[鄭州]知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競爭性研究報(bào)告（237頁、附案例）

1、鄭州商業(yè)地產(chǎn)競爭性研究項(xiàng)目報(bào)告鄭州萬科項(xiàng)目20130718九洲遠(yuǎn)景簡介商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略建議已有項(xiàng)目建議區(qū)域進(jìn)入策略建議九洲遠(yuǎn)景簡介商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略建議4A. 商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略建議 A1. 鄭州的商業(yè)發(fā)展空間 A2. 鄭州萬科的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略5通過宏觀發(fā)展、商業(yè)物業(yè)和城市發(fā)展三個(gè)方面的探索分析，發(fā)現(xiàn)鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場是否存在機(jī)會(huì)與空間城市發(fā)展的區(qū)域空間 城市發(fā)展的一般趨勢 城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素 各驅(qū)動(dòng)因素的發(fā)展階段2商業(yè)物業(yè)的空間 商業(yè)體量的空間3宏觀發(fā)展的空間 消費(fèi)增長的空間 商業(yè)發(fā)展的空間16中部地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)增長的第二極，而中原城市群也是中部地區(qū)最重要的經(jīng)濟(jì)圈之一消費(fèi)增長的空間 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)正在從東

2、部沿海地區(qū)的向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，一方面部分制造業(yè)正在向內(nèi)地的轉(zhuǎn)移，另一方面，經(jīng)濟(jì)增長模式從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)也要求內(nèi)陸地區(qū)通過經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)居民收入的提高、進(jìn)一步挖掘消費(fèi)潛力。 中部地區(qū)作為經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)西進(jìn)的第一站，是承啟東西部經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的紐帶， 也是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的第二極，其中中原城市群、武漢城市群、長株潭城市群、關(guān)中城市群等。1.17中原城市群是中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)圈中經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、人口數(shù)量最多的城市群經(jīng)濟(jì)規(guī)模-GDP（單位：億元）人口規(guī)模-常住人口（單位：萬人）8不過，中原城市群的收入水平和消費(fèi)水平卻是中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的最低水平收入水平-人均可支配收入（單位：元/年）消費(fèi)水平-人均消費(fèi)性支出（單位：元/年）9作為

3、中原城市群的中心城市，鄭州在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模、消費(fèi)規(guī)模等方面都位居城市群的首要地位鄭州在中原城市群的位置鄭州在中原城市群的位置常住人口GDP10盡管鄭州相比其他中部地區(qū)城市沒有突出的優(yōu)勢，但充分的省內(nèi)人口支持是未來人口導(dǎo)入的保證人口流動(dòng)中原城市群GDP及人均可支配收入鄭州市常住人口及在河南省中的占比對(duì)比城市GDP及人均可支配收入單位：億元 / 元河南省常住人口在全國所有省份中的排名河南省是全國人口數(shù)量在全國排名第三單位：萬人單位：萬人 / %單位：億元 / 元11在人口數(shù)量和收入水平的雙重增長推動(dòng)下，鄭州市的消費(fèi)能力有了巨大的提高人口數(shù)量-常住人口（單位：萬人）CAGR=3.95%收入水平-

4、人均可支配收入（單位：元/年）CAGR=17.19%12鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于高速增長的時(shí)期，而第二產(chǎn)業(yè)則是近期鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之所在經(jīng)濟(jì)增長-GDP環(huán)比增長率（單位：%）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)-三產(chǎn)結(jié)構(gòu)（單位：%）13不過，一個(gè)城市的工業(yè)化發(fā)展趨于成熟時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)將逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，對(duì)于鄭州而言，經(jīng)濟(jì)的增長還有巨大的空間支持上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢（單位：%）14在強(qiáng)烈的消費(fèi)增長預(yù)期下，鄭州的消費(fèi)市場也在高速的增長，但相比主要一二線城市仍有差距消費(fèi)市場-社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）CAGR=18.66%主要對(duì)比城市的消費(fèi)市場（單位：萬元/年）15寬敞舒適的購物環(huán)境、豐富的購物體驗(yàn)，購物中心正在登陸鄭

5、州的商業(yè)市場，以傳統(tǒng)百貨為主的傳統(tǒng)商業(yè)格局正被打破商業(yè)發(fā)展的空間購物中心正在登陸鄭州市場 傳統(tǒng)百貨正在升級(jí) 部分百貨正在增加經(jīng)營品類， 融入更多餐飲業(yè)態(tài)和娛樂業(yè)態(tài) 外地品牌百貨進(jìn)入鄭州 盡管鄭州傳統(tǒng)百貨主要由大商和丹尼斯把持，不過王府井等外地百貨業(yè)開始進(jìn)入鄭州 部分百貨選擇退出 也有一些傳統(tǒng)百貨選擇了退出，北京華聯(lián)商廈易主凱德商用1.216鄭州商業(yè)設(shè)施類型以個(gè)體商城和街鋪為主，購物中心沒有成為最主流的零售平臺(tái)，部分商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施類型失衡也映射出存在空間資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析商業(yè)設(shè)施類型空間-按數(shù)量（單位：%）各商圈商業(yè)設(shè)施類型空間-按體量（單位：%）二七商圈：購物中心數(shù)量極少，影響

6、了市級(jí)商圈的輻射力CBD商圈：以購物中心為主，但密集度不高17鄭州購物中心發(fā)展開始較晚，各個(gè)商圈均以傳統(tǒng)型購物中心為主，缺乏創(chuàng)新型的購物中心類型購物中心類型空間-按數(shù)量（單位：%）各商圈購物中心類型空間（單位：%）資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析18快速時(shí)尚品牌已開始在鄭州拓展，盡管拓展的規(guī)模還不大，但正在進(jìn)入鄭州人的時(shí)尚視野一二線城市快速時(shí)尚門店數(shù)比較（單位：個(gè)）一線城市中部城市注：快速時(shí)尚門店數(shù)以ZARA、H&M、UNIQLO三個(gè)主流品牌計(jì)算快速時(shí)尚品牌在鄭州的拓展規(guī)模并不大，多數(shù)商圈包括核市級(jí)的二七商圈都還沒有主流的快速時(shí)尚品牌商業(yè)品牌的空間注：快速時(shí)尚品牌門店數(shù)選取H&M、Zara、優(yōu)

7、衣庫為樣本快速時(shí)尚品牌門店數(shù)量（單位：個(gè)）資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析20另外，休閑餐飲也越來越多的出現(xiàn)在各個(gè)商圈，強(qiáng)調(diào)社交、休閑的生活方式越來越多的融入鄭州人的生活從宏觀指標(biāo)來看鄭州應(yīng)該已經(jīng)發(fā)展到趨優(yōu)選擇市場，但現(xiàn)狀是正在向趨優(yōu)選擇市場升級(jí)，城市的發(fā)展迫切需求商業(yè)的升級(jí)城市商業(yè)類型的演變?nèi)司鵊DP：3,000美元6,000美元10,000美元12,000元15,000元20,000元人均可支配收入：1,000億元2,000億元8,000億元GDP：300億元1,000億元2,000億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額：30%46%70%城市化率：4913億元9046美元21612元1987億元64.8

8、% 趨優(yōu)選擇市場出現(xiàn)多種類型的購物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到滿足Fast fashion成為主導(dǎo)，Top fashion占市場5%-10%份額娛樂/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn)代表城市：杭州、武漢傳統(tǒng)市場以批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主消費(fèi)以價(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求品牌的滲透率低代表城市：德州、懷化全業(yè)態(tài)市場城市出現(xiàn)所有類型的購物中心，購物、餐飲及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平從價(jià)格導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向到獨(dú)特性導(dǎo)向等不同層面的消費(fèi)需求均能得到最大程度滿足代表城市：上海、北京、深圳大而全市場百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)

9、態(tài)出現(xiàn)餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化Basic fashion占市場主流消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化代表城市：揚(yáng)州、嘉興22鄭州市主要商圈為1個(gè)市級(jí)商圈、5個(gè)區(qū)域商圈以及2個(gè)專業(yè)商圈現(xiàn)有商圈分布71、二七商圈2、紫荊山商圈3、龍湖商圈4、花園路商圈5、曼哈頓商圈6、碧沙崗商圈7、大學(xué)路商圈區(qū)域商圈市級(jí)商圈16專業(yè)商圈234523從全市主要商業(yè)設(shè)施的分布來看，二七商圈、碧沙崗商圈、龍湖商圈以及大學(xué)路商圈競爭強(qiáng)度較大各商圈商業(yè)設(shè)施體量占比二七商圈商業(yè)設(shè)施總體量較大，分布集中，競爭激烈，隨著萬象城等大型購物中心的進(jìn)入，未來的競爭會(huì)更加激烈萬達(dá)廣場、國貿(mào)360廣場等購物中心的出現(xiàn)，推動(dòng)了碧沙崗商圈、龍湖商

10、圈以及大學(xué)路商圈的升級(jí)，同時(shí)也加劇了商圈內(nèi)的競爭資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析24傳統(tǒng)的市級(jí)商圈及區(qū)域級(jí)商圈內(nèi)的競爭局限在百貨及其它商業(yè)內(nèi)，購物中心是傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施的缺口傳統(tǒng)商圈鄭州市各商圈商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)布 盡管二七商圈內(nèi)已經(jīng)擁有購物中心，但由于商業(yè)運(yùn)營粗糙，導(dǎo)致并沒有實(shí)現(xiàn)對(duì)商圈的升級(jí)，不過未來華潤萬象城的出現(xiàn)將改變這一局面 紫荊山商圈內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施包括紫荊山百貨及新世界百貨，商圈內(nèi)尚無購物中心，在滿足一站式消費(fèi)、提高消費(fèi)體驗(yàn)方面略有不足大上海城萬象城紫荊山百貨新世界百貨資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析大上海城集“購物、娛樂、美食、運(yùn)動(dòng)康體、文化教育、服務(wù)資訊、展示展覽”等功能于一體，滿

11、足主力消費(fèi)客層全時(shí)段及“一站式”消費(fèi)需求，以休閑為主題形象并強(qiáng)化體驗(yàn)感受的多業(yè)態(tài)、多功能國際化第三代體驗(yàn)式綜合時(shí)尚消費(fèi)中心。1區(qū)上海商城集合潮流驛站2區(qū)金街步行街3區(qū)家電數(shù)碼娛樂城25大上海城滿足主力消費(fèi)客層全時(shí)段及“一站式”消費(fèi)需求，業(yè)態(tài)配比中弱化購物功能，強(qiáng)化餐飲娛樂大上海城中購物、娛樂以及餐飲占比較為均衡，與標(biāo)準(zhǔn)購物中心購物：餐飲：娛樂=5:3:2的比例看，大上海城較為注重餐飲以及娛樂的比例，減弱購物功能。大上海城各行業(yè)分布占比大上海城資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析大上海城豐富二七商圈餐飲的品類，同時(shí)提高了餐飲的檔次；但由于未能同意運(yùn)營，對(duì)其購物功能有較大影響26大上海城餐飲 大上海品

12、類構(gòu)成中，餐飲占據(jù)了33%的面積，引進(jìn)了較多的全國連鎖品牌或者區(qū)域拓展品牌，提升了二七商圈原有的餐飲的檔次，以及豐富其餐飲類型。大上海城購物 大上海由于一部分商鋪進(jìn)行散賣，同時(shí)檔次定位與二七商圈未形成差異化的競爭，導(dǎo)致購物人流較弱，未改變二七商圈購物習(xí)慣，購物功能較強(qiáng)的購物中心在二七商圈仍有發(fā)展空間資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析鄭州萬象城與國際潮流風(fēng)尚同步，將代表鄭州市最頂級(jí)的生活方式以及消費(fèi)潮流，同時(shí)可滿足消費(fèi)者一站式購物需求27 萬象城(THEMIXC)始于深圳，是中國最具示范效應(yīng)的大型現(xiàn)代購物中心。國際化理念和高端定位，代表了其所在城市甚至區(qū)域內(nèi)最頂級(jí)的生活方式與消費(fèi)潮流。 近二十萬平

13、米的鄭州萬象城購物中心將萃取深圳、杭州、沈陽、南寧等萬象城的前沿管理與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，與國際潮流風(fēng)尚同步、成為城市核心區(qū)域的時(shí)尚磁場，讓全客層的消費(fèi)人群在此完成一站式消費(fèi)體驗(yàn)。成都萬象城各行業(yè)分布占比萬象城鄭州萬象城的開業(yè)，將為二七商圈帶來全面的升級(jí)，增加二七商圈品牌檔次，增強(qiáng)二七商圈的輻射力，減弱其衰退的趨勢28國際名品 萬象城(THEMIXC)一般由四大主力店，其中包含：精品百貨店、“冰紛萬象”真冰場、星級(jí)影院，可增加客流，擴(kuò)大商圈影響力，而倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活的Ol精品超市?？捎兄谔嵘呱倘n次。主力店時(shí)尚休閑 萬象城(THEMIXC)為高品質(zhì)購物中心，其倡導(dǎo)國際化的消費(fèi)理念，是國內(nèi)頂級(jí)奢侈品品牌

14、最為集中地購物中心，其將增加鄭州國際名品的數(shù)量，同時(shí)全面提升二七商圈檔次。 萬象城(THEMIXC)打造一站式購物以及體驗(yàn)式購物，彰顯時(shí)尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，其中快速時(shí)尚以及休閑餐飲將彌補(bǔ)二七商圈的空白，同時(shí)提升二七商圈時(shí)尚度，改變一部分消費(fèi)者生活方式29在二七商圈當(dāng)前衰落的表現(xiàn)下，購物中心的出現(xiàn)正在推動(dòng)區(qū)域商圈的崛起，其輻射力甚至已經(jīng)蔓延到全市范圍區(qū)域商圈鄭州市各商圈商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)布 花園路商圈曾是以中環(huán)正道百貨、丹尼斯百貨等為主，不過國貿(mào)360廣場的出現(xiàn)推動(dòng)了整個(gè)商圈的升級(jí)，形成對(duì)鄭州中部、東部的輻射，吸引到大量的客流 碧沙崗商圈紫荊山商圈內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施包括紫荊山百貨及新世界百貨，商圈內(nèi)尚無購

15、物中心，在滿足一站式消費(fèi)、提高消費(fèi)體驗(yàn)方面略有不足萬達(dá)廣場中原商貿(mào)城國貿(mào)360廣場中環(huán)正道百貨資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析中原萬達(dá)廣場是鄭州市體量最大、業(yè)態(tài)最全、功能最強(qiáng)、最具時(shí)尚生活品味的城市綜合體30 位于鄭州市中原路與秦嶺路交叉口，總建筑面積53萬平方米，總投資逾50億元，由室內(nèi)步行街、購物中心、精裝SOHO、高檔住宅組成。其中商業(yè)總規(guī)劃面積26萬平方米，包括萬千百貨、沃爾瑪、萬達(dá)影院、大歌星KTV、大玩家超樂場、永樂生活電器、ZARA、H&M、UNIQLO、華都酒樓等十大主力店，是鄭州市體量最大、業(yè)態(tài)最全、功能最強(qiáng)、最具時(shí)尚生活品味的城市綜合體。主力店快速時(shí)尚中原萬達(dá)廣場各行業(yè)分布

16、占比中原萬達(dá)廣場資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析鄭州國貿(mào)360廣場，集購物、休閑、娛樂于一體，接軌國際風(fēng)尚，優(yōu)選一線品牌，打造時(shí)尚潮流地標(biāo)31潮流指向標(biāo)饕餮美食客主力店吸引人流，滿足大眾消費(fèi)需求引領(lǐng)時(shí)尚，與百貨等形成差異化競爭追求生活品質(zhì)的休閑餐飲更多的入駐國貿(mào)360各行業(yè)分布占比國貿(mào)360廣場資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析國貿(mào)360大量快時(shí)尚品牌以及休閑餐飲的引進(jìn)迎合了追求生活方式的消費(fèi)者需求，同時(shí)增強(qiáng)花園路商圈的輻射力32 國貿(mào)360廣場通過引進(jìn)快速時(shí)尚品牌、休閑餐飲品牌帶動(dòng)花園路商圈的升級(jí)，擴(kuò)大了商圈的輻射力。快時(shí)尚品牌的大量引入，提升花園路商圈時(shí)尚度以及品牌的檔次休閑餐飲為追求生活方

17、式的消費(fèi)者提供了品質(zhì)生活場所中原萬達(dá)為代表的購物中心在碧沙崗商圈的出現(xiàn)，擴(kuò)大了碧沙崗商圈的范圍及其輻射力，推動(dòng)碧沙崗商圈走出衰退33購物娛樂餐飲萬達(dá)廣場的出現(xiàn)將強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)以及一站式消費(fèi)的商業(yè)類型-購物中心的概念帶入碧沙崗商圈萬達(dá)廣場憑借其自身26萬的商業(yè)面積擴(kuò)大了碧沙崗商圈的范圍以及其輻射力。隨著花園路商圈、龍湖商圈的崛起，碧沙崗商圈面臨著沒落的危險(xiǎn)，而萬達(dá)廣場為代表的購物中心的出現(xiàn)，將為碧沙崗商圈重振帶來強(qiáng)勁的動(dòng)力。34完全由購物中心驅(qū)動(dòng)商圈的形成與發(fā)展是新興商圈的主要特征，不過由于周邊發(fā)展的不成熟以及經(jīng)營方式的不當(dāng)導(dǎo)致部分新興商圈發(fā)展緩慢鄭州市各商圈商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)分布新興商圈曼哈頓商業(yè)廣場

18、 曼哈頓商業(yè)廣場由于進(jìn)行了散賣，喪失了對(duì)商業(yè)經(jīng)營的控制，尤其是購物類業(yè)態(tài)，導(dǎo)致購物中心的輻射力僅局限在周邊社區(qū) 由于周邊地區(qū)尚未成熟，以及商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布較分散，缺乏集群效應(yīng)，對(duì)輻射客群的吸引力與聚集性均較弱丹尼斯七天地寶龍城市廣場資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析曼哈頓廣場店鋪品牌檔次較低，主力店以滿足居民日常消費(fèi)為主35 曼哈頓商業(yè)廣場總建筑面積26萬平米，是鄭州市最大的體驗(yàn)式商業(yè)中心，項(xiàng)目以“主題購物、主題休閑娛樂、主題休閑餐飲、主題文化”為元素，集“大型主力店、美式風(fēng)情商業(yè)步行街、五星級(jí)影院、國際金融服務(wù)中心及大型餐飲娛樂名城”為一體。主力店除主力店外，多為個(gè)體經(jīng)營的店鋪，缺乏對(duì)客流

19、的吸引力主力店以滿足居民的基本生活需求為主，無亮點(diǎn)。曼哈頓廣場曼哈頓廣場各行業(yè)分布占比個(gè)體商戶資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析曼哈頓廣場大部分商鋪采取散賣形式，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，從而未達(dá)到商圈的規(guī)劃高度，僅成為社區(qū)輻射商圈36曼哈頓餐飲 曼哈頓廣場餐飲檔次適中，符合周邊居民的消費(fèi)需求。曼哈頓購物 曼哈頓廣場大部分商鋪采取散賣的形式，從而對(duì)于商場缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，同時(shí)其購物已本地品牌或個(gè)體商鋪為主，檔次較低，經(jīng)營情況較差。資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析購物中心是實(shí)體消費(fèi)的主流場所，現(xiàn)有商圈內(nèi)競爭較為激烈，推薦萬科遠(yuǎn)離現(xiàn)有商圈，發(fā)揮自身優(yōu)勢做鄰里中心或地區(qū)中心37傳統(tǒng)商圈升級(jí)區(qū)域商圈崛起即將

20、進(jìn)入二七商圈開發(fā)商建議：由于現(xiàn)有商圈競爭日益加劇，建議避開現(xiàn)有的成熟商圈，以臨近住宅的鄰里中心或地區(qū)中心為主。無論是傳統(tǒng)商圈的升級(jí)還是新商圈的形成，購物中心都起到了非常重要的作用即將進(jìn)入二七的實(shí)力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商增多，且項(xiàng)目以購物中心為主結(jié)論購物中心多采取引進(jìn)快時(shí)尚品牌、國際名品以及休閑餐飲的方式實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商圈升級(jí)或新商圈崛起，萬科可以參考這三種方式增強(qiáng)自己的產(chǎn)品38快時(shí)尚聚集國際名品進(jìn)入休閑餐飲豐富建議：萬科應(yīng)適應(yīng)鄭州品牌檔次提高、生活方式導(dǎo)向業(yè)態(tài)增加的趨勢，適度引入快時(shí)尚及休閑餐飲，考慮到適合萬科的產(chǎn)品選址以及國際名品的選址策略等因素，不建議引進(jìn)國際名品快時(shí)尚品牌的聚集，將增加鄭州消費(fèi)者對(duì)于時(shí)

21、尚的敏感度國際名品的進(jìn)入使得鄭州市消費(fèi)檔次明顯提升休閑餐飲的豐富提供了更多倡導(dǎo)生活品質(zhì)場所統(tǒng)一的經(jīng)營有利于開發(fā)商對(duì)購物中心品類、品牌的控制，從而增強(qiáng)對(duì)客流的吸引力，建議萬科盡可能保持集中式商業(yè)經(jīng)營的統(tǒng)一性39統(tǒng)一經(jīng)營購物中心部分銷售購物中心建議：萬科在集中式購物中心盡可能保持統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。統(tǒng)一經(jīng)營使開發(fā)商便于購物中心控制，可針對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行品類業(yè)態(tài)組合，具有較高的招商運(yùn)營水平，對(duì)客流的驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)銷售導(dǎo)致開發(fā)商失去對(duì)購物中心的控制，品類及業(yè)態(tài)組合雜亂，品牌檔次較低，對(duì)客流的驅(qū)動(dòng)力較弱40城市的發(fā)展中心城市為中心，隨著人口的聚集逐步擴(kuò)大規(guī)模，最終形成大都市帶城市發(fā)展的一般趨勢城市發(fā)展過程的四個(gè)

22、階段大都市區(qū)由中心城市和郊區(qū)城市地區(qū)組成，面積一般在1500km-22000km2，半徑30-50公里，人口密度在5000-1萬/km2之間2大都市帶由一個(gè)以上的大都市圈組成，面積一般在30000km2以上，半徑200-300公里，人口密度在300-1000人/km2之發(fā)達(dá)國家著名的大都市，例如歐洲的倫敦大都市、巴黎大都市；美國的紐約大都市、落杉磯大都市；日本的東京大都市等，一般都經(jīng)歷了完整的發(fā)展階段，形成了較為齊全的四個(gè)圈層4大都市圈由一個(gè)以上的大都市區(qū)組成，面積一般在10000km2-20000km2，半徑100公里左右，人口密度在1000-2500人/km2 之間，其中周邊大都市區(qū)的人口

23、可以大于中心大都市區(qū)3中心城市中心城市的面積一般在100km2到600km2半徑5-10公里，人口密度在1-2萬/km2之間1城市發(fā)展階段2.141經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的導(dǎo)入推動(dòng)城市從功能單一的城市向大都市圈升級(jí)支持城市發(fā)展趨勢分析第一階段（戰(zhàn)后初期）第二階段（50年代中至60年代中）第三階段（60年代末至80年代末）第四階段（80年代末至現(xiàn)在）快速工業(yè)化，大都市空間向外擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)迅速增長，大都市內(nèi)部飽和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到中等發(fā)達(dá)水平控制大都市區(qū)人口的過度密集實(shí)行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)基地的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域多核心發(fā)展戰(zhàn)略抑制大都市圈的過度集中經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征都市空間結(jié)構(gòu)城市發(fā)展政策鄭州已形成“一心四城、兩軸一帶”

24、的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)，正處于從中心城市向大都市區(qū)發(fā)展的階段42 依托交通干線及沿線城鎮(zhèn)，構(gòu)建“一心四城、兩軸一帶”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)，逐步形成以中心城區(qū)和外圍組團(tuán)為主體、中等城市為支撐、重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)、其他小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的層次分明、結(jié)構(gòu)合理、互動(dòng)發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系 中心城區(qū) 三個(gè)外圍組團(tuán)：鄭汴-中牟組團(tuán)、航空港組團(tuán)、上街-滎陽組團(tuán)一心鞏義市新密市新鄭市登封市四城東西向發(fā)展軸：沿連霍高速、隴海鐵路等交通干線分布的城鎮(zhèn)南北向發(fā)展軸：沿京珠高速公路、京廣鐵路等干線分布的城鎮(zhèn)兩軸依托省級(jí)交通干線由登封市、新密市區(qū)和新鄭市區(qū)城鎮(zhèn)構(gòu)成的東西向發(fā)展帶一帶東西發(fā)展軸南北發(fā)展軸一帶一心43人口的流動(dòng)是商圈產(chǎn)生及發(fā)展的根本動(dòng)力

25、，人口外溢是城市發(fā)展的被動(dòng)效應(yīng)，而人口導(dǎo)入則是城市化發(fā)展的具體手段城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素人口外溢中心城區(qū)飽和后，無法容納新進(jìn)人口，導(dǎo)致人口向外溢出，帶動(dòng)中心城區(qū)的范圍向外延伸，是城市發(fā)展過程中的被動(dòng)效應(yīng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入依靠某驅(qū)動(dòng)力推動(dòng)區(qū)域人口導(dǎo)入，從而形成人口向這一區(qū)域流入，是城市化過程中政府通過規(guī)劃主動(dòng)的推動(dòng)人口的流向2.244人口外溢的被動(dòng)效應(yīng)在商業(yè)方面的體現(xiàn)，是從單商圈向多商圈的放射型發(fā)展支持南京西路商圈新虹橋商圈中山公園商圈南京東路商圈淮海路商圈五角場商圈四川北路商圈徐家匯商圈莘莊商圈張楊路商圈南京東路商圈五角場商圈徐家匯商圈中山公園商圈新虹橋商圈淮海路商圈45在板塊內(nèi)的驅(qū)動(dòng)力以及交通要素

26、的驅(qū)動(dòng)下，會(huì)吸引三類客流進(jìn)入板塊人口導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)力交通客群來源： 居住在本版塊客群來源： 居住在城市范圍、但非本板塊內(nèi)客群來源： 外地客流，非本城市居民隨機(jī)客流流動(dòng)客流常住客流46根據(jù)驅(qū)動(dòng)因素不同，進(jìn)入板塊的客群類別也有所不同驅(qū)動(dòng)要素釋義核心驅(qū)動(dòng)因素客流來源常住客流流動(dòng)客流隨機(jī)客流產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，吸引人口在此就業(yè)提供就業(yè)核心次要主要商務(wù)行政驅(qū)動(dòng)伴隨商務(wù)服務(wù)活動(dòng)的發(fā)展，逐漸發(fā)展成熟提供就業(yè)商務(wù)交流次要核心次要居住驅(qū)動(dòng)以居住或改善居住環(huán)境吸引人口的導(dǎo)入提供居住核心主要次要交通驅(qū)動(dòng)以交通樞紐如機(jī)場、火車站驅(qū)動(dòng)客流的導(dǎo)入交通樞紐次要主要核心文旅驅(qū)動(dòng)以一種或相關(guān)的文化、旅游資源驅(qū)動(dòng)客流的導(dǎo)入

27、文旅資源主要次要核心商業(yè)驅(qū)動(dòng)以商業(yè)設(shè)施和商業(yè)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)客流導(dǎo)入商業(yè)消費(fèi)主要核心次要主題驅(qū)動(dòng)以定期及不定期的活動(dòng)驅(qū)動(dòng)客流的導(dǎo)入事件活動(dòng)次要主要主要47產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展是從基礎(chǔ)到、從單一到豐富的傳統(tǒng)發(fā)展路徑Step1:滿足基本生活需求的餐飲、購物及生活服務(wù)Step3:擁有更豐富的商業(yè)品類及品牌選擇，加大娛樂業(yè)態(tài)的比例Step2:滿足基本生活需求的購物及餐飲Step4:擁有全面的商業(yè)品類及品牌選擇，開始追求更大的商業(yè)體量Step1: 通過產(chǎn)業(yè)集聚吸引人口在此就業(yè)，并提供居住功能。Step3: 產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，人口導(dǎo)入接近完全，通過常住客群的商務(wù)或社交需求導(dǎo)入流動(dòng)及隨機(jī)客流。Step2: 通

28、過核心產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)服務(wù)業(yè)提供更多的就業(yè)，持續(xù)的吸引人口導(dǎo)入。Step4: 板塊基本成熟，可根據(jù)政府規(guī)劃保持現(xiàn)狀或向城市副中心升級(jí)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)（服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的外地商務(wù)客流）（常住客流的社交往來）（在板塊內(nèi)居住的客流）人口導(dǎo)入常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群配套商業(yè)商業(yè)設(shè)施商業(yè)特征鄰里中心，大賣場，專業(yè)百貨地區(qū)中心、超級(jí)地區(qū)中心集中式商業(yè)的集聚48蘇州工業(yè)園區(qū)是國內(nèi)較為成熟的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的代表，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展也是從配套型商業(yè)和鄰里中心起步，成熟后引入大型商業(yè)項(xiàng)目支持投資啟動(dòng)圓融時(shí)代廣場開業(yè)，引入高端百貨久光百貨靠近老城區(qū)的湖西商貿(mào)區(qū)為主；開發(fā)商以國內(nèi)為主，寫字樓出售比例較高，品質(zhì)一般中新合作區(qū)就業(yè)人口已超20萬

29、人，居住人口近10萬人，其中外籍人士超過8000人首家五星級(jí)酒店金雞湖大酒店開業(yè)臺(tái)灣成品書店開工，預(yù)打造集結(jié)文化、表演、藝術(shù)、商業(yè)、觀光以及人才培育，具有跨界綜效性的創(chuàng)意平臺(tái)以傳統(tǒng)配套商業(yè)為主進(jìn)行土地整改，高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)經(jīng)過園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和土地的再次整改。商業(yè)開始開發(fā)，李公堤一期、和順奧特萊斯開業(yè)1、全面推進(jìn)制造業(yè)升級(jí)、服務(wù)業(yè)倍增、科技跨越 。2、文化產(chǎn)業(yè)緊隨其逐步的發(fā)展起來、蘇州科技文化中心開幕 77家世界500強(qiáng)跨國公司在內(nèi)的外商投資企業(yè)3299家，近四分之一的投產(chǎn)企業(yè)已收回投資1994年 1995年 1998年 2001年 2004 200

30、6年 2007年 2008年 2009年 2011年 工業(yè)園區(qū)第一個(gè)鄰里中心建成納米技術(shù)為引領(lǐng)，重點(diǎn)發(fā)展光電新能源、生物醫(yī)藥、融合通信、軟件動(dòng)漫游戲、生態(tài)環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來 49居住驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展是從基礎(chǔ)到、從單一到豐富的傳統(tǒng)發(fā)展路徑Step1:滿足基本生活需求的餐飲、購物及生活服務(wù)Step3:擁有更豐富的商業(yè)品類及品牌選擇，加大娛樂業(yè)態(tài)的比例Step2:購物及餐飲的種類更為全面，娛樂類業(yè)態(tài)增加比例Step4:擁有全面的商業(yè)品類及品牌選擇，開始追求更大的商業(yè)體量Step1: 通過提供居所驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入。Step3: 板塊內(nèi)人口導(dǎo)入接近飽和，常住人口市內(nèi)社交活動(dòng)頻繁。Step2

31、: 居住人口的持續(xù)導(dǎo)入，常住人口的市內(nèi)社交活動(dòng)開始出現(xiàn)。Step4: 板塊基本成熟，可根據(jù)政府規(guī)劃保持現(xiàn)狀或向城市副中心升級(jí)。居住驅(qū)動(dòng)（常住客群的外地社交活動(dòng)）（常住客流的社交往來）（在板塊內(nèi)居住的客流）人口導(dǎo)入常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群配套商業(yè)商業(yè)設(shè)施鄰里中心，大賣場，專業(yè)百貨地區(qū)中心、超級(jí)地區(qū)中心集中式商業(yè)的集聚商業(yè)特征50居住驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展主要根據(jù)板塊內(nèi)人口導(dǎo)入的進(jìn)行逐步從配套商業(yè)、鄰里中心升級(jí)到地區(qū)中心（1/3）支持 1999 2005 2007現(xiàn)在大拇指廣場開業(yè)聯(lián)洋廣場開業(yè)隨著周圍社區(qū)的建立，商業(yè)以社區(qū)商業(yè)（底商及商業(yè)街）為主聯(lián)洋國際社區(qū)住宅226萬平方米，成熟商業(yè)配套近4

32、0萬平方米開始建立2001-2003年間共有3570套住宅交付，2004-2005年間共有7002套住宅交付2007-2008年間共有3623套住宅交付51居住驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展主要根據(jù)板塊內(nèi)人口導(dǎo)入的進(jìn)行逐步從配套商業(yè)、鄰里中心升級(jí)到地區(qū)中心（2/3）支持121聯(lián)洋廣場2大拇指廣場社區(qū)配套商業(yè)（含商業(yè)街及底商）52居住驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展主要根據(jù)板塊內(nèi)人口導(dǎo)入的進(jìn)行逐步從配套商業(yè)、鄰里中心升級(jí)到地區(qū)中心（3/3）支持53商務(wù)行政驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展是從基礎(chǔ)到、從單一到豐富的傳統(tǒng)發(fā)展路徑*：含住宅及服務(wù)式公寓Step1:滿足日常辦公生活所需的餐飲（快餐為主）及購物業(yè)態(tài)（如便

33、利店）Step2:業(yè)態(tài)開始多元化，娛樂與購物類業(yè)態(tài)比例增加，餐飲加入更多正餐及休閑餐飲Step3:擁有全面的商業(yè)品類及品牌選擇，要求更大的商業(yè)體量Step1: 通過大量商務(wù)區(qū)的集聚吸引企業(yè)入駐，從而帶動(dòng)流動(dòng)客群的集聚Step2: 隨著商務(wù)活動(dòng)的頻繁和配套的完善，吸引更多的流動(dòng)客群，同時(shí)開始導(dǎo)入部分常住客群和隨機(jī)客流導(dǎo)入Step3: 板塊基本成熟，可根據(jù)政府規(guī)劃保持現(xiàn)狀或向城市副中心升級(jí)。商務(wù)行政驅(qū)動(dòng)（外地商務(wù)客流）（在板塊內(nèi)工作以及市內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的客群）（在板塊內(nèi)居住的客流*）人口導(dǎo)入常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群商業(yè)設(shè)施商業(yè)特征寫字樓裙房、街鋪地區(qū)中心、超級(jí)地區(qū)中心、百貨集中式商業(yè)的集聚54商務(wù)行政

34、驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展受到寫字樓的租戶入駐情況的重要影響，而這背后是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r支持50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 現(xiàn)在隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展巴黎市人口增長、交通堵塞、設(shè)施簡陋等因素的影響，巴黎開始做城市副中心的規(guī)劃，從地理和人文來看、拉芳斯規(guī)劃出爐并建設(shè)成為商務(wù)區(qū)由于設(shè)計(jì)問題（人流和車流、環(huán)境）導(dǎo)致項(xiàng)目招商困難，后經(jīng)政府主導(dǎo)、通過政策調(diào)控，一系列優(yōu)惠措施、使得拉德芳斯財(cái)務(wù)情況逐漸好轉(zhuǎn)；并把拉德芳斯規(guī)劃成城市副中心由于拉德芳斯的前景任然不是很明顯，由政府組建拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司，專門處理拉德芳斯招商和財(cái)務(wù)、及政務(wù)問題 ；及本區(qū)出現(xiàn)了摩天大樓，但并不被法國人接受拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公

35、司 ，根據(jù)現(xiàn)狀，對(duì)建筑進(jìn)行了部分改造，從而調(diào)整了該區(qū)的結(jié)構(gòu)，加大招商和給予優(yōu)惠政策拉德芳斯越來越成為全球總部在歐洲的聚集地，而原來建筑已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有需要，拉德芳斯對(duì)其原有部分建筑進(jìn)行改造、升級(jí)、翻新，以此來保證項(xiàng)目持續(xù)增長的面積和活力歐洲最完善的商務(wù)區(qū)，是法國經(jīng)濟(jì)繁榮的象征 在區(qū)域內(nèi)有商業(yè)及休閑活動(dòng)出現(xiàn)地鐵站附近出現(xiàn)小型的購物中心以滿足區(qū)域內(nèi)辦公人群的基本需求相繼四個(gè)購物中心開張，累計(jì)面積達(dá)到10萬平方米，是歐洲但是最大的，包括百貨、超級(jí)市場及商店提供日常需求的各種設(shè)施，有總面積達(dá)20萬平方米的各式商店。每個(gè)小區(qū)域都配套當(dāng)?shù)氐拿姘?、小型超?jí)市場等55交通驅(qū)動(dòng)因素下的商業(yè)發(fā)展集中表現(xiàn)在樞紐商

36、業(yè)的不斷發(fā)展和成熟交通驅(qū)動(dòng)Step1: 交通樞紐為板塊帶來城市內(nèi)外的商旅客流。Step4: 板塊內(nèi)客流導(dǎo)入充分，常住客群導(dǎo)入達(dá)到飽和。Step3: 商旅活動(dòng)頻繁，周邊產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口作為常住客群開始導(dǎo)入。Step1:滿足城市內(nèi)外商旅客流的餐飲、購物需求Step4:增加商業(yè)體量，尤其提高娛樂業(yè)態(tài)的占比，增加商業(yè)體量Step3:商貿(mào)批發(fā)市場外遷；商業(yè)快速發(fā)展Step2:依托交通樞紐的便利性，出現(xiàn)商貿(mào)批發(fā)等商業(yè)業(yè)態(tài)Step2: 交通樞紐的物流功能將帶來一定的商業(yè)流動(dòng)客群人口導(dǎo)入（外來的商旅客流）（外出的商旅客流）（在板塊內(nèi)居住的客流）常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群商業(yè)設(shè)施商業(yè)特征樞紐商業(yè)樞紐商業(yè)樞紐商業(yè)樞紐商

37、業(yè)56交通驅(qū)動(dòng)下的商業(yè)發(fā)展主要依存于樞紐內(nèi)商業(yè)（1/3）支持商業(yè)理念：增加機(jī)場收入、優(yōu)化機(jī)場環(huán)境、提高顧客體驗(yàn)總經(jīng)營面積：3.9萬平米商戶數(shù)量：243家分布：出發(fā)層、到達(dá)層及中轉(zhuǎn)區(qū)域經(jīng)營項(xiàng)目涵蓋了品牌服飾、飾品、珠寶、鐘表、眼鏡、飾品、書店、便利店、百貨、煙酒等，匯聚了世界頂級(jí)品牌 香港國際機(jī)場位于大嶼山以北的人工島上，面積為12.5平方公里。目前擁有兩個(gè)客運(yùn)大樓，總平方面積達(dá)73萬平方米 香港國際機(jī)場被Skytrax評(píng)為五星級(jí)機(jī)場，并在2001年至今一直保持?jǐn)D身三甲之列，當(dāng)中更八度被評(píng)為全球最佳機(jī)場57交通驅(qū)動(dòng)下的商業(yè)發(fā)展主要依存于樞紐內(nèi)商業(yè)（2/3）支持新加坡樟宜機(jī)場地13平方公里，距離市

38、區(qū)17.2公里。目前擁有三個(gè)客運(yùn)大樓，總面積達(dá)66萬平方米樟宜機(jī)場有80多家國際航空公司的航班飛往60個(gè)國家的200個(gè)城市，每周有5,000個(gè)班次進(jìn)出機(jī)場，2010年客運(yùn)量超過4200萬發(fā)展歷程：1981年，樟宜機(jī)場正式啟用1985年開始建造2號(hào)航站樓，1990年啟用1999年開始建造3號(hào)航站樓，2008年，3號(hào)航站樓正式運(yùn)作3號(hào)航站樓建成后，將有效提升機(jī)場旅客容量，增加2200萬名旅客的服務(wù)能力，使機(jī)場年客量增至7000萬新加坡樟宜機(jī)場總經(jīng)營面積達(dá)到6萬平方米，內(nèi)有236家商戶除了購物與餐飲等商業(yè)設(shè)施外，在航站樓還安排了植物園、胡姬花園、竹園、仙人掌園等滿足旅客觀賞需求同時(shí)根據(jù)旅客候機(jī)時(shí)間長

39、短，安排游泳、健身等服務(wù)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間經(jīng)營面積（平方米）一號(hào)客運(yùn)大樓1981.717000二號(hào)客運(yùn)大樓1990.1122000三號(hào)客運(yùn)大樓2008.62000058交通驅(qū)動(dòng)下的商業(yè)發(fā)展主要依存于樞紐內(nèi)商業(yè)（3/3）支持上海南站交通樞紐上海南站是聯(lián)系長江、珠江三角洲及南方其他城市包括港澳地區(qū)的重要交通樞紐行政區(qū)劃：上海南站交通樞紐位于上海市徐匯區(qū)南部，靠近閔行工業(yè)區(qū)，有“上海市南大門”之稱，周邊以工業(yè)區(qū)、老式住宅為主周邊商圈：上海南站離徐匯區(qū)商業(yè)中心約5公里，周邊無大型集中式商業(yè)體上海南站內(nèi)環(huán)高架路地鐵1號(hào)線地鐵3號(hào)線閔行區(qū)上海南站商業(yè)概況 上海南站商業(yè)主要由南廣場和北廣場的地下一層、二層的百利時(shí)

40、尚中心組成，商業(yè)面積6.5萬平方米功能布局： 南廣場地下一層：購物、餐飲 地下二層：餐飲 北廣場地下一層：購物為主餐飲為輔 地下二層：購物為主餐飲為輔商業(yè)定位：面向上海居民、來滬旅客及換乘乘客的品牌折扣中心及白領(lǐng)休閑中心業(yè)態(tài)配比：上海南站商業(yè)現(xiàn)有的業(yè)態(tài)主要以購物和餐飲為主 購物：主要以個(gè)人時(shí)尚購物流行服飾為主；引進(jìn)折扣店商場，覆蓋國際、國內(nèi)連鎖品牌 餐飲：主要以快餐和休閑餐飲為主，覆蓋國際、國內(nèi)連鎖品牌59文旅驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展是從基礎(chǔ)到、從單一到豐富的傳統(tǒng)發(fā)展路徑文旅驅(qū)動(dòng)Step1: 文旅資源驅(qū)動(dòng)大量外地客流，本地客流的流入頻率較低，而常住客群多服務(wù)于文旅業(yè)。Step3: 板塊內(nèi)隨機(jī)

41、客流導(dǎo)入充分，常住客群導(dǎo)入飽和，開始著力吸引流動(dòng)客流以保持增長。Step2: 商隨著文旅資源的開發(fā)吸引越來越多的隨機(jī)客流與常住客流。Step1:滿足文旅客流的餐飲、購物需求；滿足常住客群的基本生活需求的購物和餐飲Step3:通過設(shè)置更大比例的娛樂業(yè)態(tài)增加對(duì)流動(dòng)客流的吸引力Step2:針對(duì)隨機(jī)客流，開始融入娛樂業(yè)態(tài)；針對(duì)常住客流，增加購物、餐飲業(yè)態(tài)人口導(dǎo)入（外來的旅游客群客流）（市內(nèi)的旅游客群）（在板塊內(nèi)居住的客流，部分服務(wù)于文旅業(yè)）常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群商業(yè)設(shè)施商業(yè)特征商業(yè)街地區(qū)中心地區(qū)中心60文旅驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展需要文旅設(shè)施的完善與運(yùn)營為前提條件支持 2002 2003 2004

42、 2005 2008 2009 2010 2012 現(xiàn)在曲江新區(qū)成立大雁塔北廣場建成大唐芙蓉園開園、海洋館開館陜西法門寺文化景區(qū)建成曲江池、唐城墻、唐慈恩寺三大遺址公園正式開園大明宮國家遺址公園開園、曲江秦二世陵遺址公園正式建成開放、曲江寒窯遺址公園正式落成國家5A級(jí)景區(qū)、曲江國際會(huì)議中心落成開業(yè)大唐通易坊招商配套商業(yè)大唐不夜城開業(yè)新樂匯、開元廣場開業(yè)銀泰城開業(yè)大唐華清城盛大開放STAR CITY開業(yè)臨潼芷陽廣場項(xiàng)目封頂61商業(yè)驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展是從基礎(chǔ)到、從單一到豐富的傳統(tǒng)發(fā)展路徑商業(yè)驅(qū)動(dòng)Step1: 交在以滿足商業(yè)需求、消費(fèi)需求為目的向板塊內(nèi)引入流動(dòng)客流與常住客流Step3: 板塊

43、內(nèi)客流導(dǎo)入趨于穩(wěn)定。Step2: 通過商業(yè)體量的擴(kuò)充以及商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，吸引多元化的客群導(dǎo)入。Step1:滿足市內(nèi)購物、餐飲、娛樂的綜合性消費(fèi)需求，尤以購物為主。Step3:增加商業(yè)體量，品類強(qiáng)調(diào)大而全，品牌盡可能的豐富，商業(yè)差異化競爭。Step2:增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)的比例，成為一站式消費(fèi)的終點(diǎn)站。滿足常住客群日常生活的消費(fèi)需求人口導(dǎo)入（從外地來消費(fèi)或順便消費(fèi)客群）（市內(nèi)的消費(fèi)客群）（在板塊內(nèi)居住的客流）常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群商業(yè)設(shè)施商業(yè)特征商業(yè)街、百貨、專業(yè)賣場城市購物中心、超級(jí)地區(qū)中心、地區(qū)中心地區(qū)中心62商業(yè)驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展需要由百貨或購物中心來帶動(dòng)，未來展開業(yè)態(tài)層面的競爭與升

44、級(jí)支持1930 1933 1938 1956 70年代 80年代 90年代 現(xiàn)在出現(xiàn)百貨店東橫百貨店市郊列車通到澀谷帶動(dòng)了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 東急文化會(huì)館的建成為標(biāo)志，東急團(tuán)旗下的企業(yè)開始對(duì)澀谷站周圍進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā) 隨著銀座等老繁華中心的沒落，加上西武、Parco、丸井等商業(yè)資本也進(jìn)入澀谷作為新的繁華中心開始崛起更具特色的是許多面向青少年的時(shí)裝、用品、文化、娛樂的個(gè)人商店的集中到這里 設(shè)計(jì)服飾、DIY的時(shí)尚潮流開始新起形成了設(shè)計(jì)品牌熱地鐵銀座線開通，從這時(shí)起，澀谷作為連結(jié)市郊住宅區(qū)和東京市中心東京澀谷夜景的始發(fā)終到站而得到了迅速的發(fā)展 可選精品店、專放藝術(shù)水平較高或有爭議影片的小電影院等，其總

45、是在創(chuàng)造、傳播流行的最前線，在世界范圍也是屈指可數(shù)的城市青年新文化發(fā)祥地 一個(gè)集結(jié)了國際文化和娛樂、涌動(dòng)著高技術(shù)的能量、充滿了青春活力的街區(qū)63主題驅(qū)動(dòng)因素下，板塊的商業(yè)發(fā)展是從基礎(chǔ)到、從單一到豐富的傳統(tǒng)發(fā)展路徑主題驅(qū)動(dòng)Step1: 通過主題活動(dòng)或事件吸引隨機(jī)客流和流動(dòng)客流。Step3: 板塊內(nèi)客流導(dǎo)入趨于穩(wěn)定，可以向商業(yè)驅(qū)動(dòng)升級(jí)。Step2: 隨機(jī)客流出現(xiàn)短期駐留，同時(shí)板塊內(nèi)的常住人口開始導(dǎo)入。Step1:與主題相關(guān)或者便利型的購物業(yè)態(tài)，快餐與休閑餐飲為主的餐飲業(yè)態(tài)。Step3:增加商業(yè)體量，尤其是購物類的業(yè)態(tài)，品類強(qiáng)調(diào)大而全，品牌盡可能的豐富。Step2:增加購物和娛樂業(yè)態(tài)，滿足短期駐留的

46、隨機(jī)客流的需求人口導(dǎo)入（從外地來消費(fèi)或順便消費(fèi)客群）（市內(nèi)的消費(fèi)客群）（在板塊內(nèi)居住的客流）常住客群流動(dòng)客群隨機(jī)客群商業(yè)設(shè)施商業(yè)特征商業(yè)街地區(qū)中心超級(jí)地區(qū)中心、城市購物中心64主題驅(qū)動(dòng)主要通過各種事件及活動(dòng)驅(qū)動(dòng)客流，商業(yè)設(shè)施多基于會(huì)展中心、運(yùn)動(dòng)館、劇院等功能性設(shè)施支持 各種展會(huì)能夠?yàn)樵摰貐^(qū)帶來大量的流動(dòng)客流與隨機(jī)客流 會(huì)展中心等物業(yè)設(shè)施是這些活動(dòng)的主要場所 最基本的商業(yè)需求是便利型的商業(yè)，包括快餐等上海新國際博覽中心LA Live 各種賽事及文化活動(dòng)也能為該地區(qū)帶來大量的流動(dòng)客流與隨機(jī)客流 體育館、劇院等物業(yè)設(shè)施是這些活動(dòng)的主要場所 頻繁的活動(dòng)可以帶來大量客流，是購物中心發(fā)展的機(jī)會(huì)按萬科的劃分

47、方式，將鄭州分為23個(gè)板塊65各驅(qū)動(dòng)因素的發(fā)展階段2.31234561617187891011191213142015212223序號(hào)板塊序號(hào)板塊1中心區(qū)13龍湖2碧沙崗14金水北3國貿(mào)15黃河4南陽路16高新區(qū)5冉屯路17西流湖6秦嶺路18運(yùn)河新區(qū)7航海路19經(jīng)開區(qū)8東南板塊20楊金9未來路21中牟10CBD22新鄭龍湖11高鐵23航空港區(qū)12龍子湖鄭州各驅(qū)動(dòng)的商業(yè)發(fā)展多處于發(fā)展的初期和中期，由此看到各個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展還較為落后，仍有較大的進(jìn)入空間66產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段居住驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段交通驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段商務(wù)行政驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段文旅驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段商業(yè)驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段各驅(qū)動(dòng)因素下，不同板塊的商業(yè)發(fā)展階段67驅(qū)

48、動(dòng)因素序號(hào)板塊名稱起步Step 1Step 2Step 3Step 4產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)7航海路板塊 8東南板塊 9未來路板塊 11高鐵板塊12龍子湖板塊15黃河 16高新區(qū) 17西流湖 18運(yùn)河新區(qū) 支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析各驅(qū)動(dòng)因素下，不同板塊的商業(yè)發(fā)展階段68驅(qū)動(dòng)因素序號(hào)板塊名稱起步Step 1Step 2Step 3Step 4產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)19經(jīng)開區(qū) 20楊金板塊 21中牟 22新鄭龍湖 23航空港區(qū) 居住驅(qū)動(dòng)1中心區(qū)板塊 2碧沙崗板塊 4南陽路板塊5冉屯路板塊支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析各驅(qū)動(dòng)因素下，不同板塊的商業(yè)發(fā)展階段69驅(qū)動(dòng)因素序號(hào)板塊名稱起步Step 1Step 2St

49、ep 3Step 4居住驅(qū)動(dòng)6秦嶺路板塊8東南板塊9未來路板塊 13龍湖14金水北 15黃河 22新鄭龍湖 交通驅(qū)動(dòng)1中心區(qū)板塊 11高鐵板塊支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析各驅(qū)動(dòng)因素下，不同板塊的商業(yè)發(fā)展階段70驅(qū)動(dòng)因素序號(hào)板塊名稱起步Step 1Step 2Step 3交通驅(qū)動(dòng)23航空港區(qū)商務(wù)行政驅(qū)動(dòng)1中心區(qū)板塊 2碧沙崗板塊 10CBD板塊 11高鐵板塊文旅驅(qū)動(dòng)1中心區(qū)板塊 15黃河 20楊金板塊 21中牟 支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析各驅(qū)動(dòng)因素下，不同板塊的商業(yè)發(fā)展階段71驅(qū)動(dòng)因素序號(hào)板塊名稱起步Step 1Step 2Step 3商業(yè)驅(qū)動(dòng)1中心區(qū)板塊 2碧沙崗板塊 3國貿(mào)

50、板塊 6秦嶺路板塊7航海路板塊 主題驅(qū)動(dòng)1中心區(qū)板塊 9未來路板塊10CBD板塊 23航空港區(qū) 支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析未來一段時(shí)期內(nèi)，高鐵、航空港區(qū)、航海路、黃河、楊金及中牟六個(gè)板塊是人口導(dǎo)入的主要板塊72人口流向資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析序號(hào)板塊序號(hào)板塊1中心區(qū)13龍湖2碧沙崗14金水北3國貿(mào)15黃河4南陽路16高新區(qū)5冉屯路17西流湖6秦嶺路18運(yùn)河新區(qū)7航海路19經(jīng)開區(qū)8東南板塊20楊金9未來路21中牟10CBD22新鄭龍湖11高鐵23航空港區(qū)12龍子湖1234561617187891011191213142015212223各板塊的現(xiàn)有人口分布及未來人口導(dǎo)入能力強(qiáng)弱

51、的分布示意圖73支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析人口導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)力更強(qiáng)更多的驅(qū)動(dòng)因素現(xiàn)有人口數(shù)量充分各驅(qū)動(dòng)的發(fā)展階段根據(jù)各板塊的發(fā)展階段以及驅(qū)動(dòng)力的不同，可以發(fā)現(xiàn)人口導(dǎo)入加速區(qū)域鎖定在高鐵、黃河等六個(gè)板塊74支持資料來源：實(shí)地調(diào)研、九洲遠(yuǎn)景分析各板塊發(fā)展程度各板塊驅(qū)動(dòng)力（強(qiáng)）（弱）（低）（高）人口飽和導(dǎo)入盲點(diǎn)導(dǎo)入加速導(dǎo)入減速 國貿(mào) 南陽路 冉屯路 龍子湖 金水北 高新區(qū) 龍湖 西流湖 運(yùn)河新區(qū) 楊金 高鐵 黃河 航空港區(qū) 航海路 中牟 中心區(qū) 碧沙崗 未來路 秦嶺路 東南板塊 CBD 新鄭龍湖高新區(qū)板塊通過多元產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入，其中以大眾消費(fèi)人群以及中產(chǎn)階級(jí)為主，輔以部分青年人群75高新區(qū)產(chǎn)業(yè)

52、驅(qū)動(dòng)文化創(chuàng)意數(shù)字信息電子電器智能儀器儀表物聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)新能源與節(jié)能環(huán)?？平桃灾圃鞓I(yè)工人為主的大眾消費(fèi)人群以商務(wù)、研發(fā)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)生物醫(yī)藥科技金融學(xué)生為主年輕一族，教師為主的中產(chǎn)階級(jí)高新區(qū)板塊現(xiàn)有商業(yè)76為滿足板塊內(nèi)相應(yīng)的客群，商業(yè)設(shè)置應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹鳎瑫r(shí)兼顧部分生活方式導(dǎo)向及價(jià)格導(dǎo)向的商業(yè)生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向大眾消費(fèi)客群高端消費(fèi)客群年輕一族中產(chǎn)階級(jí)旅游客群價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向高新區(qū)板塊黃河板塊通過高新農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)及居住驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入，其中以大眾消費(fèi)人群以及中產(chǎn)階級(jí)為主，輔以部分旅游人群77黃河板塊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)鄭州農(nóng)業(yè)高新區(qū)以農(nóng)民為主的大眾消費(fèi)人群以研發(fā)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)家庭為主的大眾消費(fèi)人群居

53、住驅(qū)動(dòng)旅游人群文旅驅(qū)動(dòng)黃河板塊78為滿足板塊內(nèi)相應(yīng)的客群，商業(yè)設(shè)置應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹?，同時(shí)兼顧部分生活方式導(dǎo)向及價(jià)格導(dǎo)向的商業(yè)生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向大眾消費(fèi)客群高端消費(fèi)客群年輕一族中產(chǎn)階級(jí)旅游客群價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向現(xiàn)有商業(yè)黃河板塊航空港板塊通過多元產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入，其中以大眾消費(fèi)人群以及中產(chǎn)階級(jí)為主，輔以部分隨機(jī)人群79航空港產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)電子信息 以制造業(yè)工人為主的大眾消費(fèi)客群 以高端技術(shù)工人、管理層為主的中產(chǎn)階級(jí)隨機(jī)客流交通驅(qū)動(dòng)航空物流飛機(jī)零部件制造航空港板塊80為滿足板塊內(nèi)相應(yīng)的客群，商業(yè)設(shè)置應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹鳎瑫r(shí)兼顧部分生活方式導(dǎo)向及價(jià)格導(dǎo)向的商業(yè)生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向大眾消費(fèi)客群高端消費(fèi)客群年輕

54、一族中產(chǎn)階級(jí)旅游客群價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向現(xiàn)有商業(yè)航空港板塊航海路板塊通過多元產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入，其中以大眾消費(fèi)人群以及中產(chǎn)階級(jí)為主81航海路板塊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)以零售人員、小業(yè)主為主的大眾消費(fèi)人群批發(fā)產(chǎn)業(yè)以工人為主的大眾消費(fèi)人群以商務(wù)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)航海路板塊82為滿足板塊內(nèi)相應(yīng)的客群，商業(yè)設(shè)置應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹?，同時(shí)兼顧部分生活方式導(dǎo)向及價(jià)格導(dǎo)向的商業(yè)生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向大眾消費(fèi)客群高端消費(fèi)客群年輕一族中產(chǎn)階級(jí)旅游客群價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向現(xiàn)有商業(yè)航海路板塊中牟板塊通過多元產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入，其中以大眾消費(fèi)人群以及中產(chǎn)階級(jí)為主，輔以部分旅游人群83中牟板塊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)制造業(yè)基地以制造業(yè)工人為主的大眾消費(fèi)人

55、群以商務(wù)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)旅游人群文旅驅(qū)動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范區(qū)都市型農(nóng)業(yè)文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)基地以農(nóng)民為主的大眾消費(fèi)人群以研發(fā)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)中牟板塊84為滿足板塊內(nèi)相應(yīng)的客群，商業(yè)設(shè)置應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹?，同時(shí)兼顧部分生活方式導(dǎo)向及價(jià)格導(dǎo)向的商業(yè)生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向大眾消費(fèi)客群高端消費(fèi)客群年輕一族中產(chǎn)階級(jí)旅游客群價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向中牟板塊現(xiàn)有商業(yè)楊金板塊通過多元產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入，其中以大眾消費(fèi)人群以及中產(chǎn)階級(jí)為主，輔以部分青年及旅游人群85楊金板塊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)文旅驅(qū)動(dòng)IT產(chǎn)業(yè)汽車用品產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)印刷產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流金融業(yè)科教旅游人群以制造業(yè)工人為主的大眾消費(fèi)人群以商務(wù)、研發(fā)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)學(xué)生為主年輕一族，教

56、師為主的中產(chǎn)階級(jí)楊金板塊86為滿足板塊內(nèi)相應(yīng)的客群，商業(yè)設(shè)置應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹?，同時(shí)兼顧部分生活方式導(dǎo)向及價(jià)格導(dǎo)向的商業(yè)生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向大眾消費(fèi)客群高端消費(fèi)客群年輕一族中產(chǎn)階級(jí)旅游客群價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向現(xiàn)有商業(yè)楊金板塊87以更發(fā)達(dá)城市的標(biāo)準(zhǔn)來看，鄭州在現(xiàn)有人口的基礎(chǔ)上還存在401萬平方米的商業(yè)體量空間商業(yè)體量的空間、中購聯(lián)、各城市統(tǒng)計(jì)年鑒3.1401萬平方米人口：886萬人均商業(yè)面積：0.25人口：886萬人均商業(yè)面積：0.7注：商業(yè)面積是指包括購物中心、商業(yè)街、大賣場等零售業(yè)態(tài)，而不包括住宅、寫字樓、酒店等非零售業(yè)態(tài)體量空間-靜態(tài)空間（單位：萬平方米）人均商業(yè)面積-對(duì)比城市（單位：平方米/

57、人）88如果達(dá)到十二五規(guī)劃的目標(biāo)，預(yù)計(jì)新增24萬常住人口，由此產(chǎn)生6萬至16萬商業(yè)體量空間、中購聯(lián)、各城市統(tǒng)計(jì)年鑒新增人口：24萬人均商業(yè)面積：0.24新增人口：24萬人均商業(yè)面積：0.7體量空間-動(dòng)態(tài)空間（單位：萬平方米）鄭州常住人口變化趨勢（單位：萬人）24萬人89鄭州的商業(yè)地產(chǎn)正面臨巨大的進(jìn)入機(jī)會(huì)與發(fā)展空間資料來源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒總結(jié)城市發(fā)展的區(qū)域空間 城市發(fā)展的一般趨勢 城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素 各驅(qū)動(dòng)因素的發(fā)展階段2商業(yè)物業(yè)的空間 商業(yè)體量的空間3宏觀發(fā)展的空間 消費(fèi)增長的空間 商業(yè)發(fā)展的空間1 強(qiáng)烈的消費(fèi)增長預(yù)期以及城市發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，都預(yù)示著鄭州商業(yè)地產(chǎn)面臨快速發(fā)展的良機(jī) 各個(gè)板

58、塊仍處于發(fā)展的過程中，還未成熟，其中還蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)空間以及大量商業(yè)機(jī)會(huì) 仍有400萬平方米以上的商業(yè)體量空間，接近現(xiàn)有商業(yè)體量的2倍鄭州的商業(yè)地產(chǎn)正面臨巨大的進(jìn)入機(jī)會(huì)與發(fā)展空間90A. 商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略建議 A1. 鄭州的商業(yè)發(fā)展空間 A2. 商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略建議91住宅市場增長放緩，萬科有必要調(diào)整物業(yè)組合，增加商業(yè)等非住宅物業(yè)的開發(fā)住宅市場成交量進(jìn)入下行通道，成交價(jià)格增長減速 鄭州住宅市場的去化充分，尤其在2009年及2010年成交量達(dá)到頂峰，不過在宏觀政策的影響下市場成交已經(jīng)進(jìn)入下行通道，同時(shí)，成交均價(jià)的增長速度也有所放緩。鄭州市商品住宅市場行情（單位：萬平方米 | 元/平方米）商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略建

59、議成交量走勢趨勢線92同時(shí)，由于現(xiàn)有項(xiàng)目大多含有商業(yè)部分，鄭州萬科必須做商業(yè)地產(chǎn)鄭州萬科現(xiàn)有項(xiàng)目用地用途構(gòu)成圖（單位：%）鄭州萬科現(xiàn)無純住宅地塊，以住宅商業(yè)多用途組合的地塊為主 鄭州現(xiàn)有的九個(gè)項(xiàng)目中，有八個(gè)項(xiàng)目混合了住宅與商業(yè)用途，因此商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是鄭州萬科必須面對(duì)的情況。93銷售型商業(yè)的市場走勢要求發(fā)展商采取更有效的營銷手段供過于求是鄭州銷售型商業(yè)市場的常態(tài)，成交量進(jìn)入了下行通道近年來銷售型商業(yè)物業(yè)的價(jià)格一路上揚(yáng)，甚至背離了供需的走勢，價(jià)格走高的預(yù)期下商業(yè)地產(chǎn)的銷售仍然可期為了更高的提高商鋪銷售的競爭力，企業(yè)需要更加有效的營銷手段銷售型商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)在這種背景下，持有型物業(yè)在鄭州商業(yè)地產(chǎn)

60、的占比也越來越大94持有型及銷售型商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)占比圖持有型及銷售型商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)占比圖 商業(yè)地產(chǎn)每年的新供應(yīng)量持續(xù)增加，同時(shí)在2007年后持有型商業(yè)地產(chǎn)的比例顯著上升，主要由于在2007年后鄭州相繼開業(yè)了以體驗(yàn)式消費(fèi)、一站式購物為主的大體量購物中心，而在2010年后購物中心以全持有為主，故其所占比例仍在擴(kuò)大，同時(shí)自2001年至今商業(yè)地產(chǎn)的累計(jì)租售比為1:4注：持有型商業(yè)供應(yīng)以鄭州主要百貨及購物中心持有部分為計(jì)算依據(jù)95成熟發(fā)展商會(huì)通過持有、經(jīng)營物業(yè)調(diào)整收入結(jié)構(gòu)、平衡市場風(fēng)險(xiǎn)，建議鄭州萬科根據(jù)自身經(jīng)營情況動(dòng)態(tài)的選擇租售比，以不超過三成為上資料來源：各公司年報(bào)、九洲遠(yuǎn)景分析部分房地產(chǎn)企業(yè)收入來源分布