住宅小區(qū)停車費定價過程中各相關(guān)主體行為分析及建議

1、住宅小區(qū)停車費管理過程中各相關(guān)主體行為分析及建議以市為例隨著汽車量的增加，住宅小區(qū)停車位逐漸成為人們生活中的必需品，根據(jù)市交通委歷時一年的第五次綜合交通的結(jié)果市實有私人小客車約 280 萬輛（含外牌）。居住區(qū)夜間停車日益突出，全市居住區(qū)配建停車位為 179 萬個，而夜間停放需求為 290 萬輛，配建缺口為 38%。中心城居住配建停車位為 64 萬個，夜間停放需求為 133 萬輛，配建缺口由 2009 年的 37%擴(kuò)大到 2014 年的 52%。供不應(yīng)求的現(xiàn)狀讓停車位的價值不斷。同時，根據(jù) 2014 年 12 月 17 日國家發(fā)改委下發(fā)的關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知），要求各管部門放開住宅小區(qū)

2、停車服務(wù)費市場定價。2016 年 3 月，市發(fā)改委頒布新版立業(yè)主市定價目錄，其中就包括放開“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)所有的機(jī)動車以及未成的住宅小區(qū)全體公用部分停車”，這意味著住宅小區(qū)內(nèi)停車費不再有指導(dǎo)價，改由市場定價。隨著政策的放開，一些住宅小區(qū)出現(xiàn)停車位車費如何規(guī)范管理成為焦點。亂象，住宅小區(qū)停筆者對市市區(qū)的 7 個居民小區(qū)進(jìn)行了走訪和。為了深入了解居民小區(qū)的停車現(xiàn)狀，對市民隨機(jī)問卷表，并對愿意接受訪談的業(yè)主進(jìn)行深度訪談；走訪小區(qū)物業(yè)管理公司的關(guān)的政策。，并與社區(qū)居委會的座談；通過網(wǎng)上了解與停車有 、現(xiàn)狀在管理過程中，定價權(quán)與停車位的或委會。一、開放商在停車費的定價行為相關(guān)，參與定價的主體有開發(fā)商、物

3、業(yè)、業(yè)主業(yè)開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)獲得特定土地的建設(shè)用地使用權(quán),依報批的規(guī)劃設(shè)計在其上進(jìn)行投資施工,建設(shè)完畢時,依法可以獲得其上建筑物的所。開發(fā)商作為住宅小區(qū)內(nèi)停車位的所有者，當(dāng)然推理為用權(quán)的方式獲取通過轉(zhuǎn)讓出售所的方式以收取停車位的價格，也可以通過出租使，并依法享有對“出租”或者“出售”的停車位的價格定價權(quán)。1根據(jù)“誰投資，誰受益”的原則，從而使得開發(fā)商獲得了開發(fā)商通過原始取得擁有了住宅小區(qū)內(nèi)停車位的原定價的權(quán)力。但是，由于住宅產(chǎn)業(yè)市場的特殊性，有始所些開發(fā)商的定價出現(xiàn)了明顯的高價，只售不租等不合理等價格行為，嚴(yán)重了業(yè)主的合法利益。如普陀區(qū)雅長風(fēng) 8 號（長風(fēng)雅士名?。┬^(qū)收取業(yè)主 2600 元/月天價

4、停車費，后經(jīng)過市、區(qū)兩級物價部門就定價問題約談開發(fā)商，開發(fā)商將停車月租費從 2600 元下降為 1300 元。然而與周邊差不多質(zhì)量的小區(qū)大多400 元、600 元相比仍偏高。很多亂的都是新建小區(qū)，開發(fā)商急于收回成本，去年剛交房的建發(fā)璟墅小區(qū)，小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，居民與車位配比接近 1:1.8，由于停車位比較充裕，業(yè)主很多選擇租賃，一個賣 20，開發(fā)商將調(diào)至一月 2400，訪談，他認(rèn)為，首先，原先核定的最高 400 元停車費是 2002通過與一位開發(fā)商年規(guī)定的，當(dāng)時的物價水平比現(xiàn)在低很多。開發(fā)商作為追求利潤最大化的經(jīng)營者，定價過低影響了開發(fā)商建設(shè)車庫的積極性，不利于小區(qū)停車位建設(shè)。并認(rèn)為同等

5、價格參照對比下來，如今 2600 元的定價是合理的。其次，均價 30 萬元一個車位也比較合理，一個車位平均面積是 37 平方米多，等于每平方米 9000 元，還有車庫的結(jié)構(gòu)、消防、通風(fēng)、照明等成本。3 月 1 日政策放開小區(qū)停車費價格，根據(jù)市場化段來小區(qū)停車費。如果說 26001我國住宅小區(qū)停車位定價權(quán)研究屈元的月租，沒人要租，那價格自然會跌下來；相反如果出租火爆，一位難求，自然漲。還要綜上，可以看到開放商的強(qiáng)勢地位，停車位作為稀缺資源，對其的放權(quán)，是為了緩解停車壓力。市場指導(dǎo)價格的平衡會使行業(yè)形成有序競爭的良好局面，促進(jìn)市場投資。然而，一旦放權(quán)，相關(guān)的職能部門如果未及時給予監(jiān)督，那么可能會造

6、成漲價過高或過快，權(quán)屬會有市場支配地位、進(jìn)行價格之嫌。這就造成最初緩解停車壓力的目的難以實現(xiàn)，同時會二、業(yè)主與開發(fā)商業(yè)主的權(quán)益。在完全競爭的市場體制之下，法律只需要保護(hù)形式上的正義即可平衡社會的整體利益。然而，隨著不完全競爭，等的出現(xiàn)，導(dǎo)致了市場主體的價格博弈能力嚴(yán)重不相稱，尤其是單個的利益。在住宅小區(qū)停車位的交易市場上，單個的業(yè)主無論從掌握的信息量，還是從討價還價的能力角度來看，都是處于弱勢地位的。2開發(fā)商對住宅小區(qū)內(nèi)停車位價格的制定過程中，業(yè)主的參與定價權(quán)實際上是空白的，開放商權(quán)屬下的停車位是完全由開放商單方定價的。二、物業(yè)的物業(yè)管理公司收取的停車費都來源于小區(qū)公用土地，小區(qū)公用土地屬于業(yè)

7、主共有，因此收取的費用中的土地使用費部分應(yīng)向全體業(yè)主進(jìn)行分配，把停車費的一部分作為全體業(yè)主的共有基金等形式由于我國物業(yè)起來，用以公益事業(yè)支出，并予以用標(biāo)準(zhǔn)制定偏低，物業(yè)公司本身從。用里邊獲利的能力弱，物業(yè)可用來補(bǔ)貼經(jīng)營的收入主要靠公用面積，而一個小區(qū)可供物業(yè)公司來經(jīng)營的共用面積是極其有限的，公用場地的停車費便是其中大部分。物業(yè)便期望通過隨意上漲停車費來彌補(bǔ)空缺或增加收入。取消定價后，物價部門不再制定該價格，開發(fā)商、物業(yè)公司提出漲價，不再需要向物價部門報備。價格放開后，定價不再有具體標(biāo)準(zhǔn)，因此小區(qū)停車費定，本身確實是一種市場行為。3但根據(jù)我國物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對業(yè)主共

8、有的停車場地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主規(guī)劃出租，物業(yè)公司肆意漲停車費，必須受到業(yè)主或業(yè)主大會的批準(zhǔn)的監(jiān)督與制約。后才綜上，物業(yè)期望通過收取公用場地的停車位的費用來增加物業(yè)收入，但物業(yè)漲價需要受到業(yè)委會的監(jiān)督和制約。一、業(yè)主與物業(yè)根據(jù)物權(quán)法第 76 條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項，由業(yè)主共同決定，決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”。根據(jù)問卷顯示，63%的市民認(rèn)為業(yè)委會在停車定價博弈上作用不大；54%市民表示在小區(qū)停車費的定價中沒有參與權(quán)，27%的市民參與過但是影響較?。粚τ谕＼囐M去向的，14.8%的市民表示詳細(xì)的38%的市民表示維持過

9、，21.7%的市民表示粗略的過；在小區(qū)停車費放開定價后，14.8%的市民表示漲幅很大，26.7%的市民表示漲幅較小；如果大幅調(diào)價，33%的市民選擇無奈交錢，30%的市民選擇成立業(yè)委會根據(jù)物權(quán)法重新定價。根據(jù)實地市老舊小區(qū)業(yè)委會作用不大業(yè)，如隴南小區(qū)徐匯秀水苑、梅隴九村、十村的停車費定價基本都是根據(jù)市下發(fā)的不同區(qū)縣住宅小區(qū)的停車暫行辦法中的指定價，去向也很少有或很粗略。而部分新建小區(qū)，如黃浦區(qū)黃家路 8823解放日報/2015 年/8 月/7 日/第 005 版弄、閔行區(qū)中小區(qū)的業(yè)委會相對完善，以中為例，中欄張貼著關(guān)于（試運行）投票結(jié)果公告以及中改稿）規(guī)定著各類停車較強(qiáng)作用。的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主也表示業(yè)

10、委能夠在公共場地停車位的定價中發(fā)揮可見如果業(yè)委會作用強(qiáng)大，會促進(jìn)停車位的規(guī)范。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費事項難以但由于業(yè)主的。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。意識能力有限，而物業(yè)企業(yè)多數(shù)受聘于開發(fā)商，處于主導(dǎo)和強(qiáng)勢地位，業(yè)委會的議價能力弱。解決措施一、發(fā)揮業(yè)委會作用我認(rèn)為由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費，除了占用公共用地的，就是屬于個人或建設(shè)的，都必須在經(jīng)過業(yè)主大會決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進(jìn)行調(diào)整。至于不明晰的，更需要明晰后才能。因為這些住宅小區(qū)的停車場，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進(jìn)出停車場，都要使用住宅小區(qū)的

11、共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照物權(quán)法，共有物業(yè)的管理費分?jǐn)倯?yīng)“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納“物業(yè)業(yè)”的。物價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的停車收入，1/3 要繳納為“物的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半”4才能決”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)定。所以其中停車費定價也需要業(yè)主的制約。一、國家發(fā)改委價格司有關(guān)管理。如何能夠在放開后加強(qiáng)表示，價格放開后，管理部門將由事前定價轉(zhuǎn)為事中事后的各項管理。首先，業(yè)主辦事處等基層的建設(shè)需要民政、住建等相關(guān)行業(yè)主管部門大力引導(dǎo)，特別需要街道的協(xié)調(diào)，加強(qiáng)業(yè)主的話語權(quán)與議價權(quán)。我認(rèn)為應(yīng)該完善業(yè)委會的權(quán)利，使其業(yè)委會與開放商能夠博弈，當(dāng)開發(fā)商將停車位漲幅超過一定程度或半數(shù)業(yè)主認(rèn)為定價不合理時，可要求開發(fā)商公開成本，并給予核定是否。其次，明確主體。一些住宅小區(qū)相繼傳出停車費大幅上漲的消息，有的上漲兩倍甚至三倍，而幾乎沒有管理部門愿意站出來協(xié)助解決這件事，物業(yè)部門房管部門都聲稱不歸自己管理。制定專門的管理部門進(jìn)行，完善處罰制度。建議根據(jù)反范小區(qū)停車法,把相關(guān)處罰內(nèi)容融入物業(yè)管理條例中,以規(guī)”,在一個小區(qū)內(nèi),停車位是稀缺資源,卻被開發(fā)商或者物業(yè)攬在手里隨意哄抬價格,否則就迫業(yè)主買下車位,這樣的經(jīng)營手法可以被視為經(jīng)營。