唐山和泓陽(yáng)光項(xiàng)目后評(píng)估成本管理

1、唐山和泓陽(yáng)光一期建安成本后評(píng)估成本采購(gòu)中心日期 2013年11月25日一、建安成本管理1、項(xiàng)目建安成本管理的執(zhí)行狀況2、項(xiàng)目建安成本管理中問(wèn)題及分析3、項(xiàng)目建安成本管理的改進(jìn)措施二、招標(biāo)采購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行狀況項(xiàng)目采購(gòu)合同總結(jié)招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程總結(jié)戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況經(jīng)驗(yàn)總結(jié)唐山和泓陽(yáng)光項(xiàng)目一期建安成本后評(píng)估1、項(xiàng)目建安成本管理的執(zhí)行狀況2、項(xiàng)目建安成本管理中問(wèn)題及分析3、項(xiàng)目建安成本管理的改進(jìn)措施一、建安成本管理1、項(xiàng)目建安成本管理的執(zhí)行狀況1.目標(biāo)成本對(duì)比分析：1.1目標(biāo)成本與實(shí)際成本對(duì)比分析：唐山和泓陽(yáng)光一期建安成本后評(píng)估分析表.xls說(shuō)明：政府市政退費(fèi)620萬(wàn)元未在目標(biāo)成本中作為成本列減，算作

2、了銷(xiāo)售收入，因此目標(biāo)成本增加620萬(wàn)元。1、項(xiàng)目建安成本管理的執(zhí)行狀況（續(xù)）1.2建安成本控制的方法：唐山和泓陽(yáng)光一期，由7棟住宅樓（含部分底層商業(yè)），二層的獨(dú)立車(chē)庫(kù)組成，建筑面積共計(jì)162632平米。如上表分析，整個(gè)項(xiàng)目的工程運(yùn)營(yíng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本相比節(jié)約273.34萬(wàn)元，成本變動(dòng)率為-0.59%，成本控制情況較為良好。工程運(yùn)營(yíng)費(fèi)用能有效的得以控制，主要原因有：1.2.1產(chǎn)品定位與成本控制的協(xié)調(diào)管理，在產(chǎn)品定位階段，根據(jù)項(xiàng)目全成本的估算，定位和泓陽(yáng)光為中檔商品住宅項(xiàng)目，唐山公司成本采購(gòu)部提出了要多選用性?xún)r(jià)比較高的建筑材料及部品部件意見(jiàn)。1.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)與成本控制的協(xié)調(diào)管理，包括限額

3、設(shè)計(jì)、成本估算及其成本優(yōu)化，在進(jìn)行建筑材料及做法的選用方面，唐山公司成本采購(gòu)部進(jìn)行測(cè)算，協(xié)助設(shè)計(jì)部選用適合本項(xiàng)目的材料及做法。如外墻裝飾是選用石材還是涂料，成本采購(gòu)部經(jīng)過(guò)測(cè)算，強(qiáng)烈建議選用質(zhì)感涂料，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本采購(gòu)部經(jīng)過(guò)討論，決定住宅選用質(zhì)感涂料及真石漆，商業(yè)選用石材；外窗經(jīng)過(guò)成本優(yōu)化，選用塑鋼窗，不采用斷橋鋁。1、項(xiàng)目建安成本管理的執(zhí)行狀況（續(xù)）園林景觀工程，經(jīng)過(guò)成本優(yōu)化，減少了很多異型石材造型，部分貴重的喬木減少了數(shù)量或品種，更改了一定數(shù)量的石材地面，變成舒布洛克磚地面，減少了水域面積，增加了性?xún)r(jià)比更高的喬木及灌木的數(shù)量及品種，達(dá)到很好的綠化效果；為了增加營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。成采購(gòu)本部經(jīng)過(guò)估算、

4、成本對(duì)比，配合設(shè)計(jì)提升了散熱器的品質(zhì)。1.2.3通過(guò)政府協(xié)調(diào)，減少不必要功能，取消立體機(jī)械車(chē)位取消，節(jié)約成本308萬(wàn)。1.2.4成本控制與招標(biāo)采購(gòu)的協(xié)調(diào)管理，通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)，戰(zhàn)略采購(gòu)，價(jià)格比選降低了建安成本，比較突出的項(xiàng)目有人防門(mén)、消防、塑鋼窗、造價(jià)咨詢(xún)、辦公室裝修等。1.2.5過(guò)程成本控制，合同評(píng)審、資金計(jì)劃、結(jié)算審核嚴(yán)格按照集團(tuán)的要求走明源審批流程。2、項(xiàng)目建安成本管理的問(wèn)題及分析2.1總承包單位成本管理：依據(jù)雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同條款，總包結(jié)算金額應(yīng)為27544萬(wàn)元左右（其中圖紙預(yù)算金額為26265.19萬(wàn)元），結(jié)算單價(jià)1694元/m2，但實(shí)際金額為28496萬(wàn)元，差額952萬(wàn)元。洽商

5、簽證金額175.1萬(wàn)元，占施工圖預(yù)算金額的0.6%。導(dǎo)致總包結(jié)算金額較高的原因?yàn)椋?.2.1存在乙供材料認(rèn)價(jià)偏高的現(xiàn)象。2.2.2因?yàn)殚_(kāi)工時(shí)施工圖不完備，圖紙的設(shè)計(jì)變更較多。2.2.3因?yàn)轫?xiàng)目竣工備案的問(wèn)題，導(dǎo)致總包的索賠金額較大的現(xiàn)象。2、項(xiàng)目建安成本管理的問(wèn)題及分析（續(xù)）2.2分包單位成本管理：部分分包單位的建安成本存在超目標(biāo)成本的現(xiàn)象。2.2.1土方工程在原合同工作內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加了降方工程量，結(jié)算額超出目標(biāo)成本16.8萬(wàn)元。2.2.2商業(yè)外立面石材施工合同因?yàn)樵黾恿?7個(gè)大堂外立面的工程量，預(yù)估結(jié)算額超出目標(biāo)成本30萬(wàn)元。2.2.3外墻涂料的面積工程量增加，超出目標(biāo)成本56.62萬(wàn)元。

6、2.2.4消防工程合同因?yàn)檩^原來(lái)的招標(biāo)項(xiàng)目增加了小區(qū)內(nèi)消防外網(wǎng)、消防電氣檢測(cè)，預(yù)估結(jié)算額超出目標(biāo)成本10萬(wàn)。2.2.5園林景觀工程因?yàn)樘岣吡藞@林綠化的品質(zhì)，增加了景觀面積（紅線(xiàn)外部分工程量），增加了車(chē)庫(kù)出入口、人防出入口、自行車(chē)棚等工作內(nèi)容，預(yù)估結(jié)算額超出目標(biāo)成本239.56萬(wàn)。3、項(xiàng)目建安成本管理的改進(jìn)措施在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，提出更多優(yōu)化設(shè)計(jì)的意見(jiàn)，限額設(shè)計(jì)，降低產(chǎn)品的建安成本。完善合同條款中，減少漏洞，盡量減少索賠的隱患?？偘鼏挝坏倪x取采用招標(biāo)的方式，在招標(biāo)前具備完善的施工圖紙，成本管理中的計(jì)價(jià)體系盡可能多采用施工圖預(yù)算包干的模式，結(jié)算中僅調(diào)整主材價(jià)差及變更洽商。加強(qiáng)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，使成本管理人員對(duì)

7、材料設(shè)備市場(chǎng)的價(jià)格具備較高的敏感性，嚴(yán)格認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)體系，避免管理中的疏漏。應(yīng)該更進(jìn)一步的加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、洽商的管理，能夠做到事前審批簽訂的及時(shí)審批、簽訂，做出成本估算，不能事前審批的特殊情況及時(shí)補(bǔ)充手續(xù)，使建安成本處于可控狀態(tài)。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理，對(duì)于超目標(biāo)成本的項(xiàng)目成本采購(gòu)部須及時(shí)提出預(yù)警，并組織相關(guān)部門(mén)溝通，分析原因、提出成本控制要求，盡量杜絕超目標(biāo)成本簽的合同的現(xiàn)象。3、項(xiàng)目建安成本管理的改進(jìn)措施（續(xù)）材料檔次配比有待進(jìn)一步優(yōu)化，例如，外窗既然選用了塑鋼窗，配套的五金件選用堅(jiān)朗五金件，材料選用檔次匹配方面不甚合理，成本方面有些浪費(fèi)，如果選用春光等檔次的品牌，性?xún)r(jià)比更高，工藝質(zhì)量也能滿(mǎn)足要求。加

8、強(qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，累積成本指標(biāo)及工程量指標(biāo)，為建安目標(biāo)成本的編制提供可靠的指標(biāo)，提高目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確性。二、招標(biāo)采購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行狀況項(xiàng)目采購(gòu)合同總結(jié)招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程總結(jié)戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1、招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行狀況（1）“招標(biāo)采購(gòu)策劃”為集團(tuán)業(yè)務(wù)管控體系內(nèi)的相關(guān)要求，在唐山和泓陽(yáng)光項(xiàng)目施工期間該制度尚未正式執(zhí)行。唐山和泓陽(yáng)光項(xiàng)目的招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃科目不全面，僅有12項(xiàng)科目的詳細(xì)招標(biāo)計(jì)劃。（2）該12項(xiàng)有招標(biāo)計(jì)劃的科目，實(shí)際招標(biāo)啟動(dòng)時(shí)間均比計(jì)劃時(shí)間延后較多，招標(biāo)用時(shí)較計(jì)劃時(shí)間長(zhǎng)。原因分析： 項(xiàng)目實(shí)際工期比招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃內(nèi)的工期延后，致使招標(biāo)啟動(dòng)時(shí)間相應(yīng)延后。招標(biāo)前圖紙及施工范圍、技術(shù)參數(shù)等資料不

9、齊全、技術(shù)部分缺乏項(xiàng)目的針對(duì)性，致使招標(biāo)過(guò)程中內(nèi)容變動(dòng)較大，無(wú)法正常開(kāi)展招標(biāo)工作，延長(zhǎng)了招標(biāo)時(shí)間。合同審批時(shí)間較長(zhǎng)，致使進(jìn)場(chǎng)時(shí)間拖后。2、項(xiàng)目采購(gòu)合同總結(jié)（1）陽(yáng)光項(xiàng)目合同簽訂情況統(tǒng)計(jì)表，具體合同見(jiàn)附件。已簽訂合同結(jié)算金額劃分?jǐn)?shù)量結(jié)算額1000萬(wàn)以上項(xiàng)目2結(jié)算額500萬(wàn)-1000萬(wàn)之間的項(xiàng)目8結(jié)算額100萬(wàn)-500萬(wàn)之間的項(xiàng)目24結(jié)算額100萬(wàn)以下的項(xiàng)目61合同總計(jì)95（2）其中應(yīng)用集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)項(xiàng)目5項(xiàng)（包括：外墻涂料工程、入戶(hù)門(mén)、電梯、對(duì)講設(shè)備、元器件），合同簽訂7個(gè)（未含甲指乙供元器件的配電箱合同）。3、招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程總結(jié)（1）招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程總體良好。項(xiàng)目的招標(biāo)采購(gòu)能夠按公司規(guī)定的審批權(quán)限進(jìn)行

10、中標(biāo)及合同審批；因特殊原因進(jìn)行的議標(biāo)及直接委托或投標(biāo)單位數(shù)量不足5家的情況，項(xiàng)目有情況說(shuō)明作為審批支持文件。（2）招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中需提高的部分：部分招標(biāo)項(xiàng)目，在發(fā)標(biāo)前不能提供完善的圖紙；施工過(guò)程中才逐漸提供，增加了合同的變更洽商量，結(jié)算金額高于合同額。部分招標(biāo)項(xiàng)目在招標(biāo)文件內(nèi)的技術(shù)參數(shù)或技術(shù)要求無(wú)針對(duì)性，招標(biāo)施工范圍不明確，需在招標(biāo)過(guò)程中反復(fù)修改，延長(zhǎng)了招標(biāo)時(shí)間。（3）明源流程為審批人逐個(gè)審批，中標(biāo)及合同的審批時(shí)間較長(zhǎng)。4、戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況（1）本項(xiàng)目的戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況較好，參照集團(tuán)的戰(zhàn)略協(xié)議對(duì)電梯工程、外墻涂料工程、入戶(hù)門(mén)、以及對(duì)講設(shè)備等分別按照戰(zhàn)略合作協(xié)議中的合同格式完成簽訂。元器件按照戰(zhàn)略

11、協(xié)議采用甲指乙供形式。 對(duì)于戰(zhàn)略采購(gòu)，建議不能因?yàn)闊o(wú)須招標(biāo)而放松技術(shù)要求的提供，同時(shí)應(yīng)分別考慮到戰(zhàn)略明確的供貨周期，付款方式等重要因素，提前明確技術(shù)要求及相關(guān)圖紙，從而讓?xiě)?zhàn)略供應(yīng)商有預(yù)留時(shí)間去完成組價(jià)及項(xiàng)目報(bào)集團(tuán)核價(jià)，按時(shí)簽訂具體項(xiàng)目的合同，確保城市公司依據(jù)項(xiàng)目合同開(kāi)展管理，及后續(xù)供貨和施工的正常進(jìn)行。4、戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況（1）應(yīng)用集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)項(xiàng)目5項(xiàng)（包括：外墻涂料工程、入戶(hù)門(mén)、電梯、對(duì)講設(shè)備、甲指乙供元器件），合同7個(gè) ，總計(jì)1575.7萬(wàn)元（未含甲指乙供元器件的配電箱合同） 。統(tǒng)計(jì)表如下：序號(hào)合同編號(hào)合同名稱(chēng)有效簽約金額簽約日期乙方單位1和泓陽(yáng)光工程065樓宇對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)合同284,

12、4932012/10/31福建求實(shí)智能股份有限公司2和泓陽(yáng)光工程041唐山和泓陽(yáng)光項(xiàng)目入戶(hù)門(mén)合同1,399,0342012/8/24萬(wàn)嘉集團(tuán)有限公司3和泓陽(yáng)光工程034-2034-2和泓陽(yáng)光外墻涂料施工合同（北京富思特）1,541,2702012/9/3北京富思特裝飾有限責(zé)任公司4和泓陽(yáng)光工程034-1034-1和泓陽(yáng)光外墻涂料工程（廈門(mén)固克）4,221,1882012/9/3廈門(mén)固克裝飾工程有限公司5和泓陽(yáng)光工程025電梯免費(fèi)保養(yǎng)合同02011/11/30上海永大電梯安裝維修有限公司6和泓陽(yáng)光工程024電梯安裝合同1,578,0052011/11/30上海永大電梯安裝維修有限公司7和泓陽(yáng)光工

13、程023電梯供貨合同6,732,7602011/11/30上海永大電梯設(shè)備有限公司4、戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況（2）電梯，整體運(yùn)行良好。對(duì)于戰(zhàn)略合作伙伴的選擇，城市公司在聽(tīng)取集團(tuán)意見(jiàn)后進(jìn)行了選擇，確定為永大電梯。項(xiàng)目合同簽訂前集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了戰(zhàn)略合作協(xié)議及合同交底工作，實(shí)現(xiàn)了有效銜接。工程實(shí)施中，戰(zhàn)略合作伙伴永大電梯對(duì)項(xiàng)目給予了大力支持，包括：我方冬季采暖措施引起了廳門(mén)的腐蝕，永大電梯給予了免費(fèi)更新；項(xiàng)目付款不及時(shí)，經(jīng)充分溝通給予了良好的支持。戰(zhàn)略合作伙伴永大電梯對(duì)其他承包商進(jìn)行了支持性工作。4、戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況（3）外墻涂料：過(guò)程艱難，結(jié)果尚可。由城市公司獨(dú)立進(jìn)行戰(zhàn)略合作伙伴的選擇，城市

14、公司獨(dú)立考察戰(zhàn)略合作伙伴在當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目后確定廈門(mén)固克完成五棟涂料施工，富思特完成兩棟涂料施工。涂料廠(chǎng)家提供樣板，集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部進(jìn)行了戰(zhàn)略協(xié)議價(jià)的審核但未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)協(xié)議交底。涂料工程施工過(guò)程中，出現(xiàn)的協(xié)調(diào)問(wèn)題均需要集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決，集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部進(jìn)行了大量的項(xiàng)目管理工作。涂料工程前置條件保溫工程對(duì)涂料工程造成了極大困擾：工作面移交不完整造成涂料工程施工困難及質(zhì)量無(wú)法控制；保溫工程移交涂料施工工作面時(shí)已面臨即將進(jìn)入冬季停工，春季涂料復(fù)工即面臨交房趕工情況。最終涂料工程按項(xiàng)目要求及時(shí)完工，達(dá)到了竣工驗(yàn)收的要求，保證了交房的順利進(jìn)行。富思特工程質(zhì)量較好。但廈門(mén)固克施工質(zhì)量一般，施工過(guò)程中存在人員

15、、材料不能及時(shí)到場(chǎng)及施工人員數(shù)量不足、技術(shù)水平較低的情況。4、戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況（4）入戶(hù)門(mén)：項(xiàng)目入戶(hù)門(mén)由戰(zhàn)略合作伙伴萬(wàn)嘉集團(tuán)有限公司供應(yīng)。在項(xiàng)目供貨過(guò)程中發(fā)生如下異常狀況：對(duì)到貨時(shí)間的約定甲乙雙方各執(zhí)一辭，訂貨延誤時(shí)機(jī)，成本采購(gòu)中心協(xié)調(diào)乙方加急生產(chǎn)供貨，戶(hù)門(mén)基本按時(shí)陸續(xù)到場(chǎng)；但因走廊地磚標(biāo)高超高，門(mén)洞口上沿需要剔鑿，戶(hù)門(mén)緊急到貨后又等待安裝條件。因加急供貨，乙方將門(mén)扇填充物由合同要求的巖棉變?yōu)閼?zhàn)略?xún)?nèi)等質(zhì)量等價(jià)格易加工的蜂窩發(fā)泡。因在未通知甲方的情況下擅自更改材料，經(jīng)集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部協(xié)調(diào)毎樘降價(jià)10元作為違約金。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：在與乙方合作過(guò)程中，應(yīng)有效溝通，明確傳達(dá)任務(wù)指示；充分重視往來(lái)函件，保留書(shū)面

16、資料，為向乙方索賠提供證據(jù)；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)高等早檢查、早預(yù)防，避免到貨后再對(duì)預(yù)留條件進(jìn)行整改。4、戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行情況（5）對(duì)講設(shè)備供貨項(xiàng)目成本控制較緊，原計(jì)劃采用非可視對(duì)講，但經(jīng)城市公司對(duì)各戰(zhàn)略合作伙伴的價(jià)格對(duì)比后，選擇了性?xún)r(jià)比較高的廈門(mén)求實(shí)4寸液晶屏可視分機(jī)，明顯提高了項(xiàng)目檔次。項(xiàng)目合同簽訂前集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部向項(xiàng)目詳細(xì)介紹了各家戰(zhàn)略伙伴對(duì)講產(chǎn)品的特點(diǎn)及適用性，實(shí)現(xiàn)了有效銜接。項(xiàng)目移交物業(yè)后，因小業(yè)主裝修改線(xiàn)，燒毀對(duì)講電源，但戰(zhàn)略合作伙伴廈門(mén)求實(shí)及時(shí)進(jìn)行更換，并在集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部協(xié)調(diào)下，免費(fèi)提供電源、解碼器、分機(jī)各5臺(tái)作為項(xiàng)目備品留存物業(yè)。5、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（1）編制項(xiàng)目合約規(guī)劃、招標(biāo)采購(gòu)策劃對(duì)加強(qiáng)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)的計(jì)劃性具有重要指導(dǎo)意義。（2）各部門(mén)間應(yīng)加強(qiáng)相互配合力度。在項(xiàng)目招標(biāo)前，提供完善的圖紙、詳細(xì)的技術(shù)要求及界面劃分，能夠促進(jìn)招標(biāo)的規(guī)范合理，有利于招標(biāo)工作按