房地產投資分析（第四版）第04章房地產投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算

1、第四章 房地產投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 房地產投資項目的收入、稅金估算房地產投資項目的資金籌措借款還本付息的估算財務基礎數(shù)據(jù)估算案例分析小結第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。一、房地產開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念（一）房地產開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同 對一般建設項目而言，其總投資是建設投資、建設期借款利息和流動資金之和。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產項目總投資基本就等于房地產項目的總成本費用。第一節(jié) 房地

2、產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算（二）房地產開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金（見表4-1）。 開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用之和，主要包括：土地取得成本、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等（見表4-2）。 經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設投資12345678910111112土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接

3、費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費2經營資金3項目總投資（1）+（2） 31 32 33 開發(fā)產品成本固定資產投資經營資金表4-1 項目總投資估算表 單位：萬元序 號項 目開發(fā)產品成本固定資產投資合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地取得成本 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 合 計表4-2 開發(fā)建設投資估算表 單位：萬元第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 （三）開發(fā)產品成本 開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關會計

4、制度和財務制度規(guī)定，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產開發(fā)項目有多種產品（出售、出租、自營）時，可以通過開發(fā)建設投資的合理分攤分別估算每種產品的成本費用。 房地產開發(fā)的總成本費用通常包括開發(fā)成本和開發(fā)費用。 其中，開發(fā)成本包括土地取得成本、前期工程費、建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費；開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。在計算土地增值稅的扣除項目時，一般采用此種劃分方法。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 （四）經營成本 經營成本是指在房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。對于分期收款

5、的房地產開發(fā)項目，商品房銷售經營成本和出租經營成本通常按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率（出租率），計算本期應結轉的經營成本。 （五）期間費用 期間費用是 指房地產開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、銷售費用和財務費用。要注意期間費用用于銷售、出租或自營時計算的不同。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581，休養(yǎng)所為1 200，綜合商場為1 000。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13 057萬元，其中開發(fā)建設投資13 049萬元

6、，由開發(fā)產品成本12 867萬元和自營固定資產的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。 上述開發(fā)項目總投資構成見本書圖4-1所示。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從圖中可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經營資金8萬元；其中的開發(fā)建設投資也不包括自營固定資產182萬元，而只余下開發(fā)產品成本12 867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設投資也等于開發(fā)產品成本12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產品成本（也即總成本費用）二、關于計算期的估算（一）計算期

7、的概念 計算期也叫開發(fā)經營期，是指經濟評價時為時行動態(tài)分析所敲定的期限。其起點是取得房地產開發(fā)用地的時間，終點是開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。（二）計算期的構成 計算期=建設期+經營期=前期+建造期+經營期。（三）計算期的選取 1.開發(fā)后出售的項目：計算期是建設期和銷售期之和。通常選取35年。 2.開發(fā)后出租或自營項目：計算期是建設期與經營期之和。通常選取 1020年。 3.置業(yè)投資項目：計算期是經營準備期和經營期之和。 計算期的選取比較靈活，投資者會根據(jù)自己的財務安排、投資目的或市場變化，決定持有時間或隨時轉售。第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與

8、總成本費用的估算三、房地產開發(fā)項目總成本費用的具體估算（一）土地取得成本 土地取得成本也被稱為土地費用或土地取得費用，是指為取得房地產開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、土地開發(fā)建設補償費和土地取得稅費。 土地取得成本的具體構成因取得用地的途徑不同而不同。目前途徑主要有3個：1、市場購買下的土地取得成本，包括：（1）土地使用權出讓金（2）土地取得稅費2、征收集體土地的土地取得成本。包括：（1）土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費（2）征地補償安置費（3）相關稅費（4）地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。3、征收國有土地上房屋的土地取得成本（1）土地使用權出讓金和城

9、市基礎設施建設費（2）房屋征收補償費（3）相關稅費（4）地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 土地使用權出讓金城市基礎設施建設費征收（征地）補償費土地相關稅費地上物拆除、渣土清運和場地平整費合 計 表4-3 土地取得成本估算表 單位：萬元 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算（二）前期工程費用 前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計，市場調研，可行性研究，項目策劃，工程的水文、地質勘測，環(huán)境影響評價，交通影響評價，“三通一平”及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。 要注意場地平整等費用與

10、前面的土地取得成本的銜接。序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6規(guī)劃、設計、可研費水文、地質勘察費道路費供水費供電費土地平整費合 計 表4-4 前期工程費估算表 單位：萬元 （三） 建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、設備采購費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與后面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經驗進行估算。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總

11、成本費用的估算項 目建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價金額單項工程1單項工程2合 計表4-5 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 (四)基礎設施建設費 基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。序 號項 目建設費用接口費用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程 供水工程 供氣工程 排污排洪工程 通訊工程 道路工程 照明工程 綠化工程 環(huán)衛(wèi)

12、設施合 計表4-6 基礎設施建設費估算表 單位：萬元第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算（五）公共配套設施建設費 公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：物業(yè)管理用房、露天健身設施或場地、社區(qū)服務（如居委會、派出所）、教育（如托兒所、幼兒園）、文化體育（如居民文化活動中心）、公共停車場、鍋爐房、變電室、設備層用房等。這些配套設施是不能有償轉讓的，一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算（可參考建安工程費的估算辦法）。以上內容見表4-7。序 號項 目建 設 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

13、物業(yè)管理用房健身設施或場地居委會派出所托兒所幼兒園居民文化活動中心公共停車場鍋爐房變電室設備層用房合 計表4-7 公共配套設施建設費用估算表 單位：萬元 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 （六）開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。 在房地產投資分析的費用估算中，這項費用基本不予考慮。第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 （七）管理費用 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。

14、 管理費用可按項目投資或前述15項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為3%左右。 （八）銷售費用 銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括廣告費、銷售材料制作費、樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費（合稱廣告宣傳及市場推廣費）、銷售人員工資或者銷售代理費等。一般按銷售收入的3%6%計算。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算（九）財務費用 財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以

15、及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。 財務費用的計算是個難點。詳見本章第四節(jié)“借款還本付息的估算”。 以上這三項合計為開發(fā)項目用于銷售時的期間費用。如果開發(fā)項目建成后用于出租或經營，期間費用要分兩段計取：一段是開發(fā)期的期間費用，計入開發(fā)建設投資；一段是經營期的期間費用，計入后面的第十三項“運營費用”中。詳見本節(jié)有關“期間費用”的介紹。 （十）開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目在開發(fā)期間按國家和地方政府有關部門的規(guī)定征收的稅金及代收代付費用。 本項費用中的內容，如果根據(jù)實際情況已計入到第（二）或第（十一）項等其他相關費用中，注意不要重復計算。第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算序 號 項 目

16、 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9固定資產投資方向調節(jié)稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費人防工程費白蟻防治費 合 計 表4-8 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 （十一）其他費用 其他費用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取，或根據(jù)工程建設慣例應發(fā)生但未計入上述（一）（十）項的費用。 這些費用的內容、收取額度或比例各地不同，需按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的標準或費率估算，比例一般約占建安工程費的3%5%。也可按上述成本費用之和的2%3%估算。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4

17、5 6 7 8 9 10 11 12臨時用地費臨時建設費施工圖預算或標底編制費工程合同預算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費 合 計 表4-9 其他費用估算表 單位：萬元（十二）不可預見費 房地產項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。 當開發(fā)項目竣工完成后采用出租或自營方式經營時，還應該估算項目經營期是的運營費用。第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 （十三）運營費用 運營費用（也叫經營費用），是指房地產項目開發(fā)完成后，在項目出

18、租或經營期間發(fā)生的所有費用。其具體包括：期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）、物業(yè)服務費（人員工資和辦公費用、建筑物及相關場地的維護維修費用、公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費、綠化費、清潔與保安等費用、保險費、廣告宣傳及市場推廣費、租賃代理費和折舊費）、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅等。 一般來說，根據(jù)項目的實際情況，運營費用約占出租收入的20%40%左右。四、房地產投資估算各種報表（見前面各種表格）第一節(jié) 房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算一、經營收入估算 （一）租售方案的確定 租售方案一般應包括以下幾個方面的內容： （1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？整個項目

19、中哪些出售、哪些出租、哪些自營？ （2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置； （3）出售和出租的時間進度安排和各時間段內租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響； （4）售價和租金水平的確定； （5）收款方式與收款計劃的確定。 這一過程在實際工作中，可參照表4-104-13進行。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算銷售期間 第1期 第2期 第 N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期 間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期 第N期總計 房地產開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表表4-10 單位：建筑面

20、積（），銷售收入（元）序 號項 目名 稱 建設期 經營期第1期第2期第3期第N-1期第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6轉售收入 7轉售成本及稅費 8凈轉售收入 房地產開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表表4-11 單位：建筑面積（），銷售收入（元）項 目建筑面積（）售 價（元/） 2001年 2002年 2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總 計表4-12 房地產項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元物業(yè)類型初始租金（元/）年期3451415總 計入住率地上商業(yè)部分收 入

21、（萬元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總 計 表4-13 房地產項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元 （二）租售價格的確定 1、房地產開發(fā)產品定價方法 房地產開發(fā)項目經濟評價方法中規(guī)定： 租售價格應根據(jù)房地產項目的特點確定，一般應選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算2、市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產 建立價格可比基礎 比較實例的比較和修正 確定該房地產的比準價格第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算

22、（三）經營收入估算 經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）、自營收入和轉售收入。1.銷售收入=可銷售房屋建筑面積房屋銷售單價 2.出租收入=可出租房屋建筑面積房屋租金單價 3.自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。4.轉售收入就是房地產的所有者將出租或自營型房地產的所有權轉讓給他人后獲得的收入。常用的、有效的房地產轉售價格和轉售收入的估算方法是持有期末資本化率估算法。 第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算二、稅金

23、估算 目前，我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經營稅金及附加 經營稅金及附加是指在房地產銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）和其它銷售稅費。 兩稅一費，可以按售價的一定比例收取（如5.5%）；其他銷售稅費包括印花稅、交易手續(xù)費等。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算 2土地使用稅 土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅。 3房產稅 房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。對于非出租的房產，以房產原值一次減除1030%后的余額為

24、計稅依據(jù)計算繳納，稅率為1.2%。 4企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對獨立核算的房地產開發(fā)企業(yè)生產經營所得和其他所得征收的一種稅。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算 5土地增值稅 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算 土地增值稅實行四級超率累進稅率，從30%60%。（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，

25、但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表4-15。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算序 號項 目 計 算 基 礎 1轉讓房地產總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24扣除項目金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉讓房地產有關的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4土地取得成本、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務費用營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅等2.120% 3增值額 (1) -(2)

26、 4增值率 (3)(2) 5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過50%至100%部分： 40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分： 60% 6增值稅 應納稅額=土地增值額適用稅率表4-15 土地增值稅計算表 三、銷售收入、出租收入、自營收入與經營稅金及附 加報表 在進行房地產投資項目的財務分析時，應按期編制銷售收入與經營稅金及附加估算表、租金收入與經營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附加估算表。 其表格形式見表4-16表4-18 。第二節(jié) 房地產投資項目的收入、稅金估算序號 項 目合計 1 2 3 N 1銷售收入111213可銷售面積（平方米）

27、單位售價（元/平方米）銷售比例（%） 2經營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加 表4-16 銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 N 1租金收入111213可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%） 2經營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加 3凈轉售收入313233轉售價格轉售成本轉售稅金表4- 17 出租收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 N 1自營收入111213商業(yè)服務業(yè)其他 2經營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加 表4-18 自營收入與經營稅金及附加估算

28、表 單位：萬元一、房地產投資資金來源分析 房地產投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入。 （一）資本金 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說，只要預計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。 根據(jù)國家規(guī)定，投資項目必須首先落實了資本金才能進行建設。第三節(jié) 房地產投資項目的資金籌措（二）銀行貸款 任何房地產開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機構的支持。 房地產開發(fā)投資中一般貸款比例應小于項目總投資的65%70%，而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。 （三）預售款 預售款

29、是房地產投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產的買賣雙方來說都比較有益。 但預售款籌資是有條件的，應符合國家允許預售的條件要求。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經常被開發(fā)商作為籌資的渠道。第三節(jié) 房地產投資項目的資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。二、資金使用計劃 應根據(jù)可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。主要說明：工程需要多少資金？這些資金將用到哪些成本費用上，怎么用？第三節(jié) 房地產投資項目的資金籌措 三、資金籌措計劃 資金籌

30、措計劃是根據(jù)房地產項目對資金的需求以及資金使用計劃和銷售收入計劃，來安排資金來源和相應數(shù)量的過程。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產投資項目融資結構和籌資計劃設計合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關鍵。 第三節(jié) 房地產投資項目的資金籌措 在制定資金籌措計劃時應當注意以下幾點：1）嚴格按照資金的需要量確定籌資額。2）認真選擇籌資來源渠道。3）準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規(guī)定。4）避免利率風險對項目的不利影響。第三節(jié) 房地產投資項目的資金籌措 3資金使用計劃 房地產投資項目的資金使用計劃應根據(jù)可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。 編制時應注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝

31、工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。 2）根據(jù)設備到貨計劃，安排設備購置費支出。 3）項目的前期費用應盡早落實。 4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。第三節(jié) 房地產投資項目的資金籌措 四、投資計劃與資金籌措表 房地產投資項目應根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設進度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。 投資使用與資金籌措計劃表是為了銜接投資估算、融資方案兩部分內容，用于平衡投資使用及資金籌措計劃。 如果資金籌措中涉及到借貸資金，應先編制借款還本付息表，否則無法編制投資計劃與資金籌措表。 其表格形式見表4-19。第三節(jié) 房地產

32、投資項目的資金籌措序 號 項 目合計 1 2 3 N 1項目總投資1112開發(fā)建設投資經營資金 2資金籌措2122232425資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入表4-19 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 第四節(jié) 借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據(jù)。一、還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租的收入。 項目在建設期借入的全部建設投資貸款本金及其在建設期

33、發(fā)生的借款利息，均構成項目總投資的貸款總額。房地產開發(fā)項目還本付息的資金來源主要是未投入使用的預售收入。第四節(jié) 借款還本付息的估算二、還款方式 房地產投資項目貸款的還款方式應根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 （一）國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 （二）國內借款的還款方式 一般有以下幾種：1、按實際償還能力測算；2、一次還本，利息照付。3、等額還本付息。4、等本償還。5、一次性償付。6、“汽球法”。 現(xiàn)實生活中，最常見的兩種還款方式是“等額還本付息”和“等本償還”方式。以下以這兩種形式展開。第四節(jié) 借款還本付息的估算三 、利息的估算（一

34、）利息的構成 利息包括銀行借款和其他債務資金的利息，以及其他融資費用。其他融資費用是指某些債務融資中發(fā)生的手續(xù)費、承諾費、管理費、信貸保險費等費用。一般情況下，在項目的可行性研究階段，可作粗略估算（如占利息的10%左右）計做總成本費用中的財務費用。（二）利率的選用 利息在估算時，應根據(jù)不同情況選擇名義年利率和有效年利率。 貸款方給了年利率r，卻要求按月或季等計息，此時的年利率就變成了名義上的，應將年利率化為月或季利率。這里的月利率并不等于轉換公式中的實際利率。名義利率(r)與實際利率（或有效年利率）(i)的轉換公式見公式4.17。第四節(jié) 借款還本付息的估算 第四節(jié) 借款還本付息的估算（三）利息

35、的估算 1、借款時的利息計算 對建設期借款利息進行估算時，應按借款條件的不同分別計算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡化計算，假定： 借款當年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應計利息的計算公式為： 每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款2） 利率 2、還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。（1）要求等額還本付息時計算建設期末或寬限期末的累計借款本金與利息之和Ic。計算年等額還本付息額A，計算公式：式中：A:每年的還本付息額；Ic:寬限期末的借款余額（含未支付的建設期利息）；i:借款年利率；n:預定的還款期（由還款期開始計算）；：資金

36、回收系數(shù)。第四節(jié) 借款還本付息的估算 計算每年應支付利息，其計算公式為： 每年應支付利息 = 年初借款余額年利率 其中：年初借款余額 = Ic 本年以前各年償還的借款累計 計算每年償還本金，其計算公式為： 每年償還本金=A- 每年支付利息第四節(jié) 借款還本付息的估算（2）要求等本償還、利息照付時 等額還本、利息照付是指償還期內每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。計算步驟：計算建設期末或寬限期末的累計借款本金與未付利息之和Ic。計算各年應償還的本金A （含建設期未付的利息） 每年償還本金A =Ic/n（等額）計算每年應支付利息。計算公式為： 每年支付利息=年初借款本金余額年利率 第t年支付的利息第四節(jié) 借款還本付息的估算第四節(jié) 借款還本付息的估算式中：At：第t年還本付息額。計算各年的還本付息額At。其計算公式為： 如果本金等額償還之前，利息已開始逐年償還（即貸款條件是只對本金寬限，利息不寬限），則此時的本金中并不含利息。四、借款還本付息估算表 借款還本付息估算表，反映項目計算期內各年借款本金償還