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文檔簡介
1、Good is good, but better carries it.精益求精,善益求善。萬科物業(yè)管理前期介入工作指引1642279453-1、目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容,指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。2、范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè))。3、職責3.1集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2各地物業(yè)公司負責參照本工作指引,結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃,以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3各地產(chǎn)公司應與物業(yè)保持良好的溝通,及時向物業(yè)提供相關資料,共同研究,聽取采納合理的建議
2、,對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4方法和過程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2物業(yè)
3、組成工作小組;4.2.3制定工作計劃;4.2.4計劃實施,物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調研討應形成書面資料,以備復查。4.2.6對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認,如:管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,三個主要階段結束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設計階段包括:對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局
4、、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容。4.3.2營銷策劃階段包括:物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設階段包括:電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5規(guī)劃設計階段介入5.1規(guī)劃設計評估準備5.1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件可行性研究報告及批復、詳規(guī)及批復、項目選址意見書、勘測定界報告、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件市場
5、調研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、透視圖)、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。5.1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。5.2.1.2住宅區(qū)道路
6、交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。5.2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進,網(wǎng)絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。5.2.1.10各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。5.2.2分類評估5.2.2.1安保布局便于安保管理區(qū)域分割
7、,消除管理死角。便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見5.2.2.6智能化設備)。5.2.2.2消防布局a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。主
8、要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應盡量避
9、免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設備配套水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能
10、裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。設備管理智能化一般可配置公共照明管理
11、系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位置宜設于管理部內(nèi),或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音
12、防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在23米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝
13、修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10M,防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置室內(nèi)空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調洞位置合理,應靠近室內(nèi)機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。當戶型或廳房過
14、大時,應考慮柜式空調的要求。如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。室內(nèi)各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本
15、節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶,不造成光污染。5.2.2.11公共空間應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
16、宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無各
17、類污染源。周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房物業(yè)管理處管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2位置:住宅區(qū)中央,底
18、層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室面積:根據(jù)具體情況而定位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處5.2.2.14新材料、新技術應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。采用新材料、新技術應預留充足備品備件。采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。5.2.2.15管理成本測算對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。5.2.2.16與相似典型項目的比較相似點差異點優(yōu)勢
19、劣勢改進建議5.3規(guī)劃設計評估的程序:5.3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。5.3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)
20、詳細編寫完成項目規(guī)劃設計評估報告,并提交物業(yè)相關部門。5.3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對項目規(guī)劃設計評估報告進行評審。5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對項目規(guī)劃設計評估報告的修改。5.3.8經(jīng)修改的項目規(guī)劃設計評估報告由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。5.4此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的,是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型,責任關系界定可參考物業(yè)與地產(chǎn)相關業(yè)務操作指引原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交項目規(guī)劃設計評估報告的要求,物業(yè)可根據(jù)以上
21、要點參與設計規(guī)劃的評審,并提交意見,責任關系界定可按照物業(yè)與地產(chǎn)相關業(yè)務操作指引前期介入相關規(guī)定操作。6.營銷策劃階段介入6.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容6.1.1物業(yè)管理模式研究:一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分,以滿足銷售包裝設計內(nèi)容的要求,同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見物業(yè)管理方案策劃指引。6.1.2物業(yè)管理方案策劃:一般在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。
22、此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見物業(yè)管理方案策劃指引。6.1.3物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認后,據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同,同時物業(yè)應協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時,與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。6.1.4物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。7施工建設階段介入7.1物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,
23、即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內(nèi)容7.2.1成立介入小組,一般23人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通??赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。7.2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門,并跟進所呈報問題解決情況
24、。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導,并跟進問題整改落實情況。7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程地下室因其結構埋藏于地表以下,受地
25、下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽
26、視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。鋼
27、筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊
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