4陳樹民封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)與限制條件內(nèi)審時(shí)的注意事項(xiàng)及

1、.PAGE ：.；PAGE 16封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)與限制條件內(nèi)審時(shí)的本卷須知及相關(guān)措辭的琢磨安徽宣城金橋房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)咨詢 陳樹民一、內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告的必要性1.執(zhí)業(yè)操守與個(gè)人聲譽(yù)、行業(yè)籠統(tǒng)之關(guān)系2.執(zhí)業(yè)操守與第二百二十九條之關(guān)系3.對估價(jià)報(bào)告進(jìn)展內(nèi)部審核，相當(dāng)于對消費(fèi)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)展質(zhì)量檢驗(yàn)，是防備估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線4.內(nèi)審人選：內(nèi)部專家老總或技術(shù)總監(jiān)、估價(jià)部經(jīng)理外聘專家對估價(jià)有研討的學(xué)者、專家5.審核結(jié)論的分類：1可以出具2做適當(dāng)修正后出具3硬重新撰寫4應(yīng)重新估價(jià)。后三類報(bào)告修正、重寫與重估后還應(yīng)再次審核。6.只需經(jīng)審核合格的報(bào)告才干簽名、繕印后交付委托人，審核意見應(yīng)與

2、估價(jià)師考核掛鉤。二、在估價(jià)報(bào)告方式方面的內(nèi)審本卷須知1.委托人能否前后一致檢查封面、致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告以及附件，防止因復(fù)制、粘貼電腦存檔報(bào)告做模板但修正不徹底所導(dǎo)致的前后不一致；2. 估價(jià)師的姓名能否前后一致檢查封面、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告以及附件，防止因復(fù)制、粘貼電腦存檔報(bào)告做模板但修正不徹底所導(dǎo)致的前后不一致、注冊估價(jià)師的數(shù)量能否2人以上、簽字的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師能否已超出注冊有效期；3. 估價(jià)作業(yè)日期能否前后一致檢查封面、致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告，防止因復(fù)制、粘貼電腦存檔報(bào)告做模板但修正不徹底所導(dǎo)致的前后不一致；4. 目錄根本內(nèi)容能否齊全含標(biāo)題、注冊房地產(chǎn)

3、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告能否短少一級標(biāo)題、組成內(nèi)容稱號前后能否一致、能否標(biāo)注頁碼或者頁碼前后不一致、附件詳細(xì)稱號能否列示或者不詳細(xì)；5. 估價(jià)結(jié)果幣種、單價(jià)與總價(jià)、大寫能否前后一致檢查致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告，防止因復(fù)制、粘貼電腦存檔報(bào)告做模板但修正不徹底所導(dǎo)致的前后不一致；6.估價(jià)報(bào)告編號能否前后一致；7. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與法定要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)或與委托協(xié)議中商定估價(jià)時(shí)點(diǎn)能否一致；8. 價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義的表述能否前后一致檢查估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告；9. 估價(jià)目的的表述能否前后一致；10. 必要的估價(jià)法律、法規(guī)根據(jù)和估

4、價(jià)技術(shù)規(guī)范能否列明且在估價(jià)報(bào)告分析中有所表達(dá)如、，等，能否列舉、以及相關(guān)司法解釋得看估價(jià)對象能否需求；11. 估價(jià)報(bào)告法律根據(jù)中能否列明建住房20068號，檢查報(bào)告能否進(jìn)展優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析闡明含雖已列明，但并進(jìn)展優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析闡明的情形；12. 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用能否一致；13. 估價(jià)報(bào)告運(yùn)用期限能否符合有關(guān)規(guī)定；14. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)期限能否符合要求；15. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照能否有效；16. 致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對象及其范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其確定理由、價(jià)值類型及其定

5、義、估價(jià)根據(jù)、估價(jià)原那么、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、實(shí)物情況描畫與分析、權(quán)益情況描畫與分析、區(qū)位情況描畫與分析、市場背景描畫與分析、最高最正確利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過程、估價(jià)結(jié)果確定、附件等能否有漏項(xiàng)；17. 方式方面其它應(yīng)留意的內(nèi)審事項(xiàng)。三、內(nèi)容方面內(nèi)審時(shí)的本卷須知1. 估價(jià)對象用途與產(chǎn)權(quán)界定能否存在錯(cuò)誤；2. 能否虛擬、編造估價(jià)對象或可比實(shí)例的實(shí)物情況、區(qū)位情況、權(quán)益情況；3. 能否濫用估價(jià)假設(shè)；4. 估價(jià)法律、法規(guī)根據(jù)和估價(jià)技術(shù)規(guī)范根據(jù)運(yùn)用能否出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤；5. 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)道路確定與估價(jià)方法選擇能否存在錯(cuò)誤；6. 估價(jià)根本數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)選取能否存在錯(cuò)誤或估價(jià)根本數(shù)

6、據(jù)、估價(jià)參數(shù)的選取能否存在明顯偏離客觀實(shí)踐且未能闡明正當(dāng)理由；7. 估價(jià)方法運(yùn)用能否存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括價(jià)錢測算過程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果能否存在嚴(yán)重錯(cuò)誤；8. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件與房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容能否矛盾；9. 對估價(jià)結(jié)果有艱苦影響且存在不確定性的要素，能否在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中闡明或披露，或雖在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中闡明或披露，但房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告能否就該要素對估價(jià)結(jié)果能夠產(chǎn)生影響進(jìn)展闡明；10. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級能否夠格承攬?jiān)擃悩I(yè)務(wù)；11. 估價(jià)人員能否存在應(yīng)該逃避而未逃避或違反其他職業(yè)品德行為出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的情形；12. 內(nèi)容方

7、面內(nèi)審時(shí)其它應(yīng)留意的事項(xiàng)。四、內(nèi)審以后應(yīng)留意的事項(xiàng)1.即將交付的估價(jià)報(bào)告能否存在無注冊房地產(chǎn)估價(jià)師親身簽字，或簽字的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師缺乏兩名，或冒用其他注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的情形；2. 即將交付的估價(jià)報(bào)告能否存在以個(gè)人、分支機(jī)構(gòu)名義和蓋分支機(jī)構(gòu)公章或蓋公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、部門印章出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的情形。五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作總的要求 1.全面性：詳細(xì)略 2.客觀性：詳細(xì)略3.準(zhǔn)確性：詳細(xì)略4.邏輯性：詳細(xì)略5.概括性：詳細(xì)略6.完好性：詳細(xì)略7.規(guī)范性：詳細(xì)略8.一致性：詳細(xì)略 六、封面的寫作詳細(xì)要求1.七項(xiàng)內(nèi)容1標(biāo)題，2估價(jià)工程稱號，3委托方，4估價(jià)方或估價(jià)機(jī)構(gòu)，5估價(jià)人員估價(jià)師，6估價(jià)完成日

8、期，7估價(jià)報(bào)告編號2.要留意的問題標(biāo)題要用“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也可以細(xì)化，譬如用“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告、“房屋征收拆遷估價(jià)報(bào)告等；“估價(jià)人員中要列出一切參與該估價(jià)工程的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名。例如：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)工程稱號：市區(qū)中山南路23號的營業(yè)房抵押估價(jià)報(bào)告委托方：估價(jià)方：估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 估價(jià)作業(yè)日期：2021年10月20日至2021年1月9日 估價(jià)報(bào)告編號：七、致委托人函的措辭琢磨1.規(guī)范的要求：致函內(nèi)容包括標(biāo)題、估價(jià)委托人全稱、估價(jià)目的、估價(jià)對象及其范圍稱號、坐落、規(guī)模、權(quán)屬、價(jià)值類型及其定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其確定理由、估價(jià)結(jié)果的披露包括假定未設(shè)立法定優(yōu)

9、先受償權(quán)益下的市場價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值，總價(jià)、單價(jià)、估價(jià)報(bào)告運(yùn)用期限、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、致函日期共11項(xiàng)。致函落款估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱和估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人的簽名或蓋章2.新的要素要求：致函正文中要有“估價(jià)報(bào)告運(yùn)用的有效期3. 寫作的普通要求1估價(jià)對象：位置、實(shí)體稱號、實(shí)體構(gòu)成、實(shí)面子積、產(chǎn)權(quán)情況2估價(jià)結(jié)果：單價(jià)、總價(jià)、匯率、大寫4. 致函正文有關(guān)工程寫作的特殊要求抵押估價(jià)的特殊要求 該當(dāng)確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值，并分別闡明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)益下的市場價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款。 第二十一條5.房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義：“房

10、地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)益下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 見第四條。6.法定優(yōu)先受償權(quán)款項(xiàng)辨析終究應(yīng)含哪幾項(xiàng)：1土地運(yùn)用權(quán)出讓金第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地運(yùn)用權(quán)是以劃撥方式獲得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，該當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中交納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 第五十六條規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地運(yùn)用權(quán)所得的價(jià)款，在依法交納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第四十五條規(guī)定：“以劃撥方式獲得的土地運(yùn)用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)展處分時(shí)，該當(dāng)從處分所得的

11、價(jià)款中交納相當(dāng)于該當(dāng)交納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 2拖欠的建筑工程價(jià)款第286條規(guī)定：“建立工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，該當(dāng)按照第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債務(wù)。 3消費(fèi)者交付購買商品房的款項(xiàng)(2002年6月11日最高人民法院審問委員會第1225次會議經(jīng)過)規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 4已抵押擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額第五十四條規(guī)定：“同一財(cái)富向兩個(gè)以上債務(wù)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)

12、款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序一樣的，按照債務(wù)比例清償；(二) 未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序一樣的，按照債務(wù)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。 5曾經(jīng)司法或行政查封的份額6企業(yè)破產(chǎn)費(fèi)用第四十三條規(guī)定：“債務(wù)人財(cái)富缺乏以清償一切破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)的，先行清償破產(chǎn)費(fèi)用。第四十一條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)懇求后發(fā)生的以下費(fèi)用，為破產(chǎn)費(fèi)用：(一)破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用；(二)管理、變價(jià)和分配債務(wù)人財(cái)富的費(fèi)用；(三)管理人執(zhí)行職務(wù)的費(fèi)用、報(bào)酬和聘用任務(wù)人員的費(fèi)用。 7承租人的優(yōu)先購買權(quán)8其他法定優(yōu)先受償款第一百一十三條規(guī)定：“破產(chǎn)

13、財(cái)富在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，按照以下順序清償：(一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的該當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的根本養(yǎng)老保險(xiǎn)、根本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定該當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債務(wù)。9買賣稅費(fèi)八、目錄的詳細(xì)要求 1.根本要求：要有二級標(biāo)題的目錄 2.目錄中要有頁碼 3.電子文檔中的目錄有跟蹤鏈接功能 附：不合要求的目錄舉例 目 錄一、致委托方函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告4五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔10六、附件：關(guān)于委估宗地有關(guān)情況的闡明委估對象

14、勘察照片：委估機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；估價(jià)人員資歷證書復(fù)印件。較為符合規(guī)范的目錄：目錄1、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明12、估價(jià)的假設(shè)與限制條件23、估價(jià)結(jié)果報(bào)告A估價(jià)委托人4 B估價(jià)機(jī)構(gòu)4 C估價(jià)目的5 D估價(jià)對象及其范圍6 E估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其確定理由7F價(jià)值類型及其定義7G估價(jià)根據(jù)8H估價(jià)原那么8I估價(jià)方法9J估價(jià)結(jié)果10K估價(jià)對象變現(xiàn)才干分析11L風(fēng)險(xiǎn)提示-12M估價(jià)人員14N估價(jià)作業(yè)日期-15O估價(jià)報(bào)告運(yùn)用有效期15P闡明155 估價(jià)技術(shù)報(bào)告A實(shí)物情況描畫與分析16B權(quán)益情況描畫與分析16C區(qū)位情況描畫與分析17D市場背景描畫與分析18E最高最正確利用分析20F估價(jià)方法

15、適用性分析21G估價(jià)測算過程21H估價(jià)結(jié)果確定256 附件 -估價(jià)委托書 權(quán)屬證明復(fù)印件 -估價(jià)對象內(nèi)外部情況圖片 -估價(jià)對象位置圖 法定優(yōu)先受償權(quán)益等的書面查詢資料和調(diào)查記錄估價(jià)中援用的其他公用文件資料 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)與工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件估價(jià)師資質(zhì)復(fù)印件等九、估價(jià)師聲明的寫作詳細(xì)要求 1.方式上的要求：一切參與該工程的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊號、簽名，最少要有2名包括2名 2.內(nèi)容上的要求 1聲明對哪些部分沒有或無法進(jìn)展查勘 2聲明哪些人進(jìn)展了實(shí)地查勘，哪些人沒有進(jìn)展實(shí)地查勘 3聲明沒有核實(shí)或無法核實(shí)的內(nèi)容或證件 4聲明根據(jù)的技術(shù)規(guī)范 5聲明與估價(jià)對象的利害關(guān)系6能否得到重要的專業(yè)協(xié)助 以

16、及其他見規(guī)范3.措辭琢磨詳見案例點(diǎn)評十、估價(jià)的假設(shè)和限制條件的本卷須知估價(jià)的假設(shè)和限制條件應(yīng)分為兩部分了解：估價(jià)的假設(shè)，即評價(jià)的前提。在評價(jià)過程中有未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，應(yīng)先進(jìn)展假定。限制條件那么是指估價(jià)結(jié)果成立或估價(jià)報(bào)告可運(yùn)用的條件。 估價(jià)的假設(shè)應(yīng)符合“必要、充分、合理、有根據(jù)的要求；限制條件的針對性要強(qiáng)。1.為何要有估價(jià)假設(shè)由于客觀事務(wù)的無限變化和認(rèn)識主體有限才干的矛盾，人們不得不根據(jù)已掌握的數(shù)據(jù)資料對某一事物的某些特征或全部現(xiàn)實(shí)做出符合邏輯的推斷。 這種根據(jù)有限現(xiàn)實(shí)，經(jīng)過一系列推理，對于所研討的事物做出符合邏輯的假定闡明就叫假設(shè)。假設(shè)必需根據(jù)充分的現(xiàn)實(shí)，運(yùn)用已有的科學(xué)知識

17、，經(jīng)過推理包括演繹、歸納和類比而構(gòu)成。 無論如何嚴(yán)密的假設(shè)都帶有推測，甚至是客觀猜測的成分。但是，只需假設(shè)是符合邏輯符合情理的，它對科學(xué)研討都是有艱苦意義的。估價(jià)與其他學(xué)科一樣，其實(shí)際體系和方法體系確實(shí)立也是建立在一系列假設(shè)根底之上的。 2.最根本的估價(jià)假設(shè)估價(jià)中的根本前提假設(shè)有：一買賣假設(shè)二公開市場假設(shè)三繼續(xù)運(yùn)用假設(shè)按照通行的說法，繼續(xù)運(yùn)用假設(shè)又細(xì)分為三種詳細(xì)情況： 一是在用續(xù)用； 二是轉(zhuǎn)用續(xù)用； 三是移地續(xù)用。 充分認(rèn)識和掌握繼續(xù)運(yùn)用假設(shè)的內(nèi)涵和本質(zhì)，對于估價(jià)來說有著重要意義。3.估價(jià)假設(shè)與限制條件普通需求寫什么內(nèi)容1買賣假設(shè)2公開市場假設(shè)3對委托方提供的資料的真實(shí)性進(jìn)展假設(shè)4假設(shè)現(xiàn)狀可以

18、繼續(xù)，正常的事情可以如期出現(xiàn)繼續(xù)運(yùn)營、如期開工5假設(shè)部分房地產(chǎn)可以正常運(yùn)用整體房地產(chǎn)的公共部分，且其他部分房地產(chǎn)不發(fā)生對部分房地產(chǎn)有影響的變化。(6)未經(jīng)調(diào)查或無法調(diào)查的資料 (7)估價(jià)中未思索的要素和一些特殊處置及其能夠的影響8特殊假設(shè)未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)、無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)、委托方因業(yè)務(wù)需求而提出的要求9對報(bào)告的運(yùn)用作出限制時(shí)間上、目的上4.各種情況下的特殊內(nèi)容1在抵押估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，該當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的情況與在完成實(shí)地查勘之日的情況一致 ；2期房的估價(jià)要假設(shè)估價(jià)對象可以如期開工且工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。5.實(shí)際中普遍存在的問題：千篇一概，濫用假設(shè)濫用假設(shè)和限制條件常見內(nèi)容有：1產(chǎn)權(quán)不明晰而假定是明晰的；2實(shí)踐用途與證載用途不一致時(shí)假定二者一致；