華吉房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

1、 . ：.；精品資料網(wǎng)cnshu25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓資料目 錄 TOC o 1-4 第一章 山西華吉房地產(chǎn)的市場位置 PAGEREF _Toc517260864 h 1第二章 房地產(chǎn)行業(yè)吸引力非常大 PAGEREF _Toc517260865 h 2一、房地產(chǎn)行業(yè)生長性非常好 PAGEREF _Toc517260866 h 2一全國房地產(chǎn)行業(yè)的生長性非常好 PAGEREF _Toc517260867 h 2二太原房地產(chǎn)行業(yè)生長性居中 PAGEREF _Toc517260868 h 7三北京市房地產(chǎn)行業(yè)生長性較好 PAGEREF _To

2、c517260869 h 9二房地產(chǎn)行業(yè)盈利才干較好 PAGEREF _Toc517260870 h 14一行業(yè)平均利潤程度 PAGEREF _Toc517260871 h 14二主要影響要素 PAGEREF _Toc517260872 h 14第三章 華吉房地產(chǎn)的競爭位置 PAGEREF _Toc517260873 h 16一華吉房地產(chǎn)的競爭位置比較強 PAGEREF _Toc517260874 h 16一獲得資源的才干 PAGEREF _Toc517260875 h 16二整合資源才干 PAGEREF _Toc517260876 h 16三管理才干 PAGEREF _Toc51726087

3、7 h 17四品牌戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc517260878 h 17五產(chǎn)質(zhì)量量 PAGEREF _Toc517260879 h 17二華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢 PAGEREF _Toc517260880 h 17三華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢 PAGEREF _Toc517260881 h 17第四章 華吉房地產(chǎn)的開展方向及對策 PAGEREF _Toc517260882 h 18一太原地域 PAGEREF _Toc517260883 h 18一結(jié)論 PAGEREF _Toc517260884 h 18二市場預測 PAGEREF _Toc517260885 h 18二北京地域 PAGEREF _T

4、oc517260886 h 19 第一章 山西華吉房地產(chǎn)的市場位置華吉房地產(chǎn)是華宇集團下屬的主要企業(yè)之一，在集團中占有重要的位置。在這里我們對太原市房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)情況、華吉房地產(chǎn)內(nèi)部資源情況與資源運作才干進展了分析和比較。我們以為，華吉房地產(chǎn)目前所處的市場位置如下圖：太原房地產(chǎn)業(yè)的市場吸引力居中，華吉房地產(chǎn)在太原的競爭優(yōu)勢較明顯。第二章 房地產(chǎn)行業(yè)吸引力非常大房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在經(jīng)濟形狀上，房產(chǎn)和地產(chǎn)具有內(nèi)在的整體性和不可分割性。房地產(chǎn)不僅屬于最根本的消費要素，同時也是最根本的生活資料。由于房地產(chǎn)總是固定在一個地域之內(nèi)，不能挪動，因此又稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建立、

5、維修、管理，土地運用權的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋一切權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而構(gòu)成的房地產(chǎn)市場。由于土地資源的稀缺性，在某種程度上決議了房地產(chǎn)業(yè)具有壟斷性；同時由于政策要素對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，使房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的不確定性。一、房地產(chǎn)行業(yè)生長性非常好一全國房地產(chǎn)行業(yè)的生長性非常好GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況近年來隨著國民經(jīng)濟的回暖，全國的GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率有了明顯提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量有所添加，房地產(chǎn)投資額及住宅投資額呈顯著上升趨勢，其中住宅投資占房地產(chǎn)投資比重、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年添加。這闡明房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模呈迅速擴張趨勢，房地產(chǎn)業(yè)在國民

6、經(jīng)濟中的位置越來越重要，已逐漸開展成為國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)。見下表表21 全國宏觀經(jīng)濟目的表年 份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)67884.674462.678345.281910.9894047.13%固定資產(chǎn)投資(億元)22913.624941.128406.229854.7321698.85%房地產(chǎn)投資(億元)3216.443178.373614.234103.24901.7311.1%住宅投資(億元)1746.091539.382081.562638.483318.7417.4%房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量(個)21269212862437825762住宅/房

7、地產(chǎn)(%)54.286448.43357.593564.30367.7055數(shù)據(jù)來源：、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 住宅投資占房地產(chǎn)投資的份額市場購買力2000年全國人均GDP為6722.1元，約合790美圓。按照世界銀行的研討闡明，一個地域的人均程度在美圓時，其住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速開展期；到美圓時，進入穩(wěn)定的快速增長期；到美圓時進入平穩(wěn)開展期。可以看出從全國范圍而言我國住宅產(chǎn)業(yè)應處于高速開展期。據(jù)十五規(guī)劃，到年，我國人均GDP將到達9400元，約合1105.9美圓，故可以預測，我國的住宅產(chǎn)業(yè)在五年內(nèi)將從高速開展期進入快速開展期。消費構(gòu)造的變化近年來隨著商品經(jīng)濟的開展，人們從居住單位分配的住房，逐漸向購

8、買商品房過渡。我國城鎮(zhèn)居民用于居住的支出占個人消費支出的比例呈顯著的增長 (如以下圖所示) 。 房地產(chǎn)行業(yè)中住宅市場的宏大潛力充分展現(xiàn)出來。表22 城鎮(zhèn)居民家庭支出情況表年份平均每人消費性支出(元)用于居住的支出(元)所占比例19901278.8960.864.75919953537.57250.187.07219974185.64358.648.56819984331.61408.399.42819994615.91453.999.835數(shù)據(jù)來源：圖 城鎮(zhèn)居民用于居住支出占消費性支出的比重消費傾向的變化人們在住宅消費的初級階段是追求有房住，中級階段是追求住得寬闊、溫馨，最后將上升到追求“人性

9、化、“功能化、“生態(tài)化、“數(shù)字化的高級階段及住宅多處化。除此之外，人們對住宅的投資性消費也在逐漸加強?！爸袊袌雠c媒體研討的調(diào)查顯示，在調(diào)查人群中有59.3的家庭擁有住房產(chǎn)權，住房面積在2080平方米不等，其中以居住面積在5080平方米所占比例最高，2050平方米居住面積位居其次。并且在已擁有產(chǎn)權房的家庭中，還有23.3的家庭估計在五年內(nèi)購房，20.1的家庭估計在一年內(nèi)購房，購房的目的主體是高級公寓及經(jīng)濟適用房。同時調(diào)查還顯示：在購房人群中有60.9的人在購房時，思索到環(huán)境污染問題。人們在一定階段內(nèi)追求著對房地產(chǎn)消費的逐漸晉級，從量變到量變，從而為中國房地產(chǎn)業(yè)的中長期開展提供了生長性的消費需求

10、和不斷拓展的市場空間。建筑及建材行業(yè)的開展1996年1998年建筑行業(yè)投資額逐年減少。目前，我國的建筑業(yè)是一個低增長的行業(yè)，甚至在某種程度上妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的開展；同時又由于建筑業(yè)的利潤空間很小、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的業(yè)務范圍臨近交叉，從而為建筑企業(yè)向以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)變提供了契機。這就加劇房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。另外，近年來，建材價錢普遍較低，使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間增大；但同時因建材行業(yè)短少高質(zhì)量的產(chǎn)品而又影響了房屋的質(zhì)量。故十五期間國家調(diào)整建材行業(yè)的重點開展產(chǎn)品為水泥配備、玻璃配備、玻纖配備、建筑衛(wèi)生陶瓷配備和新型墻體資料配備。這又為房地產(chǎn)業(yè)的技術變革提供了條件。政策導向我國出臺的一系列房改政策，

11、處理了住宅消費市場上的消費主體缺位的問題，使得房地產(chǎn)市場迅速回暖。住房買賣二級市場的啟動、商品房購置的稅費減免政策、國家推出個人購房貸款政策及保險業(yè)進入住房按揭業(yè)務，這些舉措均為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了金融的扶植，從而最終將居民私人購房的能夠落在了實處。政策限制 、等房地產(chǎn)法律、法規(guī)一方面使房地產(chǎn)市場的開展趨于規(guī)范化；同時也限制了某些企業(yè)經(jīng)過非正常渠道獲得資源。土地貯藏情況近年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積及購置土地面積逐年添加，待開發(fā)土地面積逐年減少。隨著行業(yè)的不斷擴張，土地資源的稀缺性將逐漸顯示出來，并成為制約房地產(chǎn)業(yè)開展的瓶頸要素。需求闡明的是，在我國大部分城市搞房地產(chǎn)開發(fā)，土地的獲

12、得普通不是經(jīng)過招標或拍賣這種較為公平、透明的方式，而是開發(fā)商與擁有土地的單位經(jīng)過一對一談判，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地。因此，要拿到土地不但要靠實力，更要靠關系。這正是房地產(chǎn)業(yè)壟斷性的充分表達。表23 全國房屋土地開發(fā)情況表 單位：萬平方米 年份 本年完成開發(fā)面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)的土地面積本年購置土地面積199610365.7511248.1719056.57706.9419977371.38384.617670.16641.719987730.19242.830.710109.319999319.68016.405.211958.9200010300.5415267.18數(shù)據(jù)來源：中國房

13、地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房屋土地開發(fā)情況經(jīng)濟景氣程度表24 國房景氣指數(shù)表年份1997.111998.51998.111999.112000.12000.112001.4國房景氣指數(shù)98.55101.68103.65101.11101.82103.68106.88數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 國房景氣指數(shù)“國房景氣指數(shù)是衡量我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度的目的。影響“國房景氣指數(shù)的要素是：土地開發(fā)面積、商品房開工面積、商品房銷售價錢、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房空置面積。從上面的圖表看，2000年“國房景氣指數(shù)總體程度明顯高于1999年，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)的開展勢頭良好。市場規(guī)模表25 19952000年全國房

14、地產(chǎn)各項目的單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率住宅開工面積1221912118124651450517641189489.17%商品房銷售面積7905.97900.49010.212185145571698413.50%住宅銷售面積66156898.57864.310827129981500014.62%個人購買面積3511.73666.85233.77792.61040924.27%商品房銷售額億元1257.71427.11799.52513.32987.9357223.22%住宅銷售額億元1024.11106.91407.62006.92413.

15、7295423.60%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房地產(chǎn)市場情況二太原房地產(chǎn)行業(yè)生長性居中經(jīng)濟環(huán)境表26 山西省宏觀經(jīng)濟情況表19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)1308.111480.131486.081506.781640.15.82%房地產(chǎn)投資(億元)18.218.225.6835.0536.7419.20%住宅投資(億元)13.4214.3318.4827.0525.0116.84%住宅/房地產(chǎn)(%)73.736378.736371.962677.175568.073GDP增長(%)13.15030.401991.392938.84801房地產(chǎn)增長(

16、%)041.098936.48754.82168住宅增長(%)6.7809228.960246.3745-7.5416數(shù)據(jù)來源：圖 山西省房地產(chǎn)、住宅投資情況山西省2000年GDP增長率有顯著添加，房地產(chǎn)投資額雖有增長，但其增長速度大幅下滑且住宅投資及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重均有所下降。2市場購買力2000年太原市人均GDP為11418元，約合1343美圓，太原房地產(chǎn)業(yè)已進入穩(wěn)定的快速增長期。根據(jù)，2001年到2005年間，太原市國內(nèi)消費總值年均預期增長10左右，到2005年到達600億元；到2005年，人口控制在330萬人以內(nèi)，人均國內(nèi)消費總值18350元，折合2220美圓。但是根據(jù)太原市1

17、986年到2000年間GDP的增長情況，我們判別太原市GDP增長率到達10%的能夠性不大，1999年到2000年的增長率缺乏4.5%，1998年到1999年的GDP增長率為7.2%，1997年到1998年的GDP增長率為5.6%。為了預測2005年太原市的GDP情況，我們假設2001年到2005年間，太原市GDP的增長率可以到達7%，這樣計算出2005年太原市的人均GDP為14769元，折合1779美圓。所以，到2005年太原市房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速增長期。表27 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 單位：元年份1993199419951996199719981999全國2939392348545576605

18、363076534北京7765.659635.8211150.212833.4414597.516142.117298.8山西2339.642803.843550.474207.174712.294684.994702.8數(shù)據(jù)來源：圖 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1999年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6534元，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是17299元，而2000年太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6000元，可以看出太原市購買力相對較弱，低于全國平均程度。3太原市城市規(guī)劃2000年太原市總?cè)丝跒?99.9萬，人均居住面積是10.13平方米；根據(jù)十五規(guī)劃，到2005年太原市人口將到達330萬，人均居住

19、面積將到達12平方米。因此住宅總量需求1224.93萬平方米。4土地貯藏情況太原市在未來五年內(nèi)具備開發(fā)條件的可開發(fā)土地面積總共約8000畝，約合530萬平方米。在容積率為12的條件下，土地資源將成為太原市房地產(chǎn)業(yè)開展的制約要素；但就目前情況來講土地本錢占總本錢的比重較低。目前太原市每年土地開發(fā)完工約200萬平方米，其中包括三分之一的單位自建房。單位自建房總體呈下降趨勢98年占60，99年占40，2000年40，但估計今后5年單位自建房不會低于30。這意味著國家房改政策在太原市沒有得到充分的實施，呵斥了中短期的住宅購買力缺乏。政府土地出讓的方式由原來的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)換為如今的拍賣方式。這對于華宇或許

20、是個擴展土地貯藏的時機，由于在華宇有足夠的資金運作才干來獲得所需求的土地資源。5山西省市場規(guī)模由于未搜集到太原市房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)資料，在這里只對山西省房地產(chǎn)行業(yè)進展了分析。表28 19952000年山西省房地產(chǎn)行業(yè)的各項目的單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率商品房開工面積146.16175.24182.23210.51259.4115.42%住宅開工面積122.42162.02168.92190.67231.14408.2932.93%商品房銷售面積74.381.8992.37100.5611611.78%住宅銷售面積67.371.7783.4194

21、.47108.512.68%商品房銷售額億元8.4131111.9220.4124.85%住宅銷售額億元7.311.419.4510.6715.8721.43%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 山西省房地產(chǎn)市場情況三北京市房地產(chǎn)行業(yè)生長性較好 經(jīng)濟環(huán)境表29 北京市宏觀經(jīng)濟情況表年份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)1615.731810.092021.312174.462460.5211.09%房地產(chǎn)投資(億元)327.94330.3377.4421.46522.0712.33%住宅投資(億元)124.91131.82167.98236.56288.2623.25

22、%住宅/房地產(chǎn)38.089339.909244.509856.128755.2148GDP增長12.029211.11668.1116313.1555房地產(chǎn)增長0.7196414.259811.674623.8718住宅增長5.5319827.431340.826321.8549數(shù)據(jù)來源：圖 北京市房地產(chǎn)、住宅投資情況GDP逐年添加并于2000年經(jīng)濟開場回暖。房地產(chǎn)投資額、住宅投資額逐年上升，但是住宅投資額的增長率及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重于2000年有所下降。2000年北京市人均GDP是1.89萬元，約合2226美圓；根據(jù)“十五規(guī)劃到2005年人均GDP將到達2.7萬元，約合3200美圓，即

23、在未來的五年間，北京市房地產(chǎn)住宅業(yè)處于快速開展期。市場購買力圖 北京市人均全年可支配收入近年來，人均全年可支配收入逐年添加，年平均增長率為15。同時不斷以來北京市的人均可支配收入遠遠高于全國平均程度。所以總體上講，北京潛在購買才干在不斷加強。北京市城市規(guī)劃根據(jù)北京“十五規(guī)劃，到2005年北京人均住房運用面積將到達18平方米。2000年底北京人均住房運用面積達15.2平方米。據(jù)2000年全國第五次人口普查結(jié)果，北京市人口自然增長率為9,總?cè)丝跒?.9萬，其中城鎮(zhèn)人口占77.5%，比1990年全國第四次人口普查上升4.1%。思索到未來五年城鎮(zhèn)化率的加速及城市人口自然增長趨緩，到2005年，取城鎮(zhèn)人

24、口占總?cè)丝诘?0，自然人口增長率為8。經(jīng)計算得出：到2005年需求住宅開工面積為5311.98萬平方米。此外，從城市規(guī)劃看，根據(jù)北京市有關規(guī)劃，從2001年開場用34年時間完成60平方公里的城市綠化隔離帶建立。為籌集綠化帶的建立資金，允許有控制地在綠化隔離帶中開發(fā)部分商品房，這將帶動一批“綠化隔離帶住宅工程投放市場。根據(jù)1999年底制定的，北京將對市區(qū)及周邊地域中占地面積613萬平方米的134戶企業(yè)實行搬遷，用35年時間使北京市中心區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地的比例由8.74%降至7%。這將添加在市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應量。市場規(guī)模1999年北京市住宅開工面積占全國住宅開工面積的5.15，住宅銷售面積占全國

25、住宅銷售面積的4.6，住宅銷售額占全國住宅銷售額的9.6。 表210 房屋及住宅施工面積 單位：萬平方米 199019911992199319941995199619971998年平均增長率住宅施工面積15621612178518662315289826972881347410.51%房屋施工面積28652818312736084461552456335819649610.77%住宅/房屋(%)54.5257.257.0851.7451.952.4547.8849.5153.47數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 房屋及住宅施工情況從上表可知：北京市住宅施工面積、房屋施工面積呈逐年添加，且房屋住宅施

26、工面積的比重也逐年添加。 表211 商品房開工情況 單位：萬平方米年份房屋開工住宅開工別墅、高級公寓經(jīng)濟適用房寫字樓商業(yè)用房1994460.8213.3120.97.4211.691995664.18503.5641.2921.9326.3645.991996663.4470.7543.2633.8517.6838.341997682.3478.380.8642.4419991208.55908.2693.2118.22108.7943.1220001438.85年平均增長率15.03數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 商品房開工情況從上表可知商品房開工面積、住宅開工面積逐年上升，并且住宅開工面積占

27、商品房開工面積的比重也呈上升趨勢。表212 北京市商品房銷售、租賃、空置情況 單位：萬平方米年份銷售面積出租面積空置面積合計銷售比例出租比例空置比例1994385.8981.4819.56486.9379.25%16.73%4.02%1995433.9959.58101.84595.4172.89%10.00%17.10%1996356.0465.6214.83636.4755.94%10.31%33.75%1999849.4593.48624.31567.2354.20%5.96%39.83%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 圖 北京市商品房銷售、租賃、空置情況從上表可知：商品房的銷售、出租、空置

28、面積絕對值均有添加，銷售比例穩(wěn)中有升，出租比例迅速滑落，空置比例迅速上升。 表213 商品房銷售額情況 單位：億元年份商品房銷售額比去年同期增長住宅銷售額比去年同期增長比重199694.7370.8474.78%1997164.173.23%129.5982.93%78.97%199821631.63%181.4540.02%84.00%1999307.4742.35%232.0227.87%75.46%2000470.7253.09%409.3476.42%86.96%年平均增長率49.355.04數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 北京市商品房銷售額情況從上表可知：商品房銷售額及住宅銷售額均有添

29、加，其中住宅銷售額增長率及住宅銷售額占商品房銷售額比重有大幅提升2000年住宅銷售額占商品房銷售額的87。 表214 商品房銷售面積情況表 單位：萬平方米年份1991199219931994199519961999房屋154159.12182.04168.57198.26215.33544.4住宅152.46153.02182.04149.03186.28183.08484.7其中：售給個人4.359.4311.0635.7127.9543.78別墅、高級別墅5.0917.0624.8655.1經(jīng)濟適用房11.081323.4835.1辦公樓17.174.7513.6748商業(yè)用房1.14.6

30、214.436.8住宅年平均增長率27房屋年平均增長率28.73數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 商品房銷售面積情況從上表可以看出：住宅銷售面積逐年上升，住宅銷售面積占商品房銷售面積的比重于1999年開場提高1999年該比重到達89。經(jīng)過以上分析，可以看出住宅市場規(guī)模較大。二房地產(chǎn)行業(yè)盈利才干較好一行業(yè)平均利潤程度由于1993年以前房地產(chǎn)行業(yè)開展過熱，受利潤驅(qū)使許多公司紛紛參與，這其中包括了一些沒有獲得土地或工程的公司，因此經(jīng)過行業(yè)資料獲得的有關利潤率的數(shù)據(jù)很難采信。目前房地產(chǎn)上市公司的平均毛利率是36。經(jīng)過對北京地域有工程、有土地、運營情況較好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)據(jù)進展統(tǒng)計 代表公司是上海陸家嘴

31、71、金地集團50.7、北京天鴻寶業(yè)59.04可看出這些公司的平均毛利率為50左右，凈利率為25左右。2000年太原市房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是2028，凈利率是15。2000年太原市人口是300萬，人均可支配收入為6000元，假設按照20/80原那么，可推測出其中有60萬人屬于富人，他們的人均可支配收入是24000元。按照國外合理房價房價是收入的6倍，三口之家的合理住房面積是100平方米，從而可推算出他們可接受的房價是35004500元/平方米。經(jīng)過以上分析得出結(jié)論：華吉房地產(chǎn)在太原市開展房地產(chǎn)業(yè)，假設目的客戶群定位準確高收入階層，即使市場容量小、行業(yè)生長性不高，但仍能獲得高額的利潤。二主要影響

32、要素太原市競爭對手公司稱號大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司東大房地產(chǎn)開發(fā)公司山西云長房地產(chǎn)開展鴻峰房地產(chǎn)公司太原中博房地產(chǎn)開發(fā)公司代表工程大唐花園東大盛世華庭君臨大廈鴻峰花園佳地花園客戶定位中高收入者高收入者高收入者中收入者高收入者工程規(guī)模(萬平方米)10185 16銷售情況根本售完40.00%100.00%60.00% 售價(元/平方米)2080255024003600300031001680228026003300容積率1.855.142.395.422.89優(yōu)勢人員素質(zhì)高管理才干強地理位置佳優(yōu)勢資金實力弱設計差容積率高密度超越50資金實力弱營銷才干弱資金實力低管理才干差營銷才干弱資金實力低管理才干差營

33、銷才干弱資金實力低管理才干差地段差上述君臨大廈、東大盛世華庭、大唐花園、鴻峰花園、佳地花園被太原市稱為精品樓盤，其平均售價是2700元/平方米，平均容積率是3.538。華吉房地產(chǎn)的朝陽小區(qū)、漪汾華苑南區(qū)、漪汾華苑北區(qū)的平均容積率是3.6這里未思索華宇大廈，由于其屬于超高層，容積率到達了10.06。目前太原市有關部門規(guī)定：多層小區(qū)的容積率應到達1.21.8，高層小區(qū)的容積率應到達3.54。2北京市競爭對手公司稱號土地貯藏代表工程工程規(guī)模99年業(yè)績00年業(yè)績?nèi)A遠房地產(chǎn)股份繼1997年來新增150萬平方米華明嘉園35公頃華清嘉園12公頃北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份回龍觀76萬平方米毛利54.17毛利59.

34、04曙光小區(qū)66萬平方米凈利率20.73凈利率22.18恩濟莊小區(qū)60萬平方米金地集團園明園附近金地翠園78萬平方米凈利率17.12凈利率14.54北京夜光杯 葡萄酒廠金海灣花園5萬平方米毛利59.53毛利50.793行業(yè)進入壁壘房地產(chǎn)行業(yè)的主要進入壁壘是土地貯藏、資金，由于房地產(chǎn)行業(yè)需求資金量較大，所以該行業(yè)的進入壁壘比較高。4供應商的談判才干由于近年來建筑、建材行業(yè)競爭猛烈，從而添加了房地產(chǎn)行業(yè)的談判才干。5客戶的談判才干由于信息分散本錢的降低，添加了購房者的討價討價的才干。 6.房地產(chǎn)行業(yè)的競爭戰(zhàn)略1低本錢戰(zhàn)略：目的定位于經(jīng)濟適用房2品牌戰(zhàn)略：目的定位于高級公寓及別墅 7主要影響要素的分

35、析結(jié)論影響房地產(chǎn)行業(yè)盈利才干的主要要素有行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對手、供應商的談判才干、客戶的談判才干，假設目前的競爭構(gòu)造沒有大的變化，行業(yè)的盈利才干將堅持較高的程度。第三章 華吉房地產(chǎn)的競爭位置華吉房地產(chǎn)2000年漪汾華苑的銷售面積為28311.1平方米，占太原市銷售面積的2.27%；銷售收入為5545.78萬元，占太原市銷售額的2.22%假定太原市住宅平均銷售價錢是2000元/平方米；開工面積為36042平方米，占太原市住宅開工面積的2.25。華吉房地產(chǎn)的毛利率是34.6；凈利率是24.31，在盈利方面高于太原市行業(yè)平均程度。一華吉房地產(chǎn)的競爭位置比較強普通說來，房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵勝利要素是獲得資源的

36、才干、整合資源才干、管理才干、品牌戰(zhàn)略、產(chǎn)質(zhì)量量，因此我們主要從下面幾個方面分析華吉房地產(chǎn)的競爭位置。一獲得資源的才干從獲得土地資源方面看，目前華吉房地產(chǎn)在太原市除在建的漪汾華苑北區(qū)、華宇大廈及將開工交付運用的漪汾華苑南區(qū)外，尚無貯藏土地，擬在近期參與太原市政府長鳳街的建立融資。屆時政府將以大馬小區(qū)的北區(qū)近214畝土地作為補償供華吉房地產(chǎn)開發(fā)建立住宅小區(qū)。在北京市的土地貯藏任務，正在進展過程中。從獲得資金方面看，華吉房地產(chǎn)的融資才干不是很強；但目前銀行提供按揭效力，從而降低了企業(yè)對資金的需求量，減少了財務費用。二整合資源才干華吉房地產(chǎn)設備及建材的采購是經(jīng)過公開招標進展的，因此降低了供應商的討價

37、討價才干。在建筑設計方面太原設計院擁有壟斷位置，華吉房地產(chǎn)的設計圖紙必需由太原設計院進展設計，因此限制了華吉房地產(chǎn)的設計程度。由于華吉房地產(chǎn)比較注重建房質(zhì)量，所以在選擇建筑施工單位時，具有一定的局限性華吉房地產(chǎn)已開工及未開工工程的建筑企業(yè)均是具有一級資質(zhì)的建筑企業(yè)。這樣在某種程度上添加了建筑承包商的談判才干。在銷售方面，華吉房地產(chǎn)曾與上海信證機構(gòu)、上海三行置業(yè)公司、北京萬利仁行公司協(xié)作過。其選擇營銷公司的規(guī)范是：1實力：曾操作過多個大型知名樓盤，有成套的操作程序和操作規(guī)劃；2知名度；3信譽度；4工期；5報價。在處置施工單位與監(jiān)理公司之間的關系上，華吉房地產(chǎn)主要依賴工程經(jīng)理個人的業(yè)務素質(zhì)，缺乏成

38、套的具有較強操作性的制度。華宇房地產(chǎn)曾與有建監(jiān)理公司、新華監(jiān)理公司協(xié)作過?？傮w上講，在太原市華吉房地產(chǎn)對資源的整合才干、運作才干較強。三管理才干目前華吉房地產(chǎn)缺乏對工程的通盤規(guī)劃才干，這主要是由于缺乏對人力資源的貯藏。其詳細表如今專業(yè)技術人員、工程管理人員、工程前期開發(fā)等人員的缺乏。同時華吉房地產(chǎn)目前的內(nèi)部組織構(gòu)造不利于組織內(nèi)部信息的快速溝通。四品牌戰(zhàn)略目前華吉房地產(chǎn)還沒有本人的品牌，與營銷公司協(xié)作的方式主要是營銷謀劃支持，而不是銷售代理。這就要求華吉要有一支強有力的營銷隊伍，但是目前華吉房地產(chǎn)的營銷才干較弱。五產(chǎn)質(zhì)量量華吉房地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)建筑質(zhì)量較高，華宇購物中心是國家金牌工程并獲得“魯班獎

39、。華吉房地產(chǎn)現(xiàn)已完工工程的地理位置都比較有競爭力。二華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢目前華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢是雄厚的資金實力、良好的政府關系、較強的融資才干、員工的敬業(yè)精神、高質(zhì)量的建筑水準。三華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢從土地貯藏方面看，目前華吉房地產(chǎn)在太原市、北京市的土地貯藏均缺乏；從資金方面看，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金需求量很大的行業(yè)，與銀行的關系將直接影響華吉房地產(chǎn)的融資才干，同時作為華宇集團的傳統(tǒng)行業(yè)能否能有必備的現(xiàn)金流支撐是一個需求關注的問題；從企業(yè)資質(zhì)方面看，目前華吉是二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能承當20公頃以下的土地開發(fā)義務，建筑面積20萬平方米以下的住宅小區(qū)建立，這將限制華吉房地產(chǎn)承攬的工程規(guī)模；

40、從人力資源貯藏方面看，目前華吉缺乏工程前期開發(fā)領域的人才及工程管理人才，這將直接影響華吉房地產(chǎn)整合資源的才干，呵斥工程“三邊景象嚴重；從指點管理才干看，華吉房地產(chǎn)指點的管理觀念較滯后，組織構(gòu)造、業(yè)務流程不合理，任務效率較低。第四章 華吉房地產(chǎn)的開展方向及對策 太原地域一結(jié)論根據(jù)對太原市房地產(chǎn)行業(yè)的情況及華吉房地產(chǎn)內(nèi)部資源的分析，我們以為太原市房地產(chǎn)行業(yè)吸引力居中，華吉房地產(chǎn)在太原市的競爭位置較高。鑒于以上情況，我們建議華吉房地產(chǎn)在太原市實行擴張的運營戰(zhàn)略。同時華吉房地產(chǎn)在以后的開展中應留意進展市場細分，即根據(jù)已獲得土地的不同地理位置，定位不同的目的客戶群。二市場預測假設、等政策環(huán)境不變，在不思

41、索土地及工程問題的前提下，做以下推測。2000年太原市住宅開工面積約為160萬平方米；又根據(jù)，到2005年太原市需求住宅總量是1224.93萬平方米。要完成“十五規(guī)劃，太原市住宅開工面積的年增長率為14.5，從而推測出2001年2005年太原市住宅開工面積如下表： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅開工面積183.2209.8240.2275314.9假設太原市住宅銷售面積為住宅開工面積的78，從而推測出2001年2005年太原市住宅銷售面積如下表： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅銷售面積142.9163.6187.4214.5245

42、.6第一種情況假設華吉住宅開工面積于2005年到達太原市住宅開工面積5的份額，那么每年住宅開工面積增長率為34，每年住宅開工面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅開工面積4.826.468.6611.6115.75假設華吉房地產(chǎn)住宅空置率為10，那么華吉房地產(chǎn)每年住宅銷售面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅銷售面積4.345.817.7910.4514.18這樣2005年華吉房地產(chǎn)住宅銷售面積占太原市住宅銷售面積的5.77。2.第二種情況假設華吉住宅開工面積于2005年到達太原市住宅開工面積4的份額，那么每年住宅開工面積

43、增長率為28.5，每年住宅開工面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅開工面積4.635.947.649.8212.60假設華吉房地產(chǎn)住宅空置率為10，那么華吉房地產(chǎn)每年住宅銷售面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅銷售面積4.175.356.888.8411.34這樣2005年華吉房地產(chǎn)住宅銷售面積占太原市住宅銷售面積的4.62。華吉房地產(chǎn)在太原市繼續(xù)開展，應具備以下條件：1充足的土地貯藏。2雄厚的資金實力和通暢的融資渠道。3閱歷豐富的工程管理人員和工程前期開發(fā)人員。二北京地域經(jīng)過分析，我們以為北京市房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力非常大，而華吉房地產(chǎn)在北京市的競爭力較低。故我們建議華吉房地產(chǎn)目前不要進入北