)展節(jié)奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。同時，加強貸款流程全過程管理，從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等環(huán)節(jié)分析相關(guān)風(fēng)險點，落實管理職責(zé)，規(guī)范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業(yè)務(wù)人員自覺遵守各項規(guī)章制度，解決重業(yè)務(wù)拓展輕風(fēng)險管理的導(dǎo)向機制；

51、強化損失責(zé)任追究制度，根據(jù)資產(chǎn)的實際損失追究相應(yīng)責(zé)任。在組織結(jié)構(gòu)上，可以逐步實行審批官和風(fēng)險控制官派駐制，實現(xiàn)審貸分離和風(fēng)險監(jiān)管分離，保證貸款審批和風(fēng)險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經(jīng)營，逐步培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)化審批官和風(fēng)險管理官，提高管理專業(yè)水平。要加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，信息分析結(jié)果可能越準(zhǔn)確，為較好預(yù)防和控制信用風(fēng)險評價提供客觀依據(jù)。3.3適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新（一）創(chuàng)新個人住房貸款品種為了滿足購房者的不同貸款需要，金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)計適合不同居民支付能力和財務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購房者資金需求的同時。也通過不同貸款品種的組

52、合降低了風(fēng)險。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個人住房貸款由于資金來源過分依賴短期儲蓄存款所造成的資金流動性風(fēng)險，并分散由資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風(fēng)險；另一方面還可以通過出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。而且和用信貸資金二級市場上信息傳播快、披露及時、透明度高等優(yōu)點來減緩一級市場中信息不對稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國外多樣化貸款形式的經(jīng)驗。可以(ky)推出住房儲蓄貸款、分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房

53、抵押貸款、反向抵押貸款等。（二）對個人住房貸款的利率(ll)品種進行(jnxng)調(diào)整隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風(fēng)險會逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行在防范個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險上可以采取以下措施。第一，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給借款人，同時也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。第二，開發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限

54、內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業(yè)銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發(fā)行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風(fēng)險管理，通過市場交易抵補資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進行短期利率風(fēng)險管理，用銀行間期權(quán)(上限期權(quán)、下限期權(quán)和雙限期權(quán))、互換和互換期權(quán)進行長期利率風(fēng)險管理。第四，大力發(fā)展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業(yè)銀行可將個人住房抵押貸款形

55、成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權(quán)，提高流動性。3.4加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測（一）加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選跟蹤監(jiān)視開發(fā)商的資金運行?？梢箝_發(fā)商商開立資金專戶，嚴(yán)格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷售樓宇的款項，防止造成按揭樓宇的爛尾。按工程進度給房地產(chǎn)商合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國的房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時，必須密切關(guān)注按揭貸款項目的工程進度，信貸資金的到位必須視工程進度發(fā)放。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、

56、誠信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c住宅項目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個人信貸業(yè)務(wù)支持的重點并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出(tuch)機制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時清除不符合要求的中小企業(yè)。（二）拓寬(tu kun)房地產(chǎn)融資渠道目前(mqin)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險。為了規(guī)避此種風(fēng)險，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化?？晒膭钇髽I(yè)發(fā)行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來?；蛘呖衫梅康禺a(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個投資者的資金，收購并持