版匯總亞運(yùn)村項(xiàng)目提案

1、亞運(yùn)村項(xiàng)目推廣方案北京大水廣告2003年12月促進(jìn)銷售，加快銷售速度建立傳播方式，使消費(fèi)者認(rèn)知并接受傳 播 目 標(biāo)傳播方向一、傳播目標(biāo)市場(chǎng)分析通過整合營(yíng)銷策略，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，成功的將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，并迅速消化。傳播目標(biāo)（一）地塊優(yōu)勢(shì) 先天性 北京人自古就認(rèn)定的上風(fēng)上水之地，北京的龍脈之地。 傳奇性 自上世紀(jì)90年代以來的建設(shè)和開發(fā)，可以說該地塊是北京房地產(chǎn)的先驅(qū)，北京的地產(chǎn)傳奇就是從這里開始的。 成熟性 十幾年的建筑和開發(fā)，帶來的是該地塊的成熟性，相應(yīng)的市政配套，生活配套，辦公配套一應(yīng)俱全。 市場(chǎng)分析（二）地塊劣勢(shì) 交通 該地塊的交通劣勢(shì)是最著名的缺點(diǎn)。 （三）項(xiàng)目周遍環(huán)境（近距離） 向北

2、 名人廣場(chǎng)。 向南 北辰購物中心。 向東 陽光廣場(chǎng)。 向西 匯欣大廈。周遍聚集的多是商業(yè)，商務(wù)綜合項(xiàng)目，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃重。具有較好的外部條件。 （四）項(xiàng)目周遍環(huán)境（遠(yuǎn)距離） 在項(xiàng)目的北面和東北方向，聚集了大量的高檔住宅項(xiàng)目，人氣旺盛。根據(jù)以上的陳述：我們提出的第一個(gè)觀點(diǎn)；該項(xiàng)目不適宜居住原因：1、周遍的環(huán)境過于繁華，并不是居住的選擇。 2、項(xiàng)目的體量過小，缺少綠化，缺少住宅的必要條件。 3、項(xiàng)目的外立面比較偏向與寫字摟。我們提出的第二個(gè)觀點(diǎn)：我們的項(xiàng)目不做商、住原因：隨著市場(chǎng)的成熟和消費(fèi)群體的理智購房，商、住混合的項(xiàng)目越來越受到市場(chǎng)的排斥。畢竟商用和居住要求的條件不相同。我們的項(xiàng)目同時(shí)受到單

3、體摟的限制，必然是商、住混合體。在強(qiáng)調(diào)提高生活質(zhì)量的今天，商、住項(xiàng)目自然不被看好。二、傳播方向我們提出的第三個(gè)觀點(diǎn)；該項(xiàng)目只適合做辦公用房原因：特殊的地理位置，獨(dú)特的周遍環(huán)境。在屏氣了前兩種選擇之后，我們認(rèn)為辦公用房是最合適的選擇。這同時(shí)是我們對(duì)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的定位選擇。我們提出的產(chǎn)品定位；亞運(yùn)村商務(wù)平臺(tái)在這樣的定位下我們的優(yōu)勢(shì)；1、地理位置的優(yōu)越性。2、由于建筑前期的成本比真正的寫字摟要低，所以在價(jià)格上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、可以做8成的貸款，在銷售上又是先機(jī)。4、現(xiàn)房熱賣，及給消費(fèi)者以信心，有同時(shí)是生意人所關(guān)注的要點(diǎn)。三、價(jià)格定位定位依據(jù)；（周遍項(xiàng)目的價(jià)格現(xiàn)狀）寫字摟部分：遠(yuǎn)大中心服務(wù)設(shè)施：

4、高檔餐廳、咖啡廳、會(huì)議室、銀行、商務(wù)中心 租金：$19/月/ 管理費(fèi)：USD2.5/平方米/月 電 費(fèi)：計(jì)表 RMB0.8/度 電話費(fèi)：(租)押金RMB2000/條；租線費(fèi)RMB40/條/月；維護(hù)費(fèi)RMB50/條/月車 位：固定車位RMB700/位/月 風(fēng)林西奧中心(風(fēng)林綠洲三期) 開盤時(shí)間： 2004-3-1售價(jià)：起價(jià)：9000/ 均價(jià)：10000以上/ 占地面積： 20690平方米 容 積 率： 2.04停 車 位： 車位充足 建筑面積： 66000平方米 綠化率： 32% 金港大廈 均價(jià)： 14000元/平方米 付款方式： 一次性付款、分期付款、銀行按揭 物管說明： 公寓：13元左右/平

5、米 商業(yè)：15元左右/平米停 車 位： 136個(gè)，租價(jià)700元左右/月總建筑面積 ：26726.51平方米 安貞大廈 租金￥5.0元/天/休閑：娛樂、健身、桑拿、游泳池、臺(tái)球、棋牌室、還有倍受鐘愛的健美操訓(xùn)練大廳以及娛樂新寵沙狐球，咖啡廳有各式咖啡及鮮榨果汁。安貞大廈俱樂部歡迎您加入健康娛樂的運(yùn)動(dòng)潮流。各項(xiàng)服務(wù)：功能齊全的會(huì)議室、商務(wù)中心、行政服務(wù)、家政服務(wù)、商品部、航空售票、旅游服務(wù)、洗車、24小時(shí)保安。寫 字 間：報(bào)價(jià)人民幣5元/平方米/天高級(jí)商住公寓：報(bào)價(jià)人民幣3.5元/平方米/天凱康大廈租金$28元/月/ 建筑總面積：30000 平米 最大面積：1500 平米 最小面積：100 平米。

6、等級(jí)：甲級(jí) 。易亨大廈租金￥4.8元/天/等級(jí)：涉外5A級(jí)寫字樓 。建筑總面積：19000 平米 最大面積：1200 平米 最小面積：50 平米 ?？倶菍訑?shù)：18 使用率：70% 浙江大廈均價(jià)13200元/平方米最低價(jià)13000元/平方米 最高價(jià) 13500元/平方米 總建筑面積58000平米。大廈共23層，其中1層-2層為商務(wù)中心和多功能廳，3-17層為寫字樓，18-23層為四星級(jí)酒店 付款方式： 一次性付款、分期付款、銀行按揭 停 車 位： 300個(gè)車位 物業(yè)管理費(fèi)： 23元/平方米/月內(nèi)部配套： 中信實(shí)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 第五大道價(jià)格： 均價(jià)25000元/平方米 入住時(shí)間： 待定

7、 開 發(fā) 商： 首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司 地段位置： 亞運(yùn)村大屯路與安立路交叉口安華發(fā)展大廈 租金：￥4元/天/ 售價(jià)：14000 元/米2建筑總面積：39000平米，最大面積：2700平米，最小面積：60平米停車方式： 充足 500元/月.位物業(yè)管理費(fèi)0.7元/月.平米 匯賓大廈 報(bào)價(jià)：26美元/月/平米 建筑總面積：38000 平米 最大面積：226 平米 最小面積：18 平米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)：含在租金內(nèi) 電 費(fèi)：含在租金內(nèi) 電話費(fèi)：按電信標(biāo)準(zhǔn)車 位：280個(gè)地上車位在售的寫字摟項(xiàng)目的價(jià)格都在萬元以上。根據(jù)以上的調(diào)查表明，周遍的寫字摟多以出租為主，出租的價(jià)格以美元定價(jià)的均在20-30美元左右，以人民

8、幣定價(jià)的平均在5-6元之間另外我們對(duì)周遍的住宅項(xiàng)目的價(jià)格也做了充分的調(diào)查和分析，周遍的住宅項(xiàng)目的 銷售價(jià)格平均在6000元左右。1）開盤前及剛開盤期：定價(jià)可以考慮在9500-10000元之間。以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，形成強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)。2）強(qiáng)銷期：價(jià)格攀升到11000-12000元。與市場(chǎng)價(jià)基本持平，但仍略低。保持銷售量。使還在憂郁中的客戶盡快出手購買。3）結(jié)束期：對(duì)外保持價(jià)格不變，在實(shí)際成交時(shí)可以適量考慮折扣，但不要太低，始終保持一種高姿態(tài)，使前面的客戶看到升值空間的存在。 根據(jù)以上的結(jié)論，我們提出以下價(jià)格建議：1）理由：產(chǎn)品體量較小，做為辦公用房，特殊的地理位置，銷售上的壓力不會(huì)很大。2）宗旨

9、：短平快的結(jié)束戰(zhàn)斗，盡快消化產(chǎn)品，達(dá)到資金的迅速回流3）時(shí)間：04年春季入市，強(qiáng)占市場(chǎng)先機(jī)4）形式：縮短產(chǎn)品的形象宣傳期，采用最直接的宣傳渠道與消費(fèi)者直接溝通，及降低成本，又促進(jìn)銷售。4）渠道：DM直投，現(xiàn)場(chǎng)截流客戶，戶外路牌的推廣，網(wǎng)絡(luò)廣告和廣播廣告并舉。四：傳播戰(zhàn)術(shù)五：傳播內(nèi)容案 名 一中文名：純粹 英文名： pure 案名解釋：純：指單一，不含雜質(zhì)；粹：同指純，不雜和精華；純粹，指不摻雜其他成分和完全。指事物的絕對(duì)性和單一性。用純粹來命名并作為億時(shí)代的推廣名，除去本案名簡(jiǎn)潔上口，不落俗套，沉穩(wěn)而蓄勢(shì)，富于個(gè)性而又張揚(yáng)自得外，更多體現(xiàn)了項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和推廣方向，從單一和純粹間體現(xiàn)項(xiàng)目的商務(wù)

10、單一性，且符合現(xiàn)代辦公的個(gè)性需求和消費(fèi)群體的心理特征，便于記憶和傳頌。在廣告推廣的延續(xù)過程中極易表現(xiàn)個(gè)性、商務(wù)和國(guó)際感，便于畫面表現(xiàn)、記憶和傳頌。五：傳播內(nèi)容案 名 二中文名：抉擇億時(shí)代 英文名： choice 案名解釋：抉擇，挑選，選擇。寓意億時(shí)代為最終消費(fèi)者的最佳選擇，案名閱讀起來朗朗上口，沉穩(wěn)而蓄勢(shì)，富于個(gè)性而又不張揚(yáng)，既體現(xiàn)了本項(xiàng)目的高檔，又符合商業(yè)項(xiàng)目的選購特征。抉擇是一種選擇，更是一種挑戰(zhàn)和商務(wù)抉擇，本案名有很濃的國(guó)際感和鼎盛向上的心理暗示，永遠(yuǎn)符合大眾的消費(fèi)習(xí)慣和群體心理特征，同時(shí)更是應(yīng)征了要求迅速發(fā)展和制定目標(biāo)努力成長(zhǎng)的公司、企業(yè)的抉擇心態(tài)。并有意和注冊(cè)名稱并置，這樣在沒有放棄

11、原注冊(cè)名億時(shí)代的同時(shí)附加推廣名，更好的推廣了產(chǎn)品的注冊(cè)屬性，也便有了很好的推廣方案。五：傳播內(nèi)容案 名 三中文名：獨(dú)品（或：孤品、獨(dú)廈） 案名解釋：獨(dú)：?jiǎn)我?，一個(gè)，獨(dú)一；品 ：品質(zhì)，品德?！蔼?dú)品”同時(shí)取意于“一品” ，有上居一品之意；寓意在自己的商業(yè)舞臺(tái)選擇最適合自己的發(fā)展戰(zhàn)略，最高品質(zhì)的，最具飄升意識(shí)的舞臺(tái)和展示空間成就自己的事業(yè)，成就自己的商業(yè)人生。本案名高貴、易記，有很深的文化底蘊(yùn)和時(shí)代風(fēng)采； 五：傳播內(nèi)容案 名 四中文名：上上品 案名解釋：寓意產(chǎn)品的品質(zhì)和品德，更有自居上上品之一。同時(shí)本案名簡(jiǎn)潔上口，不落俗套，富于個(gè)性、張揚(yáng)、現(xiàn)代、時(shí)尚、前衛(wèi)。上上品符合大眾的時(shí)代接觸習(xí)慣和辦公、居住群體心理特征，便于記憶和傳頌；容易引起關(guān)注，這一點(diǎn)與消費(fèi)者的行為特點(diǎn)相符，消費(fèi)群的主要特點(diǎn)首先是引起對(duì)項(xiàng)目關(guān)注，其次才是考察項(xiàng)目。五：傳播內(nèi)容SLOGAN-1 亞運(yùn)村純商務(wù)公寓推薦，既指明了純商務(wù)特性，又指明了所持有的眾多公寓優(yōu)勢(shì)。五：傳播內(nèi)容SLOGAN-2 亞運(yùn)村純商務(wù)平臺(tái) 五：傳播內(nèi)容SLOGAN-3 新視界自由商務(wù)窗 五：傳播內(nèi)容SLOGAN-4（整案中的最大亮點(diǎn)）開盤前期：純粹是一種方