項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算模板長(zhǎng)租公寓

1、,項(xiàng) 目 測(cè) 算 匯 總 表,說(shuō)明:,項(xiàng)目名稱,1、,本表格中，黃色部分為需要填寫部分，灰色部分為公式，不需要填寫，不可修改；,項(xiàng)目基本情況,所在城市,北京,城市劃分,一線城市,注：一線城市為北京、上海、廣州和深圳；其他為二線城市,地址,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì),商業(yè),總租賃建筑面積, 15,740 ,公寓部分總建筑面積(平米),15,740 ,公寓部分總套內(nèi)面積(平米), 3,000 ,2、,公寓部分建筑面積為總租賃面積減去商業(yè)面積計(jì)算得出，套內(nèi)面積需根據(jù)實(shí)際調(diào)查排房情況填寫,商業(yè)部分總建筑面積(平米), - ,商業(yè)部分總可租賃面積(平米), - ,3、,商業(yè)可出租面積(與產(chǎn)證建筑面積不同)需根據(jù)實(shí)際調(diào)

2、查排房情況填寫,客房數(shù), 314 ,得房率(公寓部分),19%,公寓單房建筑面積(平米),50.13 ,公寓單房套內(nèi)面積(平米),9.55 ,總租賃期(年), 15 ,免租期(月), 6 ,工程期(月), 3 ,4、,工程期包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)期和工程建設(shè)期,項(xiàng)目簽約條件,項(xiàng)目匯總,首年租金成本(元）, 11,332,800 ,起始租金成本(日/平米),1.97 ,5、,首年租金按照合同約定的租金填寫(按12個(gè)月計(jì)算，不扣除免租期的租金),公寓部分簽約條件,首年租金成本(元）,11,332,800 ,起始租金成本(日/平米),1.97 ,租金成本遞增方式：每幾年, 1 ,租金成本定期增長(zhǎng)率,3%,6

3、、,按照實(shí)際情況填寫，如果租期內(nèi)一直不增長(zhǎng)，則遞增方式填“1”(必須填)，增長(zhǎng)率空置即可。,租賃押金, 1,888,800 ,中介費(fèi),租金支付方式(月數(shù)), 6 ,轉(zhuǎn)讓費(fèi),7、,租金(不含押金)支付方式按照月份填寫，如租金是季付，則填寫“3”，如果是半年付，則填寫“6”，以此類推,商業(yè)部分簽約條件,首年租金成本(元）,0 ,起始租金成本(日/平米), 3.00 ,8、,首年實(shí)際支付租金按照合同約定的租金填寫,租金成本遞增方式：每幾年, 3 ,租金成本定期增長(zhǎng)率,5%,9、,按照實(shí)際情況填寫，如果租期內(nèi)一直不增長(zhǎng)，則遞增方式填“1”(必須填)，增長(zhǎng)率空置即可。,租賃押金,中介費(fèi), - ,租金支付

4、方式(月數(shù)),轉(zhuǎn)讓費(fèi),項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)假設(shè),項(xiàng)目匯總,第二年總括收入合計(jì)(元）,16,913,610 ,第二年平均租金收入(元/日/平米),2.94 ,10、,此處匯總的為第二年(穩(wěn)定期)的運(yùn)營(yíng)情況，收入為租金收入,第二年單房運(yùn)營(yíng)成本合計(jì),1,164,312 ,公寓部分假設(shè),首年單房租金收入(元/月/間), 4,500 ,首年租金收入(元/日/平米),2.95 ,11、,單房租金收入不含其他收入,其他收入占比,首年總括租金收入(元/日/平米),2.95 ,9、,其他收入按照比例進(jìn)行估計(jì),租金收入年增長(zhǎng)率,5%,單房運(yùn)營(yíng)成本(元/月/間), 300 ,12、,單房運(yùn)營(yíng)成本含人工等所有運(yùn)營(yíng)成本，目前各城市

5、各項(xiàng)目均假設(shè)250元/間，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況填寫。每年設(shè)固定增長(zhǎng)率3%,商業(yè)部分假設(shè),平均租金(元/日/平米),3.00 ,租金年增長(zhǎng)率,5.0%,商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本(占收入比例),13、,商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本按照收入比例進(jìn)行估計(jì),項(xiàng)目總投入,項(xiàng)目匯總,總裝修投入,15,700,000 ,總標(biāo)準(zhǔn)裝修每平米造價(jià),997 ,14、,裝修投入不含其他資本化費(fèi)用,項(xiàng)目總投入(不含租金資本化),15,700,000 ,項(xiàng)目總投入(含租金資本化),15,700,000 ,15、,總投入均含中介費(fèi)和轉(zhuǎn)讓費(fèi),總每平米成本(不含租金資本化),997 ,總每平米成本(含租金資本化),997 ,公寓部分假設(shè),總標(biāo)準(zhǔn)裝修成本,1

6、5,700,000 ,標(biāo)準(zhǔn)裝修單房造價(jià), 50,000 ,16、,公寓部分以單房為核算單位,單房中介費(fèi), - ,單房轉(zhuǎn)讓費(fèi), - ,總單房成本(不含租金資本化),50,000 ,資本化租金,0 ,單房資本化租金,0 ,17、,如果裝修期超過(guò)免租期，則會(huì)出現(xiàn)資本化租金，增加單房投資成本,總單房成本(含租金資本化),50,000 ,后續(xù)追加投入(元/間),18、,租期超過(guò)10年的，每第八年每房追加翻新投入RMB 30,000/間,商業(yè)部分假設(shè),總標(biāo)準(zhǔn)裝修成本, - ,每平米裝修費(fèi)用(建筑面積), 1,000 ,19、,商業(yè)部分以平米為核算單位,每平米中介費(fèi)用, - ,每平米轉(zhuǎn)讓費(fèi)用, - ,總每平

7、米成本(不含租金資本化), 1,000 ,資本化租金, - ,每平米資本化租金, - ,總每平米成本(含租金資本化), 1,000 ,結(jié)果,公寓部分,商業(yè)部分,合計(jì),首年租金占比,67%,100%,67%,第二年YOC(不含租金資本化),20%,0%,20%,累計(jì)現(xiàn)金流, 81,106,962 , - , 60,830,222 ,20、,公寓和商業(yè)分別不考慮所得稅，合計(jì)金額扣除所得稅影響,回收期(第x年), 5 , 1 , 6 ,21、,僅考慮首期投資(含押金)的回收期，公寓和商業(yè)分別不考慮所得稅，合計(jì)回收期計(jì)算時(shí)扣除所得稅影響,IRR,31%,#NUM!,25%,22、,公寓和商業(yè)分別的IR

8、R不考慮所得稅，合計(jì)IRR計(jì)算時(shí)扣除所得稅影響,注：YOC = EBITDA / 總單房成本,EBITDA = 租金收入-營(yíng)業(yè)稅-租賃成本-運(yùn)營(yíng)成本(含人工),上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明, 1 ,一般條件(需同時(shí)滿足),首年租金占比不超過(guò)65%(含)，且第二年YOC(不含租金資本化)不低于15%(含)；, 2 ,在滿足以下任意一個(gè)特殊前提的情況下，上述條件可放寬至以下兩個(gè)條件之一：,1),首年租金占比不超過(guò)75%(含)，且第二年YOC(不含租金資本化)不低于20%,2),首年租金占比不超過(guò)60%(含)，且第二年YOC(不含租金資本化)不低于10%,特殊前提如下：,1),租期超過(guò)15年；,2),租期內(nèi)租金成本漲幅每?jī)赡甑陀?%；,3),位置或物業(yè)條件特別好，可以作為一個(gè)城市區(qū)域的地標(biāo)項(xiàng)目，平均單房租金超過(guò)6000元每月；,4),改造成本特別低，可以使得YOC高于2