重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

1、.：.；模板：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及對(duì)策分析.緒論.問(wèn)題的提出及研討意義.問(wèn)題的提出 房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)踐運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，由于遭到資源約束或消費(fèi)約束而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收縮階段，并且因資源供應(yīng)富余或消費(fèi)需求拉動(dòng)而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段，周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期動(dòng)搖景象，根據(jù)興隆國(guó)家或地域的閱歷，每個(gè)國(guó)家或地域房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展都會(huì)有一定動(dòng)搖周期，各國(guó)或各地域動(dòng)搖的周期長(zhǎng)度也不盡一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展過(guò)程也存在著明顯的周期動(dòng)搖特點(diǎn)。那么中國(guó)的房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的特點(diǎn)是什么?能否存在著動(dòng)搖規(guī)律?這種動(dòng)搖規(guī)律又能否如傳統(tǒng)實(shí)際界所以為的那樣，是一種周期性規(guī)律，還是有其他規(guī)律，如何來(lái)描畫(huà)這種規(guī)律，并且能否根

2、據(jù)這種動(dòng)搖規(guī)律，對(duì)今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)做出比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。這些都是研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖所要處理的問(wèn)題。研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)的需求，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化和對(duì)房地產(chǎn)管理體制重新認(rèn)識(shí)的需求，也是順應(yīng)新的國(guó)際環(huán)境和宏觀調(diào)控的需求。.研討意義中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展一樣具有周期性，這是絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一致看法。隨著改革開(kāi)放的深化和市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)構(gòu)成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，獲得了迅速的開(kāi)展并愈來(lái)愈顯示出其開(kāi)展的周期性動(dòng)搖。而房地產(chǎn)業(yè)己逐漸成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，因此研討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動(dòng)搖具有很深的意義。選擇這個(gè)課題的學(xué)術(shù)意義主要表如今以下幾個(gè)方面:第一

3、，可以明確房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中能否存在著經(jīng)濟(jì)的周期性動(dòng)搖?？梢粤私鈩?dòng)搖的規(guī)律性、周期性，促進(jìn)房地產(chǎn)周期實(shí)際的完善和開(kāi)展。有助于房地產(chǎn)周期實(shí)際的研討向前推進(jìn)。第二，本文著重分析與研討要素投入，貨幣供應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的影響，對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的研討具有創(chuàng)新意義。第三，本文采用定量研討的方法，定性與定量研討相結(jié)合，從而加強(qiáng)本文的科學(xué)性與壓服力。研討房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期動(dòng)搖規(guī)律，不僅具有實(shí)際意義，更具有實(shí)踐意義。研討房地產(chǎn)的周期動(dòng)搖規(guī)律，對(duì)政府的宏觀調(diào)控，居民住房消費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)引導(dǎo)，科學(xué)的判別和安康、繼續(xù)開(kāi)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)等，都具有積極的作用。 研討房地產(chǎn)的周期動(dòng)搖對(duì)政府的宏觀調(diào)控具有一定的實(shí)

4、踐意義。只需正確的掌握了房地產(chǎn)的動(dòng)搖規(guī)律，了解房地產(chǎn)動(dòng)搖的特點(diǎn)，明確了房地產(chǎn)的開(kāi)展趨勢(shì)才干在宏觀的目的設(shè)計(jì)中，正確的處置好中短期開(kāi)展和中長(zhǎng)期開(kāi)展的關(guān)系，才干在體制設(shè)計(jì)、政策設(shè)計(jì)等方面兼顧開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。 研討房地產(chǎn)的周期動(dòng)搖對(duì)引導(dǎo)居民住房消費(fèi)具有一定的實(shí)踐意義。對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的正確研討，可以明確房地產(chǎn)業(yè)目前所處的方展形狀以及房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)，這對(duì)于房地產(chǎn)投資，居民消費(fèi)都具有一定的指點(diǎn)意義。正確的了解我國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)搖規(guī)律，就能正確的處置好投資與需求的關(guān)系，引導(dǎo)消費(fèi)需求，抑制價(jià)錢(qián)的大幅度動(dòng)搖，正確地引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)。 正確的掌握房地產(chǎn)周期動(dòng)搖規(guī)律對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的安康

5、開(kāi)展具有一定的實(shí)踐意義。研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖規(guī)律有助于正確認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)周期動(dòng)搖，深化了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)特征，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、繼續(xù)和安康開(kāi)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，正確地了解了房地產(chǎn)的動(dòng)搖規(guī)律，企業(yè)就能周期性開(kāi)展的大勢(shì)，正確制定企業(yè)的開(kāi)展口標(biāo)，努力進(jìn)展反周期運(yùn)作，使企業(yè)獲得最大利潤(rùn)。.國(guó)內(nèi)外研討現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)外不少專家學(xué)者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)周期動(dòng)搖進(jìn)展了實(shí)際和實(shí)證分析，房地產(chǎn)周期動(dòng)搖實(shí)際也得到了很大的開(kāi)展。房地產(chǎn)周期的研討最早產(chǎn)生于美國(guó)。Mitchell ()在研討經(jīng)濟(jì)周期時(shí)以為經(jīng)濟(jì)周期中應(yīng)區(qū)別對(duì)待不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如建筑、工業(yè)消費(fèi)等。Riggleman()以人均建筑答應(yīng)面積，分析了個(gè)城市自-年建筑

6、量，證明了期限為年的個(gè)長(zhǎng)周期。Hoyt ( )在研討芝加哥年地價(jià)變化歷史時(shí)發(fā)現(xiàn)了個(gè)地價(jià)周期。Burns ( )利用官方數(shù)據(jù)描畫(huà)了美國(guó)房地產(chǎn)建筑的長(zhǎng)周期。這些可視為房地產(chǎn)周期研討的來(lái)源。隨著大蕭條后西方各國(guó)推行凱恩斯主義積極的財(cái)政政策，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期趨緩，對(duì)此研討也逐漸減少。世紀(jì)年代后，房地產(chǎn)周期的研討開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)蓬勃開(kāi)展的階段，并且從經(jīng)濟(jì)周期的從屬部分開(kāi)展為一個(gè)相互獨(dú)立的領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)學(xué)者開(kāi)場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)展識(shí)別、解釋和運(yùn)用，并認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要意義，研討成果也隨之不斷涌現(xiàn)。在有關(guān)房地產(chǎn)周期實(shí)際的中文文獻(xiàn)中，臺(tái)灣地域的學(xué)者在研討的深度和廣度，以及研討

7、成果的運(yùn)用方面都獲得了較好的成果。施顯謀()以為建筑周期與房地產(chǎn)物業(yè)的運(yùn)用年限有關(guān)，同時(shí)也與總體經(jīng)濟(jì)的景氣情況有關(guān)。張金鶚)確立了年以來(lái)臺(tái)灣地域房地產(chǎn)的基準(zhǔn)循環(huán)周期。在我國(guó)，房地產(chǎn)周期研討是伴隨著國(guó)內(nèi)住房制度改革、房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃開(kāi)展而提出的。進(jìn)入年代后，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開(kāi)展，這為房地產(chǎn)業(yè)周期研討提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。薛敬孝()指出建筑周期是二重的，在年左右的大周期中包含著年左右的周期，引起建筑周期的主要緣由是由于人口增長(zhǎng)和折舊導(dǎo)致的供求問(wèn)題。何國(guó)釗等()提出了房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的概念，以為房地產(chǎn)業(yè)在其開(kāi)展過(guò)程中，呈現(xiàn)出由復(fù)蘇、昌盛、衰退和蕭條四個(gè)階段構(gòu)

8、成的周期性循環(huán)動(dòng)搖，由此構(gòu)成房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期動(dòng)搖。梁桂()提出了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念，以為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由不動(dòng)產(chǎn)總供應(yīng)和總需求的動(dòng)搖及其相互作用而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖，呈現(xiàn)出周期性動(dòng)搖的特征，由此構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。陳柏東和張東( )提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)周期或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程，以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在延續(xù)不斷循環(huán)運(yùn)動(dòng)的一個(gè)周期內(nèi)所經(jīng)過(guò)的各階段和環(huán)節(jié)的流程。劉洪玉()提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期，以為在市場(chǎng)機(jī)制造用下房地產(chǎn)市場(chǎng)總能不時(shí)到達(dá)一種供需的平衡，并劃分了自然周期的四個(gè)階段。 .研討的目的、內(nèi)容和方法.研討目的 研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的目的主要是

9、為了弄清我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前所處的形狀，總的開(kāi)展趨勢(shì):了解我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)展規(guī)律，并運(yùn)用規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展預(yù)測(cè)。只需正確的掌握了房地產(chǎn)周期動(dòng)搖規(guī)律，才干從宏觀上更好的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展方向，才干在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生宏大動(dòng)搖時(shí)制定出正確、有效的反周期戰(zhàn)略。.研討內(nèi)容 本文研討內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面： 首先，研討的內(nèi)容的第一點(diǎn)是運(yùn)用單項(xiàng)目的法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證分析，以此明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否存在著周期性動(dòng)搖。采用房地產(chǎn)增長(zhǎng)率作為指示目的，普通性的研討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否存在著周期性動(dòng)搖，以及周期動(dòng)搖的趨勢(shì)進(jìn)展分析。其次，分析影響我國(guó)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的主要要素。其中主要分析與研討要素投入、貨幣供應(yīng)等要素，在促成

10、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動(dòng)搖的影響要素中所處的位置以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動(dòng)搖的影響機(jī)制。 最后，得出本文的結(jié)論，即要素投入、貨幣供應(yīng)在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動(dòng)搖的構(gòu)成中起著重要的作用。.研討方法本文將采用定量分析與定性分析相結(jié)合的研討方法，從房地產(chǎn)動(dòng)搖規(guī)律的普通實(shí)際著手，經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)目的的統(tǒng)計(jì)分析，最終對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)律進(jìn)展合理描畫(huà)，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)行趨勢(shì)進(jìn)展分析。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展實(shí)證研討時(shí)，采用了以點(diǎn)帶面的方法，用房地產(chǎn)添加值這個(gè)分析房地產(chǎn)周期動(dòng)搖最為重要的目的對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動(dòng)搖進(jìn)展普通研討；而在對(duì)房地產(chǎn)要素投入、貨幣供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖影響的實(shí)證分析中，主要采用了多元線性回歸的分析方

11、法。.我國(guó)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的實(shí)證分析.目的的選擇譚剛在選擇包括房地產(chǎn)添加值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、房地產(chǎn)用地面積、商品房施工面積、土地開(kāi)發(fā)面積、商品房開(kāi)工面積、商品房銷售面積、商品房空置面積等等項(xiàng)目的體系來(lái)實(shí)證分析研討深圳的房地產(chǎn)周期動(dòng)搖，這項(xiàng)目的根本涵蓋了房地產(chǎn)投資、消費(fèi)、買賣、金融以及產(chǎn)業(yè)添加值等各個(gè)方而，因此可以較好地反映深圳房地產(chǎn)周期動(dòng)搖趨勢(shì)。曲波以商品房銷售面積增長(zhǎng)率為目的，作出我國(guó)房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期，以此來(lái)展開(kāi)研討。但思索到數(shù)據(jù)的代表性、可獲得性、延續(xù)性以及和宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的可比性，在本文中他們選擇我國(guó)房地產(chǎn)添加值的環(huán)比增長(zhǎng)率作為對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖實(shí)證的獨(dú)一目的。.我國(guó)房

12、地產(chǎn)周期確實(shí)定他們以房地產(chǎn)增長(zhǎng)率作為目的，作出我國(guó)房地產(chǎn)添加值環(huán)比增長(zhǎng)率，以此來(lái)研討我國(guó)的房地產(chǎn)周期動(dòng)搖。圖 房地產(chǎn)添加值環(huán)比增長(zhǎng)率周期圖顯示，在年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)上升的走勢(shì)。從到，房地產(chǎn)市場(chǎng)閱歷了一個(gè)完好的周期，從谷到谷的時(shí)間是年，這個(gè)階段的峰值出如今年。從年開(kāi)場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)場(chǎng)好轉(zhuǎn)，并于年到達(dá)峰值。按照峰與峰的計(jì)算方法，從年到年的周期時(shí)間是年。從年開(kāi)場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)場(chǎng)回落，并于年到達(dá)新的峰值。從上述數(shù)據(jù)和圖形他們可以看出：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著明顯的周期性動(dòng)搖，平均一個(gè)周期繼續(xù)年。.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期的階段分析從上圖可知，年是一個(gè)完好的周期。從年開(kāi)場(chǎng)，全國(guó)出現(xiàn)了新一輪經(jīng)濟(jì)熱潮，房地產(chǎn)成為全

13、國(guó)尤其是沿海地域投資的新對(duì)象和投資的新需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的復(fù)蘇期。-年上半年，全國(guó)尤其是沿海地域迅速構(gòu)成了“房地產(chǎn)熱，本輪房地產(chǎn)業(yè)周期的波峰迅速構(gòu)成。年多項(xiàng)的景氣目的都到達(dá)最高記錄。房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)一些違背市場(chǎng)規(guī)那么的混亂景象，個(gè)別地域出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。 年月，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控，在國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控政策后，由于資金短缺，市場(chǎng)需求缺乏，房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多城市墮入房地產(chǎn)大量積壓的姿態(tài)。從年下半年開(kāi)場(chǎng)，各項(xiàng)目的的增幅明顯回落，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蕭條期，到年本輪房地產(chǎn)周期跌入低谷。本輪周期擴(kuò)張時(shí)間較短，擴(kuò)張的程度較深，在年迅速形本錢(qián)輪房地產(chǎn)業(yè)周期的波峰，這一波峰是從至今的最高點(diǎn);衰退

14、時(shí)間較長(zhǎng)根據(jù)他，程度較深;周期振幅較大，投資增長(zhǎng)率后于綜合指數(shù)進(jìn)入波谷，投資增長(zhǎng)快于其他目的。周期動(dòng)搖簡(jiǎn)單、猛烈，急起急落、大起大落十清楚顯在年底止跌后，年中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇期，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的開(kāi)展周期。年底，國(guó)房指數(shù)升到景氣線以上，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)趨暖，房地產(chǎn)總體景氣程度逐漸上升，年房地產(chǎn)業(yè)獲得了開(kāi)展，各項(xiàng)目的增幅較大，但年的多項(xiàng)目的與年相比有所回落，年逐月攀升，年繼續(xù)上升。在諸多目的方面，年比年、年比年有大幅上揚(yáng)，房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)分別為.%, .%, .%年以后的這輪周期 由于年房地產(chǎn)添加值數(shù)據(jù)確實(shí)實(shí)，他們用的是采用估計(jì)數(shù)據(jù)，所以無(wú)法對(duì)開(kāi)場(chǎng)的新一輪周期能否終了做出判別，但本文

15、采用周期在年曾經(jīng)終了的說(shuō)法。特點(diǎn)是:擴(kuò)張時(shí)間較長(zhǎng);房屋銷售增長(zhǎng)率及需求高于開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng);在擴(kuò)張階段，政府和開(kāi)發(fā)商已趨于理性、成熟，增長(zhǎng)和調(diào)整交替發(fā)生，周期呈波浪式上升;本輪周期時(shí)間較長(zhǎng)，周期振幅較小，變化比較緩慢。比較這兩輪周期可以發(fā)現(xiàn):中國(guó)房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)方式在發(fā)生著顯著的變化:周期的長(zhǎng)度在添加，動(dòng)搖幅度在減少，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。年，房地產(chǎn)添加值開(kāi)場(chǎng)回落，新一輪的周期重新開(kāi)場(chǎng)。 .模型推導(dǎo) 、研討方法以及數(shù)據(jù)采集.模型推導(dǎo)金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心，托賓James Tobin，首先把貨幣要素引入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)際的研討中，以后帕廷金D.Patinkin把貨幣余額作為消費(fèi)要素，開(kāi)展了托賓的貨幣增

16、長(zhǎng)實(shí)際。這里他們沿用帕廷金的實(shí)際，把貨幣供應(yīng)作為一種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要素引入C-D消費(fèi)函數(shù)，而這種研討方法已被眾多的研討者所采用，包括Feder()、Greenwood & Jovanvic()、Odedokun,M.O.(,)、Pagano,M.()、Murinde,V.()、H.E.Stanley & P.Gopikrishnan等等?；诖?，他們將貨幣引入傳統(tǒng)的C-D消費(fèi)函數(shù)：其中，代表房地產(chǎn)添加值，房地產(chǎn)資本投入。思索到研討的方便以及數(shù)據(jù)的可得性，他們用房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資替代。代表房地產(chǎn)勞動(dòng)投入。眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遭到貨幣政策影響明顯，基于此，他們用貨幣供應(yīng)量替代，并納入公式，即可以得

17、到：其中，代表實(shí)踐廣義貨幣供應(yīng)，即剔除了價(jià)錢(qián)變動(dòng)要素。對(duì)公式進(jìn)展全微分，得到： 公式兩邊同時(shí)除以Y并進(jìn)一步整理，可得公式： 容易知道， 資本投入的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)彈性，表示勞動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)彈性，表示貨幣供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)彈性。表示資本投入增長(zhǎng)率，表示勞動(dòng)力增長(zhǎng)率，表示貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率。表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。對(duì)公式進(jìn)一步變形，可以得到：其中，表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，其動(dòng)搖情況反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)搖。表示資本投入增長(zhǎng)率，表示投入勞動(dòng)增長(zhǎng)率，表示貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率。公式即為他們進(jìn)展計(jì)量分析的模型了。.研討方法本研討主要采用經(jīng)典OLS回歸分析法進(jìn)展。.數(shù)據(jù)采集本研討涉及的主要變量和數(shù)據(jù)資料主要包括年至年的房地產(chǎn)動(dòng)搖貨幣

18、供應(yīng)增長(zhǎng)率、資本投入增長(zhǎng)率、與勞動(dòng)投入增長(zhǎng)率。需求特別指出的是，本研討所涉及的原始數(shù)據(jù)均于年至年各年，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年出版此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)也為本文提供了大量可靠的數(shù)據(jù)。表： 、和的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表年份.-.-.實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果與分析.各變量的統(tǒng)計(jì)特征表 、與的統(tǒng)計(jì)量均值中位數(shù)最大值最小值規(guī)范差偏度S峰度KJB. . . . . . . . . . . -. . . . . . . . -. . -. . . . . . . . . . . 在進(jìn)展計(jì)量檢驗(yàn)之前，他們首先對(duì)各變量的統(tǒng)計(jì)特征進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析表提供了統(tǒng)計(jì)結(jié)果。按照規(guī)范正態(tài)分布S，K的規(guī)范可以看到，房地產(chǎn)周期動(dòng)搖、資本投入、勞動(dòng)

19、投入以及貨幣供應(yīng)都與規(guī)范的正態(tài)分布存在較大差距。.OLS回歸分析為了分析資本投入、勞動(dòng)投入以及貨幣供應(yīng)對(duì)方的地產(chǎn)周期動(dòng)搖的影響，他們根據(jù)公式提供的結(jié)果:上式就是他們需求進(jìn)展計(jì)量檢驗(yàn)的方程了。在進(jìn)展計(jì)量檢驗(yàn)之前，他們首先做出各個(gè)變量對(duì)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的散點(diǎn)分布圖。圖 資本投入與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的散點(diǎn)圖圖 勞動(dòng)投入與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的散點(diǎn)圖圖 貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的散點(diǎn)圖運(yùn)用上表表提供的數(shù)據(jù)資料，運(yùn)用計(jì)量分析軟件EVIEWS進(jìn)展計(jì)量檢驗(yàn)，可以得到如下結(jié)果。. . . . D.W. F. P.調(diào)查上述結(jié)果，可以看到：擬合優(yōu)度根據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)際知識(shí)， 統(tǒng)計(jì)量為：為擬合優(yōu)度或樣本決議系數(shù)

20、。其中，越大，闡明回歸直線與樣本察看值擬合的程度越好，反之，那么擬合程度就越差。普通而言，的取值范圍為：根據(jù)上述計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果顯示，.，闡明，擬合程度較高。檢驗(yàn)通常他們關(guān)懷的是回歸模型重因變量與自變量之間能否存在線性關(guān)系，或者說(shuō)。因此，他們需求對(duì)進(jìn)展檢驗(yàn)。提出假設(shè)：，備選假設(shè)：。在成立時(shí)，有統(tǒng)計(jì)量：給定顯著程度，查自在度的分布表，得到臨界值，如，那么回絕：，接受備選假設(shè)：。闡明回歸方程中因變量與自變量之間確實(shí)存在線性關(guān)系。經(jīng)過(guò)檢索統(tǒng)計(jì)量表，可以得到變量均經(jīng)過(guò)顯著性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)回歸方程顯著性檢驗(yàn)是檢驗(yàn)回歸模型總體的顯著性檢驗(yàn)，也就是斷定回歸方程一切解釋變量對(duì)被解釋變量的影響的顯著程度，即蘇頗有方程的

21、總體的顯著性。這世界上就是對(duì)回歸方程擬合優(yōu)度的檢驗(yàn)，能滿足這一要求的檢驗(yàn)便是檢驗(yàn)。由于檢驗(yàn)是檢驗(yàn)一切對(duì)的印象的顯著性，所以采用的都是結(jié)合假設(shè)，即假設(shè)全部參數(shù)為，再根據(jù)回歸方差和未被解釋方差來(lái)計(jì)算值。首先：假設(shè)：，備選假設(shè)：構(gòu)造統(tǒng)計(jì)量：當(dāng)成立時(shí)，。給定顯著程度，確定臨界值。假設(shè)，那么接受假設(shè)：。闡明一切解釋變量對(duì)的影響不顯著，方程估計(jì)不可靠。反之，那么相反。對(duì)于給定顯著程度，經(jīng)過(guò)檢索統(tǒng)計(jì)量表，可以得到.F.，因此，檢驗(yàn)是顯著的。此外，計(jì)量分析結(jié)果顯示D.W.，也闡明解釋變量與被解釋變量之間不存在序列相關(guān)景象。回歸結(jié)果的簡(jiǎn)單解釋回歸分析結(jié)果顯示，資本投入、勞動(dòng)投入以及貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖均有正

22、向相關(guān)關(guān)系，其中，資本投入每添加個(gè)單位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).個(gè)單位，勞動(dòng)投入每添加個(gè)單位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).個(gè)單位，而貨幣供應(yīng)每添加個(gè)單位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).個(gè)單位。.研討結(jié)論及對(duì)策建議.研討結(jié)論本文實(shí)證分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖與資本投入增長(zhǎng)率、勞動(dòng)投入增長(zhǎng)率、和貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率之間的相互影響及相互作用。研討以為:我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖是資本投入、勞動(dòng)提高與貨幣供應(yīng)動(dòng)搖綜協(xié)作用的結(jié)果，其中，既包括供應(yīng)要素，也包括需求要素。資本存量和貨幣供應(yīng)動(dòng)搖可以在較短的時(shí)間內(nèi)引起宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖，且波幅較大。雖然勞動(dòng)投入、資本存量和貨幣供應(yīng)量動(dòng)搖都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)搖的影響要素，但其奉獻(xiàn)度不同，應(yīng)分析闡明:資本投入動(dòng)搖是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)搖的

23、主要影響要素，貨幣供應(yīng)量動(dòng)搖次之，而勞動(dòng)投入引致的經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖那么更為平緩。.房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的重要要素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的重要要素。房地產(chǎn)投資的動(dòng)搖，經(jīng)常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的引擎。從實(shí)際上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的添加，將會(huì)引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入昌盛階段；投資下降，那么會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條。房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)根本上是一致的，或者說(shuō)，兩者幾乎是同向共振的。王文群根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)添加值數(shù)據(jù)，建立了全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)添加值(Yt)與房地產(chǎn)投資規(guī)模(It)之間的回歸模型：Yt=.+. It . .相關(guān)系數(shù)高達(dá).，

24、闡明全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)添加值之間存在非常嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)。闡明房地產(chǎn)投資變動(dòng)對(duì)其周期動(dòng)搖所具有的艱苦影響。.居民收入程度是影響房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的重要要素。 居民收入闡明一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)投入消費(fèi)資源后所消費(fèi)出來(lái)的產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值或由此構(gòu)成的收入程度。國(guó)民收入的添加或下降，一方面表現(xiàn)為消費(fèi)程度和社會(huì)購(gòu)買力的上升或降低，另一方面又可表現(xiàn)為社會(huì)投資程度中可供投資的資源數(shù)量的添加或下降。從總體上分析，當(dāng)收入程度變動(dòng)作為外部沖擊構(gòu)成后，在房地產(chǎn)收入需求彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的作用下，不但會(huì)影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，而且還會(huì)影響房地產(chǎn)投資需求，結(jié)果最終導(dǎo)致房地產(chǎn)需求隨收入程度而動(dòng)搖。 收入程度影響房地產(chǎn)需求的傳導(dǎo)

25、機(jī)制可以從兩個(gè)方面分析:一方面收入變動(dòng)會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的支付程度，而支付才干的高速影響到房地產(chǎn)需求程度。例如收入影響家庭在住宅上繼續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金或分期付款)的才干，結(jié)果經(jīng)過(guò)現(xiàn)金支付接受力來(lái)影響住宅需求。另一方面，收入程度變動(dòng)會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)財(cái)富積累的預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求程度。例如收入變動(dòng)影響家庭成員終身財(cái)富積累的預(yù)期，結(jié)果經(jīng)過(guò)這種財(cái)富積累的預(yù)期對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響。.貨幣供應(yīng)量是影響房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的重要要素。貨幣供應(yīng)變動(dòng)經(jīng)過(guò)直接和間接兩種方式對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖產(chǎn)生影響。 從直接途徑分析，當(dāng)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)超越房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需求限制之初，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者以為這

26、只是一種偶爾景象，因此普通并不急于將多余資金用于投資或消費(fèi);但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)添加時(shí)，持幣者就會(huì)添加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心思等要素影響下，這一過(guò)程能夠?qū)е聯(lián)屬?gòu)房地產(chǎn)商品的行為，推進(jìn)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替代過(guò)程。隨著房地產(chǎn)需求繼續(xù)上漲，在短期房地產(chǎn)供應(yīng)剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)不斷上漲，買賣量不斷添加，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入擴(kuò)張期。由于價(jià)錢(qián)上升導(dǎo)致貨幣貶值，在房地產(chǎn)保值升值效應(yīng)帶動(dòng)下，都會(huì)加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入日益嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，假設(shè)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限制，就會(huì)出現(xiàn)有效需求缺乏景象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置景象嚴(yán)重，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于萎縮階段。 從間接途

27、徑來(lái)分析，貨幣供應(yīng)增減會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)供求、利息率和收益率等目的產(chǎn)生影響，在這些目的動(dòng)搖的影響下反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步導(dǎo)致貨幣支出量或需求量變化，并進(jìn)而擴(kuò)展到包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域，引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)搖。.勞動(dòng)要素投入對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的影響.推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的政策分析他們研討我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期動(dòng)搖的規(guī)律，以及對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖影響要素的分析是為了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)也穩(wěn)定增長(zhǎng)提出合理建議。經(jīng)過(guò)研討闡明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展客觀存在著周期性的動(dòng)搖，但其動(dòng)搖的幅度與頻率卻是可以調(diào)控的，他們可以經(jīng)過(guò)采取合理的政策與措施，減少房地產(chǎn)業(yè)的猛烈動(dòng)搖，促使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)安康開(kāi)展。第一、鑒于房地產(chǎn)投資

28、對(duì)周期動(dòng)搖的宏大影響，政府應(yīng)不斷強(qiáng)化財(cái)政投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中的投資導(dǎo)向作用，使全社會(huì)的房地產(chǎn)投資方向更明，效率更高，應(yīng)該根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期走勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)本身的周期性動(dòng)搖規(guī)律，做出財(cái)政投資決策，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，減少房地產(chǎn)周期動(dòng)搖對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)和安康開(kāi)展的沖擊。 第二、實(shí)施穩(wěn)健的積極貨幣或金融政策。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控將從控制投資規(guī)模等方面轉(zhuǎn)向調(diào)整個(gè)人住房信貸政策等方面。建立健全房地產(chǎn)信貸制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的監(jiān)管力度。發(fā)明條件，積極推進(jìn)住房抵押貸款的證券化，開(kāi)展住房抵押貸款市場(chǎng)。第三、在收入政策方面，添加中低收入階層的收入，擴(kuò)展轉(zhuǎn)移支付的力度。同時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)移支出，調(diào)理居民的可支配收入和消

29、費(fèi)，從而調(diào)理房地產(chǎn)有效需求。參考文獻(xiàn).，-歷年. Michael P. Niemira等著、邱東等譯，中國(guó)統(tǒng)計(jì)，年. Mueller GR, Real Estate Rental Growth Rates at Different Points in the Physical Market Cycle, Journal of Real Estate Reaserch,():-. Kummerow. M.，A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply ,Journal of Real Estate Research, , (): -.

30、 譚剛，經(jīng)濟(jì)管理，年. 丁烈云，年第期. 曹振良、高曉慧等，北京大學(xué)，年. 劉學(xué)成，南開(kāi)大學(xué)博士論文，年. 曲波、謝經(jīng)榮、朱海洪，年第期. 譚剛，年第, 期. 曲波、謝經(jīng)榮、王瑋，年第期. 何國(guó)釗、曹振良、李晨，年第期. 王克忠，年第期. 盛松成、李安定、劉惠娜，年第期.張曉晶、孫濤，年第期. Brown .G. R . Duration and Risks ，Journal of Real Estate Research, ( ):-.郭磊、吳沖鋒，年第期.王德勁、向蓉美，年第期. 王文群，年第期模板：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及對(duì)策研討.緒論.問(wèn)題的提出及研討意義.問(wèn)題的提出 房地產(chǎn)市場(chǎng)在

31、實(shí)踐運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，由于遭到資源約束或消費(fèi)約束而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收縮階段，并且因資源供應(yīng)富余或消費(fèi)需求拉動(dòng)而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段，周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期動(dòng)搖景象，根據(jù)興隆國(guó)家或地域的閱歷，每個(gè)國(guó)家或地域房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展都會(huì)有一定動(dòng)搖周期，各國(guó)或各地域動(dòng)搖的周期長(zhǎng)度也不盡一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展過(guò)程也存在著明顯的周期動(dòng)搖特點(diǎn)。那么中國(guó)的房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的特點(diǎn)是什么?能否存在著動(dòng)搖規(guī)律?這種動(dòng)搖規(guī)律又能否如傳統(tǒng)實(shí)際界所以為的那樣，是一種周期性規(guī)律，還是有其他規(guī)律，如何來(lái)描畫(huà)這種規(guī)律，并且能否根據(jù)這種動(dòng)搖規(guī)律，對(duì)今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)做出比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。這些都是研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖所要處理的

32、問(wèn)題。研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)的需求，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化和對(duì)房地產(chǎn)管理體制重新認(rèn)識(shí)的需求，也是順應(yīng)新的國(guó)際環(huán)境和宏觀調(diào)控的需求。.研討意義中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展一樣具有周期性，這是絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一致看法。隨著改革開(kāi)放的深化和市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)構(gòu)成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，獲得了迅速的開(kāi)展并愈來(lái)愈顯示出其開(kāi)展的周期性動(dòng)搖。而房地產(chǎn)業(yè)己逐漸成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，因此研討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動(dòng)搖具有很深的意義。選擇這個(gè)課題的學(xué)術(shù)意義主要表如今以下幾個(gè)方面:第一，可以明確房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中能否存在著經(jīng)濟(jì)的周期性動(dòng)搖?？梢粤私鈩?dòng)搖的規(guī)律性、周期性，促進(jìn)房地產(chǎn)周期

33、實(shí)際的完善和開(kāi)展。有助于房地產(chǎn)周期實(shí)際的研討向前推進(jìn)。第二，本文著重分析與研討要素投入，貨幣供應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的影響，對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的研討具有創(chuàng)新意義。第三，本文采用定量研討的方法，定性與定量研討相結(jié)合，從而加強(qiáng)本文的科學(xué)性與壓服力。研討房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期動(dòng)搖規(guī)律，不僅具有實(shí)際意義，更具有實(shí)踐意義。研討房地產(chǎn)的周期動(dòng)搖規(guī)律，對(duì)政府的宏觀調(diào)控，居民住房消費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)引導(dǎo)，科學(xué)的判別和安康、繼續(xù)開(kāi)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)等，都具有積極的作用。 研討房地產(chǎn)的周期動(dòng)搖對(duì)政府的宏觀調(diào)控具有一定的實(shí)踐意義。只需正確的掌握了房地產(chǎn)的動(dòng)搖規(guī)律，了解房地產(chǎn)動(dòng)搖的特點(diǎn)，明確了房地產(chǎn)的開(kāi)展趨勢(shì)才干在宏觀的目的設(shè)

34、計(jì)中，正確的處置好中短期開(kāi)展和中長(zhǎng)期開(kāi)展的關(guān)系，才干在體制設(shè)計(jì)、政策設(shè)計(jì)等方面兼顧開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。 研討房地產(chǎn)的周期動(dòng)搖對(duì)引導(dǎo)居民住房消費(fèi)具有一定的實(shí)踐意義。對(duì)房地產(chǎn)周期動(dòng)搖的正確研討，可以明確房地產(chǎn)業(yè)目前所處的方展形狀以及房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)，這對(duì)于房地產(chǎn)投資，居民消費(fèi)都具有一定的指點(diǎn)意義。正確的了解我國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)搖規(guī)律，就能正確的處置好投資與需求的關(guān)系，引導(dǎo)消費(fèi)需求，抑制價(jià)錢(qián)的大幅度動(dòng)搖，正確地引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)。 正確的掌握房地產(chǎn)周期動(dòng)搖規(guī)律對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展具有一定的實(shí)踐意義。研討房地產(chǎn)周期動(dòng)搖規(guī)律有助于正確認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)周期動(dòng)搖，深化了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)

35、特征，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、繼續(xù)和安康開(kāi)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，正確地了解了房地產(chǎn)的動(dòng)搖規(guī)律，企業(yè)就能周期性開(kāi)展的大勢(shì)，正確制定企業(yè)的開(kāi)展口標(biāo)，努力進(jìn)展反周期運(yùn)作，使企業(yè)獲得最大利潤(rùn)。.國(guó)內(nèi)外研討現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)外不少專家學(xué)者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)周期動(dòng)搖進(jìn)展了實(shí)際和實(shí)證分析，房地產(chǎn)周期動(dòng)搖實(shí)際也得到了很大的開(kāi)展。房地產(chǎn)周期的研討最早產(chǎn)生于美國(guó)。Mitchell ()在研討經(jīng)濟(jì)周期時(shí)以為經(jīng)濟(jì)周期中應(yīng)區(qū)別對(duì)待不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如建筑、工業(yè)消費(fèi)等。Riggleman()以人均建筑答應(yīng)面積，分析了個(gè)城市自-年建筑量，證明了期限為年的個(gè)長(zhǎng)周期。Hoyt ( )在研討芝加哥年地價(jià)變化歷史時(shí)發(fā)現(xiàn)了個(gè)地價(jià)周期。Burns

36、( )利用官方數(shù)據(jù)描畫(huà)了美國(guó)房地產(chǎn)建筑的長(zhǎng)周期。這些可視為房地產(chǎn)周期研討的來(lái)源。隨著大蕭條后西方各國(guó)推行凱恩斯主義積極的財(cái)政政策，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期趨緩，對(duì)此研討也逐漸減少。世紀(jì)年代后，房地產(chǎn)周期的研討開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)蓬勃開(kāi)展的階段，并且從經(jīng)濟(jì)周期的從屬部分開(kāi)展為一個(gè)相互獨(dú)立的領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)學(xué)者開(kāi)場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)展識(shí)別、解釋和運(yùn)用，并認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要意義，研討成果也隨之不斷涌現(xiàn)。在有關(guān)房地產(chǎn)周期實(shí)際的中文文獻(xiàn)中，臺(tái)灣地域的學(xué)者在研討的深度和廣度，以及研討成果的運(yùn)用方面都獲得了較好的成果。施顯謀()以為建筑周期與房地產(chǎn)物業(yè)的運(yùn)用年限有關(guān)，同時(shí)也與總體經(jīng)濟(jì)的景