房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)模式課件

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第1頁(yè)，共300頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員2房地產(chǎn)交易流程與合同3房地產(chǎn)稅費(fèi)4房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)5課程內(nèi)容2第2頁(yè)，共300頁(yè)。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)6房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù)7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息8房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理9課程內(nèi)容3第3頁(yè)，共300頁(yè)。第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論知識(shí)目標(biāo)：1懂得經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、必要性，理解經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)和作用；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用等；2了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；懂得發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義；3掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容。 4第4頁(yè)，共300頁(yè)。第一章 房地產(chǎn)經(jīng)

2、紀(jì)概論能力目標(biāo)：1具備對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀等進(jìn)行調(diào)查或分析的能力。2能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類和業(yè)務(wù)操作流程等進(jìn)行初步的調(diào)查或分析的能力。能夠區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的類型，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位。具備進(jìn)一步學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作流程的能力。3能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式、行業(yè)管理進(jìn)行初步調(diào)查和分析的能力。5第5頁(yè)，共300頁(yè)。第一節(jié) 案例導(dǎo)入案例1 美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 案例2香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)6第6頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì) 一、經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵 經(jīng)紀(jì)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)行為, 即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，具體是指以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事的居間、代理、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)

3、業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。7第7頁(yè)，共300頁(yè)。二、經(jīng)紀(jì)收入傭金法定傭金傭金分類自由傭金第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì)8第8頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì)傭金與回扣及信息費(fèi)的區(qū)別 （1）傭金與回扣（2）傭金和信息費(fèi)9第9頁(yè)，共300頁(yè)。三、經(jīng)紀(jì)的類型 1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為3經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托, 以自己的名義與第三方進(jìn)行交易, 并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為2經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi), 以委托人名義與第三方進(jìn)行交易, 并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。居間 代理 行紀(jì)第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì)10第10頁(yè)，共300頁(yè)。四、經(jīng)紀(jì)特點(diǎn)第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì) 1.活動(dòng)范圍的

4、廣泛性 2.活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性 4.活動(dòng)地位的居間性 5.活動(dòng)目的的盈利性 3.活動(dòng)主體的專業(yè)性 6.活動(dòng)責(zé)任的確定性11第11頁(yè)，共300頁(yè)。五、經(jīng)紀(jì)作用第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì) 1.傳播經(jīng)濟(jì)信息 2.加速商品流通 4.推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善 5.促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 3.優(yōu)化資源配置12第12頁(yè)，共300頁(yè)。六、經(jīng)紀(jì)的起源 經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物,是社會(huì)分工的必然結(jié)果。 第二節(jié) 經(jīng) 紀(jì)13第13頁(yè)，共300頁(yè)。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵 指以收取傭金為目的,為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。居間代理傭金14第14頁(yè)，共300頁(yè)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的類型

5、 1向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù), 并收取委托人傭金的行為。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。2以委托人的名義, 在授權(quán)范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù), 并收取委托人傭金的行為房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)行紀(jì)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)15第15頁(yè)，共300頁(yè)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1、房地產(chǎn)價(jià)格昂貴,維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高,在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受,因此房地產(chǎn)不宜通過(guò)經(jīng)銷商出售。2、房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無(wú)法像一般商品那樣，集中到固定的市場(chǎng)展

6、示、出售，其交易過(guò)程是要把購(gòu)買者往房地產(chǎn)所在地集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)和購(gòu)買的目的。 3、由于房地產(chǎn)商品及其交易具有高度的復(fù)雜性,需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。 16第16頁(yè)，共300頁(yè)。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)溝通信息、提供咨詢促成交易、提高效率公平買賣、保障安全17第17頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)一、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展概況（一）中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展的歷史1、1949年以前的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)2、1949年以后中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展3、1949年以后中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展4、1949年以后中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展18第18頁(yè)，共300頁(yè)。（二）西方國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)

7、紀(jì)業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展歷史1、美國(guó)2、英國(guó)、法國(guó) 3、日本第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)19第19頁(yè)，共300頁(yè)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 1.中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場(chǎng)立場(chǎng) 2.信用性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的事業(yè)本質(zhì) 3.專業(yè)性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)20第20頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的服務(wù)性1、服務(wù)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2、房地產(chǎn)服務(wù)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)21第21頁(yè)，共300頁(yè)。四、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義1、有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺 2、有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展3、有助于住房制度改革的繼續(xù)深化4、有利于促進(jìn)人民居住生活水平的提高5、能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房

8、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)22第22頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的涵義與作用 （一）涵義 由有關(guān)政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體、運(yùn)作方式等實(shí)施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中所涉及的各類當(dāng)事人之間的關(guān)系。23第23頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理（二）作用作用1作用2有助于提高房地產(chǎn)有效供給，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益可以協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)部以及行業(yè)與社會(huì)其他主體之間的關(guān)系,促進(jìn)行業(yè)整體的高效運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展 24第24頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行

9、業(yè)管理的基本原則 1.營(yíng)造良好的環(huán)境，鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展 2.遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理 4.順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng) 3.嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化行業(yè)自律 25第25頁(yè)，共300頁(yè)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式 1.行政主管模式 2.行業(yè)自治模式 3.行政與行業(yè)自律并行管理模式 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理26第26頁(yè)，共300頁(yè)。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本框架專業(yè)化管理規(guī)范化管理公平化管理第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理27第27頁(yè)，共300頁(yè)。2、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的主要內(nèi)容 （1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的注冊(cè)登記管理（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的自律性管理（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年

10、檢與驗(yàn)證管理（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)糾紛的規(guī)避和投訴的受理（5）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用管理第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理28第28頁(yè)，共300頁(yè)。第六節(jié) 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí) 一、對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展情況的調(diào)查。 二、到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)門店走訪調(diào)查，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開(kāi)展的業(yè)務(wù)種類及業(yè)務(wù)操作流程。 三、對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式、行業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。29第29頁(yè)，共300頁(yè)。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員知識(shí)目標(biāo)：1了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序；2了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型和經(jīng)營(yíng)模式；3熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)部門設(shè)置形式和崗位設(shè)置；4掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的職業(yè)資格和能力素質(zhì)。能力目標(biāo)：

11、1熟悉設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件和程序，能選擇合適的經(jīng)營(yíng)模式，設(shè)置經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位；2能具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)的能力和素質(zhì)。30第30頁(yè)，共300頁(yè)。第一節(jié) 案例導(dǎo)入案例1我要開(kāi)店案例2 美國(guó)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展與演變31第31頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)涵和設(shè)立條件 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指按照國(guó)家法律和有關(guān)規(guī)定成立的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而進(jìn)行居間、代理、行紀(jì)及其他相應(yīng)服務(wù)的組織，包括公司，合伙機(jī)構(gòu)和個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。32第32頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)符合的條

12、件： 1.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) 2.有固定的服務(wù)場(chǎng)所 4.有符合規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員 3.有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)33第33頁(yè)，共300頁(yè)。（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序、資質(zhì)審批和注銷第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷34第34頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型（一）不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 2.合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 4.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu) 3.個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)35第35頁(yè)，共300頁(yè)。（二）不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1、以租售代理居間為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

13、 2、以房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的顧問(wèn)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3、管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)4、全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)36第36頁(yè)，共300頁(yè)。（三）不同規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況從注冊(cè)資金、從業(yè)人員、辦公面積、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等方面制定了不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。如重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為A、B、C三級(jí)，并實(shí)行逐級(jí)遞升制；廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)37第37頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的概念

14、與類型 概念：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接及開(kāi)展業(yè)務(wù)的渠道及外在表現(xiàn)形式。 無(wú)店鋪模式有店鋪模式類型單店鋪模式多店經(jīng)營(yíng)模式連鎖店模式38第38頁(yè)，共300頁(yè)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的比較1三種有店鋪經(jīng)營(yíng)模式的比較 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)模式類型專業(yè)化程度規(guī)模經(jīng)濟(jì)要素管理成本決策效率品牌吸引力單店模式低無(wú)管理層次少，管理費(fèi)用低。監(jiān)督成本少，可有效控制飛單現(xiàn)象決策快，但決策人素質(zhì)有限，錯(cuò)誤決策可能性大無(wú)品牌多店模式低小管理費(fèi)用低決策快，但正確性無(wú)保證無(wú)品牌連鎖店模式有總部的技術(shù)支持，專業(yè)化程度提升有體制保證門店間市場(chǎng)信息共享；廣告、網(wǎng)絡(luò)軟硬件配置、人才招聘和培訓(xùn)集中進(jìn)行管理層次多、成本高；監(jiān)督成本高；

15、為控制門店業(yè)務(wù)安全性而采取統(tǒng)一管理，業(yè)務(wù)上移，可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效率的下降決策時(shí)效性差一些，但決策人素質(zhì)高，而且有決策系統(tǒng)支持部門，決策正確率高有一定的知名度和品牌影響力。可保證交易安全性，在行業(yè)不規(guī)范時(shí)期，對(duì)顧客的吸引力相對(duì)較強(qiáng)39第39頁(yè)，共300頁(yè)。2直營(yíng)連鎖和特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)形式比較 連鎖種類特性直營(yíng)連鎖特許加盟連鎖總部與分店的關(guān)系分店歸總部所有總部與分店由契約結(jié)合一起連鎖系統(tǒng)的主體總部總部總部對(duì)分店的投資情況分店的全部裝修、設(shè)備等由總部提供裝修由店主承擔(dān)，總部不投資總部對(duì)分店利潤(rùn)的分享因承擔(dān)全部費(fèi)用，故分享其全部利潤(rùn)總部因分擔(dān)部分費(fèi)用，故分擔(dān)部分利潤(rùn)總部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店

16、的自主權(quán)幾乎沒(méi)有很少對(duì)分店經(jīng)理的素質(zhì)要求比較嚴(yán)格比較嚴(yán)格分店店數(shù)的擴(kuò)展速度較慢速度較快企業(yè)形象的樹(shù)立與維護(hù)較容易較容易分店的經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)，總部參與分店的經(jīng)營(yíng)無(wú)，總部控制加盟店的經(jīng)營(yíng)總部對(duì)分店的約束力強(qiáng)硬緊密總部的人事權(quán)有沒(méi)有總部的財(cái)務(wù)管理有有經(jīng)營(yíng)信息的傳遞較好較好政策、活動(dòng)的推行容易采取一致行動(dòng)較易要求一致行動(dòng)主要決策總部作出總部為主，加盟店為輔加盟時(shí)間多為1年40第40頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置及崗位設(shè)置 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)支持部門客戶服務(wù)部門其他部門41第41頁(yè)，共300頁(yè)。銷售序列 研發(fā)序列 管理序列 輔助序列 業(yè)務(wù)輔助序列 T

17、ext第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置“因事設(shè)崗、因崗設(shè)人” 基本原則42第42頁(yè)，共300頁(yè)。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格種類2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè)4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格43第43頁(yè)，共300頁(yè)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的素質(zhì) 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)知識(shí)素質(zhì)心里素質(zhì)44第44頁(yè)，共300頁(yè)。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的能力1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技

18、能的培養(yǎng)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員45第45頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員禮儀修養(yǎng)實(shí)訓(xùn)內(nèi)容1、儀容和服飾2、接聽(tīng)電話禮儀3、接待客戶儀態(tài)46第46頁(yè)，共300頁(yè)。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論知識(shí)目標(biāo)：1體會(huì)熟悉房地產(chǎn)交易流程與合同對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要性；2掌握買賣、租賃、抵押等主要房地產(chǎn)交易形式的基本流程及相關(guān)制度規(guī)定；3熟悉房地產(chǎn)交易的合同內(nèi)容。能力目標(biāo)：1基本具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力；2能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。47第47頁(yè)，共300頁(yè)。第一節(jié) 案例導(dǎo)入案例1 以非正規(guī)手續(xù)購(gòu)買房屋之后案例2賣房合同剛簽好，房屋賣方就反悔48第48頁(yè)，共300頁(yè)。第二

19、節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 49第49頁(yè)，共300頁(yè)。圖1：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式 50第50頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 二、房地產(chǎn)買賣的基本流程1、商品房預(yù)售流程2、商品房銷售的一般流程3、二手房屋買賣基本流程 4、在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程5、已購(gòu)公房上市交易基本流程6、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件與基本流程51第51頁(yè)，共300頁(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 三、房地產(chǎn)交換的基本流程四、房地產(chǎn)贈(zèng)與的基本流程52第52頁(yè)，共300頁(yè)。買賣主體基本資料：買賣雙方姓名或名稱、住所

20、、聯(lián)系方式等買賣標(biāo)的基本資料：房屋坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等買賣主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系：價(jià)款及支付規(guī)定、交付規(guī)定等違約責(zé)任及爭(zhēng)議處理：五、商品房買賣合同 六、二手房買賣合同 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 53第53頁(yè)，共300頁(yè)。一、房屋租賃的基本流程（一）房屋出租的流程 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 條件：個(gè)人：有效身份證件單位：工商注冊(cè)登記證明簽訂租賃合同中介條件：房屋產(chǎn)權(quán)證抵押權(quán)人同意共有人同意公房，同住人同意房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案承租人出租人繳納稅費(fèi)，領(lǐng)取租賃證54第54頁(yè)，共300頁(yè)。（一）房屋轉(zhuǎn)租的流程1、原承租人取得原出租人的書(shū)面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；2

21、、原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；3、將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；4、領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)； 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 55第55頁(yè)，共300頁(yè)。 二、房屋租賃合同 是指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人的占有、使用、收益的協(xié)議。 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 買賣合同反映內(nèi)容租賃合同反映內(nèi)容轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權(quán)利給買受人轉(zhuǎn)移房屋占有、使用權(quán)給承租人；承租人沒(méi)有房屋的處分權(quán)（原）房屋所有人獲取房屋價(jià)款房屋所有人獲取房屋租金收益買賣交易完成，房屋與原所有人的關(guān)系宣告結(jié)束租賃期滿承租人須將房屋歸還出租人表

22、1 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別56第56頁(yè)，共300頁(yè)。 一、房屋抵押的基本流程 房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 1.土地使用權(quán)抵押流程 2.建設(shè)工程抵押流程 4.現(xiàn)房抵押流程 3.預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押流程57第57頁(yè)，共300頁(yè)。 二、房屋抵押合同（一）房地產(chǎn)抵押合同的特征 1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同。 2、房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在； 3、房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)； 4、房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)； 5、房地產(chǎn)

23、抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性； 6、抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同58第58頁(yè)，共300頁(yè)。 （二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容 （三）房地產(chǎn)抵押合同的成立 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同59第59頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)一、房屋預(yù)購(gòu)合同的簽訂1、合同簽訂前的審查2、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)的簽訂3、合同的簽訂二、房屋租賃合同的簽訂60第60頁(yè)，共300頁(yè)。第四章 房地產(chǎn)稅費(fèi)知識(shí)目標(biāo)：1了解現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的種類、作用和特點(diǎn)；2熟悉現(xiàn)行

24、房地產(chǎn)稅費(fèi)基本政策；3掌握各種房地產(chǎn)稅費(fèi)基本含義和構(gòu)成要素；能力目標(biāo)：1能依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，提供有關(guān)房地產(chǎn)交易活動(dòng)的稅費(fèi)咨詢；2能快速準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中委托人所需的稅費(fèi)數(shù)額。 61第61頁(yè)，共300頁(yè)。第一節(jié) 案例導(dǎo)入案例1 購(gòu)房“失算”案例2稅費(fèi)搞暈購(gòu)房人62第62頁(yè)，共300頁(yè)。一、房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念（一）稅收（二）房地產(chǎn)稅收（三）房地產(chǎn)收費(fèi)第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況主要特征有： （1）政策性強(qiáng)（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動(dòng)態(tài)性強(qiáng)63第63頁(yè)，共300頁(yè)。二、房地產(chǎn)稅費(fèi)種類第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅

25、，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)租賃個(gè)人營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，印花稅企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)個(gè)人擁有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅64第64頁(yè)，共300頁(yè)。三、房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況 1.納稅人 2.課稅對(duì)象 4.活動(dòng)地位的居間性 5.活動(dòng)目的的盈利性 3.活動(dòng)主體的專業(yè)性65第65頁(yè)，共300頁(yè)。 一、契稅 契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。

26、第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種66第66頁(yè)，共300頁(yè)。 （一）契稅征稅范圍 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓；2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；3、房屋買賣；4、房屋贈(zèng)與；5、房屋交換。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種67第67頁(yè)，共300頁(yè)。 （二）納稅人第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人 （三）計(jì)稅依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格68第68頁(yè)，共300頁(yè)。 （四）稅率及納稅方式第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍為35。

27、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。69第69頁(yè)，共300頁(yè)。 （五）契稅減免第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購(gòu)買公有住房；3、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘

28、、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；6、土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。70第70頁(yè)，共300頁(yè)。二、土地增值稅 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 （一）征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種71第71頁(yè)，共300頁(yè)。 （二）納稅人第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 （三）計(jì)稅依據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。72第72頁(yè)，共30

29、0頁(yè)。（四）稅率及計(jì)算第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種級(jí)數(shù)土地增值額稅率（%）速算扣除系數(shù)1 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30 0 2 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的40 5% 3 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的50 15% 4 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60 35% 公式：應(yīng)交稅額=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 土地增值稅超率累進(jìn)稅率表 73第73頁(yè)，共300頁(yè)。（五）納稅方式 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同

30、，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種74第74頁(yè)，共300頁(yè)。 （六）土地增值稅的減免 1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的； 2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 3、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，

31、凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 4、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種75第75頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 一、營(yíng)業(yè)稅 （一）概念 是指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。76第76頁(yè)，共300頁(yè)。 （二）納稅人第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （三）稅率和計(jì)稅方法銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為5%。 在中華人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)提供規(guī)定的

32、勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。 應(yīng)納稅額營(yíng)業(yè)額稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。77第77頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （四）營(yíng)業(yè)稅的繳納1、營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個(gè)月78第78頁(yè)，共300頁(yè)。第

33、四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （五）有關(guān)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定 1、納稅人營(yíng)業(yè)額未達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。 2、1999年7月29日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知指出，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。 3、2006年5月30日為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知，對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納作了更細(xì)的規(guī)定。 4、對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅 5、個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，不征收營(yíng)業(yè)稅。 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住

34、房專項(xiàng)維修基金，不征收營(yíng)業(yè)稅。79第79頁(yè)，共300頁(yè)。 二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （一）城市維護(hù)建設(shè)稅 是從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、納稅人凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種80第80頁(yè)，共300頁(yè)。 2、征收范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1。 3、稅率第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種81第81頁(yè)，共300頁(yè)。 4、計(jì)稅依據(jù) 以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù) 5、計(jì)算公式 應(yīng)納稅

35、額實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額適用稅率第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種82第82頁(yè)，共300頁(yè)。 （二）教育費(fèi)附加稅 是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項(xiàng)資金。 1、納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種83第83頁(yè)，共300頁(yè)。 2、計(jì)征依據(jù)和附加率 教育費(fèi)附加以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額附加率 3、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種84第84頁(yè)，共30

36、0頁(yè)。三、印花稅 （一）印花稅簡(jiǎn)介 對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種85第85頁(yè)，共300頁(yè)。 1、納稅人 2、征稅對(duì)象 有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （二）印花稅的一般規(guī)定 86第86頁(yè)，共300頁(yè)。 3、計(jì)征依據(jù) 印花稅根據(jù)不同征

37、稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式?，F(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率 4、稅率第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種87第87頁(yè)，共300頁(yè)。 5、應(yīng)納稅額的計(jì)算 按比例稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法應(yīng)納稅額計(jì)稅金額適用稅率 按定額稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法應(yīng)納稅額憑證數(shù)量單位稅額 納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書(shū)立或領(lǐng)受時(shí)貼花。印花稅一般實(shí)行就地納稅。 6、納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn) 印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。 7、繳納方法第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種88第88頁(yè)，共300頁(yè)。 1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人 2、稅率和計(jì)稅方法 印花稅按所載金額萬(wàn)分之五

38、貼花。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。89第89頁(yè)，共300頁(yè)。 3、減稅、免稅規(guī)定 房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)，免納印花稅。印花稅的稅收優(yōu)惠對(duì)房地產(chǎn)管理部門與個(gè)人訂立的租房合同,凡用于生活居住的，暫免貼印花。 印花稅在應(yīng)納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。 4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種90第90頁(yè)，共300頁(yè)。四、個(gè)人所得稅第四節(jié)

39、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （一）個(gè)人所得稅簡(jiǎn)介 個(gè)人所得稅是以個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得為對(duì)象征收的一種稅。 個(gè)人所得稅的納稅人是在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者雖無(wú)住所但在境內(nèi)居住滿一年，并從中國(guó)境內(nèi)和境外取得所得的個(gè)人；以及無(wú)住所又不居住或居住不滿一年，但從中國(guó)境內(nèi)取得所得的個(gè)人。 個(gè)人所得稅的征稅對(duì)象是個(gè)人取得的應(yīng)稅所得。 91第91頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （二）個(gè)人所得稅中有關(guān)個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的繳納規(guī)定 1、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征稅范圍 個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征稅范圍包括財(cái)產(chǎn)租賃所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。 2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人 個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地

40、產(chǎn)的個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人是，轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。92第92頁(yè)，共300頁(yè)。 3、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的適用稅率和計(jì)稅基礎(chǔ) 財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種93第93頁(yè)，共300頁(yè)。 4、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的有關(guān)優(yōu)惠政策 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。 個(gè)人出租房屋所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。 對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免

41、征個(gè)人所得稅。 對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種94第94頁(yè)，共300頁(yè)。五、房地產(chǎn)交易有關(guān)收費(fèi) 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （一）房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 1、房屋交易手續(xù)費(fèi) 包括房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和房屋租賃手續(xù)費(fèi)。 95第95頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種交易類別計(jì)費(fèi)基數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)對(duì)象新建商品房建筑面積6元/收費(fèi)轉(zhuǎn)讓方存量房建筑面積12元/（每宗交易手續(xù)費(fèi)超過(guò)5000元按5000元）轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%浙江省非住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 交易類型計(jì)費(fèi)基數(shù)收費(fèi)

42、標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)對(duì)象新建商品住房建筑面積3元/轉(zhuǎn)讓方經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積1.5元/轉(zhuǎn)讓方存量住房建筑面積6元/轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%房改房建筑面積3元/受讓方 浙江省住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 96第96頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 2、土地交易手續(xù)費(fèi) 包括地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和地產(chǎn)租賃手續(xù)費(fèi)。 交易類型地價(jià)總額（萬(wàn)元）交易手續(xù)費(fèi)（元）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓10以下（含10）1001020（含20）2002050（含50）30050100（含100）600100500（含500）12005002000（含2000）25002000以上4000浙江省土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 97第97頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)

43、稅種浙江省土地租賃手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 交易類型地價(jià)總額（萬(wàn)元）交易手續(xù)費(fèi)（元）地產(chǎn)租賃1以下（含1）3013（含3）60310（含10）1001050（含50）20050以上40098第98頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 （二）房地登記費(fèi)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房屋所有權(quán)登記費(fèi)是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，屬于行政性收費(fèi)。房屋所有權(quán)登記包括所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等內(nèi)容。99第99頁(yè)，共300頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種杭州產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)住

44、房80元產(chǎn)權(quán)人住房以外其他房屋建筑面積500以內(nèi)每宗200元5001000的每宗300元10002000的每宗500元20005000的每宗800元5000以上的每宗1000元產(chǎn)權(quán)人房屋權(quán)證工本費(fèi)向共有人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書(shū)時(shí)，每增加一本證書(shū)收費(fèi)10元。產(chǎn)權(quán)人印花稅每證5元產(chǎn)權(quán)人100第100頁(yè)，共300頁(yè)。 （三）房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)所收取的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托方收取。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種101第101頁(yè)，共300頁(yè)。房地產(chǎn)成交

45、價(jià)格累進(jìn)基準(zhǔn)費(fèi)率 浮動(dòng)幅度50萬(wàn)元及以下1%25%50萬(wàn)元至100萬(wàn)元（含）0.7%100萬(wàn)元至200萬(wàn)元（含）0.4%200萬(wàn)元以上0.25%杭州房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)率表 102第102頁(yè)，共300頁(yè)。房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)的總額（萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012103第103頁(yè)，共300頁(yè)。 （四）公證費(fèi) 公證處受理公證后，向申請(qǐng)人提供證明以及辦理其它公證服務(wù)的，按各省公布的公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取公證費(fèi)，公證服務(wù)費(fèi)的繳納人為申請(qǐng)人

46、公證人，公證服務(wù)實(shí)行計(jì)件收費(fèi)和按標(biāo)的額比例收費(fèi)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種104第104頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 一、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān) （一）二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要是提供房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的居間服務(wù)，下表是以杭州為例的現(xiàn)行二手房交易雙方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況。105第105頁(yè)，共300頁(yè)。 購(gòu)買方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表 稅費(fèi)名稱稅費(fèi)率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心契稅普通住宅1.50%；非普通住宅應(yīng)該為3%交易手續(xù)費(fèi)住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米土地出讓金（劃撥土地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)繳，如房改房上市等）土地等級(jí)對(duì)應(yīng)的出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)

47、分?jǐn)偟耐恋孛娣e年期修正系數(shù)（具體參見(jiàn)附表后面）農(nóng)稅中心產(chǎn)權(quán)登記及工本費(fèi)住宅：80元5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本房管局非住宅：按面積A：A500，200元；500A1000，300元；1000A2000，500元；2000A5000，800元；A5000，1000元；另收產(chǎn)權(quán)印花稅5元/本共有權(quán)工本費(fèi)10元/本他項(xiàng)權(quán)工本費(fèi)（有抵押的）10元5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)住宅交易一般為：50元（具體參見(jiàn)表4-4）土管局評(píng)估費(fèi)（若抵押貸款）100萬(wàn)以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.42%評(píng)估公司保險(xiǎn)費(fèi)（若公積金貸款需要繳納）房?jī)r(jià)保險(xiǎn)費(fèi)率年數(shù)保險(xiǎn)公司中介服

48、務(wù)費(fèi)（分檔累進(jìn)）50萬(wàn)以下1%（浮動(dòng)范圍25%）中介公司50-100萬(wàn) 0. 7%（浮動(dòng)范圍25%）100-200萬(wàn)0.4%（浮動(dòng)范圍25%）200萬(wàn)以上 0.25%（浮動(dòng)范圍25%）106第106頁(yè)，共300頁(yè)。土地等級(jí)一二三四五六七八繳納標(biāo)準(zhǔn)6005004003002001008050土地等級(jí)繳納標(biāo)準(zhǔn) 折舊年限1-5年6-10年11-15年16-20年21-25年26-30年31-35年修正系數(shù)0.500.550.600.650.700.750.80土地年期修正系數(shù) 107第107頁(yè)，共300頁(yè)。出售方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表 稅費(fèi)名稱稅費(fèi)率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心交易手續(xù)費(fèi)住宅：人民幣3元/平

49、方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)住宅交易一般為：50元，（具體參見(jiàn)表4-4）土管局營(yíng)業(yè)稅及附加（也稱綜合稅，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）五年以內(nèi)住宅：售價(jià)5.6%農(nóng)稅中心非住宅及五年以上非普通住宅：（出售價(jià)購(gòu)入價(jià)）5.6%個(gè)人所得稅不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按總價(jià)1%農(nóng)稅中心(轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)20%土地增值稅非住宅：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）四級(jí)累進(jìn)稅率農(nóng)稅中心非普通住宅：居住未滿3年（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）四級(jí)累進(jìn)稅率；居住滿3年（含），未滿5年，減半征收；居住滿5年（含），免征。中介服務(wù)費(fèi)（分檔累進(jìn)）50萬(wàn)以下1%（浮動(dòng)范圍

50、25%）中介公司50-100萬(wàn) 0. 7%（浮動(dòng)范圍25%）100-200萬(wàn)0.4%（浮動(dòng)范圍25%）200萬(wàn)以上 0.25%（浮動(dòng)范圍25%）108第108頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 （二）商品房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 新建商品房交易過(guò)程中所涉及的稅費(fèi)與二手房交易稅費(fèi)存在著一定差別。下面是以杭州為例的商品房交易雙方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況表。109第109頁(yè)，共300頁(yè)。購(gòu)買方主要稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表 稅種計(jì)稅依據(jù)房屋類型稅率個(gè)人單位契稅合同金額非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%印花稅合同金額0.05%交易手續(xù)費(fèi)合同金額住宅3元/平方米非普通住宅6元/平方米非住宅6元/平方米注冊(cè)登記費(fèi)產(chǎn)

51、權(quán)登記費(fèi)套住宅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/戶件非住宅每件550元權(quán)證工本費(fèi)本向一個(gè)以上權(quán)利人發(fā)放時(shí)，每加一本權(quán)證，工本費(fèi)10元/本權(quán)證印花稅本權(quán)證印花稅5元/本110第110頁(yè)，共300頁(yè)。出售方主要稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表 稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅銷售收入稅率5%城建稅、教育附加營(yíng)業(yè)稅城建稅納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%;教育費(fèi)附加率為3%印花稅合同金額0.05%交易手續(xù)費(fèi)建筑面積住宅3元/非住宅6元/銷售代理服務(wù)費(fèi)(若委托銷售)具體收費(fèi)由中介機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定111第111頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 （

52、三）房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁 房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人將應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給交易對(duì)方的一種現(xiàn)象。稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁可能有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)買賣、租賃環(huán)節(jié)的稅收，一般會(huì)較多地發(fā)生順轉(zhuǎn)，即稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)給購(gòu)房人和承租人。 112第112頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 二、房地產(chǎn)稅收案例 【案例1】王志準(zhǔn)備購(gòu)買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問(wèn)該套房總價(jià)為100萬(wàn)元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額？113第113頁(yè)，共300頁(yè)。 【案例2】張慶在某市有兩套住宅，因急需資金，現(xiàn)準(zhǔn)備向李女士轉(zhuǎn)讓一套住了6年、屬于市區(qū)范圍內(nèi)的總面積在23

53、0平方米的公寓，在轉(zhuǎn)讓時(shí)能提供原購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載原購(gòu)房?jī)r(jià)格為150萬(wàn)元（含裝修價(jià)格），轉(zhuǎn)讓價(jià)為230萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)也是230萬(wàn)元，雙方都想知道分別要繳納的稅收是多少。 第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 114第114頁(yè)，共300頁(yè)。 【案例3】張某欲出租自己的住宅，現(xiàn)咨詢出租房屋需要繳納哪些稅？ 【案例4】杜偉打算將其所有的一套面積為70平方米評(píng)估價(jià)格為50萬(wàn)元的房產(chǎn)贈(zèng)與他的哥哥，現(xiàn)委托中介公司小林幫其代為辦理，房屋贈(zèng)與是否需要繳納房地產(chǎn)稅收，以及繳納多少請(qǐng)求小林提供解答?第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 115第115頁(yè)，共300頁(yè)。第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 三、房地產(chǎn)交

54、易收費(fèi)案例 【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價(jià)值215萬(wàn)元的房子，請(qǐng)問(wèn)需要繳納多少中介服務(wù)費(fèi)。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準(zhǔn)費(fèi)率采用上浮25%的服務(wù)費(fèi)率。116第116頁(yè)，共300頁(yè)。 【案例2】小林2008年1月在杭州購(gòu)得一套二手房屋，房屋面積為140平方米，購(gòu)入價(jià)格為145萬(wàn)元，首付房款30%，其他以商業(yè)貸款支付，辦理商業(yè)貸款銀行要求放貸前進(jìn)行房屋抵押價(jià)值評(píng)估。經(jīng)委托一家估價(jià)公司評(píng)估，評(píng)估出該房屋抵押價(jià)值為150萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)需支付多少評(píng)估費(fèi)，由誰(shuí)繳納？第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 117第117頁(yè)，共300頁(yè)。 【案例3】小張?jiān)?006年3月購(gòu)得一套

55、市區(qū)房屋，房屋面積為92.7平方米，處于該多層住宅（共七層）的四樓，房屋土地性質(zhì)為出讓土地，購(gòu)入價(jià)格為82萬(wàn)元，2007年9月他將該房屋出售給小王，價(jià)格為95萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)二人各需支付哪些稅費(fèi)，各是多少？第五節(jié) 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例 118第118頁(yè)，共300頁(yè)。第六節(jié) 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí) 一、稅費(fèi)咨詢 任務(wù)一：請(qǐng)制作一表格，將本章各稅種的征稅范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率及主要減免規(guī)定寫(xiě)在表格中，并進(jìn)行介紹。 任務(wù)二：如果在賣掉一套可售公房后1年內(nèi)又以總價(jià)高于賣出房的價(jià)格買進(jìn)一套新的商品房(注:是期房，只有預(yù)售合同，交房期會(huì)超過(guò)這1年期限)，是否可以退回這1%個(gè)人調(diào)節(jié)稅?119第119頁(yè)，共3

56、00頁(yè)。 任務(wù)三：我有一套房子在鳳起西街，面積54平方米，為房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想贈(zèng)與兒子，我是否需要交稅? 任務(wù)四：長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房有各種“避稅”花招，“假離婚”、“假贈(zèng)與”、“假過(guò)戶”等交易方式層出不窮。這些方式，表面上看似可以節(jié)省不少稅費(fèi)，其中卻蘊(yùn)含著較大的法律和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。那么面對(duì)著新的政策，二手房交易者應(yīng)該如何利用相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)合理避稅呢？120第120頁(yè)，共300頁(yè)。二、稅費(fèi)測(cè)算 任務(wù)一：甲某六年前在東城區(qū)買了一套房子（普通住房），現(xiàn)在想以46.7萬(wàn)元的價(jià)格賣給小娜，房子的評(píng)估價(jià)也是46.7萬(wàn)元，他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行房地

57、產(chǎn)稅費(fèi)政策為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算） 任務(wù)二：李先生將兩年前購(gòu)入的一套房子出售給王先生，面積155平方米，售價(jià)185萬(wàn)，此套房產(chǎn)不是方女士的唯一住宅，王先生需辦理銀行按揭，他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？ 121第121頁(yè)，共300頁(yè)。 任務(wù)三：某房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額3000萬(wàn)元，則應(yīng)征收的土地增值稅總額是多少？ 任務(wù)四：我有一套商品房，還有一套房改房?，F(xiàn)在我準(zhǔn)備把房改房賣掉，請(qǐng)問(wèn)要交所得稅嗎?如果賣房所得36萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)要交多少所得稅?122第122頁(yè)，共300頁(yè)。第五章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)知識(shí)目標(biāo)：1懂得房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵；2掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程；3了解房地產(chǎn)居間合

58、同；4掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金；5了解房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)糾紛問(wèn)題。能力目標(biāo)：1能實(shí)地操作房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)；2能計(jì)算房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金；3能簡(jiǎn)單分析房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)糾紛問(wèn)題。123第123頁(yè)，共300頁(yè)。第一節(jié) 案例導(dǎo)入案例房地產(chǎn)居間三連環(huán)業(yè)務(wù) 124第124頁(yè)，共300頁(yè)。一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵 （一）房地產(chǎn)居間含義 居間，是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況 125第125頁(yè)，共300頁(yè)。 2、房地產(chǎn)居

59、間特點(diǎn)1房地產(chǎn)居間人必須“一手托兩家” 2只以自己的名義進(jìn)行活動(dòng) 3介入房地產(chǎn)交易程度較淺 4服務(wù)的有償性 5房地產(chǎn)居間活動(dòng)范圍廣 第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況 126第126頁(yè)，共300頁(yè)。 3、房地產(chǎn)居間類型 指示居間（居間人僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的居間 ） 按所委托內(nèi)容不同的劃分 媒介居間 （居間人僅為委托人訂約撮合、媒介的居間）第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況 127第127頁(yè)，共300頁(yè)。 3、房地產(chǎn)居間類型 房地產(chǎn)租賃居間業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供信息和機(jī)會(huì)的居間業(yè)務(wù) ） 按交易類型劃分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù) （房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達(dá)成交易而

60、向雙方提供信息和機(jī)會(huì)的居間業(yè)務(wù) ）第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況 128第128頁(yè)，共300頁(yè)。 4、房地產(chǎn)居間原則1熱忱服務(wù)的原則 2格守合同的原則 3合理傭金的原則 4公正公平的原則 5自律自重的原則第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況 129第129頁(yè)，共300頁(yè)。二、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程承租方出租方客戶咨詢委托出租委托承租填寫(xiě)相應(yīng)登記表相關(guān)資料查驗(yàn)簽訂委托協(xié)議滿意房（客）源配對(duì)實(shí)地看房不滿意簽訂租賃合同房地產(chǎn)交驗(yàn)傭金結(jié)算與提取租后服務(wù)（一）房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)操作流程130第130頁(yè)，共300頁(yè)。賣方買方尋找客戶確定委托意向委托購(gòu)買委托出售滿意填寫(xiě)相應(yīng)登記表房地產(chǎn)查驗(yàn)簽訂委托合同信息收集與傳播房