慶余大健康產(chǎn)業(yè)用地地塊建設(shè)項目

1、PAGE PAGE 9慶余大健康產(chǎn)業(yè)用地地塊建設(shè)項目房屋征收補償方案 因慶余大健康產(chǎn)業(yè)用地項目建設(shè)的需要，擬對該項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋和附屬物實施征收，為保證房屋征收工作的順利進行，切實維護被征收人的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例及如皋市國有土地上房屋征收與補償辦法等政策規(guī)定，結(jié)合該項目范圍內(nèi)前期組織調(diào)查登記和采樣評估等情況，制定本項目房屋征收補償安置方案： 一、征收的目的和范圍 因慶余大健康產(chǎn)業(yè)用地項目建設(shè)，決定對慶余路北側(cè)、鹿門路東側(cè)、泰寧路南側(cè)、工農(nóng)路西側(cè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋和附屬物實施征收（具體范圍以征收紅線圖為準）。 二、征收期限及實施步驟 簽訂補償協(xié)議和搬遷交房

2、期限： 本項目在市政府征收決定公告后按序時簽約、搬遷交房。具體時間以征收決定公告后送達序時、須知規(guī)定的時間節(jié)點為準。 征收實施步驟： 1市人民政府作出征收決定并公告； 2按規(guī)定程序確定評估機構(gòu)； 3評估機構(gòu)對被征收房屋及附屬物進行評估； 4將分戶初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期間評估機構(gòu)安排估價師進行現(xiàn)場解釋說明； 5向被征收人送達分戶評估報告； 6簽訂房屋征收補償安置協(xié)議，被征收人在約定的期限內(nèi)搬遷交房，辦理被征收房屋交接手續(xù)； 7選擇貨幣補償?shù)?，補償協(xié)議經(jīng)審核后兌付補償款和相應(yīng)獎勵；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，選擇安置房源后，補償安置協(xié)議經(jīng)審核后結(jié)算補償款和相應(yīng)獎勵； 8拆除房屋。 三、

3、補償安置的依據(jù) 1國有土地上房屋征收與補償條例（國務(wù)院令第590號）； 2國有土地上房屋征收評估辦法（建房201177號）； 3省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例若干問題規(guī)定的通知（蘇政發(fā)201191號）； 4如皋市國有土地上房屋征收與補償辦法（皋政規(guī)20121號）； 5如皋市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)房屋調(diào)查認定和處理辦法（皋政規(guī)20122號）； 6如皋市國有土地上房屋征收補償補助和獎勵辦法（皋政規(guī)20123號）； 7如皋市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)規(guī)范（皋政辦發(fā)201226號）； 8市政府關(guān)于印發(fā)城市搬遷補償安置補充規(guī)定的通知（皋政規(guī)20141號）；9市政府關(guān)于調(diào)

4、整城市搬遷補償安置辦法的通知（皋政規(guī)20153號）。10其它相關(guān)的法律法規(guī)。 四、征收補償方式及原則 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，在本項目公布的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源內(nèi)，依照搬遷交房的先后順序，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。 五、補償與安置辦法 （一）居住房屋補償安置及獎勵1房屋征收補償額=被征收房屋的評估價值+裝飾裝修及附屬物補償費+搬遷補助費+臨時安置費（過渡費）+誤工補貼費+按時簽約獎+按時搬遷交房獎。2.被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 3選擇貨幣補償?shù)?，征收補償協(xié)議經(jīng)審核后，被征收人搬遷交房后結(jié)算房屋征收補償款

5、和相應(yīng)獎勵。 4搬遷補助費按被征收住宅房屋合法建筑面積10元/m2，計兩次。如被征收人能積極配合按時簽約、交房的，另按認定的面積給予每次每平方米5元的標準獎勵，按兩次計算。 5對自行解決過渡的居住用房，按照被征收房屋合法建筑面積10元/m2月的標準支付臨時安置費（過渡費），臨時安置費每月不足450元的按450元補助。 貨幣補償?shù)囊淮涡灾Ц?個月的臨時安置費。 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡期限在18個月以內(nèi)的，按被征收房屋合法建筑面積每月10元/m2計算臨時安置費；在19個月至30個月內(nèi)的，按被征收房屋合法建筑面積每月15元/m2計算臨時安置費；超過30個月的，從31個月開始，按被征收房屋合法建筑面積每

6、月20元/m2計算臨時安置費。過渡期從實際搬遷交房之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止。 6因征收造成被征收人誤工，按合法建筑面積每平方米10元的標準一次性支付給被征收人誤工補貼費。 7對原有室內(nèi)裝修按實評估。對未進行突擊裝修并按序時簽約交房的，按合法面積給予100元/平方米的獎勵。對征收范圍確定后的所有突擊裝修、改擴建的項目一律不予評估補償。 對認定為違法建筑及其附屬設(shè)施、超過批準期限的臨時建筑及其附屬設(shè)施，不予補償。被征收人自行拆除的并按序時簽約交房的，按照違法建筑的結(jié)構(gòu)標準補助拆卸費：鋼混結(jié)構(gòu)每平方米250元，磚混結(jié)構(gòu)每平方米200元，簡易結(jié)構(gòu)每平方米100元。 8對被征收人在規(guī)定序時進度

7、內(nèi)簽訂補償協(xié)議的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米60元的標準給予先簽約獎。 對被征收人在規(guī)定序時進度內(nèi)搬遷交房的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米60元的標準給予先搬遷交房獎。 9對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，若該被征收人在規(guī)定序時進度內(nèi)簽訂補償協(xié)議并搬遷交房的，可以享受30平方米的優(yōu)惠購房獎，其中：產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積在搬遷合法面積以上15平方米以內(nèi)的（含15平方米），其價格按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋基準價的50%計算（層次差價另計）；產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積在搬遷合法面積以上15平方米至30平方米（含30平方米），其價格按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋基準價的50%計算的基礎(chǔ)上增加200元/平方米計算（層次差價另計）。 其中

8、：房屋超證部分大于一個自然間（22平方米）的，超出部分面積的只作貨幣補償依據(jù)，不作為產(chǎn)權(quán)置換的依據(jù)。 10對放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按照皋政規(guī)（2015）3號文的規(guī)定給予獎勵補貼。 11被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在選購安置房源后，房屋征收人與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。 （二）非住宅房屋補償安置及獎勵： 1房屋征收補償額被征收房屋的評估價值裝飾裝修及附屬物補償費搬遷補助費誤工補貼費按時簽約獎按時搬遷交房獎停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。 2被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 3征收非住宅房屋搬遷補助費： 征收商業(yè)營業(yè)用房，按合法建筑面積

9、給予40元/m2的標準計算，餐飲業(yè)的鋪面按補貼標準的70%計算； 征收生產(chǎn)用房，按合法建筑面積給予45元/m2的標準計算，如有500公斤以上的重型機械設(shè)備或精密儀器搬遷的，補貼標準上浮20%，重新安裝調(diào)試費按實評估； 征收辦公用房，按合法建筑面積給予25元/m2的標準計算，含教學、醫(yī)療用房、辦公設(shè)施的搬遷； 征收倉儲用房，按合法建筑面積給予35元/m2的標準計算，搬遷時實際物資堆儲容量低于60%，按補貼標準的70%計算。 4停產(chǎn)停業(yè)補助標準： 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。 停產(chǎn)停業(yè)損失補償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。 征收生產(chǎn)經(jīng)營用房的停產(chǎn)停業(yè)補助

10、標準為其年平均效益。平均效益按照其所得稅計稅金額扣除應(yīng)納稅后的金額并參照相鄰同行平均收益等因素確定。 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)谋徽魇辗课輵?yīng)當同時符合以下條件： （1）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)市人民政府組織有關(guān)部門依法認定為合法建筑； （2）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應(yīng)當持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其他有關(guān)許可證件； （3）因房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的。 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前3年的平均效益計算；不滿3年的，按照實際年限計算。計算平均效益應(yīng)當結(jié)合納稅情況，以會計核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)。 被征收人選擇貨幣補償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)期限為被征收人實際搬遷

11、之日至原生產(chǎn)方式或者經(jīng)營方式恢復到生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模所需的社會平均時間；被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止。 （三）“改變房屋用途”補償 被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，搬遷時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。 被搬遷房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)1年以上的，可以結(jié)合實際營業(yè)年限按照適當比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償，但仍按改變?yōu)榻?jīng)營用房前的房屋用途安置。營業(yè)年限在1年（含）以上3年以下的，按照年平均效益的40%給予一次性補償；3年（含）以上5年以下的，

12、按照年平均效益的60%給予一次性補償；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%給予一次性補償。 六、住房保障 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當按照住房保障有關(guān)規(guī)定優(yōu)先給予住房保障。 被征收人獲得搬遷補償后仍符合申請購買經(jīng)濟適用房或者申請廉租住房租賃補貼、租賃廉租住房、租賃公共租賃住房條件的，由市政府給予優(yōu)先保障。申請廉租住房租賃補貼的，由住房保障主管部門自被搬遷人簽訂補償協(xié)議并實際搬遷后的次月發(fā)放廉租住房租賃補貼。申請購買經(jīng)濟適用房、租賃廉租住房或者公共租賃住房的，其保障次序列同期申請的非被搬遷人之前。 被征收人僅有一處住房且可能獲得的貨幣補償金額低于搬遷補償最低標準的，應(yīng)當按照

13、搬遷補償最低標準給予補償。 被征收人僅有一處住房且長期實際居住，未享受過住房補貼或房改，并持有低?；蛱乩ёC，經(jīng)所在街道確認公示無異議的，私有住宅房屋被征收人或國有直管住宅房屋（1998年12月1日前已租賃）承租人獲得的貨幣補償總額（不含搬遷費、臨時安置費和獎勵）低于搬遷補償最低標準的，房屋征收實施主體應(yīng)當按照搬遷補償最低標準予以補償。搬遷補償最低標準為45m2乘以本市上一年度物價部門核定的經(jīng)濟適用房平均銷售價格。如被征收人不選擇貨幣補償?shù)?，由房屋征收實施主體提供建筑面積為45m2的限價房給予安置，如安置房大于45m2的，超出面積部分按照政府規(guī)定的價格結(jié)算。因分戶、析產(chǎn)造成其獲得的貨幣補償總額低

14、于搬遷補償最低標準的，不享有最低標準補償。 七、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源及安置房基準價 住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源為該項目附近的安置房（天瑞綠洲），住宅房安置基準價均價為4859元/m2，共計2套；生產(chǎn)用房按照如皋市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，同時征收人提供如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新生民營小區(qū)A棟2號樓1-3層，約3000平方米標準廠房供被征收人租用，其中：如皋市江嵐工藝服飾有限公司租用800平方米；姚宇峰、陳澄租用2200平方米，具體租用面積以勘測面積為準。被征收人如對安置價格有異議的，由評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確認。具體套型、面積詳見安置房配套材料。 八、補償決定 房屋征收部門應(yīng)當與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請市人民政府作出補償決定，并報送歸戶登記