淺談房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本管理與控制

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的本錢管理與控制摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要開展就應(yīng)靠本錢競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略，本錢管理與控制要做到全員參與，樹立全員本錢控制意識(shí)。本錢管理與控制的重點(diǎn)放在三個(gè)階段：1、設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)比較階段2、施工過(guò)程中變更及簽證等的控制3、開工驗(yàn)收結(jié)算階段關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程本錢管理與控制Abstrat：Tthedevelpentfrealestateenterprisesshulddependnstpetitinsttinning.stanageentandntrlneedtdallstaffpartiipates，Allthepeplearensiusfstanageent。stanageent

2、andntrlftheephasisnthethreestages：1、Designstagefenire2、Thepressfhangeandvisantrl3、pletedandreadytstage國(guó)家出臺(tái)對(duì)商品房?jī)r(jià)格制約的各種政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的開展轉(zhuǎn)向靠本錢競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略是首選，本錢的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要職能之一。工程的本錢管理與控制，就是指在工程本錢的形成過(guò)程中，對(duì)整個(gè)工程開發(fā)過(guò)程中所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)展指導(dǎo)、監(jiān)視、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正工程開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的偏向，把各項(xiàng)實(shí)際消費(fèi)費(fèi)用發(fā)生額控制在方案本錢的范圍之內(nèi)，以保證本錢目的的實(shí)現(xiàn)。因此要做好房地產(chǎn)開

3、發(fā)的本錢管理與控制工作，首先必須明確的一點(diǎn)是本錢管理與控制應(yīng)該是全員管理與控制。本錢管理與控制決不單純是工程預(yù)算人員、工程管理人員或財(cái)務(wù)人員的工作，而是全體員工的共同任務(wù)。本錢管理與控制要做到全員參與，樹立全員本錢控制意識(shí)。在此筆者結(jié)合自己在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)歷談一些對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理與控制的看法，工程本錢意識(shí)必須貫穿整個(gè)工程開發(fā)的始終。房地產(chǎn)開發(fā)要通過(guò)以下三個(gè)階段性目的來(lái)進(jìn)展開發(fā)本錢的過(guò)程控制管理：1、設(shè)計(jì)階段的本錢管理與控制設(shè)計(jì)階段是建立工程造價(jià)控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建立工程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安造價(jià)的12，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75以上。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造

4、價(jià)10以上，尤其是在主材的設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意進(jìn)步平安系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了工程造價(jià)的有效控制。例如，某商業(yè)寫字樓空調(diào)系統(tǒng)冬季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度18即可滿足舒適度要求，設(shè)計(jì)卻按23考慮，既造成了浪費(fèi)，又不適應(yīng)人體生理要求。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響是極其重要的。首先應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)，總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，從而防止設(shè)計(jì)

5、部門為設(shè)計(jì)上的工作方便或是為過(guò)分保護(hù)自身設(shè)計(jì)不出問(wèn)題而不惜加大設(shè)計(jì)的平安系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價(jià)的控制為代價(jià)。比方某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來(lái)鋼筋含量每平米設(shè)計(jì)65公斤就滿足要求了，但設(shè)計(jì)方為保守起見而設(shè)計(jì)了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價(jià)就增加了13%，可見，推行限額設(shè)計(jì)的必要性。把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易被打破。其次設(shè)立專門的審查部門對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)展全面的審查，防止設(shè)計(jì)粗糙。比方某住宅工程，住宅樓首層標(biāo)高0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫(kù)，地下車庫(kù)的頂板標(biāo)高是-1.2米，因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)為了省事，在住宅樓下面標(biāo)高-1.

6、2米處又設(shè)計(jì)了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內(nèi)設(shè)計(jì)了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費(fèi)。后來(lái)在建立方審圖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了，并及時(shí)通知了設(shè)計(jì)院進(jìn)展了改正，從而防止了不必要的造價(jià)浪費(fèi)。只有在設(shè)計(jì)階段實(shí)在做好工程工程建立的造價(jià)控制，才能為以后工程建立各階段的造價(jià)控制打好根底，確保工程造價(jià)控制目的的實(shí)現(xiàn)。2、工程施行階段的本錢管理施工階段是資金投入最大的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同施行的詳細(xì)化。抓好過(guò)程管理，減少工程索賠；建立建立監(jiān)理制，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)進(jìn)展全面控制；從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面采取措施控制工程造價(jià)；控制建立工程價(jià)款的結(jié)算工程。2.1工程變更變更時(shí)應(yīng)對(duì)造價(jià)進(jìn)展分析，才可以心

7、中有數(shù)，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標(biāo)時(shí)采取的不平衡報(bào)價(jià)而使工程造價(jià)超高。比方：某工程，施工方在投標(biāo)的時(shí)候因?yàn)閷?duì)外墻面石材工程單價(jià)報(bào)低了，造成該分項(xiàng)工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家消費(fèi)才能有限不能滿足本工程數(shù)量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建立方查實(shí)是施工方想通過(guò)更換材料廠家而使該分項(xiàng)工程扭虧為盈。這是施工方對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)低的工程常采用的方法，要值得注意。2.2工程簽證由于在工程現(xiàn)場(chǎng)中，通常建立方的工程師由于專業(yè)分工所限，所以對(duì)工程預(yù)結(jié)算的知識(shí)理解不夠，假設(shè)簽證不好會(huì)造成結(jié)算時(shí)的扯皮。比方某住宅工程在地下室底板鋼筋綁扎的施工中，接到工程變更

8、通知鋼筋的型號(hào)等有變化，對(duì)已施工的鋼筋工程需要進(jìn)展撤除，當(dāng)時(shí)建立方的工程師就在簽證單上寫上了地下室鋼筋需要撤除，未寫明詳細(xì)部位，結(jié)果結(jié)算的時(shí)候造成建立方造價(jià)審核人員與施工方就這問(wèn)題產(chǎn)生了扯皮，到底是整個(gè)地下室的底板鋼筋要撤除還是局部已施工的底板鋼筋要撤除。為防止類似情況的出現(xiàn)，要求現(xiàn)場(chǎng)建立方現(xiàn)場(chǎng)管理人員做好以下工作：1簽量不簽消耗；2簽量不簽價(jià)；3不能與合同相抵觸；4簽單價(jià)不簽總價(jià)；5簽量應(yīng)有明細(xì)計(jì)算式及相關(guān)圖形；6簽證事項(xiàng)的相關(guān)來(lái)源應(yīng)清楚。2.3乙供材料主要對(duì)招標(biāo)時(shí)規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實(shí)際施工采購(gòu)的材料品牌規(guī)格型號(hào)是否與招標(biāo)一致，在這過(guò)程中一定做好記錄，假設(shè)不一致不應(yīng)給予進(jìn)場(chǎng)，假設(shè)進(jìn)

9、場(chǎng)時(shí)無(wú)視了，那么在結(jié)算時(shí)進(jìn)展調(diào)整。2.4工程進(jìn)度款進(jìn)度款的支付通常是先由施工方提供進(jìn)度工程量，然后經(jīng)由現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理核實(shí)有關(guān)工程量并審核是否按合同有關(guān)規(guī)定編制進(jìn)度工程量，再提交建立方審核確認(rèn)后支付進(jìn)度款。支付金額應(yīng)嚴(yán)格按合同，且應(yīng)按實(shí)際施工進(jìn)度情況進(jìn)展計(jì)算，要特別注意扣除分包工程、保修金及甲供材料，注意考慮單價(jià)合同中的清單工程量招標(biāo)時(shí)一般偏大，不能完全以招標(biāo)的工程量清單量來(lái)計(jì)算，而應(yīng)該以實(shí)際發(fā)生的數(shù)量計(jì)算。3、開工結(jié)算階段的造價(jià)控制開工資料通常包括開工圖、結(jié)算書、有關(guān)簽證及會(huì)議紀(jì)要、往來(lái)書信等，特別需要注意的是開工圖必需要經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí)是否跟實(shí)際施工狀況一致，否那么無(wú)論是建立方結(jié)算人員還是社會(huì)造價(jià)咨詢公司都是以開工圖紙為根據(jù)來(lái)核實(shí)工程量及工程工程的，所以顯得非常重要了。當(dāng)雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的時(shí)候，建立方最好召集相關(guān)當(dāng)事人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際做出說(shuō)明，理解情況后甲方內(nèi)部應(yīng)召集會(huì)議形成一致意見后與總包施工單位進(jìn)展洽商。應(yīng)注意定額疑問(wèn)可以咨詢相關(guān)主管部門，但對(duì)于合同原那么問(wèn)題應(yīng)法院來(lái)裁決。綜上所述本錢控制是房地產(chǎn)工程開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)工程從土地競(jìng)買、決策、設(shè)計(jì)、建立施工、開工結(jié)算等全過(guò)程，對(duì)于進(jìn)步開發(fā)工程投資效益