精選國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500題(一)

1、國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500題(一)78售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承當(dāng)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修，“綠化面積到達(dá)多少平方米等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條：?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第三條房地產(chǎn)商承當(dāng)虛假?gòu)V告民

2、事責(zé)任的必要條件有什么？1房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者局部是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀成心所為。這是房地產(chǎn)商承當(dāng)責(zé)任的前提。2購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾囂摷購(gòu)V告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)置房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無關(guān)，那么不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。3購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。4損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有

3、因果關(guān)系。參考法條： ? 廣告法?第三十七條?認(rèn)購(gòu)書?一般包括哪些內(nèi)容？?認(rèn)購(gòu)書?的內(nèi)容包括：房號(hào)及戶型。房屋的建筑面積。房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。簽訂正式購(gòu)房的日期。在一方不履行的處理問題。開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。當(dāng)事人雙方根本情況。參考法條: ?最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法假設(shè)干問題的解釋?、 第一百一十五條?合同法?第一百一十五條什么是建筑面積？建筑面積包括兩個(gè)局部：一局部是套內(nèi)建筑面積，一局部是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。參考法規(guī)：?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)局部：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)

4、建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)墻體面積包括什么？套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)局部：一局部是公用墻體面積，一局部是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用局部的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套單元商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承當(dāng)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒?/p>

5、筑空間原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積的分?jǐn)傇敲词鞘裁?？公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶诘墓媒ㄖ娣e，由受益的各套商品房分?jǐn)偂掖畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。參考法規(guī)：?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么試

6、行?哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅空睒堑囊韵鹿妹娣e可以分?jǐn)偅捍筇?、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑效勞的專用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻墻體面積水平投影面積的一半。計(jì)算建筑面積的房屋，層高高度均應(yīng)在2.20米以上含2.20米，以下同。參考法規(guī)： ?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么試行?。哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?？倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)

7、、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。售房單位自營(yíng)、自用的房屋。為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、管理包括物業(yè)管理用房。參考法條：?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么試行?第九條面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承當(dāng)違約責(zé)任。參考法條：?商品房銷售管理方法?第二十四條面積誤差比的公式是什么？面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積 100參

8、考法規(guī)： ?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?處理房屋面積糾紛的原那么是什么？合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原那么處理：1面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)含，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含局部的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出局部的房?jī)r(jià)款由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含局部的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比

9、超過局部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。參考法條：?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第十四條買房一般要交哪些稅？印花稅。2契稅。3證件印花稅。參考法條：?北京市人民政府關(guān)于修改的決定?第一條、第二條買房一般要交哪些費(fèi)？房屋所有權(quán)登記費(fèi)。2公共維修基金。(3)綜合地價(jià)款。4證件工本費(fèi)。買車庫(kù)交契稅嗎？購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)置的車庫(kù)，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅(如別墅)購(gòu)置的車庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與

10、行為，應(yīng)征收契稅。申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？1貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。2具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。3有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力。4對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差異。5有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為歸還貸款本息并承當(dāng)連帶責(zé)任的保證人。6具有購(gòu)房合同或協(xié)議。7貸款人規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？律師審查費(fèi)。2公證費(fèi)。3產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。4保險(xiǎn)費(fèi)。哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？一抵押人所有的房屋和其他地上定著物。二抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。三抵押人依法有權(quán)處

11、分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。四抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。五依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。六借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。哪些權(quán)利可以質(zhì)押？1匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；2依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；3依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；什么是轉(zhuǎn)按揭？“轉(zhuǎn)按揭是指已在銀行辦理個(gè)

12、人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按，變更抵押物稱為“換按。什么樣的房子要評(píng)估？商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。什么是組合貸款？組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金局部利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率

13、二者之間。什么是個(gè)人住房貼息貸款？所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，那么由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？1申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上，或累計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。2提供符合要求

14、的擔(dān)保方式。3夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。4同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。什么是住房補(bǔ)貼？住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過購(gòu)置或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。住房補(bǔ)貼隨人走嗎？職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變開工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入

15、新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)開工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。什么是一表？一表是指：?建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表?。什么是兩書？?jī)蓵侵福?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。收房時(shí)還查看哪些文件？?商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書?、?物業(yè)管理公約?。室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開發(fā)商提供嗎？2023年7月1日以后開工的工程，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。202

16、3年7月1日以前開工的工程，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。開發(fā)商什么時(shí)候算交房？當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且到達(dá)交付使用條件以后，開發(fā)商會(huì)書面通知購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開發(fā)商要提供一表兩書、?商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書?、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和?物業(yè)管理公約?。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在?房屋驗(yàn)收交接單?上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承當(dāng)。何種質(zhì)量問題可以退房？經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的

17、情況，購(gòu)房者可以要求退房，同時(shí)可以要求開發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任。房屋損毀、滅失誰(shuí)來賠？在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承當(dāng)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承當(dāng)。購(gòu)房者簽了?房屋驗(yàn)收交接單?以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。“不交費(fèi)就不給鑰匙合法嗎？有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況，開發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否那么就不給辦理入住手續(xù)。購(gòu)房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來收取的。契稅：契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購(gòu)房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。公共維修基金：此項(xiàng)基金

18、只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。面積測(cè)繪費(fèi)收取原那么為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個(gè)人的?房屋所有權(quán)證?的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能買嗎？農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)置了這種房屋，不但無法

19、取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？購(gòu)房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購(gòu)置的是現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)置的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。什么人可以申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用

20、住房？1有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供給對(duì)象。2無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。3家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。4市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差異，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原那么性的規(guī)定，具體購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

21、移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置資格的審核手續(xù)。哪些公房不能上市交易？1以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)置并且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房。 2已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 3所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 4有所有權(quán)糾紛的公房。5已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。 6上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。7擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。8被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：?北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)

22、適用住房上市出售管理方法?第五條已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 參考法條：?北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理方法?第十三條

23、47.沒有?房屋租賃許可證?可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理?房屋租賃許可證?？如果沒有?房屋租賃許可證?，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有?房屋租賃許可證?就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來說，?房屋租賃許可證?可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來說，?房屋租賃許可證?是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。如果要辦理?房屋租賃許可證?，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第十六條、第十七條。48.夫妻一方可

24、以做主出租共有房屋嗎？如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就說明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了?9.被抵押的房屋可以出租嗎？如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。50.哪些房屋不能出租？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律根

25、底；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合平安標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方平安造成威脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按?繼承法?的規(guī)定，

26、辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第六條。51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失。如果房屋不符合平安標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人平安健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況，也可以隨時(shí)解除合同。參考法條：?合同法?第五十八條、第二百三十三條。52.房屋租賃合同一

27、定要以書面形式訂立嗎？根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第九條。?合同法?第二百一十五條。53.房屋租賃合同必須要備案嗎？對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人

28、的權(quán)益，最好還是登記備案，否那么就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了，但凡在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃效勞站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第十三條。54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同登記備案主要

29、是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第十四條。55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，撤除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有。可以在出租人同意的情況下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：?最高法院關(guān)于執(zhí)行民法通那么假設(shè)干問題的意見試行?第

30、八十六條。56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘假設(shè)需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第二十四條。57.在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來賠償？及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承當(dāng)維修義務(wù)，否那么出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來負(fù)責(zé)維修。如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒有盡到檢查和維修的義務(wù)，從

31、而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。參考法條：?合同法?第二百二十條。國(guó)務(wù)院?城市私有房屋管理?xiàng)l例?第十九條。建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第二十一條、第二十三條。58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯(cuò)程度承當(dāng)一定責(zé)任。如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢

32、查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第二十三條。?合同法?第二百二十二條。59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被撤除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。參考法條：國(guó)務(wù)院?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?第二十七條。60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？承租

33、人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。參考法條：北京市政府?北京市城市房屋拆遷管理方法?第二十七條。61.承租人可以購(gòu)置承租的房子嗎？ 如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)置房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。參考法條：?合同法?第二百三十條。62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房

34、屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃。因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。參考法條：?合同法?第八十條、第二百二十九條。63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人

35、可以要求承租人承當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一局部責(zé)任。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第三十一條。64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎？轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第二十九條。65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒有對(duì)提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承當(dāng)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能

36、找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個(gè)月。66.租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。參考法條：?合同法?第二百三十六條。67.承租人在什么情況下可以解除合同？在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：1出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。2出租人交付的房屋不符合房屋

37、租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。3出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人平安或健康的。4出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人平安或健康的。參考法條：?合同法?第九十四、二百三十二、二百三十三條。68.什么叫做廉租住房？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房

38、租補(bǔ)貼或分配廉租住房后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是： 1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。 2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局?北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行方法實(shí)施意見?第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局?北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行方法?第一條。69.廉租住房的租金如何確定？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其

39、中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積包括原住房面積，每平方米補(bǔ)貼25元。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局?北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行方法?第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局?城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法?第五條。70.在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個(gè)月以上沒有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局?城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法?第十九條。71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？承

40、租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。參考法條：?合同法?第八十八條。72.按揭房屋能出租嗎？以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，那么可以

41、向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出租該房屋。73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，那么無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。 74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位房屋的所有權(quán)人的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金

42、。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)置的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?，所以，他?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。參考法條：?合同法?第五十八條。75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的?房屋租賃證?并加蓋“涉外印章；同時(shí)還要具備涉外平安審查批準(zhǔn)文件。此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。參考法條

43、：?北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知?第一條。76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？出租人應(yīng)當(dāng)辦理?房屋租賃證?。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來說，?房屋租賃證?是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理?房屋租賃證?。要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。參考法條：建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第十七條。公安部?租賃房屋治安管理規(guī)定?第七條、第九條第三款。77.如果出租人將房屋出租

44、給了無照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處分。參考法條：國(guó)務(wù)院?無照經(jīng)營(yíng)查處取締方法?第十五條。78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？?jī)烧叩墓芾眢w制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房那么需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征：租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由

45、出租人繳納嗎？個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)?北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理方法?的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。現(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行方法進(jìn)行申報(bào)納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無需繳納此外的其他稅費(fèi)了。除了合同印花稅，由雙方各自承當(dāng)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而

46、不可約定由承租人承當(dāng)。參考法條：北京市地方稅務(wù)局?北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理方法?第三條、第四條。80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)置承租的房屋。參考法條：?合同法?第二百三十條。81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租

47、人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能歸還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。參考法條：?擔(dān)保法?第四十八條。82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。參考法條：?合同法?第二百三十四條。83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。84.如果是出租人

48、死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。參考法條：?合

49、同法?第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部?城市房屋租賃管理方法?第二十四條。86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。參考法條：?合同法?第二百三十二條。87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？承租人無正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了。參考法條：建設(shè)部?城市

50、房屋租賃管理方法?第二十四條。88.承租人沒有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否那么物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司確實(shí)認(rèn)。如果出租人和承租人的這個(gè)約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承當(dāng)責(zé)任。參考法條：?合同法?第八十四條。89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證，也就是北京市國(guó)

51、土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證?。合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置，同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，那么很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下來，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)

52、，如登記備案，辦理?房屋租賃許可證?、?房屋租賃平安合格證?等。參考法條：建設(shè)部?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?第六條。90.中介公司可以收哪些費(fèi)用？如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介效勞費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開具發(fā)票。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。此外中介公司也不得事先收取看房費(fèi)。參考法條：建設(shè)部?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?第十八條、第二十一條。91.如果通過中介機(jī)構(gòu)沒有找到房子，還用交費(fèi)嗎？不用。如果中介機(jī)構(gòu)沒有促成合同成立，那么不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付

53、從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。參考法條：?合同法?第四百二十七條。92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰(shuí)收取國(guó)家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，那么由承租人向中介公司繳納中介費(fèi)，而對(duì)于公寓、別墅租賃，那么由出租人支付。參考法條：?國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知?第六條。93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托

54、給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的效勞，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。94.如果承租人沒有繳付租金怎么辦？如果承租人沒有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承當(dāng)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局?代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行方法?第十條。95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過銀行向出租人支付租金？不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)

55、一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金，代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，而且也說明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局?代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行方法?第七條、第八條。96.承租人繞過中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎？應(yīng)該支付。因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應(yīng)的效勞，即使承租人繞過中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的，因此中

56、介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。參考法條：?合同法?第一百零九條。97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)椋_發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在

57、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。 99怎樣成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購(gòu)置預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。100產(chǎn)權(quán)證沒辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？雖然您在買房的時(shí)候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入住，對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi)。101業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間怎么確定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定期

58、會(huì)議的召開程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開；臨時(shí)會(huì)議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用局部和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。參考法條：

59、?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十一條、第十二條102 業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？ 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開事宜。103沒參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)我有效嗎？有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原那么，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)

60、主所持投票權(quán)的2/3以上通過的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。 參考法條：?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十二條104如何選聘物業(yè)管理公司？應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)效勞的工程和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。要注意以下幾個(gè)方面：(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎？盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會(huì)是無權(quán)